АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь.                                                                                         Дело № А63-382/2021

19 мая 2021 года.

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2021 года.

Решение изготовлено в  полном  объеме 19 мая 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Главстройпроект», г. Пятигорск,                                   ОГРН 

<

***>,

к администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>,

о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 29.12.2020 № 8547, в продлении на три года срока договора аренды  № 30/17ю в отношении земельного участка, площадью 350 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130203:173, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе пресечения улиц Фучика и Орджоникидзе,

об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Главстройпроект» путем направления дополнительного соглашения о продлении на три года срока договора аренды  № 30/17ю в отношении земельного участка, площадью 350 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130203:173, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе пресечения улиц Фучика и Орджоникидзе, 

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Главстройпроект» ФИО2, доверенность от 26.02.2021 № 02, представителя администрации города Пятигорска ФИО3, доверенность от 07.08.2020 № 4667/01,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Главстройпроект», г. Пятигорск (далее – общество), обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Пятигорска (далее – администрация) о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 29.12.2020 № 8547, в продлении на три года срока договора аренды  № 30/17ю в отношении земельного участка, площадью 350 кв.м, с кадастровым номером 26:33:130203:173, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе пресечения улиц Фучика и Орджоникидзе (далее – земельный участок), об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем направления дополнительного соглашения о продлении на три года срока договора аренды  № 30/17ю в отношении земельного участка. 

            В обоснование доводов общество ссылалось на соблюдение при обращении с заявлением о заключении  без  проведения торгов соглашения  о  продлении срока договора аренды земельного участка всех условий, указанных в части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ, испрашиваемый срок продления договора соответствовал положениям части 7 статьи 19 названного Закона; в период введения карантина и иных ограничительных мер (режим повышенной готовности) на территории г. Пятигорска и до настоящего времени прием юридических лиц по вопросам продления аренды в администрации города не ведется; по истечении формального срока действия договора аренды арендатор продолжил пользование земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, стороны продолжают действовать в условиях заключенного договора аренды и исполнять принятые на себя обязательства по договору; договор является действующим, возобновленным на неопределенный срок; задолженность по арендной плате отсутствует; общество продолжало строительство объекта на спорном земельном участке на основании выданного администрацией разрешения на строительство. 

            Представитель общества в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований, поддерживая доводы, изложенные в заявлении и дополнении к основаниям заявленных требований.

Администрация возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что общество утратило право на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка о продлении срока аренды на 3 года, предусмотренное статьей 19 Закона              № 98-ФЗ, поскольку срок договора аренды истек 07.07.2020, заявление подано за пределами срока действия договора, все необходимые условия в совокупности, при которых возможно заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в соответствии с частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, обществом не соблюдены.

Представитель администрации в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении требований, поддерживая доводы, изложенные в отзыве и дополнительном отзыве.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований суд приходит к следующему.   

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.06.2017 между обществом и администрацией заключен договор аренды № 30/17ю земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 26:33:130203:173, расположенного в г. Пятигорске в районе пересечения улиц Фучика и Орджоникидзе, общей площадью 350 кв.м, с видом разрешенного использования: для размещения кафе (далее – земельный участок). 

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства (государственная регистрация права от 29.04.2017 № 26:33:130203:3199-26/0182017-1).

Согласно пункту 1.8 договора аренды земельный участок предоставлен в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) по заявлению общества однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Как следует из пункта 2.1 договора, срок его действия установлен до 08.06.2020.

22 декабря 2020 года общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды на три года.

29 декабря 2020 года в адрес общества направлено письмо № 8547/09 об отказе в заключении дополнительного соглашения в связи с истечением срока договора аренды и отсутствием в связи с этим правовых оснований для заключения по дополнительного соглашения.

  Полагая, что отказ не соответствует действующему законодательству, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В силу статьи 1 Земельного кодекса правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Пунктом 2 статьи 22, пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса определено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. 

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорный земельный участок однократно предоставлялся обществу для завершения строительства кафе.

При таких обстоятельствах, применительно к рассматриваемому земельному участку обществом уже реализовано право на однократное заключение договора без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, следовательно, в силу приведенных выше положений действующего земельного законодательства общество не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно частям 1, 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 данного пункта и пунктом 9 указанной статьи (подпункт 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса). 

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.            Однако, с учетом вышеизложенных норм права, в настоящем случае законом установлен пресекательный срок действия договора аренды.

Как следует из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса расторжение договора в судебном порядке возможно только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором, к которым положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации об одностороннем отказе от исполнения договора не относятся.

Довод общества о том, что договор аренды продолжал свое действие после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора аренды судом отклонен как не соответствующий нормам права, по истечении 08.06.2020 действие договора прекращено в полном объеме без изъятий в силу положений гражданского законодательства и условий данного договора.

Спорный договор аренды земельного участка после его окончания не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

Статьей 19 Закона № 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ до 01.01.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции указанного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Часть 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ введена в действие Законом № 166-ФЗ. Положения Закона № 98-ФЗ в редакции Закона № 166-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие с 08.06.2020.

То есть с соответствующим заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, арендатор земельного участка может обратиться в уполномоченный орган - орган местного самоуправления, начиная с 08.06.2020, при этом на указанную дату заявителем должны быть соблюдены условия, при которых может быть заключено данное соглашение о продлении договора аренды, в том числе, на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды земельного участка от 15.06.2017 № 30/17ю, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе пересечения улиц Фучика и Орджоникидзе, предоставленного обществу для размещения кафе, под объектом незавершенного строительства истек 08.06.2020; договор аренды не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который этот договор был заключен.

С заявлением о заключении соглашения о продлении срока действия договора общество обратилось в администрацию 22.12.2020, то есть на тот момент, когда срок действия договора аренды уже истек.

Доводы общества о том, что строительство объекта продолжается на основании продленного администрацией разрешения на строительство, отклоняются судом, поскольку указанные обстоятельства не являются основаниями для продления срока действия договора аренды земельного участка, спорный земельный участок однократно уже был предоставлен обществу для завершения строительства, в связи с чем пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, не применим, условия для предоставления земельного участка в аренду повторно без торгов в спорном правоотношении отсутствуют.

Довод общества о невозможности своевременно обратиться с заявлением в администрацию в связи с введением карантина и иных ограничительных мер (режим повышенной готовности) на территории г. Пятигорска, прекращением до настоящего времени приема юридических лиц по вопросам продления аренды, судом отклонен как неподтвержденный надлежащими доказательствами, в том числе общество не мотивировало невозможность направления заявления в администрацию посредством почтового отправления или электронно.

Довод о неоднократных обращениях в управление имущественных отношений в мае-июне 2020 года, по итогам которых обществу было разъяснено, что все меры поддержки, касающиеся договоров аренды, на территории г. Пятигорска действуют в полном объеме, однако прием граждан и организаций не ведется, не подтверждает невозможности обращения в орган местного самоуправления бесконтактным методом. Кроме того, приостановление приема граждан не свидетельствует об ограничении деятельности отдела делопроизводства администрации при приеме и распределении поступающей корреспонденции.

В рассматриваемом деле отказ администрации в заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды был принят в соответствии с действующим законодательством.

Доводы общества, изложенные в заявлении, судом отклонены как не основанные на нормах права, требования подлежат оставлению без удовлетворения.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края,

Р Е Ш И Л:

требования общества с ограниченной ответственностью «Главстройпроект», г. Пятигорск,                                   ОГРН 

<

***>, оставить без удовлетворения.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстройпроект», г. Пятигорск,                                   ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовление в полном объеме), в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок при условии, что решение было предметом пересмотра арбитражного суда апелляционной инстанции или арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.        

 

Судья                                                                                                                         В.Г. Русанова