﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-39384/2020

06 апреля 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   05 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 апреля 2021 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

 

при участии:  

от истца: представитель Филина А.С., на основании доверенности от 14.12.2020,

от ответчика: представитель Алексеев Г.А., на основании доверенности от 08.04.2020,

от 3-и лиц: 1. представитель Серафимов И.А., на основании доверенности от 01.06.2020, 2. представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-263/2021) акционерного общества «Галэкс» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2020 по делу № А56-39384/2020, принятое по иску:

истец: акционерное общество «Галэкс» (адрес: Россия, 199048, Санкт-Петербург, линия 17-я В.О., дом 54, корпус 4 литер А, ОГРН: 1037800015395, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: 7801080949)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Альта-Росс» (адрес: Россия, 199178, Санкт-Петербург, линия 17-я В.О., 54, корпус 4, лит. А, ОГРН: 1037843033942, Дата присвоения ОГРН: 06.02.2003, ИНН: 7825371633)

3-и лица: 1. закрытое акционерное общество «Элэс» (адрес: Россия, 199178, Санкт-Петербург, линия 17-я В.О., дом 44, литер А, ОГРН: 1027800554616, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 780100742); 2. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

об обязании,                                                        

установил:

Акционерное общество «Галэкс» (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Альта-Росс» (далее - Общество) об обязании освободить:

- незаконно занимаемую часть нежилого здания, расположенного по адресу: 199178, Санкт-Петербург, 17-я линия В.О., д. 54, корп. 14, лит. А, пом. 5-Н, 11-Н, 12-Н общей площадью 365,8 кв.м,

- незаконно занимаемый металлический навес, расположенный по адресу: 199178, Санкт-Петербург, 17-я линия В.О., д. 54, корп. 14, лит. А, общей площадью 94 кв.м,

- часть незаконно занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: 199178, Санкт-Петербург, 17-я линия В.О., д. 54, корп. 14, лит. А, кадастровый номер 78:06:0002075:2001, огороженную забором.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество «Элэс» и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решением от 18.11.2020 суд в иске отказал.

Не согласившись с указанным решением, Компания подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая выводы, изложенные в решении, не соответствующими обстоятельствам дела. Указывает, что договор аренды от 09.01.2013  № 1/13 не содержит сведений о предоставлении в субаренду земельного участка; земельный участок передан в пользование Компании по договору аренды от 14.12.2000 № 01/ЗК02161 и ЗАО «Элэс» по договору аренды от 15.12.2000 № 01/ЗК-02212; считает, что материалы дела подтверждают законность владения Компанией спорным земельным участком, а также отсутствие каких-либо отношений обязательственного характера между Обществом и Компанией в части спорного земельного участка. Указывает, что несмотря на то, что представленные Обществом предварительный договор № 18/2000 от 20.05.2000 и договор № 19/2000 от 25.05.2000 не являются предметом спора, суд дал правовую оценку данных договоров как договоров купли-продажи, которые таковыми не являются; указывает, что предметом данных договоров являются отношения по реконструкции и восстановлению помещений, находящихся в собственности Компании; счета-фактуры от 31.07.2017 относятся к корпусу № 4, а не к спорному корпусу № 14.

Представитель Компании и ООО «Элэс» поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель Общества просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 17-я линия В.О., д. 54, корп. 14, лит. А, нежилое здание площадью 948,2 кв.м принадлежит на праве общей долевой собственности Компании (доля 4042/4741) и ЗАО «Элэс» (доля 699/4741), что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Земельный участок, расположенный по тому же адресу, находящийся в государственной собственности Санкт-Петербурга, передан в пользование Компании по договору аренды от 14.12.2000 № 01/ЗК02161 и ЗАО «Элэс» по договору аренды от 15.12.2000 № 01/ЗК-02212.

В письме от 28.04.2020 Компания, указав на использование Обществом в отсутствие договорных отношений с собственником либо иных предусмотренных законом оснований помещений площадью 366 кв.м в спорном нежилом здании, потребовало в течение 72 часов освободить занимаемые помещения и земельный участок.

