АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10486/2017

г. Чебоксары

12 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 05.02.2018.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Новожениной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общественной организации "Федерация футбола г. Чебоксары", ОГРН:1032100002307 ИНН:2127324465 г. Чебоксары, 

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194 г. Чебоксары, 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии 

от истца: ФИО2 по доверенности по доверенности от 09.01.2018,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 17.11.2017,

установил:

общественная организация "Федерация футбола г. Чебоксары" (далее – Федерация футбола, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 13.07.2017 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010201:19 и 21:01:01 0201:0011 по пр. М. Горького, 2 "К" г. Чебоксары для эксплуатации спортивного комплекса "Старт", с учетом протокола разногласий истца, предусматривающего:

- пункт 2.1: - "срок аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010201:11 и 21:01:010201:19 - 11 месяцев с момента заключения настоящего договора.";

- пункт 2.2 исключить;

- раздел 3 (Права и обязанности Арендодателя) и раздел 4 (Права и обязанности Арендатора) исключить;

- пункт 5.2 изложить в следующей редакции: "Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется и уплачивается в порядке, установленном действующим законодательством. На 2017 год размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 и составляет 503 рубля 68 копеек за каждый день аренды.";

- пункты 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7 исключить;

- раздел 6 (Ответственность сторон) исключить;

- пункт 8.1 изложить в следующей редакции: "Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.";

- пункт 8.2 изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен в пяти экземплярах - два экземпляра для Арендатора и три экземпляра для Арендодателя.".

- пункт 8.4 исключить;

- раздел 9 (Расторжение договора) и раздел 10 (Заключительные положения) исключить;

- приложение б/н (Расчет размера арендной платы за 2015-2017 годы) исключить. Указанные в нем реквизиты для перечисления арендной платы принять к сведению.

Заявленное требование обосновано положениями статей 421, 425, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.8, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано следующими обстоятельствами. 

13.07.2017 Администрация направила в адрес истца договор аренды от 13.07.2017 земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010201:11 и 21:01:010201:19 для эксплуатации спортивного комплекса "Старт". Договор был подписан истцом с протоколом разногласий №1. Подписанный договор с протоколом разногласий получен Администрацией 21.07.2017. По состоянию на 28.08.2017 ответ о принятии договора Администрацией в редакции истца не получен.

В заседании суда представитель истца заявленное требование поддержал.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований по указанным в отзыве на исковое заявление основаниям. Указал, что разделы 3, 4 договора, пункты 5.3-5.7 договора не противоречат действующему законодательству, в связи с чем просил оставить их в редакции Администрации.

Исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования Федерации футбола подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 11.07.2013 за общественной организацией "Федерация футбола г. Чебоксары" зарегистрировано право собственности на "Спортивный комплекс "Старт", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2013.

19.07.2013 общественная организация "Федерация футбола г. Чебоксары" обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010201:19 и 21:01:010201:11 в аренду на 11 месяцев.

Бездействие Администрации, выразившееся в непредставлении в аренду указанных земельных участков, послужило основанием обращения в суд.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.12.2013 по делу №А79-7948/2013 заявленные требования удовлетворены. Оспариваемое бездействие Администрации признано незаконным. Суд обязал ответчика в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении Федерации футбола испрашиваемых земельных участков в аренду сроком на 11 месяцев, подготовить проект договора аренды и направить его в адрес истца с предложением о его заключении (л.д.11-16).

Во исполнение принятого по делу №А79-7948/2013 судебного акта Администрацией был направлен проект договора аренды земельного участка от 13.07.2017 (л.д.18-20).

Письмом от 21.07.2017 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, однако в установленный законом 30-дневный срок извещения о результатах его рассмотрения не получил (л.д.21, 22).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 данного Кодекса). В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено, что в настоящее время на спорных земельных участках расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности истцу. 

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.12.2013 по делу №А79-7948/2013 на Администрацию была возложена обязанность по принятию решение о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010201:19, 21:01:010201:11, расположенных по адресу: 

<

...> в аренду сроком на 11 месяцев для содержания и эксплуатации "Спортивного комплекса "Старт" Федерации футбола, а также подготовить проект договора аренды данных земельных участков и направить его истцу по делу с предложением о заключении договора аренды. 

Согласно редакции пункта 2.1 проекта договора аренды от 13.07.2017, представленного Администрацией, срок аренды земельных участков устанавливается до 29.06.2020.

Истец просит изложить спорный пункт договора в следующей редакции: "срок аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010201:19, 21:01:010201:11 – 11 месяцев с момента заключения настоящего договора".

Поскольку срок аренды земельных участков определен вступившим в законную силу судебным актом, суд считает, что редакция истца по пункту 2.1 является обоснованной, и данный пункт следует принять в редакции истца.

Истец в протоколе разногласий просит исключить пункт 2.2 договора, предложенный ответчиком, согласно которому договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Из пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации не подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год.

Таким образом, поскольку стороны не достигли соглашения о применении условия договора о необходимости регистрации договора аренды земельных участков, пункт 2.2 подлежит исключению.

Также истец в протоколе разногласий предложил исключить разделы 3 и 4 договора аренды земельных участков в редакции ответчика, которыми устанавливаются права и обязанности сторон по договору, предусмотренные нормами гражданского и земельного законодательства.

Поскольку права и обязанности сторон по договору, изложенные в указанных пунктах, установлены законом, то нет необходимости в урегулировании данных правоотношений в договоре.

