АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

170000, г.Тверь, ул.Советская, д.23 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

(с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Дело № А66-4696/2021

г.Тверь

04 апреля 2022 года

 

(

резолютивная часть решения

 

объявлена  21 марта 2022 года)

          Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Калиты И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии представителей  истца – ФИО2,  ФИО3, ответчика – ФИО4, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, 

<

...>, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации - 27.05.2004,

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации – 11.11.2010,  

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы», 

<

...>,   ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации – 09.07.2008, 

неимущественный спор, 

                                                        у с т а н о в и л:

          индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Тверь, обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь,  об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка  площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; под магазин №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенный по адресу: 

<

...>.

          Определением от  27 мая 2021 года  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы», 

<

...>,   ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации – 09.07.2008. 

          В судебном заседании 27 июля 2021 года истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований: просит  признать незаконными действия ТУ Росимущества в Тверской области, выразившиеся в заключении договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества: земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, на 15.12.2020 без учета всех неотделимых улучшений и вычета их стоимости из конечной цены выкупаемого недвижимого имущества, вынесении распоряжения от 19.01.2021  №3-р «Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>», содержащего незаконную цену, направлении проекта договора купли-продажи от «___»_____2021 г. (дата отсутствует) № (номер отсутствует) земельного участка   площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, содержащего незаконную цену, определенную не на дату подачи ИП ФИО2. заявления о выкупе и без учета неотделимых улучшений.

Обязать ТУ Росимущества в Тверской области заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, с ИП ФИО2. на условиях в редакции протокола разногласий от 05.03.2021, направленного ИП ФИО2. в ТУ Росимущества в Тверской области 09.03.2021.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 31 августа 2021 года   удовлетворено  ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. По делу №А66-4696/2021 назначена судебная экспертиза. Установлен срок проведения экспертизы - 20 рабочих дней  с момента  получения необходимой документации. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью  Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» (170100, 

<

...>, офис 11а), экспертам ФИО5, ФИО6.

          На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

- Какие неотделимые улучшения были произведены на объекте, расположенном по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.11.2018 по сравнению с первоначальным состоянием объекта на 2000 год? 

          - Какова стоимость этих неотделимых улучшений по состоянию на 14.11.2018? 

          - Какова рыночная стоимость объектов недвижимости (земельного участка  площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; под магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81), расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.11.2018? 

Производство по делу №А66-4696/2021 приостановлено.

В Арбитражный суд Тверской области поступило заключение экспертов №55/21соц. 

Определением Арбитражного суда Тверской области от 17 декабря 2021 года производство по делу возобновлено.

Определением от 01 февраля 2022 года удовлетворено ходатайство истца об уточнении заявленных исковых требований. Истец просит: признать незаконными действия ТУ Росимущества в Тверской области, выразившиеся в заключении договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества: земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...> на 15.12.2020 г. без учета всех неотделимых улучшений и вычета их стоимости из конечной цены выкупаемого недвижимого имущества, вынесении распоряжения от 19.01.2021 г. № 3-р Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу 

<

...> д.ЗЗ, содержащего незаконную цену, направлении проекта Договора купли-продажи от «__»________2021 г. (дата отсутствует) _№ (номер отсутствует) земельного участка   площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу 

<

...> д.ЗЗ, содержащего незаконную цену, определенную не на дату подачи ИП ФИО2. заявления о выкупе и без учета неотделимых улучшений.

Обязать ТУ Росимущества в Тверской области заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...> ИП ФИО2. на условиях указанных ниже:

                         ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ №б/н

земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>

                                                        г.Тверь                       «__»________2022 года                    

 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице руководителя ФИО7, действующего на основании Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 г. № 278, Приказа Министерства Финансов Российской Федерации от 23.12.2020 № 2412 л/с и Индивидуальный предприниматель ФИО2, действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 27 мая 2004 г. за ОГРНИП № 

<

***>, в дальнейшем «Покупатель», именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной   собственности   и   арендуемого   субъектами   малого   и   среднего

2.1.3. В течение 30 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности и залога застраховать заложенное имущество в соответствии с пунктом 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2.2.Расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на имущество несет Покупатель.

2.3.Обязательство Покупателя по внесению арендной платы за пользование имуществом прекращается с даты подписания Договора Покупателем согласно разъяснения п.5 и 6 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» или с даты вступления в законную силусудебного акта, которым данный договор установлен.

