ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А18-2592/2022

г. Ессентуки

04 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2023 года.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Семенова М.У., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 03.04.2023 по делу № А18-2592/2022, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ландыш-1», г. Назрань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия, г. Назрань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия, г. Магас (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, Управления Федеральной налоговой службы по Республике Ингушетия о признании распоряжения государственного органа незаконным, признании договора аренды земельного участка действующим,                                 при участии в судебном заседании представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия ФИО2 (доверенность от 13.06.2023),                                                                                                                                     в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ландыш-1» (далее – ООО «Ландыш-1», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (далее – управление) со следующими требованиями:

- признать распоряжение министерства №1672 от 26.07.2022 незаконным;

- обязать управление аннулировать запись в едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды ООО «Ландыш-1» на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 общей площадью 150023 кв.м, под строительство коттеджного городка, находящийся по адресу: 

<

...>;

- признать договор аренды земельного участка №302 от 07.06.2008 действующим и обязать управление восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись о праве аренды ООО «Ландыш-1» на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 общей площадью 150023 кв.м, под строительство коттеджного городка, находящийся по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной налоговой службы по Республике Ингушетия (далее – УФНС по РИ).

Решением суда от 03.04.2023 признано распоряжение министерства №1672 от 26.07.2022 «О прекращении договора аренды земельного участка» незаконным; признан договор аренды земельного участка №302 от 07.06.2008 действующим. Суд обязал управление в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу аннулировать запись в едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды ООО «Ландыш-1» на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 общей площадью 150023 кв.м, под строительство коттеджного городка, находящийся по адресу: 

<

...> и восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись о праве аренды ООО «Ландыш-1» на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 общей площадью 150023 кв.м, под строительство коттеджного городка, находящийся по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, министерством подана апелляционная жалоба и дополнение к ней, в которых просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества. Заявитель жалобы считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

От ООО «Ландыш-1» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель министерства просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, дополнений, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 03.04.2023 по делу № А18-2592/2022 подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, комиссией Правительства Республики Ингушетия по земельным вопросам принято решение поручить администрации г. Назрань (далее – администрация) передать в министерство копии постановлений и кадастровые планы для выделения в арендное пользование ООО «Ландыш-1» земельного участка площадью 15.0 га из земель запаса поселений г. Назрань под строительство коттеджного городка и торговой базы, что отражено в протоколе № 19 от 20.10.2005.

Во исполнение протокола № 19 от 20.10.2002, администрацией вынесено постановление № 155 от 22.04.2006, согласно пункту 1 которого передан ООО «Ландыш-1» в арендное пользование через министерство земельный участок площадью 15,0 га из государственных земель запаса под строительство коттеджного городка и торговой базы. 

Пунктом 1 постановления администрации № 785 от 27.10.2007 утверждены фактически сложившиеся границы земельного участка общей площадью 150 023 кв.м, расположенного в Центральном округе г. Назрань, в 400 м от перекрестка пр. им. Базоркина и ул. Картоева, по направлению на юго-восток, выделенного ООО «Ландыш-1» в арендное пользование из государственных земель запаса под строительство коттеджного городка и торговой базы. 

17.04.2008 обществом было направлено письмо в министерство о предоставлении в аренду земельного участка площадью 15 023 кв.м с кадастровым номером 06:05:0100008:0221, расположенного по адресу: г. Назрань, Центральный округ, 400 м от перекрестка И. Базоркина и ул. Картоева по направлению на юго-восток под строительство коттеджного городка и торговой базы, в качестве основания предоставления указан протокол № 19 от 20.10.2005, постановления администрации           № 155 от 22.04.2006 и № 785 от 27.10.2007. 

07.06.2008 между обществом и министерством заключен договор аренды земельного участка №302, согласно условиям которого ответчик предоставил заявителю в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 общей площадью 150 023 кв.м, под строительство коттеджного городка, находящийся по адресу: 

<

...>.