Указав в иске, что собственник (Компания) фактически лишен доступа и возможности эксплуатировать часть принадлежащего ему нежилого здания и арендуемого земельного участка в результате незаконных действий генерального директора Общества Татаренко А.П., на данной территории Общество незаконно осуществляет коммерческую деятельность с нарушением установленных законом норм и правил, Компания просила суд обязать Общество освободить незаконно занимаемую часть нежилого здания площадью 365,8 кв.м, незаконно занимаемый металлический навес общей площадью 94 кв.м и часть незаконно занимаемого земельного участка, огороженную забором.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Компания указала, что Общество незаконно занимает помещения 5-Н, 11-Н, 12-Н общей площадью 365,8 кв.м, металлический навес площадью 94 кв.м и земельный участок под ними.

Как следует из выписки из ЕГРН, площадь принадлежащего Компании на праве общей долевой собственности здания составляет 948,2 кв.м, количество этажей - 2.

Согласно сведениям, предоставленным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - СПб ГУП «ГУИОН»), по состоянию на 2017 год после проведения строительно-монтажных работ по адресу: Санкт-Петербург, 17-я линия В.О., д. 54, корп. 14, учтены здание лит. А общей площадью 1 380,6 кв.м и служебная постройка лит. Г площадью застройки 111,9 кв.м (ранее металлический навес площадью застройки 94 кв.м); в составе здания лит. А в том числе учтены помещения: 5-Н общей площадью 53,8 кв.м (подлитера А6) на 1-м этаже; 11-Н общей площадью 53,9 кв.м (подлитера А6) на 2-м этаже, доступ в помещение осуществляется через наружную лестницу; 12-Н общей площадью 258,1 кв.м (подлитера А7, А6) на 3-м, 4-м этажах, доступ в помещение осуществляется через литеру Г и по наружной лестнице. При этом акт приемки в эксплуатацию в филиале СПб ГУП «ГУИОН» отсутствует.

Как следует из пояснений СПб ГУП «ГУИОН», металлический навес площадью застройки 94 кв.м с 2017 года учтен в составе служебной постройки лит. Г площадью застройки 111,9 кв.м.

Доказательств государственной регистрации в ЕГРН права собственности Компании на здание лит. А общей площадью 1 380,6 кв.м и служебную постройку лит. Г площадью застройки 111,9 кв.м по спорному адресу материалы дела не содержат.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось представителями Компании в судебном заседании 18.08.2020, помещения 11-Н, 12-Н возникли в результате реконструкции.

Как пояснил представитель Компании в судебном заседании 10.11.2020, сведения о том, кем выполнены работы, повлекшие увеличение площади объекта, выполнялись ли они в принципе и за счет каких средств, у Компании отсутствуют; Компания не была осведомлена об изменении площади объекта; работы выполнялись не силами Компании; изменение площади здания (на 432,4 кв.м), по мнению Компании, возникло в результате перепланировки, лицо, выполнившее которую, Компании не известно; в случае, если указанная реконструкция является самовольным строительством, она подлежит сносу. Кроме того, в настоящее время в арбитражном суде рассматривается дело об устранении технической ошибки в части площади здания.

В материалы дела Обществом представлены подписанные Компанией и Обществом:

- предварительный договор от 20.05.2000 № 18/2000, по условиям которого Компания передает Обществу нежилые помещения 5-Н, чердачные помещения над помещением 3-Н, металлический навес нежилого здания, принадлежащий Компании на праве собственности; передает нежилые помещения в счет оплаченного нежилого помещения 10-Н площадью 139,8 кв.м (бывшего гаража ЗАО «ЭЛЕС») стоимостью 80 340 руб., находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 17-я линия В.О., д. 54, корп. 14, лит. А,

- договор от 25.05.2000 № 19/2000, по условиям которого Компания передает Обществу в собственность расположенные в здании по спорному адресу нежилое помещение 5-Н, металлический навес перед нежилым помещением 3-Н, разрушенные нежилые помещения, расположенные над помещением 5-Н и 3-Н (чердачные и мансардные), которые первоначально передаются Обществу для проведения восстановительных работ и работ по их реконструкции в соответствии с пунктами 2.1-2.5 этого договора, после проведения работ по реконструкции и восстановлению указанные помещения оформляются в собственность Компании для дальнейшей их передачи в собственность Общества; стороны оценили стоимость всех передаваемых в собственность Общества помещений в 80 340 руб.; покупная цена, являющаяся окончательной и не подлежащей изменению вне зависимости от результатов реконструкции и восстановления, со стороны Общества уплачена Компании до подписания договора.

