﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-3446/2018

г. Краснодар

10 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» (ИНН 1515919848, ОГРН 1091515001302), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Жилье 2010» (ИНН 1515910281, ОГРН 1061515008202), общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ИНН 1516608130ОГРН 1051500500677), общества с ограниченной ответственностью «Спецтепломонтаж» (ИНН 1514006933, ОГРН 1101514000565), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 13.11.2018 (судья Дзугкоева Э.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б.) по делу № А61-3446/2018, установил следующее.

ООО «Прогресс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Жилье 2010», ООО «Стройцентр» и ООО «Спецтепломонтаж» со следующими требованиями:

– признать недействительным дополнительное соглашение от 03.03.2014, заключённое ООО «Жилье 2010» и ООО «Стройцентр»;

– признать недействительным дополнительное соглашение от 01.07.2015, заключённое ООО «Жилье 2010» и ООО «Стройцентр»;

– признать недействительным соглашение о прекращении взаимных требований и обязательств зачётом встречных требований от 10.07.2015, заключённое ООО «Жилье 2010», ООО «Стройцентр» и ООО «Спецтепломонтаж».

Решением от 13.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительными соглашениями от 03.03.2014 и 01.07.2015 стороны определили порядок, условия передачи, а также конкретные виды и площади помещений, которые ООО «Стройцентр» должно передать ООО «Жилье-2010» за передачу прав и обязанностей по соглашению от 20.08.2012, тем самым стороны изменили размер компенсации уступленных обязанностей. В силу пункта 1 статьи 452 и пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) названные дополнительные соглашения подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. Вместе с тем установленная законом обязанность по регистрации сторонами не выполнена, следовательно, указанные дополнительные соглашения являются не заключенными, что исключает возможность их признания в качестве недействительных сделок. Довод ООО «Стройцентр» о том, что сделки не подлежат регистрации отклонен со ссылкой на пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров недействительными» (далее – информационное письмо № 165). Отказ в удовлетворении требования о признании недействительным соглашения от 10.07.2015 о прекращении взаимных требований и обязательств зачётом встречных требований мотивирован тем, что соглашение от 10.07.2015 о взаимозачете заключено на условиях дополнительных соглашений от 03.03.2014 и от 01.07.2015, следовательно, признание данных соглашений незаключенными не влечет недействительность соглашения от 10.07.2015 о взаимозачете, поскольку наличие между сторонами обязательств, которые погашены путем взаимозачета, не оспаривается. С учётом признания незаключёнными соглашений от 03.03.2014 и 01.07.2015, обязательства ООО «Стройцентра» перед ООО «Жилье 2010» существуют на условиях соглашений от 20.08.2010 и 07.09.2012.

В кассационной жалобе ООО «Стройцентр» просит отменить судебные акты, исключив из мотивировочной части выводы о незаключенности дополнительных соглашений от 03.03.2014 и 01.07.2015 и указания на то, что с учётом признания незаключёнными данных соглашений, обязательства ООО «Стройцентра» перед ООО «Жилье 2010» существуют на условиях соглашений от 20.08.2010 и 07.09.2012, и зачёт должен быть произведён на этих условиях. Податель жалобы указывает, что дополнительные соглашения от 03.03.2014 и 01.07.2015 не подлежат государственной регистрации. Согласно пункту 2 информационного письма № 165 в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрации сделок, правовые последствия наступают для третьих лиц. Вместе с тем ООО «Прогресс» не является третьим лицом по смыслу пункта 3 информационного письма № 165, поскольку является участником (учредителем) ООО «Жилье 2010». Отсутствие согласия ООО «Прогресс» на заключение крупной сделки ООО «Жилье 2010» соответствует порядку заключения крупных сделок, предусмотренному учредительными документами ООО «Жилье 2010» и не влечет для третьих лиц негативных последствий.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, согласно выписке из ЕГРЮЛ от 25.06.2018 ООО «Прогресс» является учредителем ООО «Жилье 2010» с 55% долей в уставном капитале.

