ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А72-17823/2018

г.Самара

27 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2019 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 февраля 2019 года по делу №А72-17823/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-96» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании арендной платы и пени, принятое судьей Карсункиным С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 01.10.2018);

от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 18.09.2018),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-96» (далее ООО «СМУ-96», истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее АО «Тандер», ответчик) об обязании в срок до 01.01.2019 передать проектную документацию перепланировки объекта аренды, согласованную в установленном законодательством и договором порядке и взыскании с ответчика доплаты арендной платы за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 2376733 руб. 33 коп., пеней за просрочку оплаты аренды за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 1054542 руб. 50 коп., стоимости кадастровых работ в размере 58000 руб.

Истец в судебном заседании 04.02.2019 отказался от иска в части требования об обязании ответчика в срок до 01.01.2019 передать проектную документацию перепланировки объекта, согласованную в установленном законодательством и договором порядке. 

Определением суда первой инстанции от 08.02.2019 частичный отказ от иска принят судом, производство по делу в указанной части исковых требований прекращено.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.02.2019 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции взыскал с АО «Тандер» в пользу ООО «СМУ-96» арендную плату в размере 2376733 руб. 33 коп., пени за просрочку оплаты аренды в размере 1054542 руб. 50 коп, стоимость кадастровых работ в размере 58000 руб.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что между истцом - ООО «СМУ-96» (арендодатель) и ответчиком - АО «Тандер» (арендатор) 18.06.2015 был заключен договор аренды №УлФ/38939/15 недвижимого имущества - одноэтажного здания продовольственного магазина площадью 1223,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Между истцом и ответчиком по инициативе последнего 28.04.2017 было заключено соглашение, согласно которому арендатор обязуется уменьшить площадь арендуемого объекта ориентировочно на 280 кв.м до 943,9 кв.м путём изготовления своими силами и/или за счёт собственных средств перегородки до 15.05.2017. Стороны договорились о том, что в течение 6 (шести) месяцев после завершения работ арендатором и предоставления арендодателю всех необходимых документов в соответствии с пунктом 4 соглашения, арендатор своими силами и за свой счёт проводит изготовление кадастрового паспорта объекта (после изготовления новый кадастровый паспорт будет оформлен как Приложение 2 к соглашению), регистрацию изменений, произведенных арендатором. В случае нарушения указанного в настоящем пункте срока стороны договорились о том, что, начиная с первого дня нарушения и до государственной регистрации настоящего соглашения арендованная площадь считается по соглашению, а ставка арендной платы считается по договору аренды (пункт 6 соглашения).

Суд первой инстанции исходил из того, что в связи с тем, что технический план после производства работ по перепланировке был предоставлен ответчиком истцу на весь объект только 08.02.2018 истец просит взыскать с ответчика разницу между оплаченной арендной платой и ежемесячным ее размером 1223900 руб., которая за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 составляет по расчету истца 2376733 руб. 33 коп.

Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о наличии актуального технического плана, изготовленного 20.10.2017 года, как основания для отказа в удовлетворении исковых требований. Договором аренды в качестве «Объекта» определено все здание продовольственного магазина (пункт 1.1 договора). В связи с чем ответчик по соглашению от 28.04.2017 принял на себя обязательства по изготовлению кадастрового паспорта (технического плана) всего здания. Поэтому суд признал довод ответчика о надлежащем исполнении обязательства в связи с изготовлением технического плана по состоянию на 20.10.2017 в отношении части здания, занимаемой ответчиком после перепланировки, необоснованным.

Суд первой инстанции, учитывая, что в сроки, установленные соглашением, технический план (кадастровый паспорт) в отношении всего объекта предоставлен не был, а был предоставлен только 08.02.2016, пришел к выводу, что ответчиком не выполнены соответствующие обязательства в срок, установленный соглашением от 28.04.2017 г.

Суд первой инстанции установил, что пунктом 6 соглашения от 28.04.2017 обязанность по изготовлению кадастрового паспорта и регистрации произведенных изменений возложена на арендатора. Доказательств того, что ответчик (арендатор) обращался к истцу (арендодателю) с требованиями об устранении препятствий для регистрации соглашения после 07.04.2018, либо после 20.06.2018 ответчиком не представлено. Поэтому суд пришел к выводу, что ответчиком не представлены доказательства уклонения истца от регистрации соглашений, либо затягивания их регистрации.

