АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-14041/2017

23 ноября 2017 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2017 года. Решение в полном объёме изготовлено 23 ноября 2017 года.

 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.Ю. Ишь

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304190109200101) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Власта Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 6 469 389 руб. 03 коп.,

при участии в заседании (до перерыва) представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 28.08.2017,

ответчика – ФИО4 по доверенности от 01.02.2017, ФИО5 по доверенности от 15.11.2017;

при участии в заседании (после перерыва) представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 28.08.2017, ФИО6 по доверенности от 20.11.2017,

ответчика – ФИО4 по доверенности от 01.02.2017, ФИО5 по доверенности от 15.11.2017.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Власта Инвест»  о взыскании 6 469 389 руб. 03 коп., в том числе 5 127 943 руб. 14 коп. неосновательного обогащения по договору об инвестировании строительства от 17.07.2013, 1 341 145 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2014 по 25.08.2017. 

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.11.2017 года объявлялся перерыв до 20.11.2017, о чём сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Республики Хакасия http://khakasia.arbitr.ru.

Представитель истца в судебном заседании до и после перерыва поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика иск не признал по следующим основаниям:

- истцом пропущен срок исковой давности;

- по заказу истца изменено назначение здания, в связи с чем изменилась стоимость 1 кв.м., площадь здания внутри;

- в договоре инвестирования указана общая площадь здания, а по акту приема – передачи передана общая полезная площадь здания.

Представители ответчика считают, что обязательства по договору инвестирования выполнено в полном объеме, в связи с чем неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует.

Представители истца представили возражения на отзыв ответчика, из которого следует, что предметом договора инвестирования является участие сторон в строительстве пристроенного блока с нежилыми помещениями (офисами), представляющего собой каркасный 3-х этажный надземный блок с техническим этажом, общей (оплачиваемой) площадью 705,78 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (4 очередь). В акте приема-передачи указана площадь передаваемого объекта в размере 615,3 кв.м. Общая площадь объекта также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, техническим паспортом.

Ранее в письменных возражениях на отзыв ответчика представитель истцу указал, что им не пропущен срок исковой давности, в связи с тем, что ответчику была направлена претензия об уплате неосновательного обогащения в добровольном порядке, в связи с чем исчисление срока исковой давности приостанавливается.

 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

17.07.2013 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (истец, инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью «Власта Инвест» (ответчик, застройщик) заключен договор об инвестировании строительства, предметом которого является участие сторон в строительстве пристроенного блока с нежилыми помещениями (офисами), представляющего собой каркасный 3-х этажный надземный блок с техническим этажом, общей (оплачиваемой инвестором) площадью 705,78 кв.м., расположенного по строительному адресу: 

<

...> (4-я очередь), (далее объект). Инвестор принимает участие в строительстве в части финансирования объекта недвижимого имущества. Застройщик осуществляет строительство пристроенного блока с нежилыми помещениями (офисами) и после принятия его в эксплуатацию передает в собственность инвестору объект (пункт 1.1. договора).

Земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности на основании решения об объединении земельных участков от 19.09.2011; соглашение о перераспределении земельных участков в связи с изъятием для муниципальных нужд от 25.06.2012; договор купли-продажи земельного участка и не завершенного строительством жилого дома от 22.03.2012, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия 20.08.2012 № 19-19-01/060/2012-264. Земельному участку присвоен кадастровый номер 19:01:030107:524. Право собственности земельный участок также передается инвестору после окончания строительства (пункт 1.1. договора от 17.07.2013).

Согласно пункту 1.2 договора от 17.07.2013 оплата по договору производится за счет кредитных денежных средств в размере 30 000 000  руб., предоставляемых «Азиатско-Тихоокеанский банк», согласно кредитного договора № 

<

***> от 17.07.2013. Кредитные денежные средства в размере 30 000 000 руб., согласно условий кредитного договора, предоставляются инвестору для целей инвестирования в строительство объекта. Для обеспечения исполнения обязательств инвестора перед кредитором в залог передаются права требования инвестора к застройщику, а после создания объекта и регистрации права собственности на объект за инвестором, на объект возникает ипотека в силу закона.