06 февраля 2012 года ООО «Жилье 2010» и администрация местного самоуправления г. Владикавказа заключили договор № 4122 аренды земельного участка площадью 1,0430 га с кадастровым номером 15:09:0302002:65, расположенного по адресу: г. Владикавказ, в квартале между ул. Московской, проспектом Доватора, ул. Х.Мамсурова, ул. Брбашова, микрорайон 18, для строительства многоквартирного жилого дома.

20 августа 2012 года ООО «Жилье 2010» (арендатор) и ООО «Стройцентр» (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 06.02.2012 № 4122, по условиям которого арендатор передаёт, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора по договору аренды от 06.02.2012.

Соглашением от 20.08.2012 установлено, что новый арендатор уплачивает арендатору расходы по межеванию и проектированию в размере 531 167 рублей в срок до 1 месяца со дня государственной регистрации соглашения в государственном органе. По окончании строительства новый арендатор не позднее трёх месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта построенного на данном участке передаёт арендатору 10% площадей построенных жилых и не жилых помещений, что оформляется дополнительным соглашением и актами приёма-передачи. Соглашение действует в пределах срока действия договора аренды (до 16.03.2016).

Договор от 06.02.2012  № 4122 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору зарегистрированы в установленном порядке.

07 сентября 2012 года ООО «Жилье-2010» (правообладатель) и ООО «Стройцентр» (правоприобретатель) подписали дополнительное соглашение к соглашению о передаче права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2012, которым пункты 2.1 и 2.2 договора изложены в следующей редакции: «В счет уступленных обязанностей правоприобретатель уплачивает правообладателю компенсацию в размере 10% от построенных площадей на указанном в пункте 1.1 договора земельном участке площадью 1,0430 га, что составляет 550 кв. м по генеральному плану, а также возмещает понесённые правообладателем расходы в размере 531 679 рублей (в том числе НДС 18%), включающие в себя расходы на изготовление технической и иной документации, связанной со строительством жилого дома, расположенного по адресу: г. Владикавказ, в квартале между ул. Московской, проспектом Доватора, ул. Х.Мамсурова, ул. Барбашова и расходы произведённые правообладателем по оплате компенсаций за садовые насаждения садоводческого товарищества К.Хетагурова на указанном в пункте 1.1 договора земельном участке. Правоприобретатель возмещает правообладателю расходы в размере 531 679 рублей (в том числе НДС 18%) в течение 10 дней после подписания соглашения».

ООО «Стройцентр» обратилось в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 07.09.2012.

Регистрационный орган отказал ООО «Стройцентр» в государственной регистрации в связи с тем, что представленные на регистрацию документы по форме (или содержанию) не соответствуют требованиям действующего законодательства. Основанием для отказа послужил вывод регистрирующего органа о том, что с момента государственной регистрации соглашения от 20.08.2012 о передаче прав и обязанностей, обязательства между сторонами считаются исполненными и ответственным перед арендодателем (администрацией) стал новый арендатор (ООО «Стройцентр»), соответственно заключение каких либо дополнительных соглашений к указанной сделке, не соответствует требованиям действующего законодательства. Отказ регистрирующего органа заявитель не обжаловал.

03 марта 2014 года ООО «Жилье 2010» (арендатор) и ООО «Стройцентр» (новый арендатор) заключили дополнительное соглашение к соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 06.02.2012 № 4122, которым статью 5 абзаца 3 соглашения дополнили текстом следующего содержания: «Арендатор обязан обеспечить возможность подключения строящегося новым арендатором объекта (позиция 10 генерального плана микрорайон 18) к инженерным сетям арендатора в соответствии с условиями соглашения и проектной документацией застройки микрорайона 18 г. Владикавказ в квартале ул. Московской, проспекта Доватора, ул. Х.Мамсурова, ул. Барбашова»; статью 6 абзаца 10 договора дополнили текстом следующего содержания: «После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в счёт уступленных прав новый арендатор уплачивает арендатору компенсацию в размере 5% от строящихся площадей. Передача компенсации арендатору в размере 5% от построенных площадей производится в срок не позднее 1 месяца после получения новым арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее двух лет с момента получения разрешения на строительство. Датой выплаты данной компенсации считается дата подписания сторонами акта приёма-передачи жилых помещений»; статью 6 абзаца 11 стороны дополнили текстом следующего содержания: «Новый арендатор принимает долевое участие в строительстве инженерных сетей. Стоимость долевого участия в строительстве инженерных сетей на момент подписания дополнительного оглашения составляет 6 619 164 рубля 16 копеек».