 При этом если впоследствии Договор будет признан недействительным, арендные отношения между продавцом и Покупателем считаются не прекратившимися.

 Любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, что установлено п. 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Покупатель вправе владеть распоряжаться и пользоваться Земельным участком по адресу: 

<

...> кадастровым номером 69:40:0100556:7, в соответствии с Постановлением Администрации Тверской области от 12.08.2008  №228-ПА и требованиями абз.2 ч.5 ст.36 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ.

Покупатель вправе без согласия Продавца, но с письменного уведомления Продавца не менее чем за два месяца изменить периодичность оплаты приобретаемого в рассрочку объекта недвижимого имущества с ежемесячной/ежеквартальной на ежемесячную/ежеквартальную, но не более одного раза за весь период предоставляемой по Договору рассрочки.

Покупатель вправе продать или иным образом произвести отчуждение имущества (объекта недвижимости, возникших в результате раздела объектов недвижимости) без согласия Продавца.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

В соответствии с Заключением экспертов № 55/21соц от 06.12.2021 г., цена Имущества составляет 5 908 000 руб. (Пять миллионов девятьсот восемь тысяч) рублей, НДС не облагается, в том числе стоимость земельного участка 2 350 000 руб. (Два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается. На стоимость объектов капитального строительства НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. Стоимость всех неотделимых улучшений по состоянию на 14.11.2018 г. составляет 4 690 590 руб. Итоговая цена имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений составляет: 5 908 000 -4 690 590 = 1 217 410 руб. (Один миллион двести семнадцать тысяч четыреста десять рублей 00 коп.).

Оплата имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет с даты подписания договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на неоплаченную сумму денежных средств, составляющих цену Имущества, по уплате которого предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 4,25%.

Оплата имущества вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации договора купли-продажи. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа третьего месяца текущего квартала и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 60 870 руб. 50 коп. (Шестьдесят тысяч восемьсот семьдесят рублей 50 копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Последний платеж производится не позднее чем за пять календарных дней до даты истечения пятилетнего срока с даты государственной регистрации договора.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно в полном объеме на основании решения Покупателя и без предварительного уведомления Продавца.

3.4. Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам:Управление федерального казначейства по Тверской области (ТУ Росимущества   в Тверской области л/с 

<

***>); ИНН 

<

***>; КПП 695001001; Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ ТВЕРЬ БАНКА РОССИИ // УФК по Тверской области г.Тверь;БИК банка 012809106, Корр. Счет банка 40102810545370000029; Казначейский счет 03100643000000013600;

КБК 167 114 1301001 6000 410 для оплаты основного долга; КБК 16711109041016200120 для оплаты процентов за предоставленную рассрочку; ОКТМО 287010000.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Об изменении реквизитов Продавец уведомляет покупателя путем направления их почтовым отправлением с описью вложения на юридический адрес Покупателя. Публикация измененных реквизитов на информационных ресурсах продавца надлежащим способом уведомления Покупателя об их изменении не является.

Новые реквизиты действуют с квартала, следующего за тем, в котором покупатель узнал об их изменении.

Факт оплаты подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре или выпиской со счета Покупателя о перечислении средств в адрес Продавца в размере и сроки, указанные в договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ возникает залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору до момента полной оплаты.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

Предметом залога являются объекты недвижимого имущества, указанные в п. 1.1. Договора.

Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.

В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.3. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее двух кварталов.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.3. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы текущего платежа за каждый день прострочки.

Пени, указанные в пункте 5.1. Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в пункте 3.2. Договора.

Во всех других случаях неисполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РЕШЕНИЕ СПОРОВ

Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

Споры, не урегулированные сторонами, передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1.Все изменения и дополнения к Договору должны быть совершены вписьменной форме в виде дополнительных соглашений, согласованы и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью договора и вступают в силу только после их государственной регистрации. Обязанность по регистрации лежит на стороне, которая первой выступила с инициативой заключения соответствующего дополнительного соглашения, если законом не предусмотрено иное.

7.2. Все изменения и дополнения к Договору оформляются на бумажном носителе, подписанном собственноручной подписью и заверяются печатями.

7.3.Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ иными нормами законодательства Российской Федерации, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации имущества.

