АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10645/2024

Дело № А12-24029/2023

г. Казань

31 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Хисамова А.Х., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Князевой А.В.

при участии в судебном заседании представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Ширван» – ФИО1 (доверенность от 04.08.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) кассационные жалобы администрации Волгограда и общества с ограниченной ответственностью «Ширван» 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024

по делу № А12-24029/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ширван» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному образованию город-герой Волгоград в лице администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании, при участии в деле в качестве третьих лиц: Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, Департамента финансов администрации Волгограда, Департамента по жилищным и социальным вопросам администрации Волгограда,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ширван» (далее – ООО »Ширван», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к муниципальному образованию город-герой Волгоград в лице администрации Волгограда (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением о взыскании за счет средств казны 6 925 000 руб. в счет выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, 3, площадь 86,1 кв. м, 1-й этаж, инвентарный номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер 34-34-01/0502009-101; о прекращении права собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3, площадью 86,1 кв. м, 1-й этаж, с инвентарным номером 18:401:002:000407380:0001:20001, с кадастровым номером 34:34:020049:2904, условным номером 34-34-01/0502009-101.

Определением от 04.12.2023 судом принят отказ от исковых требований о прекращении права собственности ООО »Ширван» на нежилое помещение, расположенное  по адресу г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3, площадью 86,1 кв. м, 1-й этаж, инвентарный номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер  34-34-01/0502009-101; производство по делу в указанной части прекращено.

В дальнейшем, на основании статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил требования и просил о взыскании за счет средств казны денежных средств в размере 7 381 267 руб. в счет выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3, площадью 86,1 кв. м, 1-й этаж, инвентарный номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер 34-34-01/0502009-101.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024, исковые требования удовлетворены частично: с муниципального образования городской округ город – герой Волгоград за счет средств казны муниципального образования городской округ город-герой Волгоград в пользу ООО »Ширван» взысканы денежные средства в размере 3 912 000 руб.,  судебные расходы по судебной экспертизе в размере 23 850 руб. В удовлетворении остальной части иска было отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить судебные акты в части удовлетворения исковых требований, в указанной части в удовлетворении требований отказать.

В обоснование жалобы указывается, что в связи с тем, что бюджетные ассигнования на выплату возмещения за изымаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3, в бюджете Волгограда на 2024 год не предусмотрены, возложение на Администрацию обязанности по выплате возмещения противоречит положениям Бюджетного кодекса Российской Федерации.

Судами первой и апелляционной инстанций не учтены, что выплата возмещения за изымаемое нежилое помещение осуществляется в рамках соглашения, которым определены сроки, порядок выплаты возмещения, порядок передачи нежилого помещения в муниципальную собственность.

В кассационной жалобе ООО »Ширван» просит отменить судебные акты в части определения размера возмещения (выкупной цены) в размере 3 912 000 руб. исключительно на основании заключения эксперта от 15.03.2024 № 15-03/24 без учета акта экспертного анализа (рецензии) от 12.04.2024, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению ООО »Ширван», эксперт ФИО2 необоснованно применил коэффициент аварийности жилья, что существенно исказило стоимость возмещения. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителя ООО «Ширван», Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалоб оснований не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО »Ширван» на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3, площадью 86,1 кв. м, 1-й этаж, инвентарный номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер 34-34-01/0502009-101. Право собственности зарегистрировано 23.08.2012, запись № 34-34-01/148/2012-435.

Заключением межведомственной комиссии по оценке состояния жилых помещений муниципального жилищного и многоквартирных домов Краснооктябрьского района Волгограда от 24.04.2013 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с постановлением Администрации от 08.11.2013 № 1818 определен механизм исполнения заключения межведомственной комиссии по оценке состояния жилых помещений муниципального жилищного и многоквартирных домов Краснооктябрьского района Волгограда от 24.04.2013 о признании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3, аварийным и подлежащим сносу; администрация Краснооктябрьского района Волгограда должна предъявить письменные требования собственникам жилых помещений о сносе многоквартирного жилого дома до 01.12.2014, провести расселение граждан.

В установленный постановлением № 1818 срок многоквартирный жилой дом не снесен.

