АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 56-11-93, 

http://www.penza.arbitr.ru/          

 

ИМЕНЕМ  РОССИИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза                                    Дело № А49-15296/2018

Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2019 года    

Полный  текст решения изготовлен 25 марта 2019 года        

«25» марта 2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н. Е. Гук,

при ведении протокола помощником судьи Т. В. Старыгиной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Первого заместителя прокурора Пензенской области (Богданова ул., д. 7, Пенза г., 440601) в интересах муниципального образования Пензенский район Пензенской области в лице Собрания представителей Пензенского района Пензенской области (Нагорная ул, д.6, Кондоль с., Пензенский район, Пензенская обл., ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к: 1) администрации Пензенского района Пензенской области (ул. Нагорная, д. 6, с. Кондоль, Пензенский район, Пензенская область, 442400; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 2) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица: администрация Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области (Школьная ул., 54, Алферьевка с., Пензенский район, Пензенская обл.) 

о признании договора частично недействительным,

при участии:

от прокуратуры: заместитель начальника отдела прокуратуры Пензенской области ФИО2 (удостоверение) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в арбитражный суд Пензенской области с иском в интересах муниципального образования Пензенский район Пензенской области в лице Собрания представителей Пензенского района Пензенской области к администрации Пензенского района Пензенской области и ИП ФИО1 о признании недействительными пункта 4.1.1, абзаца 13 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 36 от 25.01.2017, заключенного между администрацией Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области и ИП ФИО1 Требования заявлены на основании ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ.

Определением арбитражного суда Пензенской области от 26. 12. 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 05. 02. 2019 года принято изменение предмета иска. Иск считается заявленным о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.1.3, абзаца 13 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года, заключенного между администрацией Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области и ИП ФИО1.

В судебном заседании прокурор заявленные требования поддержал, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске.

Представители муниципального образования Пензенский район Пензенской области в лице Собрания представителей Пензенского района Пензенской области, ответчиков, третьего лица в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренным ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В письменном отзыве на иск 2-й ответчик указал, что требования прокурора являются законными и обоснованными.

В нарушение требований ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ первый ответчик письменный отзыв на иск не представил. 

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, с учетом мнения прокурора, признает возможным рассмотреть спор в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав объяснения прокурора, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ  прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. 

Первым заместителем прокурора Пензенской области оспаривается сделка, совершенная органом местного самоуправления. 

Таким образом, с настоящим иском прокурор обратился в арбитражный суд Пензенской области в пределах правомочий, установленных ст. 52 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 25. 01. 2017 года между администрацией Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 36, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 58:24:0375801:238, площадью 72322 кв.м., расположенный по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с/с Алферьевский, примерно в 100 м. по направлению на юг от южной границы д. Ключи, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте  на земельный участок (л. д. 35-38). 

По условиям пункта 4.1.1 данного договора Арендодатель имеет право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора полностью в случае:

а)несвоевременного или неполного внесения арендной платы в течение двух месяцев подряд;

б)неиспользования земельного участка в течение двух лет со дня передачи участка в аренду;

в)использования Участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче;

г)причинение вреда земле как природному объекту, что привело к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности арендатора.

В соответствии с пунктом 4.1.3 данного договора арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Согласно абзацу 13 пункта 5.2 договора Арендатор обязан передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, сдавать как полностью, так и частично арендуемый земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя.

Договор аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года заключен на 10 лет с даты заключения договора по 25. 01. 2027 года (пункт 1.4 договора).

Земельный участок передан арендатору ИП ФИО1 по акту приема-передачи от 25. 01. 2017 года (л. д. 39).

Ссылаясь на то, что условия пунктов 4.1.1, 4.1.3, абзаца 13 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года нарушают явно выраженный запрет, установленный пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и пунктами 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в арбитражный суд Пензенской области с иском о признании указанных пунктов договора недействительными. 

Определяя уполномоченного органа по распоряжению арендованным земельным участком, арбитражный суд исходит из того, что начиная с 01. 01. 2017 года предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района (абзац третий и четвертый п. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25. 10. 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции ФЗ от 03. 07. 2016 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Арендованный ФИО1 земельный участок расположен на территории сельского поселения Алферьевский сельсовет Пензенского района Пензенской области, входящего  в состав Пензенского района Пензенской области. 

Таким образом, прокурором верно определен субъектный состав спора и администрация Пензенского района Пензенской области является надлежащим ответчиком по делу. 

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24. 03. 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ. Указанные в ст. 619 Гражданского кодекса РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15. 02. 2011 года № 14381/10, Определении Верховного Суда РФ от 23. 06. 2015 года № 310-ЭС15-8452.

Поскольку пункт 4.1.1 договора аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года предусматривает право арендодателя на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, а пункт 4.1.3 данного договора предусматривает право арендодателя в любое время отказаться от договора, арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанные пункты договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и следовательно, требования прокурора заявлены обоснованно.

Прокурор также просит признать недействительным абзац 13 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года, согласно которому Арендатор обязан передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, сдавать как полностью, так и частично арендуемый земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя.

Данный пункт противоречит императивной норме пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

Договор аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года заключен на 10 лет. 

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Как указано в абзаце 2 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24. 03. 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что абзац 13 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года предусматривает обязательное согласование с арендодателем передачи арендатором прав аренды третьим лицам, арбитражный суд приходит к выводу о том, что названный абзац договора противоречит ч. 2 ст. 607, ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, а следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса РФ недействительность пунктов 4.1.1, 4.1.3, абзаца 13 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года не влечет недействительность данных договоров в целом.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23. 03. 2012 года № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Таким образом, предъявленный прокурором иск о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.1.3, абзаца 13 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года направлен на защиту названных интересов и на недопущение заключения таких договоров в будущем.

Представленный в материалы дела проект дополнительного соглашения к договору аренды №36 от 25. 01. 2017 года  об исключении оспариваемых условий из договора, в данном случае юридического значения не имеет, поскольку у сторон не возникли обязательства, обусловленные текстом данного документа.

Так, согласно ст. 154 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По правилам п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Из смысла указанных норм права в их взаимосвязи следует, что воля сторон на заключение сделки подтверждается их подписями на документе, выражающим содержание договора. Неподписание соглашения стороной сделки свидетельствует о несоблюдении требований к письменной форме указанной сделки, в связи с чем договор, не подписанный стороной, является незаключенным.

Представленный проект дополнительного соглашения подписан только со стороны арендатора ФИО1, подпись арендодателя отсутствует. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что дополнительное соглашение к договору аренды №36 от 25. 01. 2017 года  об исключении оспариваемых условий из договора сторонами заключено не было, а следовательно, оспариваемые пункты договора являются действующими.

Кроме того, никакие последующие действия сторон по договору, в том числе добровольное исключение спорных положений договора путем заключения  дополнительного соглашения к нему, не могут изменить правовую природу ничтожной сделки, поскольку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает требования первого заместителя прокурора Пензенской области обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333. 37 Налогового кодекса РФ истец и 1-ый ответчик освобождены от уплаты государственной пошлины, а потому на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ИП ФИО1 в долевом соотношении, то есть в сумме 3000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Первого заместителя прокурора Пензенской области удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.1, 4.1.3 и абзац 13 пункта 5.2 договора аренды земельного участка № 36 от 25. 01. 2017 года, заключенного между администрацией Алферьевского сельсовета Пензенского района Пензенской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья   Н. Е. Гук