АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-6902/2020

22 октября 2021 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2021 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Крестьянского (фермерского) хозяйства «Янтарное»

 к Администрации Возовского сельсовета Поныровского района Курской области

 о признании ничтожным условия о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.09.2017, в части превышающей 0,3% от кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50.

В судебном заседании участвуют представители: 

от истца: ФИО2 – по доверенности от 12.02.2020, ФИО3 – по доверенности от 20.02.2020; 

от ответчика: глава ФИО4 (предъявлен паспорт). Бутырских А.В.– по доверенности от 12.01.2021.

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Янтарное» обратилось с исковым заявлением к Администрации Возовского сельсовета Поныровского района Курской области о признании ничтожным условия о размере арендной платы, согласованного в пункте 3.1. договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности от 01.09.2017 года, заключенного между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Янтарное»; об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 01.09.2017 года, равным 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50.

Определением от 07.09.2020 исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 27.10.2020 дело назначено к судебному разбирательству.

18.01.2021 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просил признать ничтожным условие о размере арендной платы, согласованное в пункте 3.1. договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности от 01.09.2017 года заключенного между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Янтарное», в части превышающей 0,3% от кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50.

Заявленное ходатайство об уточнении исковых требований принято судом к производству в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, 18.01.2021, 28.04.2021 представил отзывы на иск, согласно которым договор аренды земельного участка от 01.09.2017 заключен незаконно, кроме того, как поясняет ответчик, договор аренды земельных долей заключен между Администрацией Возовского сельсовет и КФХ «Янтарное» незаконно, так как земельные доли, указанные в договоре аренды, Администрации Возовского сельсовета не принадлежали и право распоряжаться этими долями администрация Возовского сельсовета не могла в силу закона.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

01.10.2016 между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области и К(Ф)Х «Янарное» заключен договор аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области.

Согласно п.1.2 договора, земельные доли находятся в муниципальной собственности, в соответствии с решением Поныровского районного суда Курской области от 18.07.2016 года (номер государственной регистрации права 46/019/001/2016-2337/1, дата государственной регистрации права 29.09.2016) и не обременены правами третьих лиц, не является объектом претензий, в спорах и под арестом не состоит.

Девять земельных долей переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2016 года.

Земельный участок с кадастровым номером 46:18:120308:50 находится в муниципальной собственности Возовского сельсовета и выделен в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые было признано в судебном порядке за Муниципальным образованием «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области.

Регистрация права собственности на указанный земельный участок произведена 15.05.2017.

22.08.2017 истец КФХ «Янтарное» как лицо, использующее данный земельный участок на основании договора аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года, обратилось в администрацию Возовского сельсовета Поныровского района Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

01.09.2017 года между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области как арендодателем и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Янтарное», как арендатором, был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Государственная регистрация данного договора произведена 15.09.2017 года (№ регистрации 46:18:120308:50-46/019/2017-2).

В соответствии с п. 1.1 договора, Администрация предоставила КФХ «Янтарное» в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:18:120308:50, площадью 592200 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Возовский сельсовет на срок с 01.09.2017 года по 01.09.2027 года (п. 2.1. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2017 года.

Согласно п. 3.1. договора, размер арендной платы был установлен Администрацией в соответствии с отчётом об оценке № 688-14/07-17 от 02.08.2017 года и составил 279 000 руб. 00 коп. в год.

Истец полагает, что размер арендной платы по указанному договору аренды был определен выше установленного законом предельного размера арендной платы в силу того, что размер арендной платы в данном случае должен составлять 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка, поскольку договор аренды был заключен в период действия пункта 5.1. статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», арендная плата по нему является регулируемой (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно сведениям ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50, составляет 2 664 900 руб. 00 коп.

По мнению истца, размер годовой арендной платы и ежеквартальный платёж завышен. 

Вместе с тем, размер арендной платы, установленный договором аренды от 01.09.2017, составляет 279 000 руб. 00 коп. в год,  69 750 руб.  00 коп. в квартал.

Поскольку возникли разногласия по размеру и основаниям подлежащей уплате арендной платы, истец обратился в суд с данным исковым заявлением.

Суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается, в том числе федеральными законами.

Согласно части 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015) сформулирован следующий подход: если ставки арендной платы или ее предельные размеры утверждены непосредственно федеральным законом, они должны соблюдаться при определении арендной платы за публичные земельные участки, предоставленные без торгов.

Согласно материалам дела, 01.10.2016 между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области и К(Ф)Х «Янарное» заключен договор аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области.

Девять земельных долей переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2016 года.

Земельный участок с кадастровым номером 46:18:120308:50 находится в муниципальной собственности Возовского сельсовета и выделен в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые было признано в судебном порядке за Муниципальным образованием «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области.

Регистрация права собственности на указанный земельный участок произведена 15.05.2017.

22.08.2017 истец КФХ «Янтарное» как лицо, использующее данный земельный участок на основании договора аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года, обратилось в администрацию Возовского сельсовета Поныровского района Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

01.09.2017 года между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области как арендодателем и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Янтарное», как арендатором, был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Государственная регистрация данного договора произведена 15.09.2017 года (№ регистрации 46:18:120308:50-46/019/2017-2).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2017 года.

С учетом положений, закрепленных в части 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», размер арендной платы в данных случаях должен составлять 0,3 процента кадастровой стоимости земельных участков. 

Поскольку размер арендной платы является регулируемым, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50  в 2017 году составляла 2 664 900 руб. 00 коп.

Таким образом, размер арендной платы в год составляет 7 994,70 (в квартал 1 998,67).

Размер арендной платы, указанный в рамках заключенного договора аренды, превысил размер арендной платы, установленный федеральным законом.

Ответчик в  своих отзывах указывает, что Администрация Возовского сельсовета Поныровского района Курской области и КФХ «Янтарное» незаконно заключила договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.09.2017 года, поскольку ранее заключенный между сторонами договор аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года, также заключен незаконно.

По мнению ответчика, договор аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года был заключен в нарушение п. 5.1. и п. 8 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Нормы специального закона, на которые ссылается ответчик, подлежат применению исключительно в случаях предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разделяет понятия «земельный участок» и «земельная доля».

Согласно предмету договора аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года, в аренду КФХ «Янтарное» были переданы девять земельных долей, размером 6,58 га, каждая, находящиеся в земельном участке с кадастровым номером 46:18:120000:7.

В приложении № 1 к договору стороны согласовали границы земельных долей, передаваемых в аренду.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 46:18:120308:50 образован 16.02.2017 года (дата постановки на кадастровый учет), в результате выдела вышеуказанных земельных долей.

Таким образом, поскольку предметом договора аренды от 01.10.2016 являлись земельные доли, а не земельный участок, указанные ответчиком нормы права неприменимы к правоотношениям сторон при заключении данного договора.

Вместе с тем, на основании договора аренды земельных долей от 01.10.2016 года, КФХ «Янтарное» использовало земельные доли площадью 59,22 га, в границах, согласно приложению № 1 к договору. Указанные доли были переданы КФХ «Янтарное» по акту приема-передачи от 01.10.2016 года и последнее уплатило за пользование земельными долями арендную плату в размере, предусмотренном условиями договора.

Данный факт не оспаривается ответчиком.

Также договор от 01.10.2016 не был признан недействительным в установленном законом порядке.

В связи с изложенным, доводы ответчика о незаконности заключенного договора аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года, признаются судом необоснованными.

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.09.2017 года, согласно которому в аренду КФХ «Янтарное» был передан земельный участок с кадастровым номером 46:18:120308:50, заключен между сторонами в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, к таким исключениям в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ.

Согласно п. 5.1. ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Земельный участок с кадастровым номером 46:18:120308:50 находится в муниципальной собственности Возовского сельсовета и выделен в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые было признано в судебном порядке за Муниципальным образованием «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области.

Регистрация права собственности на указанный земельный участок произведена 15.05.2017 года

Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области в газете «Курская Правда» № 93 (26143) от 04.08.2017 года было опубликовано информационное сообщение о возможности приобретения земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50 на условиях предусмотренных п. 5.1. ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

22.08.2017 года (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок), КФХ «Янтарное» как лицо, использующее данный земельный участок на основании договора аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года, обратилось в администрацию Возовского сельсовета Поныровского района Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Иных заявлений от заинтересованных лиц о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50 в Администрацию Возовского сельсовета Поныровского района Курской области не поступало. Данный факт ответчиком не оспаривается.

В пункте 24 Обзора судебной практики № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, указано, что при применении положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ учитывается фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка.

Следовательно, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

В подтверждение факта использования земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50 до государственной регистрации права муниципальной собственности на него, КФХ «Янтарное» вместе с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, был представлен договор аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года, с приложением акта приема-передачи от 01.10.2016 года и схемы границ земельных долей, передаваемых в аренду КФХ «Янтарное» (приложение № 1).

При этом границы земельных долей указанные графическим способом в приложении № 1 к договору аренды земельных долей, находящихся в собственности муниципального образования «Возовский сельсовет» Поныровского района Курской области от 01.10.2016 года полностью совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50.

01.09.2017 года между Администрацией и КФХ «Янтарное», как лицом, фактически использующим земельный участок с кадастровым номером 46:18:120308:50, был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (регистрация договора произведена 15.09.2017 года).

С учетом изложенного, доводы ответчика относительно незаконности заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.09.2017 года, также являются несостоятельными.

Согласно частям 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку установленный Администрацией размер арендной платы по договорам аренды превышен, также оценив представленные в материалы дела доказательства и с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Суд приходит к выводу, что государственная пошлина в размере 6 000 руб., подлежит возврату истцу из федерльного бюджета.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика.

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. 

Признать ничтожным условие о размере арендной платы, согласованное в пункте 3.1. договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности от 01.09.2017 года заключенного между Администрацией Возовского сельсовета Поныровского района Курской области и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Янтарное», в части превышающей 0,3% от кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:18:120308:50.

Взыскать с Администрации Возовского сельсовета Поныровского района Курской области в пользу Крестьянского (фермерского) хозяйства «Янтарное» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Возвратить Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Янтарное» государственную пошлину из федерального бюджета в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                     О.А. Матвеева