ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-14732/2017

31 мая 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  31 мая 2018 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей  Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4224/2018) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 05.03.2018 по делу № А46-14732/2017 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Южно-Сибирская лизинговая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:3407,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «Ареал-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

 

при участии в судебном заседании:  

представителя общества с ограниченной ответственностью «Южно-Сибирская лизинговая компания» ФИО2 по доверенности от 10.01.2018 сроком действия по 31.12.2018;

представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска ФИО3 по доверенности № Исх-ДИО/5195 от 03.04.2019 сроком действия 1 год;

в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью «Ареал-Сервис», надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Южно-Сибирская лизинговая компания» (далее – ООО «ЮСЛК», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным в соответствии с правилами статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3407, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автозаправочные и газонаполнительные станции, площадь: 4 465 кв.м, адрес (местоположение): Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Волгоградская, на земельном участке расположено строящееся здание автозаправочной станции, дом 59, по состоянию на 25.03.2016 в размере 3 060 000 руб. для целей ее применения при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-7847 от 21.05.2009, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 24.06.2009, номер регистрации 55-55-01/116/2009-805, за период с 25.03.2016 по 25.04.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ареал-Сервис» (далее – ООО «Ареал-Сервис», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.03.2018 по делу № А46-14732/2017 требования ООО «ЮСЛК» удовлетворены. Установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:1301 26:3407, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автозаправочные и газонаполнительные станции, площадь: 4 465 кв. м, адрес (местоположение): Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Волгоградская, на земельном участке расположено строящееся здание автозаправочной станции, дом 59, по состоянию на 25.03.2016 в размере 3 060 000 руб. для целей ее применения при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-7847 от 21.05.2009, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 24.06.2009, номер регистрации 55-55-01/116/2009-805, за период с 25.03.2016 по 25.04.2017. Этим же судебным актом с Департамента в пользу ООО «ЮСЛК» взыскано 17 500 руб. расходов на проведение экспертизы по делу, а также 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Обществу из федерального бюджета возвращено 6 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины. Также ООО «ЮСЛК» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области возвращено 12 500 руб., излишне уплаченных в счет проведения экспертизы платежным поручением от 14.09.2017 № 89. АНО Центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области перечислено 17 500 руб. за проведение экспертизы по делу № А46-15995/2017, перечисленных ООО «ЮСЛК» платежным поручением № 89 от 14.09.2017.

Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указывает на то, что достоверность первоначально составленного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка не анализировалась, и несоответствие требованиям данного отчета не установлено.

В письменном отзыве на жалобу Общество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Ареал-Сервис», надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направило. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы. Представитель ООО «ЮСЛК» высказался в соответствии с письменным отзывом на жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке, установленном статьями 266, 270 АПК РФ, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «К-Резерв» (арендатор) заключен договор № Д-Кр-31-7847 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3407, местоположение которого установлено в 2 140 м западнее относительно пятиэтажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, в Кировском административном округе, общей площадью 4 465 кв. м, для строительства автозаправочной станции.

Соглашением к договору, зарегистрированным в установленном законом порядке 17.06.2011 за номером 55-55-01/134/2011-046, все права и обязанности арендатора, начиная с 04.04.2011, перешли к ООО «ЮСЛК».

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за предоставленный участок определяется расчетным путем и на момент подписания договора составлял 21 062 руб. 69 коп. в месяц. Расчет арендной платы определялся в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска».

В соответствии с пунктом 2.3 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу).

Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» признано утратившим силу (пункт 1 статьи 4).

В силу пункта 3 статьи 2 поименованного решения Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в ч.ч. 1, 2 настоящей статьи, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

На основании приведенных выше положений Департамент, начиная с 25.03.2016 (начало действия нормативного акта), исчислил ежемесячную арендную плату в размере 84 577 руб. 67 коп.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 решения Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

С 25.03.2017 Департаментом применен коэффициент уровня инфляции в размере 1,04. В период с 25.03.2017 размер арендной платы составил 84 577 руб. 67 коп. в месяц.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности Департамент уведомил ООО «ЮСЛК» письмом от 17.05.2017 № Исх-ДИО/7219.

Считая, что при расчете арендной платы Департаментом применена недостоверная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3407, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как отношения аренды, подлежащие регулированию нормами раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Факт пользования ООО «ЮСЛК» земельным участком, переданным по акту приема-передачи земельного участка в аренду на основании договора № Д-Кр-31-7847 аренды земельного участка, подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В связи с тем, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Таким образом, вновь установленный размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что соответствует правилам статьи 424 ГК РФ. Указанный подход согласуется с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», в силу которого арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Размер арендной платы по договору аренды № Д-Кр-31-7847 устанавливается и может изменяться Департаментом как арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Осуществляя перерасчет, Департамент обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что арендная плата по договору должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. 

В рассматриваемом случае факт отсутствия заключенного сторонами дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в части его условий о расчете арендной платы не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку, как указано выше, такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Действующим законодательством размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 ЗК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что при расчете арендной платы за спорный земельный участок Департамент руководствовался отчетом об определении величины рыночной стоимости № 035, подготовленным 06.02.2017 ООО «Ареал-Сервис», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3407 составляет 9 226 655 руб.

В свою очередь, не соглашаясь с расчетом ответчика, истец представил в материалы настоящего дела отчет об оценке, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» от 24.07.2017 № 195Э07/17, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 4 880 000 руб.

Согласно положениям статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьей 12 указанного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Абзацем третьим статьи 6 Федерального закона № 135-ФЗ предусматривается, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В то же время, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Согласно статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Как следует из договора аренды № Д-Кр-31-7847, земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3407 находится в муниципальной собственности.

С учетом взаимосвязанных требований статей 422, 424 и 614 ГК РФ, а также правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 16, 19 поименованного выше Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как указано выше, размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432. Цена земельного участка в таком случае определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт 3 пункта 2).

Учитывая требования статей 12 и 13 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьи 82 АПК РФ, установив наличие несоответствий сведений о рыночной цене объекта аренды, представленных сторонами спора, суд первой инстанции назначил экспертизу в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Полученное в результате судебной экспертизы заключение от 28.09.2017 № 378/СТ/С-17 свидетельствует о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25.03.2016 составляет 3 060 000 руб.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ и пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федерального законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Полученное судом первой инстанции заключение эксперта № 378/СТ/С-17 содержит полный перечень необходимой информации об объекте оценки, при его составлении оценщиком применено определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении изложены выводы по поставленным судом вопросам, методика исследования раскрыта, содержание данного заключения обосновано, ясно и отвечает требованию полноты.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы Департамента, апелляционный суд отмечает, что составленное в порядке проведения судебной экспертизы заключение не вызывает сомнений в его полноте, компетентности подготовившего его лица, объективности и достоверности результатов, экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ.

В связи с тем, что рыночная стоимость спорного земельного участка достоверно и безусловно определена судом первой инстанции в установленном процессуальным законодательством порядке, требования ООО «ЮСЛК» правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Удовлетворив исковые требования Общества, суд первой инстанции принял по делу обоснованный и законный судебный акт.

Департаментом в поданной апелляционной жалобе не приведено конкретных доводов и возражений в опровержение законности и обоснованности сформулированной выше позиции суда первой инстанции, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки обстоятельств, послуживших основанием для вывода суда первой инстанции о частичном удовлетворении соответствующего требования истца. 

При установленных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы Департамента не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 05.03.2018 по делу № А46-14732/2017 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.Н. Лотов

Судьи

 

Л.А. Золотова

О.А. Сидоренко