Суд первой инстанции исходил из того, что из пояснений сторон, содержания соглашения от 28.04.2017 следует, что условие о применении при уменьшении арендуемой площади величины арендной платы, предшествующей такому уменьшению, направлено на стимулирование ответчика по изготовлению проектной документации и кадастрового паспорта в сроки, установленные соглашением. Применение увеличенного размера арендной платы предусмотрено в случае истечения срока, установленного для представления кадастрового паспорта и технической документации.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что толкование ответчиком условий пунктов 4 и 6 соглашения таким образом, что размер арендной платы не зависит от выполнения арендатором соответствующего условия и исчисляется по одной и той же ставке вне зависимости от его выполнения приводит к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду, так как позволяет арендатору извлекать преимущество из его недобросовестного поведения в случае непредставления документов в сроки, установленные соглашением.

Суд пришел к выводу, что стороны, говоря в пункте 6 соглашения о том, что, начиная с первого дня нарушения и до государственной регистрации соглашения арендованная площадь считается по соглашению, а ставка арендной платы считается по договору аренды, применительно к «ставке» с очевидностью имели в виду не ставку за квадратный метр, а общий размер ежемесячной арендной платы.

Суд первой инстанции исходил из того, что, несмотря на то, что истец называет подобное условие санкцией за невыполнение, предусмотренной соглашением обязанности, исходя из формулировок договора, соглашения от 28.04.2017 и дополнительного соглашения от 20.06.2018 к соглашению рассматриваемое условие касается размера арендной платы, устанавливает способ ее расчета при наступлении (не наступлении) определенного обстоятельства.

Суд пришел к выводу, что заключение сторонами 20.06.2018 дополнительного соглашения к соглашению от 28.04.2017 к договору аренды на основании данных нового технического плана и установление арендной платы с 15.07.2017г. в размере 930900 руб. не отменяет положений пунктов 4 и 6 соглашения от 28.04.2017 г., так как пунктом 4 дополнительного соглашения от 20.06.2018 стороны установили, что все остальные положения договора аренды и соглашения к нему остаются неизменными.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку ответчик не оплатил истцу арендную плату за спорный период с учетом способа ее расчета при наступлении (не наступлении) определенного обстоятельства, доказательств оплаты не представил, с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 2376733 руб.

Истец также начислил пени за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в сумме 1054542 руб. 50 коп. на основании пункта 8.5 договора, согласно которому, в случае нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных разделом 7 договора, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Правильность расчета неустойки, произведенного истцом, ответчиком не оспорена и суд пришел к выводу, что исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению.

Суд первой инстанции также исходил из того, что истец просит взыскать с ответчика стоимость понесенных расходов за проведение кадастровых работ по изготовлению кадастрового паспорта в сумме 58000 руб., поскольку 19.06.2017 им был заключен договор на выполнение указанных работ. Согласно пункту 2.2 договора предварительная стоимость работ составляет 58000 руб. Работы были выполнены и оплачены.

Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что договор на выполнение кадастровых работ №116 от 19.06.2017 был заключен истцом до истечения шестимесячного срока, установленного соглашением от 28.04.2018, в связи с чем в подобных действиях истца не было необходимости и требования о взыскании денежных средств, затраченных истцом на изготовление кадастрового паспорта, не подлежат удовлетворению, так как в сроки, установленные договором кадастровый паспорт, изготовление которого являлось обязанностью ответчика, истцу представлен не был. 

Суд первой инстанции, исходя из изложенного, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При этом ответчик исходит из того, что в обжалуемом судебном акте суд четко не определил - 2376733 руб. 33 коп. это арендная плата или санкция (штраф) за просрочку выполнения обязанности по изготовлению технической документации.

Ответчик считает, что, если указанная сумма это санкция (штраф), то суд необоснованно взыскал пени за просрочку оплаты арендной платы в размере 1054542 руб. 50 коп. Если сумма в размере 2376733 руб. 33 коп. это арендная плата, то просрочки в оплате у него нет.

Ответчик считает, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку соглашениям к договору аренды в части изменения размера арендной платы и факта возврата части нежилых помещений. Факт возврата истцу площади в размере 280 кв.м. подтверждается материалами дела. Свободную площадь в размере 280 кв.м. истец стал в аренду ООО «БУРГЕР КИНГ ПОВОЛЖЬЕ». В судебном заседании установлено и не оспаривалось истцом то обстоятельство, что арендную плату истец получает и него и с ООО «БУРГЕР КИНГ ПОВОЛЖЬЕ» с июля 2017 года.

Ответчик также исходит из того, что им изготовлена техническая документация на объект. По его заданию была разработана проектная документация силами подрядчика и передана Истцу. Затем совершены действия, которые может совершить только собственник здания, заполнена декларация об объекте и предоставлена 16.02.2018 в Росреестр. За его счет был изготовлен также план недвижимого имущества на 20.10.2017, в котором отражена актуальная перепланировка здания, данный документ, впоследствии сдавался в Росреестр для узаконения объекта. После совершения перечисленных действий выдается выписка из ЕГРН 07.04.2018, которая стала итогом узаконения перепланировки. 

