АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000 http://fasvvo.arbitr.ru/ 

______________________________________________________________________________  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород Дело № А79-4785/2024 16 октября 2025 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2025. Полный текст постановления изготовлен 16.10.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Камановой М.Н., судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю., 

при участии представителей от истца: ФИО1 (доверенность от 09.01.2024), 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Чувашская автотранспортная компания» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.12.2024 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025 по делу № А79-4785/2024 

по иску акционерного общества «Чувашская автотранспортная компания»  

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики  

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о признании договора недействительным в части порядка определения размера арендной платы, обязании внести изменения в договор и произвести зачет излишне оплаченной арендной платы,  

и у с т а н о в и л : 

акционерное общество «Чувашская автотранспортная компания» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики:  

– о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды земельного участка № 14 (16-04/6244) от 01.08.2023, заключенного Администрацией и Обществом, в соответствии с которым «размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 357 000 рублей, который определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 марта 2023 года № 033-2-2023»;  

– об изменении пункта 3.1 названного договора путем его изложения в следующей редакции: «С 01.06.2023 по 03.06.2023 размер арендой платы за земельный участок определяется на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 марта 2023 года № 033-2-2023. С 04.06.2023 годовая стоимость арендной платы по настоящему договору определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере трех процентов от его кадастровой стоимости»;  

– о понуждении Администрации зачесть излишне уплаченную сумму – 126 584 рубля 68 копеек в счет подлежащих уплате арендных платежей по договору аренды с 01.12.2023.  

 Иск предъявлен на основании статей 166 – 168, 170, 180, 422, 424, 432, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что арендная плата, определенная по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, не соответствует регулируемой цене, установленной за землепользование уполномоченным органом.  

 Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 17.12.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025, в удовлетворении иска отказал.  

Общество не согласилось с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.  

По мнению заявителя, судами неверно применены статьи 425, 433, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вывод судов о заключении договора аренды 01.06.2023 противоречит имеющимся в деле доказательствам, в частности, переписке сторон по вопросу заключения договора, а также сведениям о дате внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи об аренде. Кассатор настаивает, что арендная плата по договору является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативного правового акта, устанавливающего порядок определения размера арендной платы за земельные участки. Распространение действия договора на период с 01.06.2023, по мнению Общества, не противоречит положениям статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и не препятствует определению размера арендной платы с учетом принятых с 04.06.2023 изменений. Заявитель отметил, что судами не учтен факт нахождения на арендованном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих Обществу с 2004 года.  

Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.  

Администрация отзыв на кассационную жалобу не представила. 

Определениями суда округа от 29.09.2025 и 02.10.2025 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Голубевой О.Д. на судью Каманову М.Н., а также судьи Бабаева С.В. на судью Кислицына Е.Г.  

Законность принятых судебных актов проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как усматривается из материалов дела и установили суды, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 01.06.2023 № 14/16-04/6244 аренды земельного участка (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого Общество приняло во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:20:100164:58 площадью 5765 квадратных метров, расположенный по адресу Чувашская Республика – Чувашия, 

<

...>, вид разрешенного использования – «для содержания и обслуживания объектов». Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2023.  

Земельный участок предоставлен на основании постановления Администрации от 01.06.2023 № 717 «О предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:20:100164:58 в аренду акционерному обществу «Чувашская автотранспортная компания».  

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.06.2023 по 31.05.2072.  

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 357 000 рублей и определен на основании Отчета  

 № 033-2-2023 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.03.2023. 

Согласно выписке из ЕГРН от 17.07.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:20:100164:58 с 18.07.2023 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды земельного участка № 14.  

При определении размера арендной платы по договору арендодатель руководствовался постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок № 148).  

В силу подпункта «г» пункта 1.1 Порядка № 148 (в редакции до 24.05.2023) размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, определялся на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в случаях, предусмотренных пунктом 1.4 названного Порядка.  

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 Порядка, рассчитывался как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды земельного участка, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 1.4 Порядка  

 № 148). 

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 № 330 (далее – Постановление № 330) внесены изменения в ранее утвержденный Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.  

В силу подпункта «д» пункта 1.2 Порядка № 148 (в редакции от 24.05.2023) размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере 3 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.  

Согласно пункту 3 Постановление № 330 вступает в силу через десять дней после дня его официального опубликования.  

Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 3 317 988 рублей 10 копеек, в связи с чем истец полагает, что размер арендной платы с 04.06.2023 (через 10 дней после официального опубликования Постановления № 330) подлежал определению в соответствии с подпунктом «д» пункта 1.2 Порядка № 148 и должен составлять 99 539 рублей 64 копейки.  

Письмом от 12.02.2024 № 14/60 Общество предложило Администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.08.2023, изменив размера арендной платы за пользование земельным участком.  

Администрация письмом от 12.03.2024 № 08/01-22-494 указала на отсутствие правовых оснований для изменения арендной платы.  

Отказ арендодателя от определения размера арендной платы по договору с 04.06.2023 на основании Постановления № 330 послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд.  

Отказав в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды земельного участка заключен 01.06.2023, в связи с чем на основании разъяснений, изложенных в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), является регулируемой.  

Изменение регулируемой арендной платы с 04.06.2023 возможно применительно к отношениям, возникшим после таких изменений.  

В частности, в пункте 2 Постановления № 330 уполномоченный орган установил, что арендная плата, рассчитанная на основании Отчета № 033-2-2023 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.03.2023, подлежит перерасчету по истечении пяти лет со дня ее установления.  

Руководствуясь данным нормативным актом, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания пункта 1.3 договора недействительным и удовлетворения требований истца.  

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции. Между тем суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее. 

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.  

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.  

Согласно пункту 1 указанной статьи размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 

(далее – Постановление № 582) закреплены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.  

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановление № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.  

Одним из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, установленных Постановлением  

 № 582, является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.  

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) целями данного Федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.  

Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается принятие актов, которые приводят или могут привести к созданию дискриминационных условий (пункт 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции).  

Пункт 8 статьи 4 Закона о защите конкуренции определяет дискриминационные условия как условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по  

сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.  

Из приведенных норм следует, что определение регулируемой арендной платы за публичные земли в зависимости от времени предоставления участка, которое приводит к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, свидетельствуют о создании дискриминационных условий и нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и Постановлению № 582.  

Соответствующие разъяснения изложены в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25.  

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 06.12.2017 № 37-П, в числе способов защиты гражданских прав, которые могут быть задействованы лишь при участии юрисдикционных органов, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации называет признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а равно неприменение судом акта этого органа, противоречащего закону. Осуществляемая судом оценка нормативного правового акта на предмет его непротиворечия нормативному правовому акту большей юридической силы (статья 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выступая частью процедуры выбора применимых норм права, относится к исключительным прерогативам суда, к самому существу судопроизводства, ключевая цель которого – защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Следовательно, праву лица, участвующего в деле и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего нормативному правовому акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Исполнение данной обязанности обеспечивается, кроме прочего, возможностью отмены или изменения судебного решения вышестоящим судом в связи с неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 270 и пункт 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил в постановлении от 17.04.2012 по делу № А47-7623/2010, что применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе дать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципам, в том числе принципу экономической обоснованности, и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков.  

Применительно к обстоятельствам настоящего спора вывод судов двух инстанций об отсутствии у Общества права на изменение арендной платы в соответствии с новым порядком расчета со ссылкой на дату заключения договора аренды, соответствующий  

пункт Постановления № 330, предусматривающий возможность перерасчета арендной платы по истечении пяти лет с даты ее установления, коллегия суда округа находит преждевременным, сделанным без учета положений Постановления № 582 и Закона о защите конкуренции.  

Такой подход создает ситуацию, при которой один арендатор земельного участка в отсутствие предусмотренных законом оснований приобретает преимущество в части пониженного размера арендной платы перед другим землепользователем, получившим земельный участок с аналогичными характеристиками в иной период, что не соответствует целям законодательного регулирования.  

Указав, что в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, суды не применили пункт 1 той же статьи, предусматривающий необходимость определения арендной платы за землю в соответствии с основными принципами, утвержденными Правительством Российской Федерации.  

На основании изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что при рассмотрении спора суды двух инстанций допустили нарушение норм материального и процессуального права, что в силу частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены состоявшихся судебных актов.  

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать фактические обстоятельства, связанные с требованием внесения изменений в договор аренды земельного участка, оценить правомерность изменения арендной платы применительно к названным принципам при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правильно применить нормы материального права, после чего принять законный и обоснованный судебный акт по существу спора.  

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.  

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  

Волго-Вятского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17.12.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2025 по делу  

 № А79-4785/2024 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Председательствующий М.Н. Каманова  

Судьи Е.Г. Кислицын  

В.Ю. Павлов