АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

14 сентября 2022 года

 

Дело № А33-30490/2021

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 14 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в  судебном заседании дело по иску  краевого государственного автономного учреждения "Дом офицеров" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304246627800105, г. Красноярск)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, платы за отсрочку платежа, платы за несвоевременную сдачу помещения,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304246627800105, г. Красноярск)

к краевому государственному автономному учреждению "Дом офицеров" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

об уменьшении размер арендных платежей по договору аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: ФИО2, представитель по доверенности от 12.01.2022 (по 31.12.2022), личность удостоверена паспортом,

от ответчика по первоначальному иску: ФИО3, представитель по доверенности от 14.12.2020, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

 

установил:

краевое государственное автономное  учреждение "Дом офицеров" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1   (далее – ответчик) о взыскании 164 580 руб. задолженности по арендной плате за апрель, май 2021 года; 8 480 руб. 05 коп. пени за период с 29.11.2018 по 31.12.2018, 14 609 руб. 16 коп. за 2019 год, 4176 руб. 38 коп. за период с 25.01.2020 по 10.03.2020, 22 746 руб. 99 коп. за 2021 год с 02.02.2021; 869 940 руб. платы за отсрочку платежа по арендной плате с 01.04.2020 по 30.09.2020; 178 509 руб. 19 коп.  арендной платы за несвоевременную передачу помещения.

Определением от 10.12.2021 исковое заявление принято к рассмотрению суда по общим правилам искового производства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 заявила встречное исковое заявление, в котором просит суд уменьшить размер арендных платежей по договору аренды № АД-6/18 от 25.06.2018 за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50% от размера ежемесячной ставки арендной платы.

Определением от 08.02.2022 встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между краевым государственным бюджетным учреждением культуры «Дом офицеров» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № АД-6/18 от 25.06.2018 (договор). По данному договору арендодатель предоставил арендатору в аренду для размещения кафе нежилое помещение площадью 268,5 кв. м. в здании, расположенном по адресу: 660049, Россия, 

<

...>. Договор был заключен сроком на пять лет (с 25.06.2018 до 25.06.2023).

Согласно пункту 1.5 договора объект аренды принадлежит арендодателю на праве оперативного управления, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 06.06.2013 №24-24-01/122/2013-414 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости 24 ЕК 940458 от 06.06.2013 года).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды № АД-6/18 от 25.06.2018, размер ежемесячной ставки арендной платы составил 540 руб. за 1 кв.м. без НДС (в месяц размер арендной платы составляет 144 990 руб.). Размер ежемесячной арендной платы определен в соответствии с протоколом подведения итогов аукциона по передаче государственного имущества в аренду от 15.06.2018 № 1.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 25-го числа текущего расчётного месяца на расчётный счёт арендодателя на основании ежемесячно выставляемых Арендодателем счёт-фактур.

В соответствии с пунктом 3.2.3. договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование нежилым помещением в порядке, предусмотренном разделом 2 договора.

Согласно пункту 4.2 договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно исковому заявлению, истец ссылается на неоднократное нарушение сроков внесения арендной платы.

В связи с несвоевременной оплатой арендных платежей и в соответствии пунктом 4.2 договора ответчику были направлены претензии с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени в размере 0.1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки:

1.  Претензия исх. № 362 от 12.11.2019;

2.  Претензия исх. № 37   от 27.01.2020;

3.  Претензия исх. № 107 от 17.03.2020;

4.  Претензия исх. № 200 от 17.08.2020;

5.  Претензия исх. № 44   от 12.02.2021;

6.  Претензия исх. № 100 от 17.03.2021;

7.  Претензии исх. № 468 от 30.09.2021.

25.03.2020 от ИП ФИО1 истцом было получено письмо с просьбой об отсрочке арендной платы.

На основании письма ИП ФИО1 и распоряжения Правительства Красноярского края от 23.04.2020 № 244-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства по вопросам предоставления отсрочки и освобождения от уплаты арендной платы по договорам аренды краевого имущества» 24.04.2020 было заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды № АД - 6/18 от 25.06.2018 г., в соответствии с которым ИП ФИО1. была предоставлена отсрочка арендных платежей за период с апреля 2020 по сентябрь 2020 года, уплата производится поэтапно равными платежами, один раз в месяц в размере половины ежемесячной арендной платы в срок с 01.01.2021 по 31.12.2022.