Ответчик исходит из того, что дополнительным соглашением от 28.04.2017 на него возложена обязанность по изготовлению кадастрового паспорта. Однако с 01.01.2017 Росреестр выдает новый документ, который называется выписка изЕдиного государственного реестра недвижимости. Этот документ заменяеткадастровый паспорт и выписку из ЕГРН. 

Ответчик исходит из того, что только истец мог внести изменения в ЕГРН, а он  лишен этой возможности в силу отсутствия права, в вязи с получением выписку из ЕГРН от 07.04.2018, отпала необходимость в изготовлении кадастрового паспорта. Однако только 20.06.2018 было подписано уточняющее дополнительное соглашение и все три экземпляра были переданы его представителю и только 14.09.2018 регистрация была совершена.

Ответчик исходит из того, что не имеет задолженности по оплате арендной платы перед истцом. При этом он исходит из того, что необходимо различать два понятия: арендная плата и ставка арендной платы. Руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик считает, что при расчетах надлежит исходить из указанной в договоре и соглашениях именно ставки арендной платы.

Кроме того ответчик исходит из того, что истец не понес никакие убытки в связи с не предоставления им проектной документации в срок до 15.01.2018, не был привлечен к ответственности каким-либо контролирующим органом за период с 16.01.2018 по 07.04.2018 года - дата узаконения перепланировки и внесения изменений в ЕГРН.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу ответчика с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержала.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика и дополнениях к ней, отзыве истца на апелляционную жалобу и дополнительном отзыве, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

ООО «СМУ-96» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) 18.06.2015 заключен договор аренды №УлФ/38939/15 недвижимого имущества, согласно которому  арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) передан объект - одноэтажное здание продовольственного магазина площадью 1223,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Согласно пункту 3.1 договора срок действия договора составляет 10 лет и начинает исчисляться с момента государственной регистрации настоящего договора.

В соответствии с пунктом 7.1 арендатор обязался уплачивать арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.  

Согласно пункту п.7.3.1 арендатор оплачивает постоянную часть арендной платы в следующем порядке:

- в течение первых одиннадцати месяцев аренды (включительно) с даты подписания сторонами акта приема - передачи объекта постоянная часть арендной платы составляет 1112635 руб. 25 коп. без НДС, в месяц, исходя из ставки 909 руб. 09 коп. без НДС, за 1 кв.м. общей площади объекта, в месяц,

- начиная с двенадцатого месяца аренды постоянная часть арендной платы составляет 1223900 руб. без НДС, в месяц, исходя из ставки 1000 руб., без НДС, за 1 кв.м. общей площади объекта в месяц.

Согласно пункту 7.4 договора переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, отопления, водоснабжения, определяемой на основании показаний приборов учета, установленных на объекте, в соответствии с правила и тарифами снабжающих организаций до момента заключения арендатором прямого договора энергоснабжения объекта. 

Истцом и ответчиком 28.04.2017 заключено соглашение, согласно которому арендатор обязуется уменьшить площадь объекта ориентировочно на 280 кв.м. до 943,9 кв.м. путём изготовления своими силами и/или за счёт собственных средств перегородки до 15.05.2017 согласно прилагаемой схеме (Приложение 1). Точная площадь объекта будет определена после изготовления кадастрового паспорта и оформлена дополнительным соглашением.

Пункту 2 указанного соглашения стороны установили размер ежемесячной арендной платы в размере 943900 руб., исходя из расчёта 1000 руб. за один квадратный метр в месяц, начиная с 15.07.2017.  Точный размер ежемесячной арендной платы будет определён после изготовления кадастрового паспорта и оформлен дополнительным соглашением.

В соответствии с пунктом 4 соглашения арендатор (ответчик) обязался в срок до 15.05.2017 демонтировать площадку для размещения тележек, с 15.05.2017 не препятствовать арендодателю проводить ремонтные работы в здании, в том числе прокладку инженерных коммуникаций и врезку в наружный жироуловитель, установленный арендатором в соответствии с пунктом 3.6 Приложения №8 к договору аренды, безвозмездно передать его в пользование арендодателю, техническое обслуживание жироуловителя арендодатель производит за свой счет, разработать проектную документацию перепланировки объекта и согласовать её с арендодателем и соответствующими организациями и передать ее арендодателю, согласовать с арендодателем перечень ремонтных работ по перепланировке объекта, новую схему места для размещения рекламной/информационной конструкции (после согласования сторонами схема будет оформлена как изменение Приложения №9 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015).