22.08.2022 заявителем в адрес ответчика в соответствии с пунктом 3.4.8 договора аренды было направлено письмо с целью заключения дополнительного соглашения к договору аренды ввиду изменения ООО «Ландыш-1» юридического адреса.

В ответ на указанное письмо получен ответ от 31.08.2022 №4944, из которого следует, что распоряжением от 26.07.2022 №1672 было прекращено действие договора аренды земельного участка от 07.06.2008 №302 и соответствующие сведения внесены в единый государственный реестр недвижимости.

Полагая, что принятое распоряжение от 26.07.2022 №1672 нарушает права и законные интересы общества, последний обратился в Арбитражный суд Республики Ингушетия с настоящим заявлением. 

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что действия министерства в виде вынесения распоряжения о прекращении действия договора аренды нельзя признать добросовестными, так как действия министерства после исключения ООО «Ландыш-1» из реестра давало основание полагать, что договор аренды земельного участка от 07.06.2008 №302 для сторон продолжает действовать, так как поступившие арендные платежи за 2021 и 2022 годы не были возвращены истцу, истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии со стороны ответчика каких-либо возражений. Суд первой инстанции также исходил из того, что поскольку наличие достоверных сведений, внесенных в государственный реестр прав, направлено на защиту прав заявителя, как лица, являющегося стороной сделки, а также учитывая фактически неправомерное исключение заявителя из ЕГРЮЛ по причине недостоверности сведений, регистрирующий орган формально подошел к исполнению своих обязанностей, не оценив в должной мере возможность нарушения прав заинтересованного лица погашением записи об аренде, для которого право аренды фактически не прекратилось. Указанные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения требований общества. 

Между тем судом первой инстанции не учтено следующего. 

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 307-ЭС15-17878).

В пункте 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснено относительно обязанности судов по оценке обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Определением от 12.07.2023 судебная коллегия предложила министерству представить в суд апелляционной инстанции документы, указанные в договоре аренды земельного участка № 302 от 07.06.2008 в качестве основания его заключения, а также документы, представленные ООО «Ландыш-1» при подаче заявления о заключении указанного договора аренды. 

27.07.2023 от министерства поступили следующее документы: протокол заседания комиссии Правительства Республики Ингушетия по земельным вопросам от 20.10.2005, постановления администрации от 22.04.2006 № 155 и от 27.10.2007 № 795, а также заявление ООО «Ландыш-1».

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В составе земель в качестве самостоятельных категорий выделяются земли населенных пунктов и земли запаса (подпункты 2 и 7 пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей в спорный период).

Согласно статье 83 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период).

В силу пункта 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами (абзац 9 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период).

Как следует из материалов дела, постановлением администрации № 155 от 22.04.2006 ООО «Ландаш-1» передано в арендное пользование через министерство земельный участок площадью 15,0 га из государственных земель запаса под строительство коттеджного городка и торговой базы. 

Постановлением администрации № 785 от 27.10.2007 утверждены фактически сложившиеся границы земельного участка общей площадью 150 023 кв.м, расположенного в Центральном округе г. Назрань, в 400 м от перекрестка пр. им. Базоркина и ул. Картоева, по направлению на юго-восток, выделенного ООО «Ландыш-1» в арендное пользование из государственных земель запаса под строительство коттеджного городка и торговой базы.

Вместе с тем, как следует из договора аренды земельного участка № 302 от 07.06.2008, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Определением от 16.08.2023 судебная коллегия предложила лицам, участвующим в деле, в целях установления фактических обстоятельств по делу, представить акт о переводе земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 из земель запаса в земли населенных пунктов, а также информацию с документальным обоснованием того обстоятельства, относился ли спорный земельный участок на дату принятия постановления администрации г. Назрань № 155 от 22.04.2006 «О выделении в арендное пользование земельного участка площадью 15,0 га под строительство коттеджного городска и торговой базы ООО «Ландаш-1» к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Также судебной коллегией 06.09.2023 самостоятельно направлен запрос в администрацию.  

