АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-32203/2024

22 марта 2026 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2026 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ануфриевой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кондрик А.А., рассмотрел в судебном заседании в помещении №513 арбитражного суда по адресу: 

<

...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищного хозяйства Октябрьского района» (ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск)

к ответчикам: 1) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, г. Новосибирск); ЛИЧНЫЙ ФОНД "АЕ2" (ИНН: 

<

***>),

о понуждении заключить договор, взыскании неосновательного обогащения, обязании демонтировать имущество,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) АО «Тандер» (ОГРН 

<

***>, Краснодарский край),

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2 доверенность №35 от 03.09.2024, паспорт, диплом;

ответчика: ФИО3 доверенность от 27.08.2025, паспорт, диплом;

третьего лица 1: ФИО4, доверенность от 17.09.2025, паспорт, диплом;

третьего лица 2: ФИО3 доверенность от 27.08.2025, паспорт, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищного хозяйства Октябрьского района» (далее истец, ООО «УК ЖКХ Октябрьского района», управляющая компания) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о понуждении заключить договор, взыскании неосновательного обогащения, обязании демонтировать имущество.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) АО «Тандер», 2) ЛИЧНЫЙ ФОНД "АЕ2".

Неоднократно заявляя об изменении исковых требований, истец на дату судебного заседания 05.03.2026 поддерживает исковые требования о солидарном взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 и ЛИЧНОГО ФОНДА «АЕ2» неосновательного обогащения за пользование общим имуществом собственников многоквартирного дома, выразившимся в размещении в период с 29.08.2021 по 01.02.2025 на фасаде здания рекламной конструкции, в сумме 154 980,00 руб.; а также в размещении вентиляционного оборудования на фасаде здания в период с 28.09.2021 по 01.02.2025, в сумме 57 400, 00 руб.

Возражая против поддерживаемой истцом позиции, ИП ФИО1 указывает, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, а «ЛИЧНЫЙ ФОНД «АЕ2» заявляет, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку статус собственника у него в спорный период отсутствовал.

В отзыве от 26.12.2025 АО «Тандер» заявил о недобросовестном поведении истца, поскольку в период рассмотрения дела истец заявлял о заинтересованности в мирном урегулировании спора, отсутствии намерения взыскивать денежные средства за прошедший период, в связи с чем, предприниматель заключил договор пользования общим имуществом собственников. Также общество обратило внимание, что у управляющей компании отсутcnвует право взыскивать денежные средства за размещение вентиляционного оборудования на фасаде МКД, поскольку решением общего собрания собственников от 01.03.2020 принято решение об уполномочии управляющей компании на заключение договоров о передаче в аренду мест общего пользования и установили размер платы за размещение рекламной конструкции в размере 500, 00 руб. за 1 кв. м. При этом решений в отношении иных конструкций собственники не принимали.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали изложенные в процессе судебного разбирательства позиции.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы истца, ответчиков, третьего лица в основание своих требований и возражений, оценив в порядке статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, арбитражный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «УКЖХ Октябрьского района» осуществляет управление многоквартирным домом № 225 по ул. ФИО6 в г. Новосибирске на основании договора управления и протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 26.02.2019.Также данный многоквартирный дом включен в лицензию ООО «УКЖХ Октябрьского района».

В управляющую организацию поступил протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 225 по ул. ФИО6 в г. Новосибирске от 01.03.2020., согласно которому были приняты решения:

- об уполномочивании ООО «УКЖХ Октябрьского района» на заключение от имени собственников МКД о передаче в пользование, аренду, мест общего пользования, размещения линейно-кабельных сооружений в МОП 3000 руб. в месяц с организации провайдера, размещение рекламной конструкции, рекламы, на фасаде МКД с взиманием ежемесячной платы в размере 500 руб. за 1 кв. м. такой конструкции с зачислением указанных средств на лицевой счет дома.

На дату подачи иска ФИО1 являлась собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 54:35:073345:1162, 54:35:073345:1163, 54:35:073345:1164, расположенных в многоквартирном доме № 225 по ул. ФИО6 в г. Новосибирске.

15.10.2019 между ИПП ФИО1 и ООО «УКЖКХ Октябрьского района» заключен договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым управляющая компания обязуется оказывать собственнику нежилых помещений услуги по управлению, обслуживанию и содержанию общедомового имущества МКД, инженерных и электрических сетей в нем пропорционально занимаемой собственником площади. а собственник обязуется эти услуги принять и оплатить.

В соответствии с приложением №1 к договору, в том числе к общему имуществу МКД относятся стены, конструкции дома, перекрытия и перегородки, разделяющие помещения разных собственников.

12.03.2019 между ФИО5 (арендодатель) и Акционерным обществом «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 366 кв. м, расположенных в блок-секции №3 и 4 со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, ТП-III этапа строительства МКД по адресу: г. Новосибирск. ФИО6, 225.

В соответствии с пунктом 1.3. объект используется арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукции, и для организации фармацевтической деятельности с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендатор имеет право произвести в объекте подготовительные работы с учетом специфики деятельности, в том числе строительные и отделочные работы, при этом арендатор обязан согласовать с арендодателем перечень предполагаемых работ и контур перепланировки в момент подписания договора.

При прекращении договора арендатор обязуется возвратить имущество с учетом нормального износа и всех неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

Из акта приема-передачи от 12.03.2019 следует, что помещения переданы в техническом состоянии : пол- стяжка, окна, пластик, двери- пластик, стены штукатурка.

Как указал истец, ИП ФИО1 самовольно на фасаде, являющимся общим имуществом дома, размещена рекламная конструкция размером 6, х 2, слева от главного входа в магазин расположен служебный вход, над которым устроен металлический навес на стальных опорах, а также смонтирован внешний блок холодильного оборудования на 2 вентилятора размером 2,9 х 2, также со стороны ул. Московская смонтированы два внешних блока холодильного оборудования размером 3,6 х 2.

