Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А24-5398/2019

г. Владивосток

29 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Нерей»,

апелляционные производства №05АП-2680/2021, №05АП-2803/2021,

на решение от 10.03.2021 судьи О.С.Алферовой

по делу № А24-5398/2019 Арбитражного суда Камчатского края,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Нерей» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309410112700044),

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318410100015985), индивидуальный предприниматель ФИО4 

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316410100055671),

о взыскании задолженности по договору аренды от 02.03.2018 за период с 01.06.2018 по 01.08.2019 в размере 1 700 000 рублей (с учетом уточнения),

при участии: стороны не явились, извещены надлежащим образом, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Нерей» (далее – ООО «Нерей», истец) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 02.03.2018 за период с 01.06.2018 по 30.06.2018 в размере 150 000 рублей.

Определением суда от 15.07.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, впоследствии определением суда от 13.08.2019 принято увеличение размера исковых требований до суммы 2 100 000 рублей за период с 01.06.2018 по 01.08.2019, в связи с чем суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 04.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.

Протокольным определением от 06.11.2019 суд принял уменьшение размера исковых требований до суммы 1 700 000 рублей за период с 01.06.2018 по 01.08.2019.

Определением суда от 06.12.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 10.03.2021 иск удовлетворен частично, с ИП ФИО2 в пользу ООО «Нерей» взыскано 223028 рублей 50 копеек долга, 3 936 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, истец и ответчик обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

ИП ФИО2 по тексту своей апелляционной жалобы указывает, что заключение эксперта от 15.01.2021 является ненадлежащим доказательством, поскольку составлено с нарушением требований закона, объем всех работ был рассчитан экспертом без учета проведенного ремонта в помещении санузла. Кроме того, эксперт без исследования части помещений, что не дает возможности привести объективный и полный ответ на поставленный вопрос.

ООО «Нерей» в обоснование своей правовой позиции указывает, что судом произвольно сокращен срок задолженности ответчика до пяти месяцев. Полагает, что сложившиеся между ответчиком и ИП ФИО3 правоотношения должны рассматриваться как субарендные, без исключения срока пользования помещением ИП ФИО3 из периода расчета  задолженности по арендной плате, требуемой в рамках настоящего спора.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

02.03.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование  нежилое одноэтажное здание общей площадью 341,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, имущественный состав и характеристики которого определены в акте приема-передачи (приложение №1 к договору) (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору в течении 3 дней с момента подписания сторонами договора помещения, указанные в пункте 1.1 договора в пользование по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачи в аренду.

Из пункта 2.1.2 договора следует, что арендатор обязуется провести ремонт арендованных помещений. Расходы на ремонт делятся между арендатором и арендодателем. Сроки проведения ремонта: с 01.03.2018 по 01.06.2018. При этом арендатор по своему усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строительные материалы, характер перепланировки и переоборудования нежилого помещения. В случае если производилась перепланировка или реконструкция арендуемого нежилого помещения и в результате проведения таких работ изменились площади, назначение или другие существенные характеристики нежилого помещения, стороны подписывают дополнительное соглашение о внесении изменений в условия договора с приложением соответствующих планов и экспликаций. Акт фиксирующий состояние арендуемого нежилого помещения после производства работ по его улучшению, в также дополнительное соглашение, планы и экспликации об изменении характеристик нежилого помещения будут являться приложениями и неотъемлемыми частями договора.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендодатель возмещает арендатору 50% расходов на ремонт помещений в срок с 01.06.2018 по 100 000 рублей ежемесячно, исключив указанную сумму из арендных платежей до полного погашения суммы, израсходованной на ремонт. Арендатор возмещает 50% стоимости ремонта на основании предоставленных арендодателем соответствующих счетов и подтверждения произведенных расходов.

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязуется в установленные договором срок производить оплату арендной платы и коммунальных услуг.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость аренды помещений, указанных в пункте 1.1 договора составляет 150 000 рублей в месяц. Оплата, согласно пункту 3.3 договора, производится ежемесячно наличным или безналичным путем перечисления (передачи) суммы, указанной в пункте 3.1 договора не позднее 01 числа каждого месяца, начиная с четвертого месяца аренды (с 01.06.2018).

Договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания (пункт 5.1 договора).

Из пункта 5.2 договора следует, что за 10 дней до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора либо о предстоящем освобождении помещений, в том числе при досрочном освобождении. По истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на продление договора. Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Факт передачи имущества по договору подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 02.03.2018.

Согласно пункту 2 вышеназванного акта на момент приема-передачи помещение находится в следующем техническом состоянии: стены, перегородки – требуют косметического ремонта; потолки (перекрытия) – не требуют косметического ремонта; полы – требуют восстановительного ремонта; внутренние коммуникации (туалеты) – требуют восстановительного ремонта; электропроводка на скрытые дефекты не проверялась.

В связи с образованием задолженности по арендным платежам истец 26.06.2019 направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении суммы долга, которая получена 02.07.2019.

Поскольку требования претензии остались ответчиком без удовлетворения, мотивированные возражения на претензию не были направлены, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга за период с 01.06.2018 по 30.06.2018 в размере 150 000 рублей, 06.08.2019 истец увеличил исковые требования в части взыскания суммы задолженности по арендным платежам по договору до 2 100 000 рублей за период с за период с 01.06.2018 по 01.08.2019. В судебном заседании 06.11.2019 истец признал доказанным факт проведенного ремонта на сумму 800 000 рублей и уменьшил размер требований до суммы 1 700 000 рублей за период с 01.06.2018 по 01.08.2019.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статьям 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Факт передачи недвижимого имущества в пользование ответчику и факт его пользования, подтверждается актом приема-передачи от 02.03.2018, что свидетельствует о возникновении у ответчика обязательства по внесению соответствующей платы с 01.06.2018.

Поскольку за весь период аренды платежи по договору не производились, истец счел, что на стороне ответчика возникла задолженность за период с 01.06.2018 по 01.08.2019 в размере 1 700 000 рублей (14 месяцев * 150 000 рублей в месяц), за вычетом признанного размера затрат на произведенный ремонт в сумме 800 000 рублей. 

Ответчик не оспорил наличие обязательств по оплате в период с 01.06.2018 по декабрь 2018 (когда спорные помещения, по мнению ответчика, начала арендовать ИП ФИО3), в связи с чем, по его мнению, размер аренды за указанный период должен составлять 750 000 рублей (5 месяцев * 150 000 рублей в месяц). В подтверждение своих доводов ответчик сослался на договор аренды от 01.11.2018, подписанный между ООО «Нерей» и ИП ФИО3, акт возврата оборудования торгово-сервисной точки от 26.12.2018, а также кассовый чек, выданный ИП ФИО3 (кафе – бар «Мечта», 

<

...>).

Как указал ответчик, доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды между истцом и ответчиком в декабре 2018 года, у него не имеется, однако данное обстоятельство подтверждается заключением 01.11.2018 договора аренды между истцом и ИП ФИО3. По мнению истца, договор аренды помещения с ИП ФИО3 заключен истцом 01.09.2019, а до этого времени она занимала спорное помещение по договору субаренды с ИП ФИО2. ИП ФИО3, в свою очередь, подтвердила суду факт пользования спорным нежилым помещением с 01.11.2018 по договору аренды от 01.11.2018, заключенному с истцом, наличие субарендных обязательств с ответчиком ИП ФИО3 отрицала.

В период рассмотрения настоящего спора ООО «Нерей» обратилось в суд с иском к ИП ФИО3 о признании договора аренды нежилого помещения от 01.11.2018 незаключенным, решением суда от 24.12.2020 по делу №А24-8284/2019 договор аренды нежилого помещения от 01.11.2018 признан незаключенным. Основанием для удовлетворения иска в рамках дела №А24-8284/2019 явилось отсутствие данных, позволяющих установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, поскольку в договоре не указаны индивидуализирующие признаки передаваемого помещения (площадь помещения, кадастровый номер помещения), а также отсутствие государственной регистрации, необходимой для данного вида договоров.

Между тем, частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно акту возврата оборудования торгово-сервисной точки от 26.12.2018 ИП ФИО2 возвратил ПАО «Сбербанк России» электронные терминалы РАХ S80ARM + PAX S200 в количестве 2 штук (серийный – 2М935571/56821695 терминал – 20338100, серийный – 2m936426/56822622 терминал – 20338099). Дата демонтажа и вывоза оборудования 26.12.2018.

