АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8437/18 

Екатеринбург

08 февраля 2019 г.

Дело № А50-6487/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Татариновой И.А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Калининой Д.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Пермблагоустройство» на решение Арбитражного суда Пермского края от 15.06.2018 по делу № А50-6487/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 по тому же делу.

Судебное заседание начато 14.01.2019.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа. 

В судебном заседании 14.01.2019 приняли участие представители: учреждения «Пермблагоустройство» – Саврасова Н.Ю. (доверенность от 21.12.2017); общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Велта» (далее – общество «Фирма «Велта») – Ключинский К.Б. (ген.директор, выписка), Беликов Е.В. (доверенность от 11.01.2019).

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 14.01.2019 судебное разбирательство отложено на 04.02.2019.

Судебное заседание продолжено 04.02.2019 в том же составе суда.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 04.02.2019 приняли участие представители:

учреждения «Пермблагоустройство» – Саврасова Н.Ю. (доверенность от 21.12.2017);

общества «Фирма «Велта»  – Ключинский К.Б. (ген.директор -паспорт, выписка), Беликов Е.В. (представитель по устному заявлению генерального директора, паспорт).

От департамента имущественных отношений Администрации города Перми (далее – департамент) поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом удовлетворено.

Учреждение «Пермблагоустройство» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу «Фирма «Велта» о расторжении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017, возложении на ответчика обязанности возвратить имущество по следующим основаниям: отсутствие регистрации договора, ремонтных работ, согласия на сдачу имущества в субаренду, вывески, согласования с Роспотребнадзором, страхования.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент. 

Решением от 15.06.2018 (судья Истомина Ю.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 (судьи Семенов В.В., Макаров Т.В., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе учреждение просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, и удовлетворить исковые требования. Ссылаясь на часть 1 статьи 10 Федерального Закона Российской Федерации от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», а также Порядок разработки и утверждения схемы размещения нестационарных торговых объектов, утвержденный постановлением Правительства Пермского края от 28.11.2017 № 966-п, заявитель утверждает, что размещение нестационарных торговых объектов на объектах муниципальной собственности и осуществление торговой деятельности с их использованием осуществляется только в случае включения мест размещения в схему размещения НТО. Торговые павильоны, установленные в подземном пешеходном переходе, отсутствуют в схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории города Перми, утвержденной постановлением администрации г. Перми от 27.09.2012 № 572, в силу чего установка и сдача торговых павильонов в нарушение вышеуказанных законодательных актов запрещена. При этом заявитель отмечает, что в нарушение пункта 2.2.2 договора ответчик фактически сдает спорный объект в субаренду без согласия истца, ссылаясь на решения судов и отсутствие необходимости дальнейшего согласования субарендаторов с истцом.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Фирма «Велта» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между Департаментом (балансодержатель) и обществом «Фирма «Велта» (арендатор) 04.07.2005 заключен договор аренды муниципального нежилого фонда № 1663-05Л, по условиям которого арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде подземного пешеходного перехода.

Имущество передано по акту приема-передачи объекта муниципального арендного фонда (МАФ) от 12.10.2005.

В преамбулу договора 03.07.2013 внесены изменения в виде изменения арендодателя на учреждение, зарегистрированные в установленном порядке 12.08.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра).

Объект принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Пермь на основании свидетельства о государственной регистрации права 59 № 304849 от 18.11.2002 и передан департаментом учреждению на праве оперативного управления, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права АА № 11057 от 03.04.2015.

Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 1663-05Л от 04.07.2005 расторгнут по соглашению сторон от 23.10.2017.

Между учреждением (арендодатель) и обществом «Фирма «Велта»  (арендатор) 24.10.2017 заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору объект муниципального недвижимого имущества (далее - объект, подземный пешеходный переход).

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра 01.03.2018, вступает в силу с даты государственной регистрации, срок аренды объекта с 24.10.2017 по 24.10.2022 (пункт 1.4 договора).

Арендная плата составляет 45 537 руб. 25 коп. в месяц.

В период с 24.10.2017 по 06.06.2018 года арендная плата вносится ответчиком в соответствии с условиями договора, что признано сторонами в качестве факта, не требующего доказывания.

По фактам выявленных нарушений арендодатель в течение 1 рабочего дня направляет в адрес арендатора предписание об устранении дефектов и недостатков содержания объекта, а также устанавливает срок устранения дефектов (пункт 3.1.7 договора).

В обоснование иска указано на то, что предписаниями от 07.12.2017 № 1 учреждением зафиксированы недостатки и нарушения, допущенные ответчиком (неудовлетворительное состояние урн, частичное отсутствие деревянного настила на лестничном сходе, нахождение бытового мусора на прилегающей территории, наличие на стенах графических записей и объявлений), от 07.12.2017 № 2 (неудовлетворительное состояние урн, складирование снега на прилегающей территории, увеличение периодичности очистки лестничных сходов от снега), от 15.01.2018 № 3 (ведение несанкционированной торговли, сдача в субаренду без согласования с арендодателем, отсутствие вывески).

По условиям договора арендатор принимает на себя обязательства выполнить за свой счет ремонт объекта в объеме и качеству, предусмотренных в приложении № 3, 4 и сдать его арендодателю (пункт 1.2 договора).

Срок выполнения работ – с даты государственной регистрации по 01.07.2018 (пункт 1.4 договора).

Арендодатель обязан передать объект арендатору по акту приема-передачи (пункт 3.1.3 договора).

Объект считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества после выполнения арендатором пункта 1.2 договора (пункт 1.4 договора).

Письмом от 21.02.2018 № СЭД-059-01-13-И-285 учреждение согласовало в качестве подрядной организации для производства работ по ремонту подземного пешеходного перехода общество с ограниченной ответственностью Электротехническая компания «ЭТА ТОК».

На проведение работ по ремонту подземного пешеходного перехода заключен договор подряда от 21.02.2018 № 05-02/2018 с обществом с ограниченной ответственностью Электротехническая компания «ЭТА ТОК» со сроком окончания до 20.06.2018, ответчиком в период с 09.02.2018 по 04.06.2018 произведены оплаты предпринимателю Станишевскому И.П., обществу с ограниченной ответственностью «Надежная логистика», обществу с ограниченной ответственностью Электротехническая компания «ЭТА ТОК» за материалы, авансовые платежи по договору подряда.

Сторонами признан факт производства работ ответчиком в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды на момент рассмотрения спора.

Фактическое пользование ответчиком имуществом по спорному договору аренды от 24.10.2017 с 24.10.2017 не оспаривается, в рамках ранее действовавшего договора аренды от 04.07.2005 имущество передано ответчику по акту от 12.10.2005 и с учетом заключенного в рамках дела № А50-15007/2016 мирового соглашения и факта признания ответчика победителем аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от 12.10.2017 фактически из пользования ответчика не выбывало вплоть до момента рассмотрения настоящего спора.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрено право арендатора сдавать объект в пользование третьим лицам по договору субаренды исключительно с письменного согласия арендодателя в соответствии с действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми и подписания сторонами акта приема-передачи имущества.

Ответчик письмом от 09.11.2017 № 6 обратился к учреждению с просьбой согласовать сдачу установленных им в подземном пешеходном переходе металлоконструкций в субаренду, на что истец письмом от 16.11.2017 № СЭД-059-01-13-И-2005 уведомил ответчика об отказе согласования передачи имущества в субаренду в связи с неисполнением обязательств арендатора по регистрации договора и выполнения им ремонтных работ.

Администрацией  Перми 15.07.1998 выдано разрешение на оборудование торговыми модулями подземного перехода, Инспекцией архитектурно-строительного надзора 16.07.1998 выдано разрешение № 163/98 на выполнение строительно-монтажных работ по установке торговых моделей.

Разрешение на эксплуатацию торговых модулей (павильонов) выдано 22.07.1998 Городской инспекцией архитектурно-строительного надзора.

Пунктом 9.3.6 стороны установили возможность одностороннего расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае неиспользование объекта (его части) либо передачи по любым видам договоров и сделок иным лицам без письменного согласия арендодателя.

Письмом от 22.01.2018 № СЭД-059-01-13-И-72 учреждение направило в адрес ответчика претензию о прекращении несанкционированной торговли и сдачу в субаренду имущества, обращения в суд в случае неисполнение предупреждения.

Письмом от 05.02.2018 № СЭД-059-01-13-И-145 учреждение направило ответчику предложение о расторжении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017.

Ответчик письмом от 19.02.2018 № 23 уведомил истца об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора.

Полагая, что договор должен быть досрочно расторгнут в связи со сдачей ответчиком арендованного имущества в субаренду, истец обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями, предусмотренными статьями 450, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что отказ в предоставлении имущества в субаренду не может быть признан правомерным в связи с тем, что в договоре аренды стороны определили срок проведения ремонтных работ – до 01.07.2018 (пункт 1.4 договора), который не наступил к моменту направления отказа, а в пункте 2.2.5 договора сторонами закреплено право арендатора в течение месяца с даты подписания договора представить документы для государственной регистрации договора в уполномоченный орган, который с учетом даты заключения договора 24.10.2017 также не наступил на момент направления письма № СЭД-059-01-13-И-2005 от 16.11.2017. Суд первой инстанции также отметил, что в дальнейшем арендатор уведомлял арендодателя о трудностях, возникших при государственной регистрации в связи с необходимостью приведения документов в соответствии с законодательством. На момент рассмотрения спора, как указано в обжалуемом решении, договор зарегистрирован в установленном порядке, срок производства ремонтных работ не истек, а ответчик приступил к их выполнению, что не оспаривается сторонами. Суд первой инстанции пришел к выводу, что требование о досрочном расторжении договора аренды основано на неправомерном отказе истца на сдачу имущества в субаренду, выраженном в письме № СЭД-059-01-13-И-2005 от 16.11.2017, и является злоупотреблением правом, в связи с чем, по его мнению, в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит удовлетворению, существенных нарушений договора аренды, влекущих его досрочное расторжение, ответчиком на момент рассмотрения спора не допущено, при этом судом также учтено, что п. 8.8 договора предусмотрена ответственность арендатора за сдачу объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя. Отказ в удовлетворении требований о досрочном расторжении договора аренды, как указал суд, влечет отказ в возложении обязанности возвратить имущество арендодателю.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал в полном объеме.