В соответствии с постановлением Администрации от 26.05.2021 № 470 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Волгоград, Поселок Сорок домиков, д. 3, и помещений в указанном многоквартирном жилом доме»:

- изъят для муниципальных нужд земельный участок (кадастровый № 34:34:020049:60), на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Волгоград, тер. Поселок Сорок домиков, д. 3, признанный аварийным и подлежащим сносу;

- изъяты для муниципальных нужд помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Волгоград, тер. Поселок Сорок домиков, д. 3, признанном аварийным и подлежащим сносу, находящиеся в собственности граждан, в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке согласно приложению к настоящему постановлению.

В соответствии с пунктом 7 Приложения к постановлению Администрации от 26.05.2021 № 470, в перечень изымаемых помещений включено и спорное нежилое помещение.

В ЕГРН внесена запись об обременении спорного объекта недвижимости: решение об изъятии земельного участка, жилого помещения для государственных или муниципальных нужд от 10.06.2021, запись № 34:34:020049:2904:-34/2102021-2.

Как указывает истец, по итогу мероприятий, проведенных на основании актов Администрации в нарушение норм действующего законодательства, истец фактически лишен права собственности на свое нежилое помещение.

В настоящее время собственники жилых помещений выехали из спорной недвижимости и расселены, т.е. получили возмещение за изъятое имущество.

Истец дважды обращался к Администрации с заявлением о выкупе аварийного помещения 16.12.2022 (ШПИ 40 008 777 660 661) и 17.02.2023 (ШПИ 40005072869355).

Согласно отчету от 05.12.2022 № 228/12-2022 рыночная стоимость спорной недвижимости, с учетом округления составляет 6 925 000 руб.

На основании письма от 01.03.2023 № 01-171/ОПМ4, полученного истцом от ответчика, правовые последствия для собственников нежилых помещений при признании дома аварийным и подлежащим сносу не определены, решение вопроса возможно в судебном порядке.

Уклонение от исполнения ответчиком обязанности по выплате выкупной стоимости спорного помещения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 6, 235, 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 15, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что многоквартирный дом, в котором расположено принадлежащее истцу нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, пришел к выводу о наличии у истца права требования соответствующей компенсации.

Размер подлежащей взысканию с ответчика компенсации судом первой инстанции определен по результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, согласно которой размер стоимости выкупной цены в отношении спорного нежилого помещения составил 3 912 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы заявителей кассационных жалоб подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В силу пункта 2 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (пункт 2 статьи 282 ГК РФ).

В силу частей 1, 2 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ и части 2 статьи 56.10 ЗК РФ собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации  от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).

Законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, которой предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Названный Закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ вступает в силу со дня его официального опубликования; Закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 28.12.2019, следовательно, вступил в силу 28.12.2019.

Принимая во внимание, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Судами обеих инстанций установлено, что жилой дом признан аварийным, непригодным для проживания и требующим отселения жильцов, в 2013 году; исходя из выписки ЕГРН право собственности истца возникло в 2012 году – до признания названного дома непригодным для проживания и аварийным. Использование истцом спорного помещения по целевому назначению невозможно ввиду аварийного состояния всего дома, однако соглашения между истцом и Администрацией об изъятии принадлежащего истцу имущества не подписано, вариантов заключения такого соглашения представлено не было, следовательно, в соответствии с указанными нормами выкупная цена спорного помещения определяется по результатам судебной экспертизы.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанного аварийным и непригодным для проживания.

Решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение об изъятии помещения с выплатой возмещения за изымаемое помещение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником спорного помещения. 

Таким образом, доводы Администрации основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела.

Утверждение Администрации о том, что бюджетные ассигнования на выплату возмещения за изымаемое нежилое помещение в бюджете Волгограда на 2024 год не предусмотрены, не является основанием для отмены судебных актов, поскольку законодатель не ставит исполнение судебного акта в зависимость от наличия в бюджете необходимых для этого средств.

Для определения размера выкупной цены спорного помещения определением суда от 04.12.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Кредитные системы-Волгоград», эксперту ФИО2. 

Согласно экспертному заключению № 15-03/24 размер возмещения за нежилое помещение по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3, площадью 86,1 кв. м, 1-й этаж, инвентарный номер 18:401:002:000407380:0001:20001, кадастровый номер 34:34:020049:2904, условный номер 34-34-01/0502009-101, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:60 под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящимся по адресу: г. Волгоград, пос. Сорок домиков, д. 3,  на дату проведения экспертизы составил 3 912 000 руб. 

Доводы ООО «Ширван» о том, что размер возмещения (выкупной цены) нежилого помещения определен на основании заключения эксперта от 15.03.2024 № 15-03/24 без учета акта экспертного анализа (рецензии) от 12.04.2024, суд кассационной инстанции находит несостоятельными, поскольку суды первой и апелляционной инстанций признали экспертное заключение соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и,  оценив доказательства в совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу о том, что при определении выкупной цены изымаемого помещения учитывалась стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. Экспертом были соблюдены все параметры проведения оценки в данном случае, был применен в том числе сравнительный метод.

В качестве единицы сравнения экспертом была выбрана цена за единицу общей площади (цена за 1 кв. м), являющаяся наиболее распространенной единицей сравнения.

В целях расчета стоимости анализировалась большая совокупность объектов - аналогов, предлагаемых к продаже. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких объектов сравнения.

Учитывая, что объект экспертизы относится к сегменту нежилого рынка недвижимости (встроенные нежилые помещения свободного коммерческого назначения), для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, эксперт подобрал объекты сравнения, которые также относятся к сегменту нежилого рынка недвижимости (встроенные нежилые помещения свободного коммерческого назначения) и сопоставимы с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам.

При этом экспертом при расчете была применена корректировка на износ, физическое состояние, которая, как указал эксперт, выражает отношение цен предложений продажи и аренды зданий и помещений в зависимости от их технического и функционального состояния (износа несущих и ограждающих конструкций, инженерных коммуникаций, внутренней и внешней отделки) к ценам новых объектов на рынке коммерческой недвижимости при прочих аналогичных условиях (назначение, местоположение, конструктивная система и коммуникации, общая площадь) (том 3 л.д. 33).

Доказательств того, что выводы судебного эксперта являются ошибочными; примененная экспертом методика исследования/расчета не отвечает критерию научной обоснованности, а само экспертное заключение № 15-03/24 содержит противоречивые выводы, исключающие друг друга либо ставящие под сомнение обоснованность всего заключения в целом, истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

У судебного эксперта имеется соответствующая квалификация, он обладает научными познаниями для постановки всех выводов и проведения необходимых исследований, доказательств опровергающих данные выводы, суду не представлено и в ходе судебного разбирательства не выявлено. 

Аргументы заявителя о том, что суд не дал оценку рецензии также подлежат отклонению, поскольку то обстоятельство, что в обжалованном судебном акте не отражены результаты исследования всех имеющихся в материалах дела доказательств, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной оценки.

При этом в акте экспертного анализа (рецензия) № 04/04-2024 на заключение эксперта от 15.03.2024 № 15-03/24, выполненное экспертом ФИО2, специалист высказывает лишь критическое отношение и оспаривает выводы судебной экспертизы.

Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ, в отличие от специалиста истца. 

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции, определяя размер возмещения за спорное нежилое помещение обоснованно исходил из заключения судебного эксперта, оснований для признания недостоверной выкупной цены спорного помещения  в данном случае не имеется. 

Ссылку ООО «Ширван» на необоснованное применение судебным экспертом коэффициента аварийности жилья, суд округа находит основанной на ошибочном толковании закона, поскольку частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, размер рыночной стоимости в выкупной цене объекта недвижимости не может превышать его реальной стоимости с учетом всех обстоятельств, в том числе физического износа (неэксплуатируемое помещение, существенный износ ограждающих конструкций, кровли, оконных и дверных блоков, инженерных систем, внешней и внутренней отделки; конструктивные элементы в целом не пригодны для эксплуатации; жилой дом, в котором располагается помещение, признан аварийным).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

В связи с предоставлением ООО «Ширван» отсрочки по уплате государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу и отсутствием доказательств ее оплаты государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.06.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 по делу № А12-24029/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ширван» в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 50 000 руб. 

Поручить Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                            И.Р. Нагимуллин

Судьи                                                                          А.Х. Хисамов 

                                                                                     Ф.В. Хайруллина