Согласно сведениям ЕГРИП, основным видом деятельности ИП ФИО3 является деятельность ресторанов и услуга по доставке продуктов питания.

Во исполнение определения суда от 12.10.2019 Банком ВТБ (ПАО) представлены: - заявление ИП ФИО3 от 26.11.2018 на заключение договора на проведение расчетов по операциям, совершенным с использованием банковских карт, по адресу предприятия: 

<

...>; заявка на регистрацию предприятия и/или ТСТ, из которой следует, что торгово-сервисной точкой является кафе-бар «Мечта», фактическим адресом предприятия и ТСТ является: 

<

...>; сообщение о подключении переносного терминала GPRS по адресу: 

<

...>; договор аренды нежилого помещения от 01.11.2018, подписанного между ООО «Нерей» и ИП ФИО3, согласно которому общество передает, а предприниматель принимает в пользование нежилое помещение в здании по адресу: 

<

...> кафе – бар «Мечта», с целью использования его в качестве кафе-бара. Указанные документы подтверждают доводы ответчика об осуществлении предпринимательской деятельности ИП ФИО3 в кафе-баре «Мечта». Кроме того, приведенные обстоятельства подтверждаются кассовым чеком, выданным ИП ФИО3, кафе – бар «Мечта», 

<

...>.

Согласно разъяснениям информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной в статье 10 ГК РФ. 

Представленный в материалы дела договор аренды нежилого помещения от 01.11.2018 имеет силу передаточного акта (пункт 7.5 договора от 01.11.2018). Обстоятельства того, что ИП ФИО3 фактически не занимала спорное нежилое помещение, при рассмотрении дела №А24-8284/2019, судом не устанавливались, однако при рассмотрении настоящего спора ответчик заявил, что прекратил занимать спорное помещение в декабре 2018 года, в последующем кафе-бар «Мечта» занимала  ИП ФИО3.

Имущество, переданное по договору аренды нежилых помещений от 02.03.2018, также как и переданное по договору аренды от 01.11.2018 ИП ФИО3, расположено по адресу: 

<

...>.

Поскольку ответчик имуществом, переданным ему по договору аренды от 02.03.2018 не пользовался, однако произвел там ремонтные работы согласно договору, которые не были возмещены арендодателем, актом приема-передачи по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2019 ответчик указал на размер понесенных расходов и необходимость компенсации. Истец (арендодатель) от подписания акта отказался, вместе с тем указанный акт получен обществом 01.10.2019, о чем имеется соответствующая отметка. Кроме того, в целях осуществления предпринимательской деятельности ИП ФИО3 были предприняты меры для установления платежного терминала, а также осуществлялись платежи по установленному ТСТ в кафе-баре «Мечта».

Также, в материалы дела представлена расписка от 05.11.2018, подтверждающая получение ФИО2 Н.М.О. от ФИО3 денежных средств в размере 800 000 рублей за произведенные ремонтные работы в помещениях кафе-бара «Мечта».

Из акта возврата оборудования торгово-сервисной точки от 26.12.2018 следует, что ИП ФИО2 возвратил ПАО «Сбербанк России» электронные терминалы РАХ S80ARM + PAX S200. 

Таким образом, совокупность представленных в материалы дела доказательств подтверждает доводы ответчика и его представителя, а также согласуются с объяснениями ИП ФИО3, что с ноября 2018 года спорные нежилые помещения ИП ФИО2 не занимал.

Факт нахождения ИП ФИО3 в спорном нежилом помещении и осуществления ею в данном помещении предпринимательской деятельности подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о доказанности возникновения у ответчика обязательств по оплате по договору от 02.03.2018, начиная с 01.06.2018 (дата возникновения обязанности по внесению арендных платежей по договору) по 01.11.2018 (дата фактического пользования спорными помещениями ИП ФИО3).

Размер арендных платежей за период с 01.06.2018 по 01.11.2018 составляет 750 000 рублей (5 месяцев * 150 000 рублей), при  этом, из спорного договора установлено, что стороны согласовали условия и порядок надлежащего исполнения обязанности арендатора по произведению ремонта арендованных помещений и возмещения арендодателем понесенных арендатором затрат в размере 50% от стоимости расходов.