На основании письма ФИО1. от 18.02.2021 б/н Учреждением внесено изменение от 25.02.2021 к Дополнительному соглашению № 2 к договору № АД-6/18, в рамках которого стороны пришли к соглашению об уплате отсроченной арендной платы в срок с 01.01.2022 по 31.12.2022.

01.06.2021 КГБУ «Дом офицеров» получило уведомление от ИП ФИО1. о досрочном прекращении (расторжении) договора аренды недвижимого имущества от 25.06.2018 № АД-6/18 в связи с приостановлением коммерческой деятельности.

На основании уведомления ИП ФИО1. стороны пришли к соглашению расторгнуть с 01.06.2021 договор аренды № АД - 6/18 от 25.06.2018. В соответствии с пунктом 3.2.23 Арендатор обязуется передать Арендодателю нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее 10 дней после прекращения Договора в том состоянии, в котором Арендатор его получил, свободным от своего имущества, а также от прав и имущества третьих лиц, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта нежилого помещения. В связи с ненадлежащим состоянием помещения в установленные сроки помещение не принято Арендодателем.

Нежилые помещения общей площадью 268,5кв.м. были переданы ИП ФИО1. учреждению в удовлетворительном состоянии по акту приема-передачи б/н от 02.07.2021.

Недоплата арендной платы ИП ФИО1. за несвоевременную передачу помещения с 25.05.2021 по 02.07.2021 в соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 02.07.2021 составила 178 509 руб. 19 коп.

На основании изложенного истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

02.02.2022 в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик по первоначальному иску требование не признает, указывает:

- на невозможность пользования арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам (пункт 4 Обзора №2 от 26.06.2015);

- на приостановление деятельности в связи с Указом Президента РФ №206 от 25.03.2020, а также Указом Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-уг «О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, на территории Красноярского края»;

- ИП ФИО1. осуществляет деятельность (56.10) предусмотренную перечнем отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. № 434, с августа 2016 г. по август 2021 г. являлась субъектом малого или среднего предпринимательства (микропредприятие) в силу норм ст. 19 Федерального закон от 01 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»;

- в силу изменений к Дополнительному соглашению № 2 от 25.02.2021 к договору аренды от 25.06.2018 ответчику предоставлена отсрочка уплаты платежей за период с апреля 2020 по сентябрь 2020, период уплаты которых наступает с 01.01.2022 по 31.12.2022, в связи с чем истец имеет права требования взыскания арендных платежей в части платежа, который должен поступить до 31.01.2022, по остальным платежам срок исполнения не наступил, требования истца преждевременны; 

- в части требований о взыскании пени за несвоевременное внесение арендной платы по платежам за период с 31.07.2018 по 29.11.2018 истцом пропущен срок на обращение в суд с требованием о взыскание пени.

-  в части требований о взыскании пени за несвоевременное внесение арендной платы в период с 06.04.2020 г. до 07.01.2021 действует мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников»;

- у истца уменьшились расходы на содержание объекта и фактическое потребление коммунальных услуг; 

- в части требований о взыскании пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.04.2020 до 31.09.2020, в отношении которых предоставлена отсрочка на срок до 31.12.2022 срок оплаты указанных сумм на дату рассмотрения дела еще не наступил истец не вправе начислять неустойку (пеню) за неуплату суммы арендных платежей, в отношении которых предоставлена отсрочка.

08.02.2022 в материалы дела поступило встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому индивидуальный предприниматель ФИО1 просит суд уменьшить размер арендных платежей по договору аренды № АД-6/18 от 25.06.2018 за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50% от размера ежемесячной ставки арендной платы.

08.02.2022 в материалы дела поступили письменные пояснения истца по первоначальному иску, согласно которым указывает следующее:

- уменьшение цены не предусмотрено документацией об аукционе и нормативными актами;

- уменьшение арендной платы возможно только по соглашению сторон. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенньш срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

- в период действия договора аренды, арендатор не обращался к арендодателю с заявлением об уменьшения арендной платы, а также о расторжении договора по вышеуказанным обстоятельствам.

-  освобождение от уплаты указанных арендных платежей предусматривалось в случае, если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду краевого имущества, составляющего государственную казну Красноярского края, но данное имущество не относится к государственной казне Красноярского края. Уменьшение арендной платы данным документом также не предусмотрено.