7.4.В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом Покупателя) Продавец выплачивает Покупателю денежные средства, уплаченные по данному договору, за вычетом денежных средств в размере стоимости права пользования объектом недвижимого имущества, определенной на дату подачи Покупателем заявления о выкупе.

7.5.Расторжение договора производится в соответствии с действующимзаконодательством Российской Федерации.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в том числе отсутствие заложенности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2.Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Имущества.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

          Третье лицо о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителя не обеспечило. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru). Судебное заседание проводится без участия представителя третьего лица по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          Истец  заявленные исковые требования поддержал с учетом уточнений.

          Ответчик с заявленными требованиями не согласился. Полагает, что  договор должен быть заключен на условиях, разработанного специалистами ответчика проекта договора купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений исключению не подлежит, не подлежит исключению из условий договора так же пункт 1.7 в редакции ответчика, поскольку  в границах земельного участка с кадастровым номером  69:40:0100556:7 расположен объект культурного (археологического) наследия  «Затверецкий посад г.Твери», что подтверждается Постановлением  Губернатора Тверской области от 26.10.2000  №468.

Истец пояснил, что здание магазина и земельный участок объектами культурного наследия не являются (охранных обязательств нет), но в отношении них действует специальный режим и, в случае необходимости проведения каких-либо строительных работ, потребуется получение  дополнительных разрешений на их проведение, границы участка не определены, нет доказательств его вхождения в  «Затверецкий посад г.Твери».

Ответчик пояснил, что спорному земельному участку  присвоен номер в реестре объектов культурного наследия, что не накладывает никаких ограничений при продаже объекта, но накладывает ограничения  при его использовании.   

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:   объявить  перерыв в заседании суда до 21 марта 2022  года до 16 часов 30 минут для подготовки к судебным прениям. Объявление о перерыве размещено на сайте арбитражного суда  в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено. 

Состоялись прения сторон, стороны обменялись репликами. 

Из представленных в материалы дела документов следует, что истец является арендатором нежилого здания общей площадью 241,2 кв.м,  кадастровый номер 69:40:01:00:556:0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1, расположенного по адресу: 

<

...>, земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:0007, имеющего адресные ориентиры: 

<

...>, в Заволжском районе на основании договора аренды здания от 30 декабря 2000 года №1190-К и договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 27 мая 2002 №305, в редакции дополнительных соглашений №2 от 30 декабря 2000 года, №б/н от 11 апреля 2006 года. 

Собственником здания магазина №7 (к.н. 6940 0100561 81 и 69:40:0100561:82) и земельного участка (к.н. 69:40:0100556:7), расположенных по адресу: 

<

...>, является Российская Федерация.

В целях реализации предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемогосубъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений вотдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) преимущественного права выкупа вышеперечисленного имущества индивидуальный предприниматель ФИО2,  14 ноября 2018 года обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого имущества в собственность. Мотивированного отказа или положительного ответа в предусмотренные законом сроки не получил.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2019 года по делу №А40-181408/19-17-1551 вступившим в законную силу признано незаконным бездействие Федерального агентства по управлению государственным имуществом, выразившееся в нарушении процедуры приватизации, предусмотренной частью 3 статьи 9 Федерального закона от 27.07.2008 №159-ФЗ, в отсутствии обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ИП ФИО2 имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, в отсутствии принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и не направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На Федеральное агентство по управлению государственнымимуществом возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества по договору №69:400100556:0007:1/011966/37:10000/А;А-1;Б;Б-1 по данным кадастровой палаты на 2015 г., к.н. 69:40:0100561:81 и 69:40:0100561:82 и земельного участка к.н.69:40:0100556:7, расположенных по адресу: 

<

...>, в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда, принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ИП ФИО2 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В ходе рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела №А66-2355/2013 установлен факт наличия согласия собственника на реконструкцию магазина и безусловность указанного согласия. В частности,  судом  указано, что спорный объект недвижимости был существенно улучшен предпринимателем с согласия собственника; дана оценка письму ответчика  от 07.10.2004 №5044-05, в котором указано на отсутствие у данного органа возражений против проведения реконструкции объекта аренды для приведения его в соответствие с градостроительными, архитектурными, санитарными и художественно-эстетическими требованиями. 