Поскольку между сторонами возник спор относительно объема выполненных работ и их стоимости судом была назначена строительно-техническая экспертиза для определения фактически проведенных ответчиком ремонтных работ и понесенных затрат на ремонт арендуемых нежилых помещений в кафе-баре «Мечта» по адресу: 

<

...>.

Из заключения №0700000145 от 15.01.2021, произведенного экспертом Союза «Торгово-промышленной палаты Камчатской края» ФИО5, установлено, что общая стоимость фактически выполненных работ складывается из непосредственно самих работ и стоимости материалов. Стоимость материалов определена экспертом в размере 310 376 рублей, стоимость фактически выполненных работ составила 743 567 рублей. Таким образом, согласно выводам эксперта общая стоимость понесенных затрат составляет 1 053 943 рубля.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании пояснил, что производство экспертизы производилось в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными правовыми актами, регламентирующими деятельность эксперта при проведении экспертизы. Перед проведением осмотра лица, участвующие в деле уведомлялись о дате проведения осмотра, обе стороны настоящего спора участвовали в осмотре помещений, документы для производства экспертизы были предоставлены судом. Стоимость работ и стоимость использованного материала также были взяты из локально-сметного расчета, представленного в материалы дела, а для расчета объема выполненных работ проводился осмотр помещений. 

Относительно осмотра помещения санузла, эксперт пояснил, что возможности попасть в данное помещение у него не было, в связи с чем, в заключении данный факт нашел свое отражение. Объем всех работ был указан без учета помещения санузла. Эксперт также пояснил, что материал «декоративно-бумажный пластик» является ничем иным как флизелиновыми обоями, поскольку это один и тот же материал, имеющий одну стоимость. Указанная в экспертизе отделка стен и потолка основана на сведениях, отраженных в локально-сметном расчете.

Заявляя по тексту апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта №0700000145 от 15.01.2021 является ненадлежащим доказательством, ИП ФИО2 в нарушение статьи 65 АПК РФ,  доказательств обратного в материалы дела не представил.

Само по себе несогласие с выводами исследования эксперта не является основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством, в силу чего судом апелляционной инстанции доводы ответчика о порочности имеющегося в материалах дела экспертного заключения отклоняются.

Анализ экспертного заключения, выполненного экспертом по настоящему делу, позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ. В нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ. Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что представленное в материалы дела экспертное заключение соответствует критериям полноты и ясности экспертного исследования, оснований к назначению дополнительной и повторной экспертизы, предусмотренные статьей 87 АПК РФ, в данном случае у суда отсутствуют.

Судебная коллегия обращает внимание, что в силу статей 9, 41, 65 АПК РФ участвующие в деле лица самостоятельно осуществляют свои процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять доказательства в подтверждение своих доводов. Ответчик не был лишен возможности представить иные доказательства в подтверждение своей правовой позиции.

С учетом изложенного, поскольку материалами дела подтвержден факт использования ответчиком спорного объекта в период с 02.03.2018 по 01.11.2018, ответчик обязан оплатить арендные платежи за период с 01.06.2018 по 01.11.2018 в размере 750 000 рублей.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении                           №0700000145 от 15.01.2021, общая стоимость понесенных ответчиком затрат на произведенные улучшения (ремонт) в арендуемых помещениях составляет 1 053 943 рубля. С учетом пункта 2.3 договора 50% стоимости понесенных арендатором на ремонт затрат должна быть возмещена арендодателем.

Ввиду того, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают понесенные ответчиком расходы в размере 1 053 943 рубля, то ответчиком подлежат возмещению истцу 526 971 рубль 50 копеек.

Поскольку сумма долга ответчика по аренде помещений составила 750 000 рублей (с 01.06.2018 по 01.11.2018), а размер расходов, подлежащий возмещению истцом ответчику составляет 526 971 рубль 50 копеек, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика 223 028 рублей 50 копеек долга по арендной плате.

Доводы заявителей апелляционных жалоб фактически представляют собой ранее сформированные истцами позиции по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 10.03.2021  по делу №А24-5398/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

 

Е.Н. Шалаганова