- фактическое неиспользование объекта аренды не освобождает арендатора от внесения арендной платы. Признание коронавирусной инфекции форс-мажором в условиях режима повышенной готовности - не является основанием для неисполнения обязательств по договору аренды

- по имеющимся у истца по первоначальному иску данным ответчиком осуществлялось обслуживание клиентов на вынос и путем доставки, следовательно, ответчик получал прибыль;

- отклоняет довод об уменьшении расходов на содержание объекта со ссылкой на пункт 3.2.16 договора;

- отклоняет ссылку ответчика на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- ссылается на Акт проверки службы финансово-экономического контроля и контроля в сфере закупок Красноярского края от 19.10.2021.

09.03.2022 в материалы дела поступили возражения на отзыв на встречный иск, согласно которым истец по встречному иску:

- отклоняет доводы ответчика по встречному иску и указывает, что ответчик соответствует условиям пункта 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ;

- отклоняет довод о несоответствии требования ИП ФИО1 об уменьшении размера арендной платы законодательству о конкуренции и документации об аукционе, указывая на неверное применение коллизионных норм;

- согласно информации сайтов службы доставки Delivery Club, Яндекс Еда, Tripadvisor, на указанных сайтах не возможен заказ доставки еды из кафе «Султан Сулеиман». Кроме того, в материалы дела представлена распечатка аккаунта кафе «Султан Сулеиман» с сайта «ВКонтакте», согласно которой у кафе отсутствует услуга доставки еды или еда на вынос.

- исходя из письма ООО «КРК» от 28.12.2021 и письма директора КГАУ «Дом офицеров» от 27.08.2021, следует, что ответчик по первоначальному иску в спорный период не пользовался услугами по уборки мусора, в связи с чем, произведена корректировка долга ИП ФИО1. за услугу уборки мусора за указанный период.

13.04.2022 в материалы дела поступили письменные пояснения на возражения, согласно которым истец по первоначальному иску, согласно которым:

- письмо КГАУ «Дом офицеров» от 27.08.2021 не может быть использовано в качестве доказательств, поскольку отсутствует исходящий номер и дата письма, указан только входящий номер и дата (На № 148 от 27.08.2021), подпись на письме не соответствует подписи  директора ФИО5, печать не читаемая,  в папке исходящих документов КГАУ «Дом офицеров» отсутствует оригинал (копия) вышеуказанного письма,  согласно выписки из книги исходящей корреспонденции КГАУ «Дом офицеров» за период с 31.08.2021 по 21.09.2021 письмо в адрес ООО «КРК» КГАУ «Дом офицеров» не отправлял,  а также запрос ООО «КРК» № 148 от 27.08.2021  в адрес КГАУ «Дом офицеров» по поводу использования ИП ФИО1 бака для вывоза мусора не поступал, что подтверждается выпиской из книги входящей корреспонденции за период с 24.08.2021 по 06.09.2021;

- ссылается на ответ ответчика от 18.02.2021 на претензию КГБУ «Дом офицеров» от 12.02.2021 №44 (вх. №81): «Кафе осуществляет свою деятельность в режиме доставки», а  также на сведения о сообществе «Кафе восточной кухни «Султан Сулейман» в социальной сети «ВКонтакте».

31.05.2022 в материалы дела поступил ответ ООО «Красноярская Рециклинговая компания» на Определение Арбитражного суда Красноярского края от 26.04.2022 об истребовании доказательств.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Заключённый между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

С учетом пункта 1 статьи 328 ГК РФ, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Материалами дела подтверждается, что между краевым государственным бюджетным учреждением культуры «Дом офицеров» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем СВ. ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № АД-6/18 от 25.06.2018.

Факт передачи ИП ФИО1  ООО имущества по договору аренды нежилого помещения №АД-6/18 от 25.06.2018 во временное владение и пользование подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Согласно пункт 1.3 договора, договор заключен на срок 5 лет.

24.04.2020 сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды № АД - 6/18 от 25.06.2018, в соответствии с которым ИП ФИО1 была предоставлена отсрочка арендных платежей за период с апреля 2020 по сентябрь 2020 года, уплата производится поэтапно равными платежами, один раз в месяц в размере половины ежемесячной арендной платы в срок с 01.01.2021 по 31.12.2022.