Согласно пункту 6 соглашения в течение 6 месяцев после завершения работ арендатором и предоставления арендодателю всех необходимых документов в соответствии с пунктом 4 данного соглашения, арендатор своими силами и за свой счёт проводит изготовление кадастрового паспорта объекта (после изготовления новый кадастровый паспорт будет оформлен как Приложение 2 к данному соглашению), регистрацию изменений, произведенных арендатором. В случае нарушения указанного в данном пункте срока стороны договорились о том, что, начиная с первого дня нарушения и до государственной регистрации данного соглашения арендованная площадь считается по настоящему соглашению, а ставка арендной платы считается по договору аренды.

Истцом и ответчиком 20.06.2018 заключено дополнительное соглашение к соглашению от 28.04.2017 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015.

Согласно пункт 1 указанного дополнительного соглашения стороны констатировали, что площадь объекта, переданного в аренду ответчику, согласно техническому плану здания от 19.02.2018 составляет 930,9 кв.м.

Стороны, руководствуясь пунктом 2 соглашения от 28.04.2017 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015, установили, что размер ежемесячной арендной платы с 15.07.2017 составляет 930900 руб., исходя из расчета 1000 руб. за один квадратный метр в месяц. 

Истец, исходя из того, что ответчиком не исполнены предусмотренные пунктом 4 соглашения от 28.04.2017 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015 обязанности по передаче проектной документации перепланировки, начислил истцу в соответствии с пунктом 6 указанного соглашения арендную плату за период с первого дня нарушения (01.01.2018) до государственной регистрации (14.09.2018), арендную плату согласно ставке, установленной договором аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015 – 1223900 руб. без НДС в месяц и направил истцу претензию с требованием уплатить сумму задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 2376733 руб. 33 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 1054542 руб. 50 коп., а также 58000 руб. в счет возмещения затрат на изготовление кадастрового паспорта, понесенных в результате неисполнения ответчиком обязанности по его изготовлению.

Ответчик претензию истца оставил без удовлетворения.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 2376733 руб. 33 коп., пеней за просрочку оплаты аренды за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 1054542 руб. 50 коп., возмещении затрат по проведению кадастровых работ в размере 58000 руб.

Как следует из материалов дела, работы по перепланировке завершены арендатором 30.06.2017 и магазин открыт 01.07.2017. Регистрация изменений в договор с учетом перепланировки была произведена 14.09.2018.

Стороны указанные обстоятельства не оспаривают.

В соответствии с пунктом 4 соглашения от 28.04.2017 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015 ответчик в срок до 31.12.2017 обязан был передать истцу, указанные в данном пункте документы.

Данная обязанность ответчиком не исполнена. 

Проектная документация передана истцу после его обращения в суд.

Кадастровые работы по зданию после проведения работ по его перепланировке произведены самим истцом.

Регистрация изменений в договор аренды здания в Едином государственном реестре недвижимости произведена только 14.09.2018.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании арендной платы за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере, установленном пунктом 6 соглашения от 28.04.2017 к договору аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015 заключенного сторонами, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что суд первой инстанции неверно истолковал указанный пункт соглашения и арендная плата подлежит расчету согласно ставке, установленной договором – 1000 руб. за один квадратный метр в месяц, является необоснованным и не может быть принят судом.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолковал указанный пункт соглашения в совокупности с условиями договора аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015, заключенного сторонами и с учетом отношений, сложившихся между сторонами при его исполнении и основания для переоценки указанных обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества №УлФ/38939/15 от 18.06.2015 и соглашения от 28.04.2017 к нему арендная плата за время просрочки исполнения обязательства предусмотренного пунктом 6 указанного соглашения подлежит уплате в размере арендной платы, установленной данным договором, независимо от площади арендованного помещения.

При этом, как следует из решения, судом первой инстанции взыскана задолженность по арендной плате, а не штрафная санкция за просрочку исполнения указанного обязательства.

Кроме того, условиями договора установлена неустойка за просрочку исполнения обязанности по внесению арендной платы. Принимая во внимание, что имеет место просрочка внесения арендной платы в размере, установленном соглашением сторон, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки начисленной на сумму долга.

Соглашением сторон предусмотрено, что ответчик за свой счет проводит кадастровые работы в отношении здания после завершения работ по перепланировке. Указанная обязанность ответчиком не исполнена. В связи с этим затраты истца по проведению указанных работ в целях подлежат возмещению ответчиком.

Принимая во внимание указанные обстоятельства исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной платы за период с 01.01.2018 по 14.09.2018 в размере 2376733 руб. 33 коп., пеней за просрочку оплаты аренды за указанный период в размере 1054542 руб. 50 коп., стоимости затрат по проведению кадастровых работ в размере 58000 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 февраля 2019 года по делу №А72-17823/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» – без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа через Арбитражный суд Ульяновской области.

Председательствующий                                                                       В.В.Карпов 

Судьи                                                                                                     С.Ю.Николаева 

                                                                                                                            Е.А.Терентьев