/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А19-4774/2017

24 декабря 2018 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Кушнаревой Н.П., 

судей: Бурковой О.Н., Васиной Т.П.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Кедр» Кочубей А.Н. (доверенность от 23.03.2016), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кедр» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2018 года по делу № А19-4774/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01 октября 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции – Гурьянов О.П., суд апелляционной инстанции: Монакова О.В., Гречаниченко А.В., Корзова Н.А.), 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кедр» (ОГРН 1023801972402, ИНН 3816005739, Иркутская область, г. Тулун, далее – ООО «Кедр», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Тулунского муниципального образования (ОГРН 1023801972457, ИНН 3839001473, Иркутская область, г. Тулун, далее – администрация, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок; о признании права собственности на гараж и два бытовых помещения, расположенных по адресу: Иркутская область, Тулунский район, п. Ишидей, ул. Икейская, 1а (лит. А, Б, В).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01 октября 2018 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Кедр» обратилось с кассационной жалобой в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, в которой просило указанные судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить.

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов об отсутствии у истца права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов не соответствуют фактическим обстоятельствам настоящего спора, поскольку на данном земельном участке находятся возведенные обществом объекты недвижимости, разрешения на ввод в эксплуатацию которых не выданы, в силу чего они являются объектами незавершенного строительства.

Заявитель кассационной жалобы указывает на незаконность и необоснованность выводов об отказе в признании права собственности на самовольные постройки, поскольку судами совокупность условий, перечисленная в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исследовалась, оценка доводу общества о вспомогательном характере бытовых помещений относительно возведенного гаража, в целях строительства которого был предоставлен земельный участок, не дана. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. 

В судебном заседании представитель ООО «Кедр» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Администрация о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещена надлежащим образом (информация размещена в сети «Интернет» на сайте суда – fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие. 

Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв с 13 по 19 декабря 2018 года до 11 часов 45 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвёртым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок по адресу: Иркутская область, Тулунский район, п. Ишидей, ул. Икейская, 1а (впоследствии присвоен кадастровый номер 38:15:070101:245) предоставлен ООО «Кедр» в аренду на основании договоров № 50 от 16.04.2008, № 55 от 03.06.2009, № 16-12 от 27.03.2012.

Согласно пункту 1.1 договора № 16-12 от 27.03.2012 земельный участок предоставлен в аренду сроком на 5 лет для строительства лесопильного цеха и гаражей.

На данном земельном участке обществом построены: гараж, общей площадью 792 кв. м, бытовое помещение общей площадью 292, 8 кв. м, бытовое помещение общей площадью 46, 5 кв. м. Истцом представлены технические паспорта на указанные объекты по состоянию на 12.08.2016, а также заключение о техническом состоянии, согласно которым нежилые здания пригодны для постоянного использования по назначению.

До окончания действия указанного договора общество обратилось к администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство (15.12.2016), а также с заявлением о заключении договора аренды на новый срок (15.02.2017), в удовлетворении которых отказано со ссылкой на снятие арендованного земельного участка с кадастрового учета.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Согласно требованиям части 2 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды первой и апелляционной инстанций устанавливают наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств и подлежащих применению норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для обращения в суд с исковым требованием материально-правового характера, возлагается на истца.

Исследуя вопрос о наличии у ООО «Кедр» права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, регламентированного пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суды установили, что на арендованном истцом земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, дающие право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства.

С учетом этого суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии совокупности условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения с заявителем нового договора аренды без проведения торгов.

Отсутствие разрешений на ввод в эксплуатацию возведенных обществом объектов не изменяет их фактического статуса как зданий, строительство которых завершено, следовательно, не имеет правового значения для правильного рассмотрения настоящего спора. 

Выводы судов в части отказа в удовлетворении требования о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

Отказывая в удовлетворении требования о признании права собственности на гараж и два бытовых помещения, являющиеся самовольными постройками, суды исходили из того, что указанные объекты возведены с нарушением условий договора аренды и без принятия обществом каких-либо мер для получения разрешения на их строительство до фактического окончания такового. 

В этой части суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего требования судами допущены нарушения норм материального и процессуального права.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что по условиям договора аренды № 16-12 от 27.03.2012 земельный участок предоставлен ООО «Кедр» для строительства, в том числе гаражей. Таким образом, воля сторон договора № 16-12 от 27.03.2012 явно и определенно выражена и отражает их намерение использовать арендуемый земельный участок с целью возведения на нем объекта капитального строительства – гаража с возможностью признания в дальнейшем права собственности арендатора на данный объект.

При исследовании вопроса о возможности легализации двух бытовых построек суды установили, что их строительство на арендованном земельном участке условиями договора № 16-12 от  27.03.2012 не предусмотрено. Однако в нарушение вышеприведенных требований процессуального законодательства судами не дана оценка доводам истца о едином функциональном предназначении всех трех зданий и вспомогательном характере бытовых помещений, необходимых для эксплуатации гаража( в помещении площадью 292, 8 кв. м расположены склад запчастей, комната отдыха водителей, кабинет медицинского осмотра и оформления путевых листов; помещение площадью 46,5 кв. м предназначено для охраны и обеспечения пропускного режима на территорию гаражного комплекса. 

При этом необходимо учесть, что в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получения разрешения на строительство объектов вспомогательного назначения не требуется. Под объектом вспомогательного использования следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности. 

Кроме того, судами не выяснен вопрос о том, допускается ли на спорном земельном участке размещение вспомогательных объектов в соответствии с правилами землепользования и застройки. 

Также в нарушение требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не дана оценка доказательствам, представленным для исследования обстоятельств соответствия спорных построек всем необходимым нормам и правилам и создания ими угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суды, не установив отсутствия либо наличия законодательно регламентированной совокупности условий, необходимой для признания права собственности на самовольную постройку, в отношении каждого из объектов, возведенных обществом, необоснованно отказали в удовлетворении его иска лишь на том основании, что последним не предпринимались действия по получению разрешения на строительство. При этом суды не установили, какие именно публичные интересы нарушены в результате обращения истца с заявлением о выдаче разрешения на строительство после его фактического окончания.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2018 года № 127-КГ18-5, недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и согласно разъяснению Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенному в пункте 26 Постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сам по себе не является основанием для отказа в иске. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

Приведенное разъяснение Пленума Верховного Суда Российской Федерации о необходимости выяснения вопроса о принятых заявителем мерах по легализации самовольной постройки во внесудебном порядке является по существу единственным основанием для отказа судами в признании права собственности на три объекта недвижимости. При этом данные выводы сделаны без учета конкретных обстоятельств настоящего дела, согласно которым земельный участок представлен обществу в аренду для строительства используемых в целях предпринимательской деятельности объектов недвижимости, а также без исследования обстоятельств, перечисленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении каждого возведенного истцом здания. 

Поскольку судами не включены в предмет судебного исследования все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, с учетом вышеприведенных норм законодательства, регулирующего спорные правоотношения, не рассмотрены в полном объеме доводы и возражения лиц, участвующих в деле, не дана оценка всем доказательствам в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оспариваемые судебные акты в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств, принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 февраля 2018 года по делу № А19-4774/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01 октября 2018 года по тому же делу в части отказа в удовлетворении иска ООО «Кедр» о признании права собственности на самовольные постройки отменить.

Направить дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

В остальной части оставить обжалуемые решение и постановление без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

 

Н.П. Кушнарева 

О.Н. Буркова 

Т.П. Васина