В рамках дела №2-1091/2018 Заволжским районным судом города Твери назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, установлено, что при реконструкции магазина была получена вся необходимая разрешительная документация. В ходе проведенной судебной экспертизы нарушений установлено не было, спорный объект самовольно построенным не является, демонтаж результатов реконструкции здания магазина по адресу 

<

...>, без причинения ущерба основному строению эксперт посчитает невозможным, поскольку все несущие и ограждающие конструкции связаны между собой и представляют единую конструкцию с ребрами жесткости; стропильная система, кровельное покрытие, инженерные сети так же являются единым целым. Решение Арбитражного суда Тверской области от 05 февраля 2021 года  по делу №А66-8586/2020 вступило в законную силу.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области опубликовало Распоряжение 19 января 2021 года  №3-р «Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, магазина №7, площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу: 

<

...>». 

Указанное распоряжение и договор купли-продажи  земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу 

<

...>, без даты, без номера  и без подписи со стороны Продавца в одном экземпляре направлены истцу письмом от 21 января 2021 года; 17 февраля   2021   года   истцу  вручена   заверенная   копия   отчета    от 16 декабря 2020 года №1304 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - права собственности на магазин №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных на земельном участке площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, адрес (местонахождение): 

<

...>, для купли-продажи, на основе которого была определена рыночная цена имущества, указанная в распоряжении Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области от 19 января 2021 года №3-р.

Отчет от 16 декабря 2020 года №1304 истец посчитал недостоверным, поскольку  дата, на которую была произведена оценка, не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,  выкупная цена имущества определена без учета стоимости неотделимых улучшений. 

Не согласившись с отчетом от 16 декабря 2020 года №1304, истец, по  собственной инициативе, поручил обществу с ограниченной ответственностью «Эталон-Оценка» произвести расчет рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 14 ноября 2018 года. По отчету от 26 февраля 2021 года №033/21 рыночная стоимость спорных объектов составила  4 302 156  руб. Истец направил ответчику 09 марта 2021 года подписанный проект договора купли-продажи и протокол разногласий от 05 марта 2021 года  к договору купли-продажи.  Ответчик отказался подписать договор купли-продажи с протоколом разногласий.

Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования: просит признать незаконными действия ТУ Росимущества в Тверской области, выразившиеся в заключении договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества: земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...> на 15.12.2020 без учета всех неотделимых улучшений и вычета их стоимости из конечной цены выкупаемого недвижимого имущества, вынесении распоряжения от 19.01.2021 №3-р Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу 

<

...>, содержащего незаконную цену, направлении проекта Договора купли-продажи от «__»________2021 г. (дата отсутствует) _№ (номер отсутствует) земельного участка   площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу 

<

...>, содержащего незаконную цену, определенную не на дату подачи ИП ФИО2. заявления о выкупе и без учета неотделимых улучшений;

обязать ТУ Росимущества в Тверской области заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, на  условиях, предложенных истцом.  

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося вгосударственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизациигосударственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Согласно пунктам 5 и 6 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты; стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счетоплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. 

Истцом надлежащим образом подтверждено соответствие всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ к претендентам на реализацию права преимущественного приобретения арендуемого недвижимого имущества.

В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. 

Из предложенного истцом проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, и представленных ответчиком возражений следует, что у сторон имеется спор относительно цены государственного имущества, передаваемого в собственность истца в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Определением Арбитражного суда Тверской области от 31 августа 2021 года   по делу №А66-4696/2021 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью  Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности» (170100, 

<

...>, офис 11а), экспертам ФИО5, ФИО6.  На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: Какие неотделимые улучшения были произведены на объекте, расположенном по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.11.2018 по сравнению с первоначальным состоянием объекта на 2000 год?          Какова стоимость этих неотделимых улучшений по состоянию на 14.11.2018?           Какова рыночная стоимость объектов недвижимости (земельного участка  площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; под магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81), расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.11.2018? 

В Арбитражный суд Тверской области поступило заключение экспертов №55/21соц, согласно которому  стоимость неотделимых улучшений составляет 4 690 590 руб., рыночная стоимость земельного участка  с кадастровым номером 69:40:0100556:7 составляет 2 350 000 руб., рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 5 908 000 руб.  

Оценив  результаты проведенной судебной экспертизы, вопросы, поставленные ответчиком перед экспертами по итогам её проведения, ответы экспертов, суд пришел к выводу, что экспертами не допущенонарушений требований Федеральных стандартов оценки, заключение основано на достоверной информации и расчетах, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и статей 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертов №55/21соц является ясным и полным, не вызывающим сомнений в его обоснованности, противоречий не содержит. Оснований подвергать сомнению обоснованность данного заключения суд не усматривает.

Истец уточнил, заявленные исковые требования, привел проект  договора купли-продажи в соответствие с выводами  экспертов (пункт 3.1). Определяя итоговую цену договора имущества, исключил из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимость неотделимых улучшений.

  В силу приведенных правовых положений, а также части 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ цена имущества, выкупаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, является существенным условием договора купли-продажи и должна быть в нем предусмотрена.

  В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

  Таким образом, нормы Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусматривают определение выкупной цены арендуемого имущества, в котором арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, путем уменьшения определенной независимым оценщиком рыночной стоимости этого имущества на стоимость неотделимых улучшений. В связи с этим подлежат установлению, как рыночная стоимость имущества, так и стоимость неотделимых улучшений.

  Положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя, доказанности осуществления неотделимых улучшений и их действительной стоимости.

В ходе рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела №А66-2355/2013 установлен факт наличия согласия собственника на реконструкцию магазина и безусловность указанного согласия. В частности,  судом  указано, что спорный объект недвижимости был существенно улучшен предпринимателем с согласия собственника; дана оценка письму ответчика от 07.10.2004 №5044-05, в котором указано на отсутствие у данного органа возражений против проведения реконструкции объектов аренды для приведения его в соответствие с градостроительными, архитектурными, санитарными и художественно-эстетическими требованиями.  Улучшения произведены  за счет арендатора, что ответчиком не оспаривается.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

  Принимая во внимание изложенное, суд считает  позицию истца в части формирования цены спорного имущества правомерной, пункт 3.1 и второй абзац пункта 3.3 (за исключением первого абзаца указанного пункта) подлежащими изложению в редакции истца.

 

  Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

  В силу пункта 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

  Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

  Рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом. 

  Принимая во внимание изложенное,  суд считает   возможным включить в  договор пункты 2.1.4, 2.6, 2.7, 2.8  и 4.6 в редакции ответчика: 

«2.6. Покупатель вправе продать или иным способом произвестиотчуждение Имущества (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Имущества), передав приобретателю нрава и обязанности по Договору в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Имущества (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Имущества), либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу (для Покупателя  - юридического лица по его выбору).

          В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

          2.7. При этом Соглашение о передаче Договора:

          - должно предусматривать условия о поручительстве, соответствующем указанному в пункте 2.7 Договора, солидарную ответственность поручителя и вступает в силу не ранее получения Продавцом одного подлинного экземпляра такого Соглашения (в случае выбора поручительства Покупателя);          - вступает в силу не ранее выдачи Покупателем Продавцу независимой гарантии, соответствующей указанной в пункте 2.7 Договора (в случае выбора независимой гарантии) и направляется в количестве одного экземпляра Покупателем Продавцу.

 

2.8.  Вместо поручительства или независимой гарантии, указанных в пункте 2.7 договора, Покупателем может быть предоставлена  Продавцу банковская гарантия на ту же сумму. 

          4.6. При заключении покупателем последующего договора об ипотеке на Объект кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогом обязательству по кредитному договору (договору займа) Покупатель обязан направлять, в том числе, на своевременную оплату цены Объекта (пункт 3.1 договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.3 договора, не допуская образования задолженности.

Условие о направлении необходимой части  кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим пунктом договора, должно  содержаться  непосредственно в соответствующем  кредитном договоре (договоре займа).

  При этом старшинство залогов не подлежит изменению.

  Внесение указанных пунктов в договор обусловленопредметом договора, целями его заключения, направлено наустранение правовой неопределенности в отношения сторон».

  Пункт 2.6 в редакции истца подлежит исключению. 

  Суд считает необходимым включить в договор  так же пункт 5.5, согласно условиям которого Покупатель с даты заключения договора несет ответственность за необорудование Объекта средствами пожарной безопасности, а так же несоблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии с законодательством, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

  Учитывая то, что спор сторон, касающийся заключения договора купли-продажи, вынесен на рассмотрение арбитражного суда, первый абзац пункта 3.3 договора суд полагает необходимым изложить в  следующей редакции: «Оплата имущества вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала».

  Из пункта 7.1 договора суд исключает  последнее предложение, учитывая требования норм Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

  Возражения  ответчика в оставшейся части суд считает необоснованными, поскольку предлагаемые ответчиком условия либо прямо вытекают  из законодательства Российской Федерации, либо не являются существенными,  либо ответчиком не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, предложенную истцом.

