ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-90398/2021

06 декабря 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     28 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 декабря 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2 по доверенности от 27.07.2021

от ответчика (должника): ФИО3 по доверенности от 10.01.2022

от 3-го лица: ФИО4 по доверенности от 21.01.2022

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-32707/2022, 13АП-32708/2022)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2022 по делу № А56-90398/2021 (судья Целищева Н.Е.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сытный рынок»

к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо:  Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

Об урегулировании разногласий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сытный рынок» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших между собственником арендуемого имущества в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  и Обществом с ограниченной ответственностью «Сытный рынок» при заключении Договора  аренды № 15-А007413  на объект нежилого фонда – нежилое здание площадью 5299,4 кв.м., КН 78:07:0003035:2003, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская улица, дом 5, литера А путем изложения п. 3.1 Договора в следующей редакции Общества:

 

- Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании отчета об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за Объект от 23.07.2021 № Н-240721, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «ПЕТЕРБУРГСКАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» и подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв.м. в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее  - НДС) составляет 2 115   (две тысячи сто пятнадцать) руб.

Плата за аренду Объекта в 2021 году с учетом НДС составляет в квартал 2 802 000 руб.

Справочно:

Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 2 334 999 руб.,

Ставка НДС равна 20%, что составляет 468 001 руб.»

Определением суда от 15.04.2022 удовлетворено ходатайство истца о проведении оценочной экспертизы,   назначена экспертиза по определению рыночной величины ежемесячной арендной платы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО  «Клиринг» ФИО5, производство по делу приостановлено.

От общества с ограниченной ответственностью «Клиринг» в материалы дела поступило заключение эксперта № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022.

В последующем истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил урегулировать разногласия, возникшие между собственником арендуемого имущества в лице Комитета и Обществом при заключении Договора объекта нежилого фонда - нежилого здания площадью 5299,4 кв.м, кадастровый номер 78:07:0003035:2003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская улица, дом 5, литера А, путем изложения пункта 3.1 Договора в следующей редакции: 

«Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях на основании заключения эксперта ООО «Клиринг» № 09/22ГА-ЭЗ, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 1 796 (одна тысяча семьсот девяносто шесть) руб. 13 коп. 

Плата за аренду Объекта в 2021 году с учетом НДС составляет в квартал 2 379 600 руб. 

Справочно: Плата за аренду Объекта без учета НДС составляет в квартал 1 983 000 руб., Ставка НДС равна 20%, что составляет 396 600 руб.». 

Уточнения иска приняты судом.

Решением суда от 26.08.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и третье лицо подали апелляционные жалобы, в которых они просят обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Податели жалоб считают, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении заявления об отводе эксперта, необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

От истца в материалы дела поступили возражения на апелляционные жалобы ответчика и третьего лица, в которых он доводы жалоб оспаривает, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица поддержали доводы апелляционных жалоб, на их удовлетворении настаивали. Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель третьего лица ходатайство о назначении повторной экспертизы поддержал.

Представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по доводам, изложенным в возражениях. Также заявил возражения против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ответчиком не указано обстоятельств и не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, а также подтверждающих сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Несогласие стороны спора с выводами, сделанными экспертом в экспертном заключении, основанием для назначения по делу повторной экспертизы не является.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ответчиком изданы Распоряжение № 374-рк и Распоряжение № 569-рк. 

Пунктом 2.2 Распоряжения № 374-рк третьему лицу предписано обеспечить заключение договора аренды с истцом на Объект в соответствии с примерной формой договора аренды, утвержденной приложением №3 к Административному регламенту ответчика, утвержденному распоряжением Комитета от 04.09.2019 г. № 156- р, с учетом требований, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Ответчик направил истцу 30.08.2021 проект Договора на объект нежилого фонда – нежилое здание площадью 5299,4 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003035:2003, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская улица, дом 5, литера А, для использования под сельскохозяйственный рынок, для заключения на новый срок. 

Стоимость арендной платы определена ответчиком на основании отчета об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за Объект от 02.07.2021 № DK/100- 009/О-21/26, изготовленного ООО «Группа компаний ДЕКАРТ». 

Не согласившись с установленной ответчиком в проекте Договора арендной ставкой, превышающей существующую более чем в 4 раза, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к Договору, сославшись на отчет от 23.07.2021 Н240721 об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за спорное нежилое здание на дату оценки 12.07.2021, подготовленный по заданию истца ООО «Петербургская оценочная компания». 

В ответном письме ответчик в лице Учреждения 24.09.2021 сообщил о невозможности рассмотрения протокола разногласий. 

