ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, 

<

...>, тел. 

<

***>

www.21aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-27862/2023

02 сентября 2025 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.09.2025.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Сикорской Н.И., Евдокимова И.В., 

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаренко Д.С.,

от общества с ограниченной ответственностью «Центр Досуга» - ФИО1, представитель на основании доверенности от 30.12.2024 б/н,  ФИО2, директор, действующий на основании приказа  № 2 от 17.09.2019,

от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым – ФИО3, представитель на основании доверенности от 07.11.2024 № 339-Д,

от общества с ограниченной ответственностью «Завод марочных вин Коктебель» - ФИО4, представитель на основании доверенности от 09.01.2025 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым и общества с ограниченной ответственностью «Завод марочных вин Коктебель» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.04.2025 по делу № А83-27862/2023,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр Досуга» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «Завод марочных вин Коктебель»,

о понуждении к заключению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр Досуга» (далее – истец, Общество, ООО «Центр Досуга») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, согласно которому, с учётом заявления об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило суд обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее – ответчик, Минимущество, МИЗО) заключить с ООО «Центр Досуга» договор аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09-2023, в следующей редакции:

пункт 1.1 договора аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09- 2023 изложить в редакции «Арендодателя»: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 12 721 кв.м., из земель, находящихся в государственной собственности Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание (цель использования - для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений (база отдыха), кадастровый номер 90:24:050301:2, расположенный: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, 10-Е (далее - земельный участок), в границах указанных в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее выписка из ЕГРН), прилагаемые к настоящему договору и являющиеся его неотъемлемой частью»

пункт 1.2 договора аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09- 2023 изложить в редакции «Арендатора»: «Настоящий договор заключается в порядке переоформления права на земельный участок, в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014г. № 38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», постановления Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014г. № 313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым», в соответствии с решением 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета г. Феодосия от «19» декабря 2013 года № 1315 «Об утверждении проекта землеустройства по отводу и передаче в аренду земельного участка ООО «Центр Досуга», договором аренды земли № 294 от 26.12.2013г., решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.12.2019г. по делу №А83-14010/2019».

пункт 1.5 договора аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09- 2023 исключить

пункт 3.1 договора аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09- 2023 изложить в редакции «Арендатора»: «Договор аренды земельного участка заключен до 26.12.2062 г., за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6.5, 6.6 настоящего договора. По истечении срока договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее чем за 10 (десять) дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о желании заключить такой договор».

Исковые требования мотивированы тем, что Общество, являясь арендатором земельного участка до 18.03.2014 года на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2013, имеет право на переоформление права в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Завод марочных вин Коктебель» (далее – третье лицо, Завод, ООО «Завод марочных вин Коктебель»).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.04.2025 исковые требования Общества удовлетворены в части. Суд обязал МИЗО в течении 30 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «Центр Досуга» договор аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09- 2023, в следующей редакции: пункт 1.1 договора аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09- 2023 изложить в редакции «Арендодателя»: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 12 721 кв.м., из земель, находящихся в государственной собственности Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание (цель использования - для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений (база отдыха), кадастровый номер 90:24:050301:2, расположенный: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, 10-Е (далее - земельный участок), в границах указанных в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее выписка из ЕГРН), прилагаемые к настоящему договору и являющиеся его неотъемлемой частью»; пункт 1.2 договора аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09- 2023 изложить в редакции «Арендатора»: «Настоящий договор заключается в порядке переоформления права на земельный участок, в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014г. № 38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», постановления Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014г. № 313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым», в соответствии с решением 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета г. Феодосия от «19» декабря 2013 года № 1315 «Об утверждении проекта землеустройства по отводу и передаче в аренду земельного участка ООО «Центр Досуга», договором аренды земли № 294 от 26.12.2013г., решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.12.2019г. по делу №А83-14010/2019»; пункт 3.1 договора аренды земельного участка от «27» июня 2023 г. № 16п/09- 2023 изложить в редакции «Арендатора»: «Договор аренды земельного участка заключен до 26.12.2062 г., за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6.5, 6.6 настоящего договора. По истечении срока договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее чем за 10 (десять) дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о желании заключить такой договор». В иной части договор оставлен в редакции Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 27.06.2023. В иной части требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, МИЗО и ООО «Завод марочных вин Коктебель» обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что судом первой инстанции не учтено, что первоначальная оферта Минимущества от 27.06.2023 утратила силу, решение 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета г. Феодосии от 19.12.2013 № 1315 обязательным для МИЗО не является, так как ответчик не является правопреемником указанного органа, при этом оно было реализовано путем заключения договора аренды земли № 294 между ООО «Центр досуга» и Щебетовским поселковым советом города Феодосии 26.12.2013. Кроме того, решение было вынесено без учета решения Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-22022/2022, имеющее преюдициальное значение для рассмотрения данного спора.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 и от 17.06.2025 апелляционные жалобы приняты к производству суда.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица просили апелляционные жалобы удовлетворить, решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска по основаниям, указанным в апелляционных жалобах и письменных пояснениях по делу по основаниям.

