ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-4628/2021

г. Саратов

13 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2021 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 августа 2021 года по делу № А57-4628/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Элвис-Центр» (ОГРН 

<

***>), 

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН 

<

***>), 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитет по управлению имуществом города Саратова, Администрация муниципального образования «Город Саратов», ФИО2,

о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 442 391,50 руб.,

при участии в судебном заседании:

- представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области – ФИО3, по доверенности  от 29.12.2020 г № 153-д;

- представитель общества с ограниченной ответственностью «Элвис-Центр» – ФИО4, по доверенности  от 19.01.2021 г № б/н, 

в отсутствие представителей комитета по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО2, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Элвис-Центр», ОГРН 

<

***> с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ОГРН 

<

***>, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Администрация муниципального образования «Город Саратов», ФИО2, о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 442 391,50 руб. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04 августа 2021 года по делу № А57-4628/2021 с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ОГРН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Элвис-Центр», ОГРН 

<

***> взысканы денежные средства в размере 744 193,41 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 149 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказано.

Обществу с ограниченной ответственностью «ЭлвисЦентр», ОГРН 

<

***> из бюджета возвращена государственная пошлина в размере 7 470 руб., перечисленная по платежному поручению № 36 от 26.02.2021.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. 

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от общества с ограниченной ответственностью «Элвис-Центр» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представители территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью «Элвис-Центр» поддержали позицию по делу.

Представители комитета по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО2 в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

На основании Постановления Администрации г. Саратова № 420-29 от 08.08.1994 АООТ «Элмаш» был отведен на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок под территорию дворца культуры «Мир» 2,4014 га, расположенный по адресу: 

<

...> Дачная, б/н, о чем был выдан государственный акт на землю № Сар-39-04-002496. В дальнейшем данному земельному участку был присвоен кадастровый номер 64:48:040806:70.

Согласно плану приватизации Государственного саратовского завода электронного машиностроения, утвержденного комитетом по управлению имуществом в Саратовской области 16 июня 1993 г. АООТ «Элмаш» было преобразовано в Открытое акционерное общество «Элмаш».

На основании указанного плана приватизации к ОАО «Элмаш» перешло право на объект недвижимости - трехэтажное нежилое здание с подвалом общей площадью 4 822,1 кв.м (дворец культуры Мир), расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:040806:70.

26 августа 2003 года на основании постановления Мэра г. Саратова № 630-140 право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Элмаш (правопреемник АООТ «Элмаш») земельным участком с кадастровым номером 64:48:040806:70 было переоформлено на право долгосрочной аренды сроком на двадцать пять лет и был заключен договор № 1929 от 24 декабря 2003 года.

26 января 2004 года ОАО «Элвис-Центр» в соответствии с договором купли-продажи № 30 приобрело право собственности на указанный объект недвижимости.

02 февраля 2006 года на основании Распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области № 55-р между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 563 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 64:48:040806:70 сроком на 25 лет.

В 2016 году путем реорганизации в форме преобразования ОАО «Элвис-Центр» было преобразовано в ООО «Элвис-Центр», в связи с чем в указанный договор аренды были внесены соответствующие изменения.

Далее в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:040806:70 площадь указанного земельного участка была уменьшена до 14 101 кв.м.

В соответствии с указанной нормой с ООО «Элвис-Центр» (Истец) был заключен договор аренды № 1548 от 18 мая 2018 года измененного земельного участка с кадастровым номером 64:48:040806:70, находящегося в федеральной собственности.

Размер арендной платы за земельные участки в соответствии с договорами № 563 от 02.02.2006 и № 1548 от 18.05.2018 был определен в соответствии с пп. г п. 2 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 на основании рыночной стоимости земельного участка с применением индексов инфляции.

Истец считает, что при расчете арендной платы по указанным договорам Ответчик необоснованно применял порядок и ставки арендной платы, не подлежащие применению.

С учетом приведенных расчетов истца сумма излишне уплаченной арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2020 определяется как разница между фактически уплаченной арендной платой по договорам аренды и расчетом арендной платы которую истец был должен уплатить в соответствии с абзацем 3 п. 2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ от 25.10.2001 и составила 1 442 391,50 руб.