На основании письма ФИО1. от 18.02.2021 б/н Учреждением внесено изменение от 25.02.2021 к Дополнительному соглашению № 2 к договору № АД-6/18, в рамках которого стороны пришли к соглашению об уплате отсроченной арендной платы в срок с 01.01.2022 по 31.12.2022.

01.06.2021 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды №АД-6/18 от 25.06.2018. Правомерность расторжения договора сторонами не оспаривается.

В соответствии с актом осмотра помещения от 10.06.2021 в ходе осмотра было выявлено ненадлежащее состояние помещения, в связи  чем арендатору предложено до 15.06.2021 привести помещение в надлежащие состояние.

В соответствии с актом приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 02.07.2021 по договору аренды №АД-6/18 от 25.06.2018 нежилое помещение площадью 268,5 кв. м. в здании, расположенном по адресу: 660049, Россия, 

<

...> возвращено арендодателю.

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ответчику по первоначальному иску представлена отсрочка оплаты арендной платы в срок с 01.01.2022 по 31.12.2022.

Вместе с тем, истцом по встречному иску заявлено требование об уменьшении размера арендных платежей по договору аренды № АД-6/18 от 25.06.2018 за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50% от размера ежемесячной ставки арендной платы.

В силу пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий.

Согласно пункту 3 статьи 19 Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы ("Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы, в том числе путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Постановлением Правительства Красноярского края от 16.03.2020 N 152-п режим повышенной готовности на территории Красноярского края был введен с 16.03.2020.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). Нормативный правовой акт опубликован на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) 06.04.2020 и в Собрании законодательства Российской Федерации 13.04.2020 N 15 (часть IV), статья 2293.

Согласно пункту 1 Требований они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Из условий подписанного сторонами договора аренды следует, что вид деятельности арендатора: предприятие общественного питания (кафе), предоставляющее услуги комплексного общественного питании.

Согласно выписке из ЕГРИП у ответчика по первоначальному иску  основной вид деятельности - 96.02 Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты, дополнительный вид деятельности - 56.10 Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, 56.10.1 Деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания, 56.10.3 Деятельность ресторанов и баров по обеспечению питанием в железнодорожных вагонах-ресторанах и на судах, 68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе, 73.11 Деятельность рекламных агентств, которая входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 (Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков 56, Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты 96.02).

В соответствии с требованиями Указа Президента РФ №206 от 25.03.2020, а также Указа Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 № 71-уг «О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, на территории Красноярского края» в период с 29.03.2020 на территории Красноярского края была приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами таких предприятий, а также доставки заказов. Указанные ограничения действовали на территории Красноярского края до 10.09.2020.

Исследовав и оценив по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, Арбитражный суд усматривает основания для снижения размера ежемесячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50%, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

При этом, Арбитражный суд признает доказанным невозможность использовать арендованного имущества по назначению в спорный период, в связи с чем отклоняет доводы ответчика по встречному иску об использовании индивидуальным предпринимателем помещения по назначению ввиду их недоказанности и с учетом содержания ответа ООО «Красноярская Рециклинговая компания» на Определение Арбитражного суда Красноярского края от 26.04.2022 об истребовании доказательств.

Также Арбитражный су отклоняет возражения КГАУ «Дом офицеров» относительно письма на №148 от 27.08.2021, согласно тексту поименованного письма КГАУ «Дом офицеров» сообщает руководителю ООО «КРК», что на территории, отведенной для вывоза мусора, предприниматель своего бака не имела, так как не вела деятельности по организации общественного питания. Вывоз бытовых отходов осуществляется с контейнеров КГАУ «Дом офицеров» и ООО «Ликсар». Других контейнеров для вывоза бытовых отходов на территории «Дом офицеров» нет.

Указанное письмо представлено в качестве приложения к ответу ООО «Красноярская Рециклинговая компания» на Определение Арбитражного суда Красноярского края от 26.04.2022 об истребовании доказательств.

Ответчик по встречному иску оспаривает указанное письмо, полагает его недопустимым и недостоверным доказательством.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации предоставляет стороне право обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, в порядке статьи 161 АПК РФ.