Из представленных документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:221 до дня признания на него права республиканской собственности 11.11.2009 под записью №06-06-01/049/2009-811 являлся неразграниченным, т.е. относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Все земли г. Назрань согласно Решению Горсовета МО «Городской округ город Назрань» от 20.10.2014 № 38/150-2 «О внесении изменений в Устав муниципального образования «город Назрань» (приложение № 1) являются «землями населенных пунктов» и на территории МО «Городской округ город Назрань» отсутствует другая категория земель кроме «земель населенных пунктов». 

Кроме того, администрация в ответе на запрос суда указала об отсутствии информации о том, что земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:221 ранее имел категорию «земли запаса».  

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции критически относится к позиции об отсутствии информации о том, что спорный земельный участок ранее имел категорию «земли запаса», поскольку в постановлениях администрации № 155 от 22.04.2006 и № 785 от 27.10.2007 указано о передаче обществу в арендное пользование земельного участка из государственных земель запаса под строительство коттеджного городка и торговой базы.

Исследовав и оценив, имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств изменения категории земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:221 из земель запаса в земли населенных пунктов, приходит к выводу, что спорный земельный участок при выделении в арендное пользование ООО «Ландыш-1» и заключении договора аренды являлся землями запаса. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения пункта 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию, а поскольку такие доказательства в материалы дела не представлены, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 07.06.2008 №302 заключен с нарушением пункта 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Также апелляционным судом установлено следующее.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакциях, действовавших в спорный период, право сдачи земельных участков в аренду принадлежит их собственникам, а также лицам управомоченным законом или собственником.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена. 

Правом распоряжения неразграниченными землями обладают органы местного самоуправления (абзац 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон). 

Вместе с тем, постановлением администрации № 155 от 22.04.2006 определено передать ООО «Ландыш-1» в арендное пользование через министерство спорный земельный участок, договор аренды земельного участка заключен министерством в качестве арендодателя. 

Таким образом, постановление администрации № 155 от 22.04.2006 принято в нарушение предписаний, содержащихся в абзаце 2 пункта 10 статьи 3 Вводного закона, поэтому не подлежит применению как противоречащее закону (абзац 12 статьи 12 Кодекса). 

Из изложенного следует, что министерство распорядилось участком с кадастровым номером 06:06:0100008:221 в отсутствие соответствующих полномочий.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка на основании статьи 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, 103 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.11.2012 по делу №А18-10/2012. 

По смыслу статей 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания действия (бездействия) незаконным необходима совокупность двух обстоятельств: несоответствие действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, заявитель должен доказать не только несоответствие действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам, но и нарушение этим указанным действиям (бездействием) его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка от 07.06.2008 №302 признан судом апелляционной инстанции недействительной (ничтожной сделкой), то распоряжение министерства №1672 от 26.07.2022, которым прекращено действие договора аренды земельного участка от 07.06.2008 №302 не затрагивает права и законные интересы общества, ввиду чего оснований для признания оспариваемого распоряжения незаконным не имеется.

В качестве восстановления нарушенного права, обществом заявлено требование об обязании управления аннулировать запись в едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды ООО «Ландыш-1» на земельный участок с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 общей площадью 150023 кв.м, под строительство коттеджного городка, находящийся по адресу: 

<

...>.

Поскольку в удовлетворении требования о признании распоряжения министерства №1672 от 26.07.2022 отказано, то правовые основания для удовлетворения требования, заявленного в качестве восстановления нарушенного права отсутствуют. 

Требование о признании договора аренды земельного участка №302 от 07.06.2008 действующим также удовлетворению не подлежит, ввиду признания договора аренды земельного участка от 07.06.2008 №302 недействительной (ничтожной) сделкой. 

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции, подлежит отмене на основании пунктов 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 03.04.2023 по делу № А18-2592/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Ландыш-1» отказать в полном объеме. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ландыш-1», г. Назрань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 9 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            И.Н. Егорченко 

Судьи                                                                                                           М.У. Семенов

                                                                                                                      З.М. Сулейманов