В рамках досудебного урегулирования спора в адрес Ответчика была направлена претензия б/н от 15.12.2020 в которой Истец указывал на то, что договоры аренды № 563 от 02.06.2006 и № 1548 от 18.05.2018 были заключены в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а потому арендная плата должна была составлять не более двух процентов от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. В связи с тем, что, арендные платежи, вносимые арендатором, превысили установленную законом цену, образовавшуюся переплату по указанным договорам Истец предложил произвести возврат указанных средств на расчетный счет истца.

Ответчик письмом от 23.12.2020 № 64-ЕМ-02/5721 сообщил, что указанные выше договоры аренды заключены на основании добровольного волеизъявления сторон и пересмотру не подлежат, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований истца в части возврата денежных средств. Поскольку Ответчиком в добровольном порядке денежные средства не возвращены, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В связи с тем, что в период с 01.01.2017 по 25.05.2020 истец вносил ответчику арендные платежи в размере, превышающем установленные законом пределы, истец полагает, что взысканию подлежит излишне исполненное в сумме 1 442 391,50 руб.

Суд, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору аренды земельного участка от 02.02.2006 № 563 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, учитывая, что в спорный период данный земельный участок находился в собственности Российской Федерации, пришел к выводу, что размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 25.05.2020 должен был определяться в соответствии с подпунктом «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования в части определения размера арендной платы за спорные земельные участки в размере 2% кадастровой стоимости, суд исходили из того, что в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а также право собственности на которые не разграничено, является нормативно регулируемым.

Вместе с тем, в связи с заявлением ответчиком о пропуске срока исковой давности, суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за период с 01.01.2017 по 09.02.2018.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что судом не учтен принцип свободы договора. Размер и расчет арендной платы по договору №1548 определялся в соответствии с постановлением №582 на основании рыночной стоимости права аренды, определенной согласно действующему законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель, в силу прямого указания закона, приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены приобретенные истцом объекты недвижимости, использовался на основании договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В силу положений пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015, и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в действующей редакции, за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку содержащиеся в вышеуказанном федеральном законе ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

26 августа 2003 года на основании постановления Мэра г. Саратова № 630-140 право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Элмаш (правопреемник АООТ «Элмаш») земельным участком с кадастровым номером 64:48:040806:70 было переоформлено на право долгосрочной аренды сроком на двадцать пять лет и был заключен договор № 1929 от 24 декабря 2003 года.

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что договор аренды земельного участка №563 от 02 февраля 2006 года был заключен именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 02.09.2020 N Ф10-2790/2020 по делу N А64-4978/2019.

Доводы ответчика о том, что судом не учтен принцип свободы договора, расчет арендной платы по договору №1548 определялся в соответствии с постановлением №582 на основании рыночной стоимости права аренды, определенной согласно действующему законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации, судебной коллегией отклоняются в силу следующего.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, согласно которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку договор аренды земельного участка от 02.02.2006 № 563 заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что стороны при определении размера арендной платы должны руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствующем нормативном акте.

При этом ООО «Элвис-Центр»  с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации приобрело и право пользования спорным земельным участком на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка, что согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Как указывалось выше, земельный участок в спорный период принадлежал на праве собственности Российской Федерации, в связи с чем при определении размера арендной платы стороны должны были руководствоваться постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», вступившим в действие с 04.08.2009.

Подпунктом «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции, действовавшей в спорный период, предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Поскольку земельный участок был предоставлен ООО «Элвис-Центр» в аренду по договору аренды земельного участка от 02.02.2003 № 563 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, суд пришел к правильному выводу, что в спорный период размер арендной платы за пользование земельным участком должен был определяться в соответствии с подпунктом «д» пункта 3 указанных Правил.

Установив, что в спорный период времени истец вносил ответчику арендные платежи в размере, превышающем установленные законом пределы, суд правомерно взыскал с ответчика излишне исполненное в сумме 744 193 руб. 41 коп., исключив период взыскания с 01.01.2017 по 09.02.2018 в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу,  что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 августа 2021 года по делу № А57-4628/2021 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области – без удовлетворения.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в соответствии со статьей 333.37 НК РФ освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, судебной коллегией не разрешается.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 августа 2021 года по делу № А57-4628/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                              М.Г. Цуцкова

 

Судьи:                                                                                                              О.А. Дубровина

 

 А.Ф. Котлярова