Изучив редакции пункта 5.2 проекта договора аренды, представленные сторонами, суд установил, что разногласия в данном пункте и сделанном на его основании Расчете арендной платы, являющемуся Приложением к договору аренды, связаны с порядком расчета арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу Федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку ставки арендной платы за публичные земли являются регулируемыми ценами стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Истец просит изложить пункт 5.2 договора в следующей редакции: "Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется и уплачивается в порядке, установленном действующим законодательством. На 2017 год размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 и составляет 503 руб. 68 коп. за каждый день аренды.".

Также истец исключить пункты 5.3-5.7 договора, предложенные ответчиком, согласно которым размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №148 от 19.06.2006.

В соответствии с пунктом 5.4 договора размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение). Арендная плата перечисляется на единый централизованный счет УФК по Чувашской Республике в размере и сроки, указанные в Расчетах размера арендной платы. Арендодатель публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки (пункты 5.5, 5.6 договора). 

Не использование участка арендатором не является основанием не вынесения арендной платы и не выполнения обязанностей арендатора (пункт 5.7).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, соглашение по способу извещения, а также способу перечисления арендной платы сторонами не достигнуто, а их включение в договор законом не предусмотрено, суд считает возможным изложить пункт 5.2 договора в редакции истца, а также исключить пункты 5.3-5.7 из текста договора.

Как следует из пункта 6.1 проекта договора, нарушенные земельные права подлежат восстановлению в порядке, установленном законодательством, действующим на территории Российской Федерации.

В случае не внесения арендной платы в сроки, установленные договором, предусмотрена выплата арендатором неустойки в размере 0,1% от суммы не внесенного платежа за каждый день просрочки (пункт 6.2). В случае несвоевременного возвращения арендуемого земельного участка после истечения срока договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за весь период просрочки возврата арендуемого земельного участка и штраф в размере 5% от годовой суммы арендной платы за каждый день просрочки возврата имущества (пункт 6.3). 

Поскольку содержание пункта 6.1 установлено законом, то нет необходимости в его дублировании в договоре.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, поскольку законом предусмотренные в указанных пунктах договора меры ответственности не предусмотрены, а соглашение сторон отсутствует, то вышеуказанные виды ответственности не могут быть включены в условия договора, в связи с чем пункты 6.2 и 6.3 в редакции ответчика подлежат исключению из договора. 

Также истец не согласен с включением предложенной ответчиком редакцией пункта 8.1 договора, предусматривающей распространение прав и обязанностей сторон на отношения, возникшие с 30.06.2015, в связи с чем на основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условие пункта 8.1 договора следует принять в редакции истца.

Как следует из протокола разногласий к спорному договору аренды, истцом пункт 8.2 изложен в следующей редакции: "Настоящий договор заключен в пяти экземплярах - два экземпляра для Арендатора и три экземпляра для Арендодателя.".

В связи с принятием пункта 2.2 договора в редакции истца, суд полагает возможным согласиться с предложенным истцом условием договора.

Согласно пункту 8.4 проекта договора все возникающие споры по выполнению настоящего договора в случае невозможности урегулирования в досудебном порядке, подлежат разрешению в суде общей юрисдикции г.Чебоксары.

Согласно части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (часть 2 статьи 27 указанного Кодекса).

На основании статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Из смысла названных норм арбитражного процессуального законодательства следует, что споры по исполнению договора сторонами относятся к компетенции арбитражного суда.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 названной статьи Кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (в частности, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматриваемые в договоре основания его расторжения в одностороннем порядке не должны приводить к необоснованному ущемлению интересов другой стороны сделки.

Пунктом 9.1 проекта договора установлена возможность безусловного отказа арендодателя от договора.

Между тем, прекращение договорных отношений с соблюдением указанной процедуры не гарантирует права арендатора, поскольку как следует из материалов дела, на спорных земельных участках находится принадлежащий истцу объект недвижимости. 

Поскольку соглашение по пунктам 9.2-9.5 договора сторонами не достигнуто, а их включение в договор законом не предусмотрено, то спорные пункты договора подлежат исключению.

С учетом правовой мотивировки, изложенной судом по пунктам 5.2-5.7 договора, редакция истца относительно Расчета размера арендной платы за 2015-2017 годы является обоснованной, и данный пункт следует принять в редакции истца, а именно: приложение б/н (Расчет размера арендной платы за 2015-2017 годы) исключить. Указанные в нем реквизиты для перечисления арендной платы принять к сведению.".

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что представленная истцом редакция спорных условий договора не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы как арендатора, так и арендодателя, поэтому исковые требования являются обоснованными подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и общественной организацией "Федерация футбола г. Чебоксары" при заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010201:19 и 21:01:01 0201:0011, расположенных по пр. М.Горького, 2 "К" г. Чебоксары, для эксплуатации спортивного комплекса "Старт", изложив спорные условия договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: - "срок аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010201:11 и 21:01:010201:19 - 11 месяцев с момента заключения настоящего договора.";

- пункты 2.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 8.4 исключить;

- раздел 3 (Права и обязанности Арендодателя), раздел 4 (Права и обязанности Арендатора) раздел 6 (Ответственность сторон), раздел 9 (Расторжение договора) и раздел 10 (Заключительные положения) исключить;

- пункт 5.2 изложить в следующей редакции: "Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется и уплачивается в порядке, установленном действующим законодательством. На 2017 год размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148.";

- включить в договор аренды пункт 8.1, изложив его в следующей редакции: "Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.";

- пункт 8.2 изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен в пяти экземплярах - два экземпляра для Арендатора и три экземпляра для Арендодателя.".

- приложение б/н (Расчет размера арендной платы за 2015-2017 годы) исключить. Указанные в нем реквизиты для перечисления арендной платы принять к сведению.".

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общественной организации "Федерация футбола г. Чебоксары" 6000 (шесть тысяч) руб. в возмещение судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение одного месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.А. Новоженина