Договор № 19/2000 вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами всех обязательств по договору в полном объеме (пункт 3.1).

Доказательств расторжения указанных договоров материалы дела не содержат; о фальсификации указанных договоров Компания не заявляла, указала на их ничтожность по причине того, что названные договоры не прошли государственную регистрацию и были подписаны неуполномоченным лицом.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права; до осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

Вместе с тем, как верно указал суд, при наличии в договоре всех необходимых условий и соответствия его требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида, отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о ничтожности такого договора.

Ссылка Компании на подписание названных договоров неуполномоченным лицом - заместителем генерального директора Компании Крамаровским В.Л. судом обоснованно отклонена.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

В судебном порядке путем подачи соответствующего иска Компания указанные сделки по приведенным мотивам не оспаривала.

Иных предусмотренных законом оснований, подтверждающих ничтожность заключенных сторонами договоров №№ 18/2000, 19/2000, Компания не привела.

Кроме того, суд учел представленные в материалы дела составленные ООО «Техпрогресс» проекты нежилого здания по спорному адресу, проект реконструкции металлического навеса, датированные 2000 годом, подписанные со стороны Компании акт приемки выполненных работ от 18.08.2001, технические условия, акты с отметками об оплате Обществом энергопотребления за период до 2019 года, подписанные, в том числе генеральным директором Компании Кашпиревым А.П., бухгалтером, заместителем бухгалтера и т.д., опровергающие доводы Компании об отсутствии между сторонами договорных отношений по поводу спорного имущества. О фальсификации указанных документов Компания также не заявляла.

Поскольку из материалов дела следует, что помещения 11-Н, 12-Н являются вновь созданными в результате реконструкции, при этом право собственности Компании на здание площадью 1 380,6 кв.м в установленном законом порядке в ЕГРН не зарегистрировано, суд пришел к верному выводу, что Компанией не доказано наличие у нее права собственности на имущество, находящееся во владении Общества.

При этом согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

В материалы дела также представлен подписанный сторонами договор аренды от 09.01.2013 № 1/13, по условиям которого Компания (арендодатель) обязалась передать Обществу (арендатору) нежилые помещения (производственные и складские) общей площадью 142 кв.м, расположенные по спорному адресу.

Как указала Компания и не оспаривало Общество, помещения, в том числе спорное (5-Н), а также металлический навес были переданы Обществу в рамках указанного договора аренды.

Мотивов заключения в 2013 году (после заключения договоров №№ 18/2000, 19/2000) договора аренды Общество не пояснило, что, как обоснованно отметил суд, не опровергает факта подписания сторонами всех указанных договоров и с учетом подлежащих установлению в рамках настоящего дела обстоятельств не имеет правового значения для разрешения спора.

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора (с 09.01.2013 по 31.12.2013), арендная плата согласована в пункте 4.1 договора.

Факт заключения указанного договора и передачи Обществу имущества Компания не оспаривала, вместе с тем полагала, что указанный договор прекратил действие в связи с истечением его срока.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Исходя из существа регулирования договора аренды положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ содержат указание на правовую квалификацию отношений сторон, не прекратившихся по истечении срока первоначального договора аренды: возобновление договора на ранее согласованных условиях на неопределенный срок. При этом согласие арендодателя на продолжение отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается. Соответственно, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ в отсутствие своевременного возражения арендодателя арендатор является стороной действующего договора и к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель вправе отказаться в порядке, предусмотренном статьей 610 ГК РФ.

Как пояснил в судебном заседании представитель Компании, отказа от договора аренды № 1/13 Компания в установленном законом порядке не заявляла.

При таком положении довод Компании об отсутствии у Общества оснований для занятия спорных помещений, в том числе помещения 5-Н, обоснованно признан безосновательным.

Поскольку Компанией не доказано отсутствие между сторонами отношений обязательственного характера по поводу спорного в иске правомерно отказано.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 18.11.2020 по делу №  А56-39384/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                   К.В. Галенкина

 

Судьи

 

                    Ю.С. Баженова

 

 Н.С. Полубехина