Требования истца в части признания незаконными действий ТУ Росимущества в Тверской области, выразившихся в заключении договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества: земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, на 15.12.2020  без учета всех неотделимых улучшений и вычета их стоимости из конечной цены выкупаемого недвижимого имущества, вынесении распоряжения от 19.01.2021 №3-р Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу 

<

...>, содержащего незаконную цену, направлении проекта Договора купли-продажи от «__»________2021 г. (дата отсутствует) _№ (номер отсутствует) земельного участка   площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина №7  площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу 

<

...>, содержащего незаконную цену, определенную не на дату подачи ИП ФИО2. заявления о выкупе и без учета неотделимых улучшений, удовлетворению не подлежат.

          Заявляя требование  о признании незаконными действий ТУ Росимущества в Тверской области, истец, тем самым, заявляет возражения против  установленной в ходе проведенной оценки цены объектов купли-продажи. 

          Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратитьсяв арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту инарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и инойэкономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

  В силу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

  Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения и восстановить нарушенное право.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2019 года по делу №А40-181408/19-17-1551 признано незаконным бездействие Федерального агентства по управлению государственным имуществом, выразившееся в нарушении процедуры приватизации, предусмотренной частью 3 статьи 9 Федерального закона от 27.07.2008 №159-ФЗ, в отсутствии обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ИП ФИО2 имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, в отсутствии принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и не направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На Федеральное агентство по управлению государственнымимуществом возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества по договору №69:400100556:0007:1/011966/37:10000/А;А-1;Б;Б-1 по данным кадастровой палаты на 2015 г., к.н. 69:40:0100561:81 и 69:40:0100561:82 и земельного участка к.н.69:40:0100556:7, расположенных по адресу: 

<

...>, в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда, принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ИП ФИО2 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2019 года по делу №А40-181408/19-17-1551   вступило в законную силу.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области заключило с обществом с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы» договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества: земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, на 15.12.2020. В целях исполнения условий данного договора обществом с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы» подготовлен отчет от 16 декабря 2020 года №1304.          

Учитывая выводы, сделанные в отчете от 16 декабря 2020 года №1304 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области опубликовало Распоряжение 19 января 2021 года  №3-р «Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, магазина №7, площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу: 

<

...>», составило проект договора купли-продажи. 

          Согласно нормам статьи  13 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в российской федерации»  в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи на предложенных им условиях, в ходе рассмотрения дела проведена судебная экспертиза, определившая  рыночную стоимость спорных  объектов недвижимости по состоянию на 14.11.2018, а так же стоимость неотделимых улучшений, результаты экспертизы учтены при  удовлетворении требований истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи спорных объектов.

При таких обстоятельствах удовлетворение требований истца о признании незаконными действий ТУ Росимущества в Тверской области  не приведет к восстановлению нарушенного права, поэтому удовлетворению не подлежит.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате  государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы  на оплату судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в оставшейся части подлежат отнесению на истца.

           Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                      Р Е Ш И Л:

           Исковые требования удовлетворить частично.

           Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации – 11.11.2010,  заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2, 

<

...>, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации - 27.05.2004, договор купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82, и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>, на условиях указанных ниже, дополнив договор пунктами 2.1.4, 2.6, 2.7, 2.8, 4.5, 4.6, 5.5, 5.8, 7.2 в редакции ответчика; исключив пункт 2.6 в редакции истца;  пункта 3.4 изложить в редакции суда, из пункта 4.5 в редакции истца исключить последний абзац:  

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ 

земельного участка площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазина № 7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склада площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>

                                                        г.Тверь                       «__»________2022 года                    

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице руководителя ФИО7, действующего на основании Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 года №278, Приказа Министерства Финансов Российской Федерации от 23 декабря 2020 года №2412 л/с и индивидуальный предприниматель ФИО2, действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 27 мая 2004 года за ОГРНИП №

<

***>, в дальнейшем «Покупатель», именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной   собственности   и   арендуемого   субъектами   малого   и   среднего и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 25 июня 2002 года №73-ФЗ, решением Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2020 года по делу №А40-181408/19-17-1551, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1.1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7; магазин №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу: 

<

...> (далее - Имущество), принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, а Покупатель принять и оплатить имущество.