Проверив законность принятых по настоящему делу судебных актов с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций подлежат отмене, как принятые с нарушением норм материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Из материалов дела следует, что стороны в пункте 2.2.2 договора аренды предусмотрели запрет арендатора сдавать объект аренды в субаренду без письменного разрешения арендодателя. 

Более того, в пункте 9.3.6 стороны установили возможность одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя в случае неиспользование объекта (его части) либо передачи по любым видам договоров и сделок иным лицам без письменного согласия арендодателя.

Таким образом, из норм действующего законодательства и условий договора аренды следует, что передача арендуемого имущества в субаренду, а также отчуждение права аренды без разрешения арендодателя является существенным нарушением условий договора применительно к пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и основанием для его расторжения.

Судами установлено, что письмом от 10.11.2017 ответчик обратился к истцу с просьбой о согласовании сдачи в аренду металлопластиковых конструкций (модулей), установленных на объекте аренды, индивидуальному предпринимателю Васильеву Сергею Анатольевичу (т. 1, л.д. 54). Между ответчиком и индивидуальным предпринимателем Васильевым Сергеем Анатольевичем 01.02.2017 заключен договор аренды № 2, по условиям которого ответчик передает во временное возмездное пользование торговые модули, размещенные в подземном переходе по адресу: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов, общей площадью 117,8 кв.м.

Ответным письмом от 16.11.2017 истец отказал в согласовании сдачи в аренду ответчиком металлопластиковых конструкций (модулей), расположенных на объекте аренды, со ссылкой на невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору.

Согласно письму Главного управления Министерства внутренних дел России по Пермскому краю от 20.12.2017 № 4/14462, направленному главе города – главе Администрации города Перми, до настоящего времени отсутствует письменное согласие арендодателя о сдаче объекта в субаренду.

Письмом от 22.01.2018 № СЭД-059-01-13-И-72 учреждение направило в адрес ответчика претензию о прекращении несанкционированной торговли и сдачу в субаренду имущества, обращения в суд в случае неисполнение предупреждения.

Письмом от 05.02.2018 № СЭД-059-01-13-И-145 учреждение направило ответчику предложение о расторжении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный переход: Пермский край, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком норм действующего законодательства и условий договора аренды в части передачи без согласования арендодателя в субаренду объекта аренды, что дает арендодателю право требовать расторжения договора аренды, в связи с чем оснований для отказа истцу в иске у судов не имелось.

Выводы судов о том, что требование о досрочном расторжении договора аренды основано на неправомерном отказе истца на сдачу имущества в субаренду и является злоупотреблением правом, следует признать необоснованными.

В данном случае именно арендатор в нарушение действующего законодательства (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условий договора аренды (пункт 2.2.2) передал арендуемое имущество в субаренду без разрешения арендодателя, в то время как арендодатель, исходя из имеющейся в материалах дела переписки сторон, прямо указывал на то, что он не согласовывает сдачу имущества в субаренду, направлял в адрес арендатора предупреждение о необходимости прекращения сдачи в субаренду имущества, что соответствует условиям договора аренды и императивной норме, закрепленной в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из действующего законодательства, правовых актов города Перми и условий договора аренды, не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказать в согласовании передачи имущества в субаренду.  

Между тем доказательств устранения указанного нарушения ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что и явилось основанием для  направления ответчику письма арендодателя с предложением о расторжении договора аренды. 

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения судами норм материального права и несоответствия выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

При этом суд кассационной инстанции согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Поскольку судом удовлетворено требование истца о расторжении спорного договора аренды, на ответчика возложена обязанность освободить спорный объект аренды и передать его истцу, что соответствует положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию денежные средства в возмещение понесенных истцом расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 6 000 руб., при подаче апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., при подаче кассационной жалобы в размере 3000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 15.06.2018 по делу № А50-6487/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 по тому же делу отменить.

Исковые требования муниципального казенного учреждения «Пермблагоустройство» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества подземный пешеходный переход: г. Пермь, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка) № 1-А от 24.10.2017, заключенный между муниципальным казенным учреждением «Пермблагоустройство» и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Велта».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Велта» освободить объект муниципального недвижимого имущества подземный пешеходный переход: г. Пермь, Ленинский район, шоссе Космонавтов (в районе Центрального рынка), общей площадью 115,6 кв.м., возвратить его муниципальному казенному учреждению «Пермблагоустройство» и передать по акту приема-передачи муниципальному казенному учреждению «Пермблагоустройство» в течение 10 календарных дней со дня вступления настоящего постановления в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Велта» в пользу муниципального казенного учреждения «Пермблагоустройство» расходы по уплате государственной пошлины в первой инстанции в размере 6 000 рублей, в апелляционной инстанции – 3 000 рублей, в кассационной инстанции – 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

 

Судьи						И.А. Татаринова 

 

Л.А. Суспицина