В судебном заседании представители истца просили в удовлетворении апелляционных жалоб отказать по основаниям, указанным в отзыве и письменных пояснениях по делу.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

19 декабря 2013 года решением 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета г. Феодосия № 1315 ООО «Центр Досуга» в срочное платное пользование для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений (базы отдыха) был передан земельный участок по адресу: Автономная Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, улица Курортная, 10-Е, площадью 2,5000 га, кадастровый номер: 0111646500:03:001:0673.

26.12.2013 между Щебетовским поселковым советом города Феодосии и ООО «Центр Досуга» был заключен договор аренды земли №294 (далее – Договор № 294).

В соответствии с пунктом 15 Договора земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений (базы отдыха).

На земельном участке расположен объект недвижимого имущества (Пункт 3 Договора № 294). А именно: 4-х этажный спальный корпус кадастровый номер 90:24:050301:6, площадью 1468,40 кв.м, принадлежащий ООО «Центр Досуга» на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 90АА 002767, от 14.10.2014. Данный факт также подтверждается выпиской из ЕГРН.

После принятия Республики Крым в состав Российской Федерации указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учёт и ему присвоен кадастровый номер: 90:24:050301:2. В дальнейшем в отношении указанного земельного участка в ЕГРН были внесены сведения о границах.

С целью переоформления прав на земельный участок ООО «Центр Досуга» обратилось в Администрацию города Феодосии Республики Крым.

Обществу было отказано в переоформлении прав, ввиду чего Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением, согласно которому просило суд: признать Постановление Администрации города Феодосии Республики Крым от 05.04.2019 №1296 «Об отказе в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка» недействительным; обязать Администрацию города Феодосии Республики Крым устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путём подготовки, подписания и направления в адрес Общества в трёх экземплярах проекта договора аренды земельного участка площадью 25 000 кв.м. по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10 - Е, с кадастровым номером 90:24:050301:2, в порядке переоформления прав в течение десяти дней с момента принятия решения суда.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.12.2019 по делу №А83- 14010/2019, вступившим в законную силу, на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Центр Досуга», путём подготовки, подписания и направления в его адрес в трёх экземплярах проекта договора аренды земельного участка площадью 25 000 кв.м., по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, 

<

...>, кадастровый номер 90:24:050301:2, в порядке переоформления прав в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

При подготовке проекта договора аренды земельного участка в порядке переоформления, Администрацией города Феодосии установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером: 90:24:050301:2, учтён в составе казны Республики Крым на основании одностороннего акта приема-передачи Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым № 4/ЗУ от 12.07.2019.

Согласно выписке из Реестра имущества № 1703/СЛ/1 от 18.07.2019 право собственности зарегистрировано за Республикой Крым.

В дальнейшем, МИЗО, получив право собственности на данный земельный участок, приказом № 3233 от 13.09.2019 произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2, в результате чего площадь земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2 изменилась с 25 000 кв.м. на 12 721 кв.м.; второму образованному земельному участку, площадью 12 279 кв.м был присвоен кадастровый номер 90:24:050301:2587 и адрес: Республика Крым, г Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная.