1.2.Сведения об Имуществе:

земельный участок площадью 438,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, право собственности Российской Федерации от 26.12.2003 №69-01/40-128/2003-208. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

магазин №7 площадью 161,6 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:82, право собственности Российской Федерации от 05.10.2001 №69-01/40-95/2001-0175, расположенный по адресу: 

<

...>;

-склад площадью 84,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, право собственности Российской Федерации от 05.10.2001 №69-01/4095/2001-0176, расположенный по адресу: 

<

...>.

Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора имущество никому другому не продано, в споре или под арестом или запретом не состоит, не является предметом залога.

          1.3.Продажа объекта недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

1.4. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты недвижимого имущества находятся в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической их передачи по акту приема-передачи.

1.5. Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.6. Договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда в соответствии с требованиями п.4 ст.445 ГК РФ.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Имущества (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.3. Договора.

2.1.2. В срок не позднее тридцати рабочих дней с даты оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.3 направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), документы, необходимые для государственной регистрации права собственности и залога на недвижимое имущество.

2.1.3. В течение 30 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности и залога застраховать заложенное имущество в соответствии с пунктом 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  2.1.4. Не позднее одного месяца, с даты государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект, предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности и залога на Объект.

2.2. Расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на имущество несет Покупатель.

2.3.Обязательство Покупателя по внесению арендной платы за пользование имуществом прекращается с даты подписания Договора покупателем согласно разъяснениям п.5 и 6 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» или с даты вступления в законную силу судебного акта, которым данный договор установлен.

 При этом если впоследствии Договор будет признан недействительным, арендные отношения между продавцом и Покупателем считаются не прекратившимися.

 Любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, что установлено п. 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Покупатель вправе владеть распоряжаться и пользоваться Земельным участком по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 69:40:0100556:7, в соответствии с Постановлением Администрации Тверской области от 12.08.2008  №228-ПА и требованиями абз.2 ч.5 ст.36 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ.

Покупатель вправе без согласия Продавца, но с письменного уведомления Продавца не менее чем за два месяца изменить периодичность оплаты приобретаемого в рассрочку объекта недвижимого имущества с ежемесячной/ежеквартальной на ежемесячную/ежеквартальную, но не более одного раза за весь период предоставляемой по Договору рассрочки.

Покупатель вправе продать или иным способом произвестиотчуждение Имущества (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Имущества), передав приобретателю нрава и обязанности по Договору в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Имущества (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Имущества), либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу (для Покупателя  - юридического лица по его выбору).

          В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

          2.7. При этом Соглашение о передаче Договора:

          - должно предусматривать условия о поручительстве, соответствующем указанному в пункте 2.7 Договора, солидарную ответственность поручителя и вступает в силу не ранее получения Продавцом одного подлинного экземпляра такого Соглашения (в случае выбора поручительства Покупателя);          - вступает в силу не ранее выдачи Покупателем Продавцу независимой гарантии, соответствующей указанной в пункте 2.7 Договора (в случае выбора независимой гарантии) и направляется в количестве одного экземпляра Покупателем Продавцу.

           2.8.  Вместо поручительства или независимой гарантии, указанных в пункте 2.7 договора, Покупателем может быть предоставлена  Продавцу банковская гарантия на ту же сумму. 

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

В соответствии с Заключением экспертов №55/21соц от 06.12.2021, цена Имущества составляет 5 908 000 руб. (Пять миллионов девятьсот восемь тысяч) рублей, НДС не облагается, в том числе стоимость земельного участка 2 350 000 руб. (Два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается. На стоимость объектов капитального строительства НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. Стоимость всех неотделимых улучшений по состоянию на 14.11.2018 г. составляет 4 690 590 руб. Итоговая цена имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений составляет: 5 908 000 - 4 690 590 = 1 217 410 руб. (Один миллион двести семнадцать тысяч четыреста десять рублей 00 коп.).

Оплата имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет с даты подписания договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на неоплаченную сумму денежных средств, составляющих цену Имущества, по уплате которого предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 4,25%.

Оплата имущества вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа третьего месяца текущего квартала и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 60 870 руб. 50 коп. (Шестьдесят тысяч восемьсот семьдесят рублей 50 копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Последний платеж производится не позднее чем за пять календарных дней до даты истечения пятилетнего срока с даты государственной регистрации договора.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно в полном объеме на основании решения Покупателя и без предварительного уведомления Продавца.

