АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6356/2023

13 февраля 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Лесненко С.Ю.

судей Захаренко Е.Н., Падина Э.Э.

при участии:

без явки лиц, участвующих в деле, 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу краевого государственного бюджетного учреждения по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023

по делу № А51-602/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску краевого государственного бюджетного учреждения «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края»

к обществу с ограниченной ответственностью «Горав»

об урегулировании разногласий по договору   

УСТАНОВИЛ:

краевое государственное бюджетное учреждение «Госнедвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Горав» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ООО «Горав», общество) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении дополнительного соглашения № 2 к договору № 1-А от 01.06.2003 на коммунально-эксплуатационное обслуживание нежилых помещений с 01.01.2021.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил свое наименование, а именно: краевое государственное бюджетное учреждение «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» (далее – КГБУ «АИС ПК», учреждение).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.04.2023 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 указанное решение отменено, в удовлетворении требований учреждения отказано.

КГБУ «АИС ПК» обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить апелляционное и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе учреждение ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением им норм права. В частности кассатор не согласен с выводом о том, что настоящий спор не носит характер преддоговорного, а направлен исключительно на изменение условия ранее заключенного соглашения о цене. Считает спорное условие подлежащим изменению в судебном порядке ввиду значительного увеличения фактических затрат учреждения, как балансодержателя здания, на содержание общего имущества по сравнению с ранее согласованным сторонами размером платы. Также отмечает, что ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в процессе рассмотрения настоящего спора документально не опроверг расчет подлежащих компенсации коммунально-эксплуатационных услуг, предложенный учреждением в качестве обоснования цены сделки.

ООО «Горав» в отзыве указало на несостоятельность доводов истца, просило оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого апелляционного постановления, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу «Горав» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 22,6 кв.м., расположенное в административном здании по адресу: 

<

...> кабинет 101Б.

В свою очередь часть иных помещений, занимаемых КГБУ «АИС ПК» и находящихся в указанном здании, находятся в собственности Приморского края и принадлежат учреждению на праве оперативного управления, что сторонами в процессе рассмотрения настоящего спора не оспаривалось.

01.06.2003 между КГБУ «АИС ПК» (балансодержатель) и обществом «ГОРАВ» (собственник) заключен договор № 1-А (далее – договор), по условиям которого балансодержатель осуществляет техническую эксплуатацию находящегося на его балансе вышеуказанного дома, с предоставлением собственнику всех услуг, поименованных в договоре, а последний своевременно оплачивает коммунально-эксплуатационные расходы учреждения в размере и сроки, обусловленные договором (пункты 1.1 и 2.2.5).

Пунктом 2.1.1 договора установлено, что балансодержатель своими силами и средствами обязан обеспечивать эксплуатацию дома в соответствии с требованиями норм, предъявляемых к эксплуатации общественных зданий и сооружений, в котором находится помещение собственника, в том числе эксплуатацию инженерных коммуникаций и оборудования: холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплоснабжения, мест общего пользования, вывоз мусора и др., а также своевременно выполнять текущий и капитальный ремонт конструкций здания (или его частей), вспомогательных помещений здания в пределах средств, предусмотренных на эти цели сметой расходов по эксплуатации дома

Стоимость услуг по эксплуатации здания определяется балансодержателем и согласовывается с собственником в расчете на 1 кв.м. занимаемой площади, путем составления сметы в соответствии с «Положением» о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг) и в порядке формирования финансовых результатов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 552 от 05.08.1992, с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлением Правительства Российской Федерации № 661 от 10.07.95 (пункт 3.1 договора).

В дополнительном соглашении № 1 к указанному договору стороны с 01.01.2007 согласовали цену услуг в расчете на 1 кв.м. полезной площади в следующем размере: в 1 квартале - 84 руб. 26 коп., 2,3 кварталах – 44 руб. 89 коп., 4 квартале - 60 руб. 73 коп.