Вместе с тем, согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" если по результатам проверки заявления о фальсификации доказательства факт фальсификации с достоверностью подтвержден либо опровергнут, суд выносит частное определение и в порядке части 4 статьи 188.1 АПК РФ направляет его копию в правоохранительные органы для решения вопроса о привлечении лица, представившего фальсифицированное доказательство, или лица, безосновательно заявившего о его фальсификации, предупрежденных об уголовной ответственности, к данной ответственности.

О фальсификации доказательства ответчиком по встречному иску по правилам статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса не заявлено.

Доводы истца по первоначальному иску о недопустимости для ответчика требовать уменьшения арендной платы в связи с использованием им в качестве способа защиты расторжения договора аренды основаны на неверном толковании норм материального права (части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ) и подлежат отклонению. Указанная выше норма не содержит запрета арендатору ставить вопрос об уменьшении размера арендной платы за истекший период пользования имуществом по расторгнутому впоследствии договору аренды. При этом в рассматриваемой ситуации договор аренды был расторгнут по соглашению сторон.

Однако довод ответчика по встречному иску, об отклонении ссылки истца на уменьшении расходов на содержание объекта, в связи с противоречием его пункту 3.2.16 договора, Арбитражный суд признает правомерным и отклоняет по указанному основанию ссылку истца по встречному иску об уменьшении расходов на содержание объекта.

По первоначальному иску.

Истцом по первоначальному иску заявлено о взыскании 869 940 руб. платы за отсрочку платежа по арендной плате с 01.04.2020 по 30.09.2020.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что 24.04.2020 было заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды № АД - 6/18 от 25.06.2018, в соответствии с которым ИП ФИО1. была предоставлена отсрочка арендных платежей за период с апреля 2020 по сентябрь 2020 года, уплата производится поэтапно равными платежами, один раз в месяц в размере половины ежемесячной арендной платы в срок с 01.01.2021 по 31.12.2022.

На основании письма ФИО1. от 18.02.2021 б/н Учреждением внесено изменение от 25.02.2021 к Дополнительному соглашению № 2 к договору № АД-6/18, в рамках которого стороны пришли к соглашению об уплате отсроченной арендной платы в срок с 01.01.2022 по 31.12.2022.

Таким образом, на дату принятия решения по настоящему делу у ответчика по первоначальному иску имеются обязательства по оплате до 31.08.2022 отсроченного арендного платежа за период с 26.06.2020 по 25.07.2020 в размере 72 495 руб. (с учетом применённого в отношении ответчика снижения арендной платы на 50%). По остальным предъявленным истцом по первоначальному иску платежам срок оплаты не считается наступившим (31.10.2022, 31.12.2022), даже если договор расторгнут, в связи с чем во взыскании указанных платежей Арбитражный суд отказывает, вместе с тем разъясняет, что у истца по первоначальному иску сохраняется право взыскания указанных отсроченных платежей по наступлению срока оплаты в случае неисполнения обязанности ответчиком.

Истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате по актам за апрель и май 2021 года насчитана истцом по первоначальному иску, согласно следующему расчету:

- 19 590 руб. + 144 990 руб. = 164 580 руб.

Вместе с тем, с учетом установления судом оснований для применения меры поддержки в виде уменьшения размера арендной платы за период осуществления оплат с 25.04.2020 по 25.12.2020 у ИП ФИО1 образовалась разница (переплата) между фактически начисленными арендодателем платежами и подлежащими начислению с учетом 50 % снижения размера арендной платы, последние за вычетом оплат, осуществленных ответчиком по первоначальному иску в размере 995 340 руб. составляет 164 580 руб., согласно следующему расчету:

№

Период арендной платы

Срок оплаты

Начислено

КГАУ «Дом офицеров»

50 % от

размера

ежемесячной

арендной

платы

Фактически оплачено

ИП ФИО1 в

указанный период

Сумма долга с учетом уменьшения

1

28.03.2020  -25.04.2020 

25.04.

2020

144 990

72 495

Платеж отсрочен до 28.02.2022 

- 72 495 (долг)

2

26.04.2020  - 25.05.2020 

25.05.

2020 

144 990

72 495

Платеж отсрочен до 30.04.2022 

- 72 495 (долг)

3

26.05.2020  - 25.06.2020

25.06.