3.4. Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам:

Управление федерального казначейства по Тверской области (ТУ Росимущества  в Тверской области л/с 

<

***>); 

ИНН 

<

***>; 

КПП 695001001;

          Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ ТВЕРЬ БАНКА РОССИИ // УФК по Тверской области г.Тверь;

          БИК банка 012809106;

          Корр. счет банка 40102810545370000029;

          Казначейский счет 03100643000000013600;

          КБК 167 114 1301001 6000 410 для оплаты основного долга;

          КБК 16711109041016200120 для оплаты процентов за предоставленную рассрочку; 

          ОКТМО 287010000.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Об изменении реквизитов Продавец уведомляет покупателя путем направления их почтовым отправлением с описью вложения на юридический адрес Покупателя. Публикация измененных реквизитов на информационных ресурсах продавца является надлежащим способом уведомления Покупателя об их изменении.

Факт оплаты подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре или выпиской со счета Покупателя о перечислении средств в адрес Продавца в размере и сроки, указанные в договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

 В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ возникает залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору до момента полной оплаты.

 В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.

 Предметом залога являются объекты недвижимого имущества, указанные в п.1.1. Договора.

 Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.

 В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.3 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

4.6. При заключении покупателем последующего договора об ипотеке на Объект кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогом обязательству по кредитному договору (договору займа) Покупатель обязан направлять, в том числе, на своевременную оплату цены Объекта (пункт 3.1 договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.3 договора, не допуская образования задолженности.

Условие о направлении необходимой части  кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим пунктом договора, должно  содержаться  непосредственно в соответствующем  кредитном договоре (договоре займа).

При этом старшинство залогов не подлежит изменению.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.3. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы текущего платежа за каждый день прострочки.

Пени, указанные в пункте 5.1. Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в пункте 3.2. Договора.

Во всех других случаях неисполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

          5.5. Покупатель с даты заключения договора несет ответственность за необорудование Объекта средствами пожарной безопасности, а так же несоблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии с законодательством. 

                                            6. РЕШЕНИЕ СПОРОВ

Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

Споры, не урегулированные сторонами, передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1.Все изменения и дополнения к Договору должны быть совершены в письменной форме в виде дополнительных соглашений, согласованы и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью договора и вступают в силу только после их государственной регистрации. 

7.2. Все изменения и дополнения к Договору оформляются на бумажном носителе, подписанном собственноручно подписью и заверяются печатями.

7.3.Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ иными нормами законодательства Российской Федерации, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации имущества.

7.4.В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом Покупателя) Продавец выплачивает Покупателю денежные средства, уплаченные по данному договору, за вычетом денежных средств в размере стоимости права пользования объектом недвижимого имущества, определенной на дату подачи Покупателем заявления о выкупе.

7.5.Расторжение договора производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие заложенности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

 8.2.Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием имущества.

                             9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

Территориальное управление 

Федерального агентства по 

управлению государственным 

имуществом в Тверской области, 

170100, 

<

...> 

д.33, ИНН 

<

***>, КПП 695001001,

ОГРН 

<

***>, 

Банковские реквизиты:  

УФК по Тверской области 

(ТУ Росимущества  в Тверской области 

л/с 

<

***>); 

ИНН 

<

***>; 

КПП 695001001;

Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ ТВЕРЬ 

БАНКА РОССИИ // УФК по 

Тверской области г.Тверь;

БИК банка 012809106;

Корр. счет банка 40102810545370000029;

Казначейский счет 03100643000000013600

          Покупатель        

Индивидуальный предприниматель

ФИО2

170012, 

<

...>, 

ИНН 

<

***>, 

ОГРНИП 

<

***>, 

Банковские реквизиты:

Филиал «Орбита» ПАО «Банк «Торжок»,

р/с 

<

***>,

к/с 30101810900000000903,

БИК 042809903,

ИНН 

<

***>»

       В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

          Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации – 11.11.2010,  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, 

<

...>, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации - 27.05.2004, 60 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области на счет индивидуального предпринимателя ФИО2, 

<

...>, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации - 27.05.2004, денежные средства в размере 15 000 руб. по платежному поручению от 23 августа 2021 года №795.

          Исполнительные листы выдать взыскателям после  вступления решения в законную силу в соответствии со статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, город Вологда, в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                        И.В.Калита