В дальнейшем, Минимущество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «Центр досуга» о досрочном расторжении договора аренды земли № 294 от 26.12.2013, заключенного между ООО «Центр досуга» и Щебетовским поселковым советом города Феодосии, и взыскании с ответчика в бюджет Республики Крым задолженности по арендной плате по вышеназванному договору за период с 11.09.2019 по 11.11.2021 в размере 1 123 583,06 рублей (дело № А83-16541/2021).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 16.06.2022, оставленным в силе постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.03.2023 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Кроме того, ООО «Завод марочных вин Коктебель» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «Центр досуга» о признании отсутствующим права аренды ответчика по договору аренды N 294 от 26.12.2013 на земельный участок площадью 25 000 кв. м, с кадастровым номером 90:24:050301:2 в границах по состоянию на 2014 год (по состоянию на 2013 год имел кадастровый номер 0111646500:03:001:0673) (дело №А83-10446/2022).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.09.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16 марта 2023 в удовлетворении искового заявления отказано.

В дальнейшем, ООО «Центр Досуга» 29.10.2021, 27.01.2022, 07.04.2022 направлены в адрес МИЗО заявления о предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав, которые возвращены заявителю.

13 июля 2023 года Обществом от Минимущества получен для подписания договор аренды земельного участка от 27 июня 2023 года №16п/09- 2023.

Согласно пункту 1.2 договора, в редакции Минимущества РК, договор аренды земельного участка от 27 июня 2023 года №16п/09-2023 заключается в порядке переоформления права на земельный участок, в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 №313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым» на основании договора аренды земли №294 от 26.12.2013 года.

Согласно пункту 1.1 договора в редакции Минимущества РК, в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Центр Досуга» предоставляется земельный участок площадью 12 721 кв.м, кадастровый номер 90:24:050301:2.

Согласно п.3.1 проекта договора, срок его действия до 26.12.2023.

Вместе с тем, как указано истцом, изучив проект договора, ООО «Центр Досуга», полагает, что в него подлежат внесению изменения в части установления существенных условий - предмета и срока, поскольку проект договора в данной части противоречит нормам Закона №38-ЗР согласно которому, основанием переоформления договора аренды является действующий договор аренды, на тех же условиях, но с учетом норм Российского гражданского законодательства.

ООО «Центр Досуга» руководствуясь положениями части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), направило 11.08.2023 в адрес Минимущества проект договора аренды земельного участка от 27 июня 2023 года №16п/09-2023 с протоколом разногласий.

МИЗО письмом от 08.09.2023 исх.№60881/01-10, которое получено ООО «Центр Досуга» 12.10.2023, сообщило о том, что направление подписанных со стороны Минимущества РК проектов договора аренды земельного участка от 27.06.2023 №16п/09-2023 как первоначальная оферта утрачивает силу, а ООО «Центр Досуга» вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, истец воспользовался принадлежащим ему право на переоформление договора аренды, спора относительно площади земельного участка у сторон не имеется, заключение договора в данной редакции не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, при этом на земельном участке площадью 12 721 кв.м, с кадастровым номером 90:24:050301:2 расположены объекты недвижимости принадлежащие истцу, при этом, не смотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды 2013 года, между его сторонами возникли правоотношения по договору.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда являются ошибочными, а  решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 1.1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ) до 1 января 2025 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон N 38-ЗРК).

В соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 3 Закона № 38-ЗРК юридические лица, а также иностранные граждане или лица без гражданства, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона и которым земельные участки не могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязаны переоформить права на такие земельные участки на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. В случае если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц и предоставлен таким лицам на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона, указанные лица обязаны переоформить право постоянного пользования на право аренды.

Переоформление прав, указанных в частях 2, 3 и 4 настоящей статьи, должно быть завершено до 1 сентября 2019 года. Условия и порядок переоформления прав на данные земельные участки устанавливаются нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона № 38-ЗРК завершение оформления права на земельные участки, начатого до вступления в силу Федерального конституционного закона, осуществляется на основании неисполненных решений органа местного самоуправления, исполнительного органа Республики Крым о даче разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности), принятых с 14 октября 2008 года по 21 марта 2014 года (далее - решение о разрешении на разработку документации), в соответствии с которыми не утверждена документация по землеустройству.

С учётом изложенных норм права при разрешении данного спора подлежит установлению обстоятельства, является ли обязательным для ответчика заключение договора, в данном случае договора аренды земельного участка, в соответствии с положениями Закона № 38-ЗРК.

Суд первой инстанции, делая вывод о наличии такой обязанности у МИЗО, исходил из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Крым от 26.12.2019 по делу №А83-14010/2019, а также судебных актов по делам № А83-16541/2021, № А83-10446/2022.