На основании актов осмотра МКД № 255 по ул. ФИО6 собственнику было направлено заказным письмом уведомление о необходимости заключить договор на использование общего имущества МКД для размещения: металлических конструкций, навесов, внешних блоков холодильного оборудования, вентиляторов, кондиционеров, вентиляционных трубопроводов.

Поскольку ответчик уведомление не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В процессе судебного разбирательства на основании решения учредителя личного фонда "АЕ2" от 01.03.2025 объекты с кадастровыми номерами 54:35:073345:1162, 54:35:073345:1163, 54:35:073345:1164, расположенные в многоквартирном доме № 225 по ул. ФИО6 в г. Новосибирске и арендуемые АО «Тандер», переданы в собственность личного фонда "АЕ2". Соответствующие сведения размещены в Едином государственном реестре юридических лиц.

14.05.2025 между Личным фондом «АЕ2» и ООО «УКЖКХ Октябрьского района заключен договор пользования общим имуществом собственников многоквартирного дома, предметом которого является размещение внешнего блока холодильного оборудования на 2 вентилятора размером 2,8 кв.м; собственником которого является Акционерное общество «ТАНДЕР», ОГРИ 

<

***> ИНН 

<

***>;

Также между Личным фондом «АЕ2» и АО «Тандер» заключено дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору аренды от 12.09.2019.

В дополнительном соглашении урегулирован вопрос о возмещении арендатором затрат по оплате за использование арендатором общего имущества многоквартирного дома - слева от главного входа в магазин МАГНИТ металлического навеса и внешнего блока холодильного оборудования на 2 вентилятора, площадью 2,8 м.кв.

Заявляя исковые требования к солидарным должникам, истец ссылается на самовольность размещения ИП ФИО6 рекламной конструкции и вентиляционного оборудования и переход права собственности на объекты недвижимости, переданные в аренду АО «Тандер», к Личному фонду «АЕ2»

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", следует, что наружные стены здания относятся к общему имуществу всех собственников помещений данного здания.

Право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165).

С учетом положений статьи 247 ГК РФ, пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ использованию общего имущества должно предшествовать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о порядке пользования общим имуществом.

Поскольку сособственники находятся в положении лиц, обязанных договариваться, каждый из них должен добросовестно осуществлять свои права так, чтобы каждый мог осуществлять в отношении общей вещи такие действия, которые направлены на пользование вещью и соответствуют интересам всех сособственников.

В пункте 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, закреплены правовые требования, предъявляемые к внешнему благоустройству зданий и территорий, в том числе к фасадам жилых домов, к стенам которых не допускается крепить различные растяжки, подвески, вывески, указатели (флагштоки и другие устройства), а также устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны без соответствующего разрешения.

При этом обязанность по соблюдению недопущения крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения возложена на организацию по обслуживанию жилищного фонда.

С учетом приведенных норм гражданского и жилищного законодательства, условий договора управления многоквартирным жилым домом суд, пришел к выводу, что управляющая компания в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества, вправе требовать устранения препятствий, затрудняющих содержание общего имущества и обращаться в суд с настоящим иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им жилом доме.

Как установлено судом, в указанный истцом спорный период с 28.09.2021 по 01.02.2025 между ИП ООО «УКЖКХ Октябрьского района» ИП ФИО1 отсутствовало соглашение о порядке использования общего имущества дома путем размещения на стенах кондиционеров.

В то же время, при рассмотрении дела установлено, что с даты ввода объекта (МКД) в эксплуатацию нежилые помещения объекты с кадастровыми номерами 54:35:073345:1162, 54:35:073345:1163, 54:35:073345:1164 переданы в аренду АО «Тандер» для размещения, в том, числе предприятия розничной торговли – магазин «Магнит».

Как следует из материалов дела, АО "Тандер", как арендатором помещений в МКД, на фасаде МКД размещена конструкция с наименованием "Магнит" по длине выше перекрытия, разделяющего первый и второй этажи дома, представляющая собой панели красного цвета, на части которой имеется надпись "Магнит" и логотип, что подтверждается представленными в материалы дела фотоснимками и актом осмотра.

Судом установлено, что товарный знак "Магнит" зарегистрирован Федеральной службой по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (номер заявок в ФИПС 2016747715, 2017726032), распространяется на товары и услуги МКТУ 35 класса (услуги по продвижению товаров и услуги снабженческие для третьих лиц (закупка и обеспечение предпринимателей товарами)). Правообладателем товарного знака является АО "Тандер".

Также в процессе рассмотрения дела установлено, что спорное вентиляционное оборудование принадлежит и установлено АО «Тандер».

Указанные обстоятельства подтверждены представителем АО «Тандер».

Судом отклоняется довод АО «Тандер», что право на размещение оборудования и вывески и оборудования предоставлено ему ИП ФИО1 при заключении договора аренды, поскольку доказательств наличия полномочий ИП ФИО1 действовать от имени всех собственников не представлено.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу статьи 1102 ГК РФ, части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входит установление обстоятельств (факта) получения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца; отсутствие для этого установленных законом, иными правовыми актами или сделкой основания; размер неосновательного обогащения.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют.

В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что Истцом не доказан факт использования ни ИП ФИО1, ни Личного фонда «АЕ2» общего имущества собственников путем размещения вывески «Магнит» и ветиляционного оборудования. Также в материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиками платы от АО «Тандер» за использование общего имущества.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии правых оснований для удовлетворения иска.

Судебные расходы по уплате государственной	 пошлины относятся на истца в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

О.В. Ануфриева