АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-4902/2024

г. Краснодар

31 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.09.2023), от органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 20.03.2025), управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования  

город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 13.03.2025), в отсутствие третьего лица – публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления архитектуры  

и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа  

и администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 по делу № А32-4902/2024, установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление), администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) о признании незаконным отказа управления в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приведенного в письме от 22.11.2023 № 17-13-7424/23, а также о возложении на уполномоченный орган  

обязанности в течение 20 (двадцати) дней с момента вступления в законную силу решения суда утвердить схему расположения земельного участка площадью 592 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на кадастровом плане территории и принять решение о предварительном согласовании предоставления предпринимателю испрашиваемого земельного участка в аренду с видом разрешенного использования «эксплуатация гостиницы».  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 24.10.2024, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выраженный в письме от 22.11.2023 № 17-13-7224/23. На уполномоченный орган возложена обязанность в течение 20 дней с момента вступления в законную силу судебного акта утвердить схему расположения земельного участка площадью 592 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на кадастровом плане территории и принять решение о предварительном согласовании предоставления заявителю указанного земельного участка в аренду с видом разрешенного использования «эксплуатация гостиницы».  

В кассационной жалобе управление и администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что в данном случае заявитель просит предоставить земельный участок под частью объекта недвижимости, что недопустимо (статья 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Испрашиваемый заявителем вид разрешенного использования не соответствует видам разрешенного использования для соответствующей территориальной зоны (Р4). Возложив на уполномоченный орган обязанность утвердить схему расположения земельного участка и принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду, суды не учли, что решение названных вопросов относится к компетенции органов местного самоуправления. Судебные инстанции также не приняли во внимание наличие решения об упразднении улицы Приморской Анапского района муниципального образования город-курорт Анапа из адресных объектов. Постановлением администрации от 14.09.2022 аннулировано наименование улично-дорожной сети – улицы Приморской, расположенной в селе Сукко городского округа город-курорт Анапа Краснодарского края в границах земельного  

участка с кадастровым номером 23:37:1101003:23. С учетом изложенного отказ управления соответствует закону.  

В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. В данном случае заявитель испрашивает земельный участок для эксплуатации правомерного объекта недвижимости.  

В судебном заседании представитель администрации и управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель предпринимателя полагал, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах  

и соответствуют применимым нормам действующего законодательства. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.  

 Как видно из материалов дела, ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости 2003 года постройки – часть здания гостиницы, состоящая из нежилых помещений № 39 – 84, 85 – 97 общей площадью 535,1 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101003:211), расположенных по ул. Приморской, 2в, в с. Сукко Анапского района. Право собственности заявителя на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 06.09.2012 (т. 1, л. д. 94 – 98).  

Под частью здания заявителя земельный участок на государственный кадастровый учет не поставлен.  

Другая часть здания гостиницы состоит из нежилых помещений № 7 – 11, 16 – 20 площадью 217,4 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101003:267) и нежилых помещений  

 № 4 – 6, 12 – 15, 21 – 24 площадью 211,9 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101003:265), расположенных по ул. Приморской, 2б, в с. Сукко Анапского района, принадлежащих ФИО4 и ФИО5 Данные помещения поставлены на кадастровый учет 24.09.2013 и находятся на земельном участке площадью 567 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 23:37:1101003:34 по ул. Приморской, 2б в, с. Сукко, который поставлен на государственный кадастровый учет 09.09.2008 и принадлежит собственникам помещений на праве собственности.  

Участок с кадастровым номером 23:37:1101003:34 относится к категории земель «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «строительство  

в пос. Сукко летнего коттеджа для ГООЦ "Рабочая смена"». 

В целях оформления прав на земельный участок, занятый частью здания с кадастровым номером 23:37:1101003:211, предприниматель обратился к главе администрации муниципального образования города-курорта Анапы с заявлением от 10.10.2023 о  

предварительном согласовании предоставления образуемого участка площадью 592 кв. м  

в аренду с утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по ул. Приморская, 2в, в с. Сукко. К заявлению прилагались: схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории; обоснование заявления об утверждении схемы и предварительном согласовании предоставления участка в аренду; акт экспертного исследования ООО НПП «СтройТехЭкспертиза» от 18.09.2023 № 891/16.1; решение Анапского районного суда Краснодарского края от 23.12.2019 по делу  

 № 2-1269/2019. 

