АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-40099/2018

Дело № А12-5943/2018

г. Казань

13 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атеро»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2018 (судья Куропятникова Т.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Борисова Т.С., Никольский С.В.)

по делу № А12-5943/2018

по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, г. Волгоград, (ИНН 3444168900, ОГРН 1093444002684) к обществу с ограниченной ответственностью «Атеро», г. Волгоград, (ИНН 3461005863, ОГРН 1133443006993), обществу с ограниченной ответственностью «Базис», г. Волгоград, (ИНН 3461006391, ОГРН 1133443012108), обществу с ограниченной ответственностью «Комплектстрой», г. Волгоград, (ИНН 3403014643, ОГРН 1023405375608), Тюленеву Александру Витальевичу, о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.03.2017 по 31.01.2018 в размере 2 464 905 рублей 87 копеек, пени по состоянию на 10.02.2018 в размере 271 516 рублей 81 копейки,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее по тексту – истец, управление, управление Росимущества в Волгоградской области) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Атеро», обществу с ограниченной ответственностью «Базис», обществу с ограниченной ответственностью «Комплектстрой», Тюленеву Александру Витальевичу (далее по тексту – ответчики, ООО «Атеро», ООО «Базис», ООО «Комплектстрой», Тюленев А.В., соответственно) о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 11.08.2017 № 113/2017 (далее по тексту – договор аренды от 11.08.2017 № 113/2017) за период с 01.03.2017 по 31.01.2018 в размере 2 464 905 рублей 87 копеек и пени по состоянию на 10.02.2018 в размере 271 516 рублей 81 копейки, всего 2 736 422 рубля 68 копеек. 

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2018 заявленные требования удовлетворены в полном объёме, с ответчиков в солидарном порядке взыскано 2 464 905 рублей 87 копеек задолженности, 271 516 рублей 81 копейки пени по договору аренды от 11.08.2017 № 113/2017 и в доход федерального бюджета 36 682 рублей государственной пошлины.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 решение суда первой инстанции оставлено без удовлетворения. 

ООО «Атеро», не согласившись с названными судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новое решение, ссылаясь на неполноту исследования фактических обстоятельств и представленных доказательств, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность вынесенных судебных актов, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд Волгоградской области в силу следующего. 

Как следует из материалов дела и установили суды, Управление Росимущества в Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Атеро», ООО «Базис», ООО «Комплектстрой», Тюленев А.В. (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.08.2017 № 113/2017, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату земельный участок 95 779 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. им. Бахтурова, 12, из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 34:34:080109:561, с разрешённым использованием - производственная деятельность, сроком на 49 лет, с 01.03.2017 по 28.02.2066. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке - 23.08.2017. 

На арендуемом земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам:

- железнодорожные пути в районе СПЦ-6, протяженностью 780,3 п.м., часть подвального помещения здания СПЦ-6, площадью 1 840,4 кв.м., принадлежащие на праве собственности ООО «Базис»; 

- часть здания СПЦ-6, площадью 48 894,8 кв.м., принадлежащая на праве собственности ООО «Атеро», 

- здание канализационной насосной станции, площадью 121,7 кв.м, здание нейтрализационной станции с заглублённым машинным отделением, с пристройками, площадью 4 992,6 кв.м., принадлежащие на праве собственности Тюленеву А.В.,

 - здание известкового хозяйства № 2, площадью 1700,6 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Комплектстрой».

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлен годовой размер арендной платы за использование участка в размере 2 787 170 рублей, подлежащий начислению с 01.03.2017 и внесению арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца. 

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендодатель ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке изменяет арендную плату на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый день просрочки. 

Пунктом 6.1 договора установлено, что изменения и (или) дополнения его условий оформляются сторонами в письменной форме. При этом арендатор обязан за свой счёт произвести государственную регистрацию изменений и (или) дополнений условий договора в течение 60 дней с момента их оформления сторонами. Арендатор обязан предоставить сведения о государственной регистрации арендодателю в течение 10 дней с момента регистрации. 

Письмом от 18.10.2017 № 06/10467 арендодатель - Управление Росимущества в Волгоградской области уведомил арендаторов о необходимости погашения задолженности по договору от 11.08.2017 № 113/2017, а в связи с непогашением этой задолженности арендаторами в добровольном порядке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании за период с 01.03.2017 по 31.01.2018 задолженности по арендной плате в сумме 2 464 905 рублей 87 копеек. 

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 1 марта 2015 г.) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу 1 марта 2015 г., в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пункт 10 указанной статьи предусматривает, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке на котором расположены не один, а нескольких объектов недвижимого имущества.

Поскольку земельный участок сформирован под производственную деятельность, имеет несколько объектов, находящихся на едином земельном участке, собственники которых владеют как в целом зданиями, сооружениями, так и помещениями в них, то в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при расчете арендной платы применяется принцип пропорциональности (учета долей) исходя из расчета площади всего участка.

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления от 24.03.2005 № 11).

Необходимо учитывать, что если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально-определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в действующей редакции, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок под зданием (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2018 № 305-ЭС18-5945, пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

При разрешении спора в суде первой инстанции, арендаторы ООО «Атеро» и ООО «Базис» представили письменные отзывы, в которых ссылаясь на то, что между арендаторами в настоящее время определен порядок владения, пользования и распоряжения арендуемым земельным участком и на стадии подписания находится соглашение об определении долей по использованию земельного участка, просили отложить судебное разбирательство с целью представления этого документа, подписание которого требует определенного времени, в связи с нахождением арендаторов в разных городах (г. Ростов-на-Дону, г. Волгоград). Данное ходатайство было поддержано в судебном заседании представителями указанных лиц. 

Суд первой инстанции ходатайство об отложении удовлетворил, однако в последующем, вынося 18.06.2018 решение о взыскании задолженности по арендной плате в солидарном порядке, ссылаясь на условия договора о возможности солидарной ответственности в случае отсутствия соглашения об установлении долей по использованию земельного участка, указал, что доводы о заключении соглашения об определении долей при рассмотрении искового заявления не могут быть приняты судом во внимание, как необоснованные.

К апелляционной жалобе ООО «Атеро» приложило соглашение от 01.06.2018 об установлении долей по использованию спорного земельного участка к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.08.2017 № 113/2017, копию письма от 20.06.2018 о направлении копии соглашения от 01.06.2018 в адрес Управление Росимущества в Волгоградской области, указывая, что 01.06.2018 арендаторы заключили такое соглашение об определении порядка пользования земельным участком, согласно которому разграничили право пользования земельным участком соразмерно площадям нежилых помещений, сооружений принадлежащих им на праве собственности в нежилом здании, сооружении, распространив его действие на период с 01.03.2017, а 20.06.2018 направили это соглашение к договору аренды в Управление Росимущества в Волгоградской области, в связи с чем просили приобщить указанные документы к материалам дела. 

Однако, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что представление ответчиком в суд апелляционной инстанции новых дополнительных доказательств, не являвшихся предметом исследования и оценки арбитражного суда первой инстанции, не раскрытие без уважительных на то причин доказательств до начала судебного заседания или в пределах разумного срока в суде первой инстанции (производство по делу возбуждено судом первой инстанции 05.03.2018, новые доказательства поступили в суд апелляционной инстанции 17.07.2018), свидетельствует о процессуальном злоупотреблении ответчиком правом на судебную защиту.

Между тем, судами не приняты во внимание, что арендаторы вправе использовать предусмотренные законом способы защиты своих прав на неделимые объекты, в том числе и в отношениях между собой. В частности, они не лишены права требовать признания общей долевой собственности на неделимый объект, определения размера принадлежащих им долей в праве собственности на него и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также определения порядка владения, пользования и распоряжения этим объектом.

Названное право реализовано ответчиками по делу путем подписания соглашения от 01.06.2018, распространив его действие на период с 01.03.2017 об установлении долей до вынесения судом первой инстанции решения по делу.

Однако вынесение судом решения по существу спора без учета указанного соглашения позволяет сделать вывод о том, что суд нарушил положения процессуального законодательства и принял судебный акт по неполно исследованным юридически значимым обстоятельствам, без учета приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции.

С учетом изложенного, суды не приняли мер для соблюдения принципа равноправия сторон и для определения значимых обстоятельств, не обеспечив полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, которые могли бы повлиять на вывод суда об объеме прав и обязанностей арендаторов по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.08.2017 № 113/2017.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций об объеме прав и обязанностей арендаторов на земельный участок сделаны без учета соглашения от 01.06.2018 об определении порядка пользования земельным участком и установлении долей в праве на землю и его оценки, в связи с чем обжалуемые решение и постановление создают ситуацию правовой неопределенности и исключают правовые способы исполнения условий спорного договора аренды федерального имущества, свидетельствуют о необходимости повторного рассмотрения спора по существу, в связи с чем решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам арендатора о наличии оснований для взыскания с арендаторов платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:080109:561 соответственно долям каждого, определить размер платы за пользование спорным участком в отношении каждого арендатора, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 по делу № А12-5943/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья				Ф.В. Хайруллина 

Судьи								В.А. Петрушкин 

									А.Ф. Фатхутдинова