АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10684/2024

Дело № А57-4985/2024

г. Казань

24 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Хисамова А.Х.,

при участии представителей:

прокуратуры Саратовской области – ФИО1 (удостоверение),

индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 21.03.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы ФИО4 Алексеевича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.07.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024

по делу № А57-4985/2024

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – Ртищевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – Ртищевского муниципального района Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО2 (далее – ИП глава КФХ ФИО2, предприниматель) о признании договора купли-продажи земельного участка площадью 17 000 кв. м с кадастровым номером 64:30:240103:292, расположенного по адресу: 

<

...>, недействительным, применении последствий недействительности  ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.07.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024, исковые требования удовлетворены.

Суд признал договор купли-продажи земельного участка площадью 17 000 кв. м с кадастровым номером 64:30:240103:292, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 06.03.2023 между ИП главой КФХ ФИО2 и администрацией, недействительным. Применил последствия недействительной ничтожной сделки, обязав ИП главу КФХ ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым номером 64:30:240103:292 администрации. Обязал администрацию возвратить предпринимателю денежные средства в размере 113 373 руб.

В кассационной жалобе ИП глава КФХ ФИО2 просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в соответствующий суд, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, 20.08.2002 между администрацией и КФХ «Талисман» в лице главы КФХ ФИО2 сроком на 49 лет заключен договор аренды земельного участка площадью 880 кв. м с видом разрешенного использования «для строительства склада», расположенного по адресу: Саратовская область, Ртищевский район, п. Братство.

На основании декларации об объекте недвижимости от 17.11.2016 и договора аренды земельного участка от 20.08.2002 ФИО2 24.11.2016 зарегистрировано право собственности на нежилое здание «Склад-зернохранилище» площадью 785 кв. м с кадастровым номером 64:30:240103:69.

Между администрацией и ИП главой КФХ ФИО2 24.12.2018 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2002.

Предприниматель 06.12.2022 обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 17 000 кв. м и утверждении схемы его расположения.

Постановлением администрации от 13.12.2022 № 1091 предварительно согласовано предоставление данного земельного участка и утверждена схема его расположения.

На основании указанного постановления в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) между администрацией и предпринимателем 06.03.2023 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:30:240103:292.

Ртищевской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения требований законодательства при предоставлении ИП главе КФХ ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 64:30:240103:292 площадью 17 000 кв. м с видом разрешенного использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», расположенного по адресу: 

<

...>.

В ходе проверки установлено, что площадь предоставленного предпринимателю земельного участка более чем в 21 раз превышает площадь принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. При этом необходимость в предоставлении земельного участка площадью 17 000 кв. м для эксплуатации объекта недвижимости площадью 785 кв. м никаким образом не обоснована. 

Полагая, что сделка по продаже земельного участка противоречит требованиям закона и является ничтожной, прокурор обратился с настоящим иском в суд.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления или с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В статье 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Обращаясь в суд с требованиями, прокуратура указала, что предпринимателем по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приобретен в собственность земельный участок (площадью 17 000 кв. м) в 21 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен (площадь застройки земельного участка составила 4,6%). Земельный участок отчужден в собственность предпринимателя без проведения конкурсных процедур. То есть земельный участок приобретен с нарушением действующего законодательства, действия предпринимателя повлекли нарушение прав потенциальных покупателей земельного участка на его приобретение путем участия в конкурентных процедурах.

Поскольку спорный земельный участок приобретен с нарушением закона без проведения торгов, спорный договор купли-продажи в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О отметил, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Площадь, подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394. 

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 64:30:240103:292, площадью 17 000 кв. м, являющийся предметом спорного договора купли-продажи, предоставлен предпринимателю без проведения торгов в порядке реализации им права на выкуп земельного участка под существующим объектом недвижимости с кадастровым номером 64:30:240103:69 площадью 785 кв. м (склад зернохранилище).

Судами установлено и не оспаривалось ответчиками, что площадь застройки под объектом недвижимости (складом), принадлежащим на праве собственности  предпринимателю, составила лишь 4,6 % от площади спорного земельного участка. 

Необходимость в предоставлении земельного участка площадью 17 000 кв. м для эксплуатации объекта недвижимости площадью 785 кв. м никаким образом предпринимателем не обоснована ни при подаче заявления в администрацию о выкупе земельного участка, ни при рассмотрении спора судом первой инстанции. 

Каких-либо контррасчетов со ссылкой на нормы права относительно соразмерности площадей спорного земельного участка и расположенного на нем склада предпринимателем суду представлено не было.

При этом, согласно объяснениям ИП главы КФХ ФИО2 от 19.09.2023 часть спорного земельного участка площадью примерно 16 200 кв. м (свободная от застройки) в настоящее время используется им в качестве автостоянки сельскохозяйственной техники, что в силу законодательства не является основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без проведения торгов.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной), как заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 ГК РФ, с применением последствий ее недействительности путем возложения на предпринимателя обязанности возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 64:30:240103:292, возложения на администрацию обязанности вернуть предпринимателю денежные средства в размере 113 373 руб.

В кассационной жалобе предприниматель указывает, что ввиду укрупнения фермерского хозяйства ему требуется земельный участок большей площадью, нежели площадь спорного земельного участка, предоставленного изначально в аренду в 2002 году. По его мнению, суд не мог сделать вывод относительно несоразмерности площадей без проведения соответствующей экспертизы.

Суд округа отклоняет довод кассационной жалобы о невозможности рассмотрения спора без проведения судебной экспертизы как необоснованный, поскольку в силу статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Вопрос о проведении судебной экспертизы предпринимателем не инициировался. Суды рассмотрели дело по имеющимся в деле доказательствам.

По смыслу статей 8, 9 АПК РФ разбирательство арбитражного дела осуществляется в условиях равноправия и состязательности сторон. Назначение экспертизы судом по своей инициативе при таких обстоятельствах повлекло бы нарушение принципа состязательности и равноправия сторон. Лицо, участвующее в деле самостоятельно определяет объем своих прав и обязанностей в арбитражном процессе и реализует их по своему усмотрению. 

Ссылка предпринимателя на определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2021 № 309-ЭС21-3165 по делу № А34-9238/2018 является несостоятельной, так как данный спор имеет иные обстоятельства.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, по доводам, приведенным в кассационной жалобе, у суда округа не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являются позицией предпринимателя по данному спору, приводились им при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, получили мотивированную оценку. Иная оценка заявителем установленных судом обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебных актов.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.07.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А57-4985/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

                                                                           А.Х. Хисамов