Письмом от 22.11.2023 № 17-13-7424/23 управление уведомило предпринимателя об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка. Уполномоченный орган указал, что согласно письму Минэкономразвития России от 31.08.2011 № ОГ-Д23-1168 один объект недвижимости может быть размещен только на одном предоставленном для строительства земельном участке, а не на нескольких участках, так как при размещении здания на нескольких смежных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со  

статьей 1 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 93). 

Предприниматель, полагая, что названный отказ не основан на нормах закона, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).  

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.14 Земельного кодекса порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, включает, в том числе: подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать (или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом  

«О государственной регистрации недвижимости»). 

Статьей 39.15 Земельного кодекса предусмотрен порядок предварительного согласования предоставления земельного участка. В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются, в том числе, цель использования земельного участка (подпункт 8 пункта 1). В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. По результатам этих рассмотрения и проверки он принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 этой статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа (пункт 7).  

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в частности, в случае, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного  

участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16  

статьи 11.10 данного Кодекса. 

На основании пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 данной статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 данного Кодекса требований к образуемым земельным участкам; 4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; 5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) разработка схемы расположения земельного участка, образование которого допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.  

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В силу подпункта 2 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса в данном случае отказ мог быть мотивирован основаниями, названными в подпунктах 1 – 13,  

14.1 – 19, 22 и 23 статьи 39.16 Земельного кодекса. 

Судебные инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый предпринимателем отказ уполномоченного органа не соответствует закону.  

Предприниматель, как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости, вправе требовать предварительного согласования предоставления земельного участка в целях последующего заключения договора аренды этого участка без проведения торгов. В данном случае принадлежащие заявителю на праве собственности нежилые помещения являются самостоятельным объектом недвижимости, для их эксплуатации может быть образован самостоятельный земельный участок. Изложенное  

подтверждено сведениями ЕГРН, актом экспертного исследования от 18.09.2023  

 № 891/16.1, технической документацией. Правила статьи 11.9 Земельного кодекса в данном случае не нарушены, земельный участок предстоит образовать для эксплуатации существующего здания, в границах сложившейся застройки (т. 1, л. д. 29; т. 2, л. д. 159). Иных оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка уполномоченный орган не привел.  

Вопреки доводам жалобы нахождение существующего объекта недвижимости в территориальной зоне Р4 (Зона отдыха и оздоровления детей) не может служить препятствием для реализации исключительного права на заключение договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации названного объекта. Представленные в дело доказательства не позволили судам сделать вывод о наличии запрета (ограничения) на предоставление участка в аренду.  

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.  

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.  

В силу пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.  

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса и в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации  

(далее – Градостроительный кодекс) указано, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях 

от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.  

Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.  

В данном случае принадлежащий заявителю объект не создает угрозы жизни и здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия (т. 1, л. д. 59 – 91, т. 2, л. д. 190 – 193).  

 В силу требований подпункта 2 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса в предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит  

образовать, не может быть отказано на основании несоответствия испрашиваемого вида разрешенного использования видам разрешенного использования, указанным в правилах землепользования и застройки (подпункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса).  

 Отсутствие адресного ориентира земельного участка не может служить достаточным основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка (подпункт 3 пункта 9 статьи 39.15 Земельного кодекса).  

С учетом изложенного судебные акты соответствуют положениям статей 11.3, 11.9, 11.10, 39.15 Земельного кодекса. 

Основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку приведенная в ней аргументация не опровергает выводы судов, основанные на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права. Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.  

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 

статьи 288 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций не допустили.  

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация и управление освобождены.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 по делу  

 № А32-4902/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.А. Анциферов М.Н. Малыхина