01 марта 2015 года ООО «Жилье 2010» и ООО «Стройцентр» заключили дополнительное соглашение к соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.08.2012, по условиям которого стороны договорились изложить в новой редакции статью 2 дополнительное соглашение от 03.03.2014, а именно: «В счёт уступленных прав новый арендатор передаёт арендатору 5% от строящихся площадей в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: г. Владикавказ, в квартале между ул. Московской, проспектом Доватора, ул. Х.Мамсурова, ул. Барбашова, микрорайон 18, позиция 10, что составляет 270,6 кв. м».

Дополнительным соглашением от 01.07.2015 ООО «Жилье 2010» (сторона-1) и ООО «Стройцентр» (сторона-2) установили, что на момент заключения соглашения оставшаяся задолженность ООО «Стройцентр» перед ООО «Жилье 2010» согласно дополнительному соглашению от 03.03.2014 к соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.08.2012 составляет 5 919 164 рубля 16 копеек, в связи с чем стороны по взаимному соглашению пришли к договорённости о передаче стороной-2 в собственность стороне-1 двух квартир в строящемся многоквартирном жилом доме по строительному адресу: г. Владикавказ, в квартале между ул. Московской, проспектом Доватора, ул. Х.Мамсурова, ул. Барбашова, микрорайон 18, позиция 10, площадью 196,3 кв. м. Квартиры сторона-2 передаёт стороне-1 путем заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в счет указанной задолженности за подведение инженерных сетей.

ООО «Прогресс», полагая, что дополнительные соглашения от 03.03.2014 и 01.07.2015 и соглашение от 10.07.2015 совершены с нарушением действующего законодательства, обратилось с исковым заявлением в  арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Судебные инстанции установили, что в силу пункта 1 статьи 452 и пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса дополнительные соглашения от 03.03.2014 и 01.07.2015 подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. Вместе с тем установленная законом обязанность по регистрации сторонами не выполнена, следовательно, указанные дополнительные соглашения являются не заключенными, что исключает возможность их признания в качестве недействительных сделок. Отказывая в признании недействительным соглашения от 10.07.2015, суды указали, что соглашение от 10.07.2015 о взаимозачете заключено на условиях соглашений от 03.03.2014 и 01.07.2015, следовательно, признание данных соглашений незаключенными не влечет недействительность соглашения от 10.07.2015, поскольку наличие между сторонами обязательств, которые погашены путем взаимозачета, не оспариваются. С учётом признания незаключёнными соглашений от 03.03.2014 и 01.07.2015, обязательства ООО «Стройцентра» перед ООО «Жилье 2010» существуют на условиях соглашений от 20.08.2010 и 07.09.2012.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В абзаце пятом пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Таким образом, вывод судов о том, что незаключенность соглашений, не прошедших государственную регистрацию, исключает возможность их признания в качестве недействительных сделок, основан на неправильном применением норм материального права. Ошибочный вывод судов не позволил им проверить (в судебных актах отсутствует выводы) доводы истца о недействительности дополнительных соглашений от 03.03.2014 и 01.07.2015 и соглашения от 10.07.2015 по основаниям, указанным в исковом заявлении (статья 174 Гражданского кодекса). Названное обстоятельство не позволяет суду округа определить действительные условий, на которых стороны сделки должны осуществлять расчеты.

При таких обстоятельствах решение от 13.11.2018 и апелляционное постановление от 14.02.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного решение от 13.11.2018 и постановление от 14.02.2019 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду при новом рассмотрении следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам истца о недействительности спорных соглашений по основаниям, указанным в исковом заявлении, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 13.11.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 по делу № А61-3446/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                           Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                         В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин