/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-6884/2018

13 марта 2019 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2019 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 13 марта 2019 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Барской А.Л., Первушиной М.А. 

при участии в судебном заседании предпринимателя Фоос Анжелики Николаевны и ее представителя Фоос О.А. (доверенность от 16.05.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 июля 2018 года по делу № А33-6884/2018 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции: судья Лесков Р.В.; апелляционный суд: судьи Белан Н.Н., Парфентьева О.Ю., Петровская О.В.), 

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ОГРН 1022401153807, ИНН 2443005530, место нахождения: г. Ачинск, далее также – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Фоос Анжелике Николаевне (ОГРНИП 304244315300034, ИНН 244311432756, далее также – предприниматель Фоос А.Н., ответчик) о взыскании 417 086 рублей 08 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 352-АЗ за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 и 126 132 рублей 06 копеек пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 11.06.2016 по 21.03.2018. 

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены администрация г. Ачинска, МУП «Ачинские коммунальные системы», МУП «Ачинскводоканал» и Коротина А.Н.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 июля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2018 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и удовлетворить предъявленный иск.

В обоснование доводов жалобы комитет сослался на то, что факт наличия на арендованном земельном участке водопроводной сети был известен ответчику на момент заключения договора аренды от 10.05.2016 № 352-АЗ и от него не поступало претензий относительно состояния переданного участка, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации он не вправе ссылаться на это обстоятельство. Кроме того, комитет также указал на ошибочность выводов судов о том, что на момент предоставления спорного земельного участка в 2012 - 2013 годах ему было известно о наличии на участке самовольно проложенного водопровода.

Определением председателя судебной коллегии по разрешению споров, возникающих из гражданских правоотношений, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 марта 2019 года в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи с нахождением в отпуске судьи Кушнаревой Н.П., принимавшей участие в рассмотрении кассационной жалобы по настоящему делу до отложения судебного заседания, произведена замена в составе судей, рассматривающих указанную жалобу: судья Кушнарева Н.П. заменена на судью Барскую А.Л.

После замены в составе суда рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

В настоящее судебное заседание истец своих представителей не направил, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом. 

Ответчик и его представитель в представленном отзыве и в устных пояснениях указали на несостоятельность доводов истца, в связи с чем просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 29 ноября 2018 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения архитектурно-планировочной комиссии при администрации г. Ачинска от 23.05.2012, акта выбора и обследования земельного участка под строительство нежилого здания                        от 21.12.2012, распоряжения администрации г. Ачинска от 23.04.2013 № 1352-р о предварительном согласовании места размещения нежилого здания на земельном участке и распоряжения администрации г. Ачинска от 15.05.2013 № 1564-р о предоставлении земельного участка в аренду для строительства комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и Городалов А.Г.о. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 06.06.2013 № 1296-АЗ, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду на срок с 15.05.2013 по 14.05.2016 для строительства нежилого здания торгового назначения земельный участок общей площадью 1040 кв.м с кадастровым номером 24:43:0109004:138 из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Красноярский край, город Ачинск, ул. Щетинкина, в 14 м на северо-запад от жилого дома № 2. 

В соответствии с соглашением от 01.07.2013 о передаче прав и обязанностей Городалов А.Г.о. передал все права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды предпринимателю Фоос А.Н. (новый арендатор).

Распоряжением администрации г. Ачинска от 04.06.2014 № 2018-р утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:43:0109004:138, к которому приложен чертеж с обозначенными на нем линиями градостроительного регулирования и местом размещения объекта строительства. Наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка в градостроительном плане не указано.

23 июня 2014 года администрация г. Ачинска выдала предпринимателю Фоос А.Н. разрешение на строительство № RU 24301000-62 одноэтажного здания общей площадью 337,7 кв.м сроком действия – до 23.04.2015.

После получения указанных документов предприниматель приступил к возведению на названном выше земельном участке нежилого здания торгового назначения и возвел его до степени готовности – 39 %. На данный объект незавершенного строительства                   (г. Ачинск, ул. Щетинкина, д. 2а) 06.04.2015 за предпринимателем зарегистрировано право собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 06.04.2015).      

Соглашением от 10.05.2016 № 127/16 комитет и предприниматель Фоос А.Н. расторгли договор аренды земельного участка от 06.06.2013 № 1296-АЗ с 21.04.2016.

Одновременно с этим комитет (арендодатель) и предприниматель Фоос А.Н. (арендатор) заключили аналогичный договор аренды от 10.05.2016 № 352-АЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:43:0109004:138 сроком действия                         с 21.04.2016 по 20.04.2019. В договоре указано, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства общей площадью 337,7 кв.м. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы на 2016 год составил 105 521 рубль 52 копейки в квартал, при этом в пункте 3.5 стороны установили, что арендная плата подлежит оплате арендатором ежеквартально в срок до 10-го числа первого месяца текущего периода.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы по данному договору и, как следствие, на наличие у него задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в сумме 417 086 рублей 08 копеек, а также на наличие у него обязанности по уплате пени за период с 11.06.2016 по 21.03.2018 в сумме 126 132 рубля 06 копеек, комитет после реализации претензионного порядка урегулирования спора (претензии от 20.07.2017 и от 18.01.2018) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленного иска, предприниматель Фоос А.Н. указала на отсутствие у нее обязанности по внесению арендной платы ввиду невозможности использования предоставленного земельного участка по назначению по причине прохождения под ним в непосредственной близости от фундамента возведенного строения незаконно проложенной Коротиной А.Н. водопроводной сети. При этом в подтверждение данных обстоятельств предприниматель представила в материалы дела техническое заключение ООО «Елена» от 10.05.2016 по результатам обследования строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: г. Ачинск,                ул. Щетинкина, д. 2а, заключение ООО Научно-производственное предприятие «Прогресс» от 14.06.2018 № 22-18-ОР и заключение кадастрового инженера                          Клаповой И.А. от 18.07.2018. Предприниматель также указал, что, несмотря на его неоднократные обращения к администрации г. Ачинска и комитету с просьбами об урегулировании сложившейся ситуации (письма от 09.06.2016, от 10.07.2016,                        от 21.07.2016, от 26.12.2016, от 05.04.2017), каких-либо мер со стороны последних не принято. 

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 10, 405, 611, 612, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017, и, признав обоснованными и доказанными возражения ответчика, исходил из отсутствия оснований для взыскания с него задолженности по арендной плате и пени. 

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Исходя из указанных норм, договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.   

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (в том числе техническое заключение ООО «Елена» от 10.05.2016 по результатам обследования строительных конструкций нежилого здания, заключение ООО Научно-производственное предприятие «Прогресс» от 14.06.2018 № 22-18-ОР и заключение кадастрового инженера Клаповой И.А. от 18.07.2018), принимая во внимание обстоятельства, установленные решениями Ачинского городского суда от 17 марта 2016 года по делу № 2-400/2016 и от 15 сентября 2016 года по делу № 2-3051/2016, суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что предоставленный по договору аренды от 10.05.2016 № 352-АЗ земельный участок не мог быть использован предпринимателем Фоос А.Н. в спорный период по целевому назначению, указанному в этом договоре – для осуществления (продолжения) строительства соответствующего нежилого здания торгового назначения, вследствие прохождения под этим земельным участком в непосредственной близости от фундамента возведенного строения незаконно проложенной Коротиной А.Н. водопроводной сети. Установив указанное обстоятельство и правильно применив названные выше нормы права и разъяснения, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и начисленной истцом пени. 

При этом суды также приняли во внимание факт уклонения администрации и комитета от урегулирования сложившейся ситуации и от принятия мер к освобождению участка от водопроводной сети и вследствие этого правомерно признали наличие со стороны комитета (арендодателя) факта злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).   

С учетом изложенного ссылки истца на то, что на момент заключения договора аренды от 10.05.2016 № 352-АЗ ответчику было известно о наличии на арендованном земельном участке водопроводной сети, подлежат отклонению. В данном случае заключение договора было связано для ответчика с наличием на участке объекта незавершенного строительства и с ожиданием принятия администрацией и комитетом мер, направленных на демонтаж и перенос соответствующей водопроводной сети.    

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 июля 2018 года по делу               № А33-6884/2018 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда               от 06 ноября 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                               С.Б. Качуков

 

Судьи                                                                                            А.Л. Барская

                                                                                                          М.А. Первушина