2020

144 990

72 495

Платеж отсрочен до 30.06.2022 

- 72 495 (долг)

4

26.06.2020  - 25.07.2020 

25.07.

2020 

144 990

72 495

Платеж отсрочен до 30.08.2022 

- 72 495 (срок оплаты еще не наступил)

5

26.07.2020  - 25.08.2020 

25.08.

2020 

144 990

72 495

Платеж отсрочен до 31.10.2022 

- 72 495 (срок оплаты еще не наступил)

6

26.08.2020  - 25.09.2020 

25.09.

2020 

144 990

72 495

Платеж отсрочен до 31.12.2022 

- 72 495 (срок оплаты еще не наступил)

7

26.09.2020  - 25.10.2020 

25.10.

2020

144 990

72 495

21.10.2020 -70 000 

03.11.2020 -74 490

+ 72 495 (переплата)

8

26.10.2020 -25.11.2020 

25.11.

2020 

144 990

72 495

02.12.2020  - 124 900 

21.12.2020 - 19 590

+ 72 495 (переплата)

9

26.11.2020  - 25.12.2020 

25.12.

2020 

144 990

72 495

21.12.2020 -125 400

02.02.2021 -19 590

+ 72 495 (переплата)

10

26.12.2020  - 25.01.2020 

25.01.

2020 

144 990

72 495

02.02.2021  -125 400 

02.03.2021 - 19 590

+ 72 495 (переплата)

11

26.01.2021  -25.02.2021

25.02.

2020 

144990

72 495

02.03.2021  - 125 400

 31.03.2021 -19 590

+ 72 495 (переплата)

12

26.02.2021  -25.03.2021

25.03.

2020 

144 990

72 495

31.03.2021 -125 400 

30.04.2021  -19 590

+ 72 495 (переплата)

13

26.03.2021  -25.04.2021 

 

25.04.

2020 

144 990

144 990

30.04.2021 -125 400

 

14

26.04.2021  -25.05.2021

25.05.

2020 

144 990

144 990

 

 

Итого: 

2 029 860

 1 159 920

995 340

 

Таким образом, поскольку сумма излишне внесенных платежей составляет 164 580 руб. (1 159 920 руб. – 995 340 руб.), что соответствует задолженности по внесению арендных платежей, насчитанной истцом по первоначальному иску, Арбитражный суд приходит к выводу, что фактически задолженность ответчика по первоначальному иску по внесению арендных платежей за период апрель-май 2021 отсутствует.

Также истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании пени в размере 50 012 руб. 58 коп. (8 480 руб. 05 коп. пени за период с 29.11.2018 по 31.12.2018, 14 609 руб. 16 коп. за 2019 год, 4 176 руб. 38 коп. за период с 25.01.2020 по 10.03.2020, 22 746 руб. 99 коп. за 2021 год).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 4.2 договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

При этом, истцом по первоначальному иску при уточнении исковых требований, в том числе, в части взыскания пени учтены в добровольном порядке доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, действия моратория в период 06.04.2020 по 07.01.2021, в связи с чем, указанные доводы повторно судом не рассматриваются.

Судом проверен расчет истца, признан арифметически неверным в части Неустойку надлежит рассчитывать согласно следующему расчету.

- за период с 29.11.2018 по 31.12.2018 в размере 8 480 руб. 05 коп.;

- за период 2019 год в размере 14 609 руб. 16 коп.;

- за период с 25.01.2020 по 10.03.2020 в размере 4 176 руб. 38 коп.;

В указанной части истцом по первоначальному иску расчет пени произведен арифметически верно и в соответствии с материалами дела, ответчиком по встречному иску расчет  в указанной части не оспаривается.

Вместе с тем, в части расчета за 2021 год истцом по первоначальному иску не учтено следующее.

За периоды в общем размере 8 001 руб. 42 коп.:

- за январь 2021 насчитано – 1 304 руб. 91 коп. + 705 руб. 24 коп.

- за февраль 2021 насчитано – 869 руб. 94 коп. + 685 руб. 65 коп.

- за март 2021 насчитано – 869 руб. 94 коп. +705 руб. 24 коп.

У ответчика имеются основания для снижения размера ежемесячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50%. Таким образом, пеня за период с января 2021 по март 2021 подлежит начисления на сниженный размер арендной платы, составляющий 72 495 руб. Таким образом, пеня насчитанная истцом по первоначальному иску подлежит снижению на 50%  до суммы 4 000 руб. 71 коп:

В остальной части представленный истцом по первоначальному иску расчет исковых требований за 2021 года признается Арбитражным судом верным.

Таким образом, пеня за период январь 2021 по май 2021 составляет 18 746 руб. 28 коп.

На основании изложенного, с ответчика по первоначальному иску подлежит взысканию пеня в размере 46 011 руб. 87 коп. (8 480 руб. 05 коп. + 14 609 руб. 16 коп. +             4 176 руб. 38 коп. + 18 746 руб. 28 коп.).

Также истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании  178 509 руб. 19 коп. за несвоевременную передачу помещения.

01.06.2021 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды №АД-6/18 от 25.06.2018. Правомерность расторжения договора сторонами не оспаривается.

В соответствии с актом осмотра помещения от 10.06.2021 в ходе осмотра было выявлено ненадлежащее состояние помещения, в связи  чем арендатору предложено до 15.06.2021 привести помещение в надлежащие состояние.

В соответствии с актом приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 02.07.2021 по договору аренды №АД-6/18 от 25.06.2018 нежилое помещение площадью 268,5 кв. м. в здании, расположенном по адресу: 660049, Россия, 

<

...> возвращено арендодателю.

В соответствии с пунктом 3.2.23 арендатор обязуется передать арендодателю нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее 10 дней после прекращения договора в том состоянии, в котором арендатор его получил, свободным от своего имущества, а также от прав и имущества третьих лиц, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта нежилого помещения. В связи с ненадлежащим состоянием помещения в установленные сроки помещение не принято арендодателем.

Согласно пункту 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Поскольку материалами дела подтверждается, что ответчиком по первоначальному иску арендованное недвижимое имущество в надлежащем состоянии возвращено 02.07.2021, то истцом по первоначальному иску правомерно заявлено о взыскании платы за просрочку возврата помещения.

Расчет истца по первоначальному иску проверен судом, признан арифметически верным, указанная плата ответчиком по первоначальному иску не оспаривается, в связи с чем удовлетворяется в размере, заявленном истцом по первоначальному иску.

На основании изложенного, Арбитражный суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований по первоначальному иску суммарно в размере 297 016 руб. 06 коп. (178 509 руб. 19 коп. + 72 495 руб. + 46 011 руб. 87 коп.) в удовлетворении остальной части исковых требований по первоначальному иску Арбитражный суд отказывает и удовлетворяет требования по встречному иску в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом по первоначальному иску заявлено о взыскании 1 289 561 руб. 77 коп. Исковые требования признаны обоснованными на сумму 297 016 руб. 06 коп. (23,03%). При подаче искового  истцом уплачена государственная пошлина в размере 26 520 руб., согласно платежному поручению №1638570 от 11.11.2021, в связи с чем с ответчика по первоначальному иску подлежат взысканию 5 964 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Встречный иск удовлетворен полностью, истцом по встречному иску заявлено требование неимущественного характера, в связи с чем государственная пошлина составляет 6 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика по встречному иску в доход федерального бюджета.

Согласно пункту 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В результате зачета, с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу  краевого государственного автономного учреждения "Дом офицеров" подлежат взысканию 297 016 руб. 06 коп., а также 5 964 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. С краевого государственного автономного учреждения "Дом офицеров" подлежит взысканию в доход федерального бюджета 5 376 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304246627800105, г. Красноярск) в пользу  краевого государственного автономного учреждения "Дом офицеров" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) 297 016 руб. 06 коп., а также 5 964 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Уменьшить размер арендных платежей по договору аренды № АД-6/18 от 25.06.2018, заключенному между КГАУ «Дом офицеров» и ИП ФИО1., за период времени с 28.03.2020 по 28.03.2021 на 50 % от размера ежемесячной ставки арендной платы.

Взыскать с краевого государственного автономного учреждения "Дом офицеров" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Произвести зачет встречных однородных требований.

В результате зачета взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304246627800105, г. Красноярск) в пользу  краевого государственного автономного учреждения "Дом офицеров" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) 297 016 руб. 06 коп., а также 5 964 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с краевого государственного автономного учреждения "Дом офицеров" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) в доход федерального бюджета            5 376 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

С.А. Красовская