ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-23234/21-61-157

г. Москва

14 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2021 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САВАЖ" (121351, 

<

...>, ЭТАЖ ПОДВАЛ, ПОМ. II, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 773101001,)

о взыскании 1 389 771 руб.  68 коп.

от истца – не явился, извещен 

от ответчика – ФИО2 на основании решения от 21.01.2019 года

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САВАЖ" о взыскании задолженности в размере  1 360 724 руб. 48 коп., пени в размере 29 047 руб. 20 коп.

Представитель истца в судебное заседание не явился. В материалах дела имеются документы, подтверждающие надлежащее извещение истца о времени и месте судебного разбирательства. При таких обстоятельствах дело рассматривалось в отсутствие представителя истца в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец) и ООО «САВАЖ» (ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения от 19.01.2000 № 04-00019/00 (договор) нежилого помещения площадью 133,40 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Договор аренды прекращен на основании договора купли-продажи от 01.09.2020 № 59-6552.

Согласно п. 6.1 договора аренды от 19.01.2000 № 04-00019/00 ответчик обязан вносить арендную плату не позднее пятого числа текущего месяца.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 01.01.2020 по 31.08.2020, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 360 724 руб. 48 коп., согласно расчету суммы задолженности.

Претензией от 02.10.2020 № 33-6-482433/20-(0)-1, 33-6-482433/20-(0)-2 истец предлагал ответчик оплатить имеющуюся задолженность. Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением. 

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором указал, что он 19.07.2019 обратился в Департамент с заявлением о реализации своего права как субъекта малого предпринимательства на приобретение арендуемого имущества. 

Частью 3 ст. 9 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчик указывает, что между сторонами должен был быть заключен договор купли-продажи арендуемого имущества 15.08.2019, в связи с чем основания для взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с 01.01.2020 по 31.08.2020 у Департамента отсутствуют. 

Однако судом установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2020 по делу № А40-256370/19-11-2105 удовлетворены исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САВАЖ"  к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 133,4 кв.м, (этаж 1, пом. III а), с кадастровым номером 77:03:0009003:4920, расположенного по адресу: 

<

...>.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2020 оставлено без изменения. 

В силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

01.09.2020 между Департаментом городского имущества города Москвы и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САВАЖ"  заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) №04-00019/00.   

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В таких обстоятельствах, учитывая соблюдение ответчиком установленной законом процедуры, направленной на отчуждение недвижимости, при наличии между сторонами спора о цене, данные разногласия не могли быть урегулированы сторонами иначе, как в судебном порядке, что не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендных платежей за весь период пользования помещением до момента заключения договора купли-продажи, ввиду отсутствия в действиях арендодателя признаков противоправного поведения за данный период.

Из приведенных норм следует, что в случае, если возникшие у сторон при заключении договора разногласия урегулированы судом, такой договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.

Ввиду изложенного, учитывая, что условия договора купли-продажи определены решением Арбитражного суда города Москвы от 21.05.2021 по делу № А40-256370/19-11-2105, договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления решения суда в законную силу, а именно 01.09.2020.

Таким образом, договор аренды от 19.01.2000 № 04-00019/00 прекратил свое действие с 01.09.2020, в связи с чем суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.08.2020 заявлено правомерно.

Ответчик также указывает на то, что в спорный период (с 01.01.2020 по 01.09.2020) истцом были включены период введения Президентом РФ нерабочих дней (с 30 марта 2020 г. до 12 мая 2020 г.), период введения исполнительными органами г. Москвы ограничительных мер в связи с пандемией COVID-19 (с 28 марта 2020 г. до 09 июня 2020 г.).

Ответчик ссылается на то, что ему было запрещено вести коммерческую деятельность в арендуемом помещении и основной ОКВЭД ответчика был включен в перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции (Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 434, от 18.04.2020 N 540 «Об утверждении перечня отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», которыми в перечень ОКВЭД добавили торговлю непродовольственными товарами, а Постановлением от 12 мая 2020 года № 657 расширен список видов деятельности, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции COVID-19, и в разделе 11 ОКВЭД 47.19.1 и 47.19.2 заменены одним укрупненным видом деятельности «Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах» (47.19).

Ответчик направлял в адрес истца письма с требованием о предоставлении ему арендных каникул (освобождения от уплаты арендных платежей) на период введения ограничительных мер в связи с пандемией COVID-19.

Письмом от 28.05.2020 №ДГИ-Э-51772/20-1 истец указал, что ответчик имеет право обратиться в Департамент для заключения дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендой платы к договору.

Согласно части 2 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020 арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Согласно части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ от 01.04.2020, введенной федеральным законом от 08.06.2020 №166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Суд обращает внимание на то, что ответчик обращался к истцу с просьбой об освобождении от арендной платы, при этом исходя из вышеуказанных норм, у арендодателя отсутствует обязанность освободить арендатора от уплаты арендных платежей. 

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что арендодатель уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. 

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей на условиях установленных договором аренды, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате является обоснованным и подлежит удовлетворению в размере 1 360 724 руб. 48 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 7.2 с учетом соглашения в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу пени. Пени за просрочку платежа составляют 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно представленному расчету истца размер пени за период с 08.10.2019 по 10.01.2020  составил 29 047руб. 20  коп. 

Расчет судом проверен, признан правомерным и документально обоснованным представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком не оспорен. 

Ответчик при рассмотрении спора доказательств несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства не представил.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании неустойки в размере 29 047 руб. 20 коп. подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САВАЖ" в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ задолженность в размере 1 360 724 руб. 48 коп., пени в размере 29 047 руб. 20 коп.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САВАЖ" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 26 898 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяН.В. Орлова