Недостижение сторонами согласия по вопросу размера арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования законными и обоснованными, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и возражений на них, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 446 ГК РФ, либо по соглашению сторон, условия договора, по которому у сторон имелись разногласия, определяются в  соответствии с решением суда.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закона о защите конкуренции), по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в ч. 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) право аренды является объектом оценки.

По смыслу пункта 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении вопросов о заключении договора аренды на новый срок условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункта 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, при перезаключении договора аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, размер арендной платы должен устанавливаться на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (вне зависимости от того, какой размер арендной платы был определен на торгах на право заключения первоначального договора аренды).

Указанная позиция отражена в письме ФАС России № ГМ/11457/21 от 17.02.2021.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в  данном отчете, достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или  в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе и в виде иной независимой оценки.

В целях определения рыночной величины арендной платы за объект недвижимости судом первой инстанции была назначена  экспертиза.

Судебная экспертиза выполнена ООО «Клиринг», определенным судом  не из списка  организаций, рекомендованных  сторонами. При назначении судебной экспертизы возражений относительно кандидатуры эксперта, равно как и отвода экспертной организации либо эксперту, заявлено не было.

Согласно заключению эксперта ФИО5 № 09/22ГА-ЭЗ от 10.06.2022  рыночная величина ежемесячной арендной платы за объект нежилого фонда (нежилое здание площадью 5 299,4  кв.м, с кадастровым номером 78:07:0003035:2003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сытнинская ул., дом 5, лит. А, по состоянию и в ценах на дату оценки 02.07.2021, округленно составила:  661 000 (Шестьсот шестьдесят одна тысяча) рублей без учета НДС или 793 200 (семьсот девяносто три тысячи двести) рублей с учетом НДС.

Ответчик и третье лицо не согласились с результатами данной экспертизы и ходатайствовали о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, мотивируя предполагаемой служебной зависимостью эксперта ФИО5 от руководителя ООО «Клиринг» ранее, в 2006 и в 2012 году выполнявшего экспертные заключения по объекту недвижимости, а также, необоснованностью и противоречивостью выводов эксперта.  

Между тем, доказательств служебной зависимости  между экспертом и руководителем общества ответчиком и третьим лицом ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено. 

 

Как установлено судом первой инстанции, ранее выполненные отчеты ООО «Клиринг» получили положительное экспертное заключение Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (СПб ГУП «ГУИОН») при Комитете по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и были использованы при принятии решений о заключении договора аренды Комитетом, что подтверждается Экспертными заключениями  № 166-Э/2006 от 16.06.2006г. и № 1/393-э/2007 от 08.06.2007г., подготовленными СПб ГУП  «ГУИОН», предоставленными ответчиком в материалы дела.

Учитывая пояснения представителя ответчика и предоставленные доказательства, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения ходатайства о назначении  повторной  оценочной экспертизы.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследовании выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Судом первой инстанции исследованы и оценены предоставленные сторонами доказательства. 

При этом, отчет эксперта является одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке арбитражным судом наравне с иными доказательствами, представленными сторонами в обоснование своих требований и возражений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что апелляционные жалобы, фактически, содержат доводы, заявленные сторонами в суде первой инстанции, рассмотренные и оцененные судом. 

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы, положенной судом в основу решения, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Из материалов дела следует, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Ход исследования подробно указан в заключении. Надлежащих доказательств вмешательства какого-либо из лиц в ход проведения исследования, а также оказания влияния на результаты экспертизы, ответчиком и третьим лицом не представлено. Используемые специалистом методы экспертных исследований, а также выводы, сделанные на основании этих исследований, обоснованы и не содержат нарушений законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта ООО «Клиринг» соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является всесторонним, отсутствуют противоречия в выводах.

Доказательств, подтверждающих нарушение экспертом законодательства об оценочной деятельности, не имеется, сомнения в полноте, обоснованности, объективности выводов судебной экспертизы отсутствуют.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной величины ежемесячной арендной платы  и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Ссылка в апелляционных жалобах на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку заявителей и несогласие с ценой, установленной экспертом.

Ответчик и третье лицо вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, не представили в материалы дела доказательств того, что заключение эксперта ООО «Клиринг»  содержит недостоверные сведения и не соответствует федеральным стандартам оценки.

Учитывая, что доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица о нарушении судом норм материального и процессуального права не нашли своего подтверждения, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 26.08.2022 по делу №  А56-90398/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Масенкова

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина