ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-21130/2023

город Ростов-на-Дону

25 января 2024 года

15АП-20961/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО2 по доверенности от 27.12.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  11.12.2023 по делу № А32-21130/2023 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>)

к ответчику администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности,

 

                               УСТАНОВИЛ:

 

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - ответчик) о признании права собственности на нежилое здание - магазин продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, общей площадью 5931,5 кв. м, 2023 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291 по адресу: город Новороссийск, улица Анапское шоссе (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что спорный объект возводился предпринимателем с предварительным получением разрешения на строительство и с соблюдением вида разрешенного использования арендуемого земельного участка.  При этом, предприниматель своевременно не проинформировала контролирующие органы о начале строительства и при возведении объекта допустила несущественное отступление от проектной документации по выданному разрешению на строительство (изменения площади эксплуатируемой кровли), что привело к невозможности получения положительного решения о вводе построенного объекта в эксплуатацию и, соответственно, послужило основанием для предъявления настоящего иска о признании права собственности в суд. 

Решением от 11.12.2023 исковые требования предпринимателя удовлетворены.

Судебный акт мотивирован тем, что истец не может считаться недобросовестным застройщиком, поскольку принимал последовательные меры по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации как до, так и после завершения возведения объекта.  Тот факт, что  при строительстве запланированного разрешительной документацией объекта застройщиком было допущено несущественное отклонение от параметров, установленных ранее выданным разрешением на строительство (увеличение площади эксплуатируемой кровли), что привело к получению отказа о вводе объекта в эксплуатацию,  не препятствует признанию права на такой объект в судебном порядке, поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы построенный объект соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд также констатировал, что установленный вид разрешенного использования арендуемого земельного участка соответствует фактическому виду осуществленного истцом строительства спорного объекта. Отказ в иске будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей юридической судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указывает, что истцом не представлены доказательства того, что предпринимателем принимались меры к обжалованию отказа муниципалитета в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта. В случае, если истец не предпринимал достаточных мер к легализации самовольного строения, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст.ст. 51, 55 ГрК РФ.

В судебное заседание истец явку не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам аукциона N 4700007414 от 25.12.2020, истцу был предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город Новороссийск, площадью 3 130 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0111002:291, с видом разрешенного использования - магазины (продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров), для размещения объектов торговли, по адресу: 

<

...> на срок до 25.08.2022 включительно.

05.02.2021 на основании заявления истца Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск утвержден градостроительный план земельного участка N РФ-23-3-47-0-00-2021-0110.

09.04.2021 Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск истцу выдано разрешение N 23-308000-1016-2021 на строительство объекта «Магазин продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров в 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291» со следующими параметрами: общая площадь - 4459,8 кв. м, объем - 18063,0 куб. м, количество этажей - 3, площадь застройки - 1877,5 кв. м, высота - 13,05 м, сроком действия до 09.08.2022.

Указанное разрешение на строительство выдано на основании подготовленной по заказу истца проектной организацией ООО «Йордан дизайн» проектной документации, а также положительного заключения экспертизы проектной документации N 23-2-1-2-012890-2021 от 22.03.2021.

Приказом Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск от 22.12.2022 N 197-р срок действия разрешения на строительство N 23-308000-1016-2021 продлен до 22.04.2023.

На основании указанного разрешения на строительство в 2023 году истцом был возведен объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291.

Согласно техническому паспорту нежилого здания по адресу: 

<

...>, составленному по состоянию на 27.03.2023, общая площадь построенного трехэтажного здания составляет 5 821,20 кв. м; площадь здания, определенная в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росреестра N П/0393 от 23.10.2020, составляет 5931,5 кв. м.

22.05.2023 истец обратился в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного нежилого здания.

Между тем, управлением было отказано истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с непредставлением документов, предусмотренных ч. 3 и 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости в административном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

  Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Определением суда от 27.06.2023 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - краевое БТИ» по г. Геленджик (353475, 

<

...> д. 29) ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Установить технические характеристики (параметры) спорного объекта, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:47:0111002:291 по адресу: 

<

...>: размеры, площадь, площадь застройки, строительный объем, высоту, этажность. Представить фото-таблицу.

2. Соответствуют ли технические характеристики (параметры) спорного объекта характеристикам (параметрам), установленным проектной документацией ООО «Йордан дизайн», на основании которой выдано разрешение на строительство от 09.04.2021?

Если не соответствует, то указать, в чем выражается данное несоответствие, установить процент отступлений. Составить сравнительную таблицу соответствий и несоответствий.

3. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск?

Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли существенным?

4. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:47:0111002:291, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:47:0111002:291, а также на смежных земельных участках.

Составить схему размещения спорного объекта относительно всех указанных строений (капитальных и некапитальных) и относительно границ земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:47:0111002:291.

5. Имеется ли техническая возможность подключения спорного объекта к сетям водопровода, канализации, теплоснабжения, электрическим сетям района?

Обеспечит ли технологическая возможность подключенных общедомовых инженерных сетей (водопровода, канализации, отопления, электроснабжения) для обеспечения спорных помещений соответствующими коммунальными ресурсами?

6. Соответствует ли качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций спорных объектов требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ). Если нет, то какие имеются отступления от требований, ухудшающие качество материалов?

7. Соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ в спорном объекте требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ). Если нет, то какие имеются отступления от требований, ухудшающие качество работ?

8. Установить функциональное назначение, в соответствии с которым возведен спорный объект.

9. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении строительно-технической экспертизы от 11.09.2023 экспертами сделаны следующие выводы.

1. По результатам проведенного в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» и приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 23.10.2020 N П/0393, экспертного осмотра, геодезических измерений спорного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291 по адресу: Краснодарский край, городской округ город Новороссийск, 

<

...> з/у 73, а также в соответствии с техническим паспортом на нежилое здание от 27.03.2023, установлены следующие технические характеристики:

- нежилое здание - магазин продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров в 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291. Корректировка 1, сложной трапециевидной формы с максимальными габаритами 35,13 м х 70,60 м;

- общая площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен составляет 5821,2 кв. м;

- площадь застройки здания по его внешнему обводу по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал), составляет 1550,8 кв. м;

- строительный объем здания в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов, проветриваемых подполий и подпольных каналов, составляет: выше отм. +/-0,000 - 11806 куб. м, ниже отм. +/-0,000 - 6257 куб. м;

- высота здания от уровня поверхности земли до верхней отметки самого высокого конструктивного элемента здания составляет 13,05 м;

- количество этажей здания - 3 (в том числе подземный цокольный этаж).

2. Спорный объект капитального строительства «Магазин продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров в 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291. Корректировка 1» по адресу: Краснодарский край, городской округ город Новороссийск, 

<

...> з/у 73 имеет незначительное отклонение технико-экономических показателей, которое составляет 2,18%. Имеющиеся отклонения от проектной и разрешительной документации в части подсчетов внутренних площадей здания являются незначительными и не влияют на планировочное решение и конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта исследования.

3. В результате выполненного исследования эксперты пришли к выводу, что спорный объект соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийска.

4. В ходе исследования эксперты выполнили натурные замеры объекта исследования, результаты которых представлены на схеме размещения спорного объекта относительно строений и относительно границ земельного участка с кадастровым номером 23:47:0111002:291 и схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (см. Приложение N 1). Схема размещения спорного объекта относительно строений и относительно границ земельного участка с кадастровым номером 23:47:0111002:291 представлены на стр. 66 заключения.

5. Техническая возможность подключения объекта недвижимости «Магазин продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров в 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291. Корректировка 1» к сетям водоснабжения, водоотведения и электроснабжения имеется и является достаточной.

6. Экспертами произведен сплошной визуальный осмотр конструкций здания, инженерного оборудования с целью выявления дефектов и повреждений по внешним признакам и сделан вывод, качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций объекта соответствуют требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), что подтверждено сертификатами качества, лабораторными испытаниями, а также данными сплошного визуального осмотра.

7. В ходе исследования экспертами сделан вывод, что качество выполненных строительно-монтажных работ объекта соответствует требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), что подтверждено актами освидетельствования на скрытые работы, общими журналами работ, журналами бетонных работ, а также сплошного визуального осмотра.

8. Исследуемый объект идентифицирован по своим параметрам и архитектурно-планировочному решению как нежилое здание с гибким функциональным назначением помещений, для коммерческой деятельности, относящееся к группе общественных помещений с возможностью переустройства и переоборудования под предприятия и организации различного назначения, без изменения площади и несущих конструкций здания, в том числе с возможностью автономной эксплуатации отдельных его помещений. На момент обследования объект по функциональному назначению является магазином продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров в 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291.

9. Нормативный уровень фактического и строительно-технического состояния спорного объекта соответствует требованиям нормативных документов, следовательно, данный объект не создает угрозу для жизни, безопасности и здоровья граждан.

Определением суда от 23.10.2023 экспертам указано на необходимость представить пояснения по проведенной судебной экспертизе по следующим вопросам:

1) в результате, каких отступлений от проектной документации произошло изменение площади спорного объекта на 30,53%?

2) является ли это только результатом изменения площади эксплуатируемой кровли с 89 кв. м (по проекту) до 1372 кв. м (по фактическому состоянию объекта) или результатом иных отступлений и каких?

В поступивших в суд письменных пояснениях от 21.11.2023 экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указано следующее.

1) При определении общей площади здания в проектной документации определены следующие показатели:

- общая площадь здания - 4459,8 кв. м;

- общая площадь помещений - 4456,4 кв. м, в том числе:

- помещений подвала - 1824,2 кв. м;

- эксплуатируемой кровли - 85,9 кв. м;

- полезная площадь здания - 3988,2 кв. м;

- расчетная площадь здания - 3754,8 кв. м.

Общая площадь здания согласно техническому паспорту и фактическому положению определена как сумма площадей всех помещений, включая цокольный этаж и эксплуатируемую кровлю.

Согласно проектной документации, площадь эксплуатируемой кровли составляет 85,9 кв. м, то есть только часть эксплуатируемой кровли, однако кровля устроена над всем зданием, соответственно, площадь эксплуатируемой кровли составляет - 1372,2 кв. м.

Учитывая изложенное, в разрешительную документацию не включена площадь эксплуатируемой кровли над всем зданием, следовательно, общая площадь нежилого здания - «Магазин продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров в 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291. Корректировка 1» составляет - 5821,2 кв. м, а с учетом п. А1 и А2 СП 118.133.2022 и в соответствии с Приказом Росреестра N П/0393 от 23.10.2020 общая площадь, определенная как сумма площадей всех этажей, включая цокольный этаж и эксплуатируемую кровлю, составляет - 5931,5 кв. м.

2) Изменение общей площади здания с 4459,8 кв. м до 5821,2 кв. м связано только с результатом изменения площади эксплуатируемой кровли с 85,9 кв. м (по проекту) до 1372,2 кв. м (по фактическому состоянию объекта), так как кровля устроена над всем зданием, а площадь эксплуатируемой кровли, согласно требованиям, определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений, соответственно, учтена площадь кровли над всем зданием и составляет 1372,2 кв. м. Иные параметры: конфигурация и наружные размеры исследуемого объекта капитального строительства согласно проектной документации и согласно фактическому состоянию не изменены.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Заключение строительно-технической экспертизы от 11.09.2023, выполненное экспертами ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - краевое БТИ» по г. Геленджик (353475, 

<

...>) ФИО4, ФИО5, ФИО6, с учетом представленных письменных пояснений от 21.11.2023 принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийска, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Экспертами установлено, что увеличение общей площади здания с 4459,8 кв.м по проектной документации и выданному разрешению на строительство до фактической площади 5821,2 кв. м связано только с результатом изменения площади эксплуатируемой кровли с 85,9 кв. м (по проекту) до 1372,2 кв. м (по фактическому состоянию объекта), так как кровля устроена над всем зданием, а площадь эксплуатируемой кровли, согласно требованиям, определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений, соответственно, при подсчете фактической площади объекта учтена площадь кровли над всем зданием.

Таким образом, имеющиеся отклонения от проектной и разрешительной документации в части подсчетов внутренних площадей здания являются незначительными и не влияют на планировочное решение и конструктивные характеристики спорного объекта.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии с положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В п. 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г., разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Арендатор земельного участка вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»). 

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0111002:291, на котором расположен спорный объект, был предоставлен в аренду истцу - ФИО3 на основании договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона N 4700007414 от 25.12.2020 для размещения объектов торговли.

В соответствии с п. 4.1.13 договора аренды от 25.12.2020, арендатор обязан не допускать строительства новых объектов до оформления разрешения на строительство.

В силу п. 4.2.3 договора аренды от 25.12.2020, арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как было указано выше, спорный объект возведен в соответствии с разрешением на разрешение на строительство от 09.04.2021 N 23-308000-1016-2021.

В связи с окончанием срока действия договора аренды от 25.12.2020 в ходе рассмотрения настоящего спора между администрацией и истцом был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700007717 от 20.10.2023 в отношении спорного земельного участка с видом разрешенного использования «магазины (продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров), со сроком действия до 20.10.2026.

В соответствии с п. 1.2 действующего договора аренды от 20.10.2023, фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Согласно п. 1.3 договора аренды от 20.10.2023, в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 95%, кадастровый номер 23:47:0111002:3140 в 

<

...>.

Данный договор аренды от 20.10.2023 также содержит положение о праве арендатора возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 4.2.4).

Как было указано выше, администрацией муниципального образования город Новороссийск утвержден градостроительный план земельного участка N РФ-23-3-47-0-00-2021-0110 от 05.02.2021, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:47:0111002:291, на котором находится спорный объект, расположен в территориальной зоне Т-3 «зона объектов автомобильного транспорта», в которой в качестве одного из основных видов разрешенного использования предусмотрены магазины (код 4.4).

Таким образом, установленный вид разрешенного использования земельного участка соответствует фактическому виду осуществленного истцом строительства спорного объекта.

Помимо этого, собственник указанного земельного участка в лице администрации муниципального образования город Новороссийск выразил свою волю на строительство спорного объекта путем выдачи истцу разрешения на строительство от 09.04.2021 N 23-308000-1016-2021.

При указанных обстоятельствах, в рассматриваемом случае допускается возможность признания права собственности на спорный объект, размещенный на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0111002:291, который предоставлен истцу по договору аренды.

Доводы заявителя жалобы в лице администрации о том, что истцом не предпринимались меры к легализации спорного объекта, правомерно отклонены судом первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, истцом в установленном порядке не был получен акт о вводе построенного  объекта в эксплуатацию.

Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами (часть 1 статья 55.24 Градостроительного кодекса РФ).

Вопросы выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентированы в статье 55 Градостроительного кодекса РФ, определяющей, в том числе перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 3), основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6).

Отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ). Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке (часть 8 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).

Как установлено судом, истец обращался в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 22.05.2023.

Администрацией истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с не предоставлением документов, указанных в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, который предпринимателем не был обжалован.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Спорный объект не относится к объектам, указанным в частях 2, 3 и 3.1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в отношении которых не проводится экспертиза проектной документации.

Государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, за строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом иных, кроме указанных в части 3 настоящей статьи, объектов капитального строительства, если при их строительстве, реконструкции, капитальном ремонте предусмотрено осуществление государственного строительного надзора.

В силу подпункта «а» пункта 2 части 5 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации проверки проводятся на основании поступивших в орган государственного строительного надзора извещения от застройщика (заказчика) или лица, осуществляющего строительство, направленного в соответствии с частями 5 и 6 статьи 52 настоящего Кодекса, а также об устранении нарушений, об окончании строительства.

Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Таким образом, осуществление государственного строительного надзора предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации, равно как и необходимость представления заключения органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. По результатам проведения строительного надзора может быть установлен факт существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

Как следует из материалов дела, соответствующее извещение в адрес уполномоченного органа предпринимателем не направлялось, по результатам строительства спорного объекта заключение органа государственного строительного надзора не получено.

Таким образом, судом установлено, что предприниматель не обеспечила соблюдение положений Градостроительного кодекса Российской Федерации о государственном строительном надзоре, поскольку не уведомила департамент в установленный срок о начале строительства.

В рассматриваемом случае, с учетом отсутствия заключения государственного строительного надзора при возведении спорного объекта, а также с учетом установленного по результатам судебной экспертизы несоответствия общей площади объекта проектной документации и выданному разрешению на строительство в результате изменения площади эксплуатируемой кровли с 85,9 кв. м до 1372,2 кв. м, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, объективно не может быть получено.

При таких обстоятельствах, оспаривание истцом отказа администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию будет являться лишь формальной процедурой и, безусловно, повлечет затягивание сроков легализации спорного здания.

Вместе с тем, само по себе вышеупомянутое нарушение в виде отсутствия строительного надзора не свидетельствует об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.11.2022 по делу N А32-10321/2021.

Как было указано выше, предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Заключением судебной экспертизы по настоящему делу установлено, что качество использованных строительных материалов, изделий и конструкций объекта соответствуют требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), что подтверждено сертификатами качества, лабораторными испытаниями, а также данными сплошного визуального осмотра (ответ на вопрос 6), а также что качество выполненных строительно-монтажных работ объекта соответствует требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), что подтверждено актами освидетельствования на скрытые работы, общими журналами работ, журналами бетонных работ, а также сплошного визуального осмотра (ответ на вопрос 7).

Также заключением судебно экспертизы установлено, что спорный объект имеет незначительное отклонение технико-экономических показателей, которое составляет 2,18%, от проектной и разрешительной документации в части подсчетов внутренних площадей здания и не влияет на планировочное решение и конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта исследования.

На основании вышеизложенного, с учетом указанных выводов эксперта государственной экспертной организации, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд пришел к выводу, что в данном случае соблюдение контрольных мероприятий в отношении спорного объекта, входящих в предмет государственного строительного надзора, установлены судебной экспертизой

В пункте 26 постановления N 10/22 разъяснено, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020 (далее - Обзор судебной практики N 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В Обзоре судебной практики N 2 (2020) также отмечено, что разъяснения пункта 26 постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

В п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г., разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Последовательно в  соответствии с пунктом 43 постановления Пленума N 44 от 12.12.2023 N 44  отражено,  что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

По мнению суда, в настоящем случае предприниматель может считаться осмотрительным и разумным застройщиком поскольку принимал надлежащие меры по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации как до так и после возведения объекта.  Тот факт, что  при возведении объекта застройщиком было допущено несущественное отклонение от параметров установленных ранее выданным разрешением на строительство (увеличение площади эксплуатируемой кровли), что привело к получению отказа о вводе объекта в эксплуатацию,  не препятствует признанию права на такой объект в судебном порядке по результатам проведенной судебной экспертизы.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса РФ приведенные обстоятельства не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей юридической судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061.

На основании изложенного, принимая во внимание, что спорный объект возведен на земельном участке, предоставленном истцу в аренду под его строительство, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом получено разрешение на строительство объекта, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и признал право собственности предпринимателя на спорное нежилое здание 

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  11.12.2023 по делу № А32-21130/2023 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

 

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

 

ФИО7