Пунктами 2.1, 2.2 договора установлена стоимость 1 кв.м. в размере 42 506 руб. 16 коп. В стоимость объекта входит стоимость лифта. Первый взнос в размере 15 000 000 руб. вносится инвестором в день заключения договора. Оставшаяся сумма в размере 15 000 000 руб. вносится инвестором до 02.08.2013.

30.08.2014 дополнительным соглашением к договору об инвестировании строительства от 17.07.2013, стороны изменили объем и перечень строительных работ, в связи с изменением назначения объекта с «административного» на «лечебно-оздоровительное», в связи с чем изменилась стоимость 1 кв.м с 42 506 руб. 16 коп. на 56 674 руб. 88 коп., поменялась и общая стоимость объекта с 30 000 000 руб. на 40 000 000 руб. 

Согласно пункту 2.2 дополнительного соглашения к договору об инвестировании строительства, инвестор производит оплату в следующие сроки: первый взнос в размере 15 000 000 руб. вносится инвестором в день заключения договора, второй взнос в размере 15 000 000 руб. до 02.08.2013, оставшаяся сумма в размере 10 000 000 руб. до 01.09.2014.

Пунктом 3.2.1 договора, с учетом подписанного дополнительного соглашения дополнительного соглашения, предусмотрено, что застройщик обязуется выполнить строительные работы в объеме и сроки, которые предусмотрены настоящим договором, и сдать объект заказчику в состоянии, обеспечивающем нормальную его эксплуатацию в соответствии с утвержденным проектом. Срок сдачи законченного строительством объекта установлен не позднее 01.06.2014.

Платежными поручениями №276330 от 17.07.2013, №203421 от 02.08.2013, №730365 от 29.08.2014 истец оплатил застройщику 40 000 000 руб.

Между сторонами подписаны акты сверки взаимных расчетов за 2013 год и за 2014 год, из которых усматривается, что ответчик получил денежные средства от истца в размере 40 000 000 руб.  

12.09.2014 заключением №12 объекту присвоен адрес: 

<

...>.

19.09.2014 объект введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU19301000-2014051.

Сторонами в материалы дела представлено два экземпляра передаточного акта от 19.09.2014 (ответчиком) и от 01.10.2014 (истцом), по условиям которого застройщик передал инвестору объект инвестирования общей площадью 615,3 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г.Абакан, ФИО7, №17, корпус №2.

Истец пояснил, что передаточный акт от 19.09.2014 подписан указанной датой по просьбе ответчика, во избежание просрочки передачи объекта. Учитывая, что содержание актов идентичны, в связи с чем не имеет правового значения дата составления акта.

Согласно техническому паспорту нежилого здания, по состоянию на 13.08.2014 общая полезная площадь здания составила 615,3 кв.м. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.10.2014 за истцом зарегистрировано право собственности на пристроенный блок с нежилыми помещениями, назначение: нежилое здание, 4-этажный (подземный - 1), общая площадь 615,3 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Ответчик представил проектную документацию к пристроенному блоку с нежилыми помещениями  по адресу: 

<

...> (4-я очередь).

Учитывая, что застройщик передал инвестору объект меньшей площадью, истец направил ответчику претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств, которая получена ответчиком 21.08.2017 (вход. №72) нарочно и по почте 29.08.2017, что подтверждается почтовым уведомлением. 

В связи с тем, что, однако ответчиком в добровольном порядке денежные средства не оплачены, истец обратился в суд с настоящим иском.

 

Оценив доводы искового заявления, возражения на него, а также представленные сторонами доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в частности, из неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В данном случае по условиям договора от 17.07.2013 инвестор осуществляет финансирование строительства объекта площадью 705,78 кв.м. с целью приобретения данного объекта в собственность. Заключенный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, регулируемый нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан в будущем или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В пункте 2 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 указано, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В силу части3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 указано, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В данном случае по договору от 17.07.2013 застройщиком фактически построен и передан в собственность истца объект общей полезной площадью 615,3 кв.м., в связи с чем стоимость инвестиций по условиям договора, исходя и стоимости одного квадратного метра, составляет 34 872 053 руб. 66 коп.

В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, и уплаты процентов на нее.

Согласно статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами дела установлено, что истец платежными поручениями №276330 от 17.07.2013, №203421 от 02.08.2013, №730365 от 29.08.2014 выполняя условия договора от 17.07.2013 оплатил застройщику 40 000 000 руб. за строительство объекта общей площадью 705,78 кв.м, застройщик передал ответчику объект общей площадью 615,3 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи, техническим паспортом нежилого здания по состоянию на 13.08.2014, свидетельством о государственной регистрации права от 23.10.2014.

Учитывая, что застройщик передал инвестору объект меньшей площадью, а площадью, предусмотренной договором об инвестировании строительства от 17.07.2013, то требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения обоснованно и подлежит удовлетворению.

Проверив расчет неосновательного обогащения, суд признал его неверным.

По расчету суда, размер неосновательного обогащения составляет 5 127 946 руб. 34 коп., из расчета:

56 674 руб. 88 коп. (стоимость 1 кв.м) * 615,3 кв.м = 34 872 053 руб.66 коп.; 

40 000 000 руб.  – 34 872 053 руб. 66 коп. = 5 127 946 руб. 34 коп.

Однако истец, воспользовавшись своим правом, предъявил сумму неосновательного обогащения в меньшем размере. Таким образом, требование истца о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению в заявленном размере 5 127 943 руб. 14 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами процентов за период с 01.10.2014 по 25.08.2017 в размере 1 341 445 руб. 89 коп.

В силу части 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проверив расчет процентов, суд признал его верным, в связи с чем требование о взыскании процентов подлежит удовлетворению в размере 1 341 445 руб. 89 коп.

Довод ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности, суд находит необоснованным, ввиду следующего.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

В пункте 16 указанного Постановления разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что претензия об уплате денежных средств направлена и получена ответчиком 22.08.2017 нарочно и 29.08.2017 почтой, т.е. в пределах срока исковой давности.

По мнению ответчика, площадь объекта 705,78 кв.м. является общей площадью объекта, рассчитанной в соответствии с требованиями пункта Г.1 Свода правил «Общественные здания и сооружения», которая определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный), а площадь этажей следует измерять на уровне пола в пределах наружных стен. Как пояснил ответчик, после окончания строительства истцу передан объект общей площадью 715,39 кв.м., полезной площадью 615,3 кв.м. 

Арбитражный суд отклонил указанный довод ответчика ввиду следующего.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Техническим паспортом нежилого здания по состоянию на 13.08.2014 подтверждается общая полезная площадь здания в размере 615,3 кв.м., по передаточному акту от 01.10.2014 (19.09.2014) застройщик передал инвестору объект инвестирования общей площадью 615,3 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г.Абакан, ФИО7, №17, корпус №2.

Таким образом, довод о том, что ответчик передал истцу объект общей площадью 715,39 кв.м., не подтверждается материалами дела.

Довод ответчика о том, что площадь здания была уменьшена при устройстве дополнительных перегородок в связи с изменением целевого назначения с «административного» на «лечебно-оздоровительное», суд находит не состоятельным, поскольку стороны изменений в договор от 17.07.2013 изменений в части изменения площади объекта не вносили, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 6 469 389 руб. 03 коп., в том числе 5 127 943 руб. 14 коп. неосновательного обогащения, 1 341 445 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2014 по 25.08.2017. 

Государственная пошлина по настоящему делу в сумме 55 347 руб., уплаченная истцом при подаче иска платежным поручением №160 от 28.08.2017 в размере 56 823 руб., в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится на ответчика, расходы по уплате которой подлежат взысканию в пользу истца. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1476 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 166 – 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить иск: 

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Власта Инвест» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 469 389 (шесть миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч триста восемьдесят девять) руб. 03 коп., в том числе 5 127 943 руб. 14 коп. неосновательного обогащения, 258 120 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 55 347 (пятьдесят пять тысяч триста сорок семь) руб. расходов по государственной пошлине, уплаченной по платежному поручению от 28.08.2017 №160.

2. Возвратить индивидуального предпринимателя ФИО2 из федерального бюджета 1476 (одну тысячу четыреста семьдесят шесть) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 28.08.2017 №160.

 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

Судья                                                                                                                                      Н.Ю.Ишь