Учреждением в адрес ответчика письмом от 18.06.2021 № 3/659 направлен проект дополнительного соглашения № 2 к договору, в соответствии с которым предлагалось установить стоимость услуг по эксплуатационному обслуживанию помещений, санитарному содержанию прилегающей территории в размере 32 612 руб. 28 коп. (с НДС 20%), (пункт 4.1).

Пунктом 4.2 дополнительного соглашения № 2 к договору предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг по договору определяется в соответствии с фактическим потреблением коммунальных услуг и тарифов, действующих на данные услуги в г. Владивостоке в отчетном периоде в соответствии с Приложением № 3 к соглашению.

Не согласившись с предложенной истцом редакцией дополнительного соглашения № 2, общество в ответе от 27.06.2021 указало учреждению на возможность заключения указанного дополнительного соглашения в редакции, предложенной ответчиком.

Поскольку сторонами не достигнуто согласия относительно заключения дополнительного соглашения к договору, КГБУ «АИС ПК» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 210, 249, 421, 424, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и, установив, что для собственника помещений в нежилом доме заключение договора на содержание общедомового имущества является обязательным, а возражения общества «Горав» по заключению дополнительного соглашения сводятся только к несогласию со стоимостью, оказания услуг по содержанию общедомового имущества, подтвержденных надлежащими доказательствами, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования учреждения об урегулировании разногласий по договору.

Повторно оценив доводы и возражения сторон, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, установил, что договор на коммунально-эксплуатационное обслуживание нежилых помещений спорного здания (в редакции дополнительного соглашения № 1) между сторонами заключен и действует, условия договора о цене и обязанностях сторон друг перед другом согласованы без возражений и замечаний, в результате чего заключил, что требования учреждения об урегулировании разногласий по договору фактически направлены к изменению его условий в судебном порядке, что недопустимо при отсутствии в деле доказательств изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (часть 1 статьи 451 Гражданского кодекса). Принимая во внимание изложенное, апелляционная коллегия пришла к мотивированному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения настоящих исковых требований, поскольку условия спорного договора подлежат определению сторонами самостоятельно.

Суд округа соглашается с итоговыми выводами суда апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 244 Гражданского кодекса установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу статьи 246 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания», отношения собственников помещении, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственники помещении в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса).

По смыслу приведенных положении собственники помещений, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.

Судами установлено, что учреждение, как обладатель вещного права на часть помещений спорного административного (нежилого) здания, осуществляет его техническую эксплуатацию и предоставляет обществу (собственник) все услуги, поименованные в договоре от 01.06.2003 № 1-А (пункты 2.1.1 – 2.1.6). В свою очередь, общество «Горав», во исполнение пункта 2.2.5 договора обязано своевременно оплачивать коммунально-эксплуатационные расходы учреждения в размере (пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 1) и сроки, обусловленные договором.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса).

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта, а также решение иных вопросов, отнесенных Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 Жилищного кодекса).

Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 16 постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса).

Из системного анализа норм жилищного законодательства следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только согласованное волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.

При этом жилищное законодательство не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за содержание жилого помещения (пункт 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления (статья 162 Жилищного кодекса), при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2023).

Принимая во внимание вышеприведенное нормативное регулирование, в условиях отсутствия в материалах дела решения общего собрания собственников помещений административного (нежилого) здания об изменении размере платы за содержание общего имущества (о принятии такого решения ни истцом, ни ответчиком не заявлялось), оснований для удовлетворения требований учреждения не имелось. 

При указанных обстоятельствах, суд округа соглашается с итоговым выводом суда апелляционной инстанций о необоснованности заявленных требований и, соответственно, не усматривает наличия правовых оснований для отмены состоявшегося апелляционного постановления.

В этой связи доводы заявителя кассационной жалобы об обратном подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании перечисленных в мотивировочной части настоящего постановления норм материального права. 

Нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое апелляционное постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по делу № А51-602/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Ю. Лесненко                   

Судьи                                                                                    Е.Н. Захаренко         

 

Э.Э. Падин