Апелляционный суд полагает данный вывод необоснованным, исходя из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В деле №А83-14010/2019 МИЗО участие не принимало, к участию в деле не привлекалось, при том, что на момент принятия судебного акта уже было собственником спорного земельного участка. В связи с чем, в данном случае положения 2 статьи 69 АПК РФ не применимы.

При рассмотрении дела № А83-16541/2021 предметом спора было взыскание арендной платы с Общества в пользу МИЗО. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в отношении Минимущество было то обстоятельство, что плата за землю была внесена Обществом Администрации города Феодосии Республики Крым. Наличие основания для переоформления у Общества права на земельный участок предметом судебного рассмотрения не было.

Разрешая спор в рамках дела № А83-10446/2022 и отказывая в иске ООО «Завод марочных вин Коктебель» о признании отсутствующим права аренды Общества судебные инстанции исходили из того, что на спорном земельном участке расположены как объекты недвижимости истца, так и объекты недвижимости ответчика.

Правоотношения по вопросам наличия у ООО «Центр Досуга» права на переоформление договора аренды № 294 от 26.12.2013 предметом судебного разбирательства в данном случае также не являлось, соответствующие фактические обстоятельства не устанавливались.

Апелляционный суд также полагает необоснованным утверждение истца, что договор подлежит заключению в связи с тем, что МИЗО ранее направило в адрес Общества проект договора аренды спорного земельного участка, то есть выразило волю на заключение соответствующего договора.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В соответствии со статьёй 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Как следует из материалов дела, в адрес Минимущества поступило заявление о предоставлении земельного участка в порядке переоформления права аренды на земельный участок общей площадью 25 000 кв.м., на основании решения Арбитражного суда Республики Крым от 26.12.2019 г. по делу №А83-14010/2019, а также договора аренды земли №294 от 26.12.2013 г.

Министерством по результатам рассмотрения заявления ООО «Центр Досуга» в адрес истца был направлен проект договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 90:24:050301:2 с площадью 12 721 кв. м.

ООО «Центр Досуга» 10.08.2023 в адрес Минимущества был направлен ответ от 27.06.2023, а также протокол разногласий к указанному договору.

Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

МИЗО отказалось от заключения договора на условиях предложенных Обществом и письмом от 08.09.2023 исх.№60881/01-10, которое получено ООО «Центр Досуга» 12.10.2023, сообщило истцу о том, что направление подписанных со стороны Минимущества проектов договора аренды земельного участка от 27.06.2023 №16п/09-2023 как первоначальная оферта утрачивает силу.

Таким образом, первоначальная оферта ответчика от 27.06.2023 утратила силу. В связи с чем, данная оферта не может быть единственным основанием для заключения договора.

Ссылаясь на наличие права на заключение земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2, первоначальная площадь которого составляла 25 000 кв.м., а потом изменилась на площадь 12 721 кв.м., ООО «Центр Досуга» указывало на наличие у него права на аренду на основании Договора № 294 от 26.12.2013 и решения от 19 декабря 2013 года м 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета г. Феодосия № 1315, в соответствии с которым ООО «Центр Досуга» в срочное платное пользование для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений (базы отдыха) был передан земельный участок по адресу: Автономная Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, улица Курортная, 10-Е, площадью 2,5000 га, кадастровый номер: 0111646500:03:001:0673 (далее – Решение № 1315).

Порядок переоформления права на земельный участок закреплен в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 №313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым» (далее – Порядок).

Согласно подпунктам 3, 4, 6 пункта 7 Порядка, при переоформлении права к заявлению необходимо предоставить: подлинник правоустанавливающего документа, копия решения органа местного самоуправления, дающего право на завершение оформления прав на земельный участок, либо документ, подтверждающий право на приобретение земельного участка, если такое право не вытекает из документов, перечисленных в подпунктах 1-4 настоящего пункта.

Договор № 294 не может является документом, дающим право на переоформление договора аренды земли в силу отсутствия его регистрации, в том числе в соответствии с законодательством, действовавшим до 18.03.2014 года.

Согласно пункту 12 статьи 3 Закона № 38-ЗРК положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, законодатель особо отметил, что договор аренды, заключённый до 18.03.2014 должен быть зарегистрирован.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебными актами по делу № А83-22022/2022, рассмотренного с участием сторон и третьего лица по данному делу, установлено, что в силу пункта 1 статьи 168, 433, 609, 617 ГК РФ, Закона Украины от 11.02.2010 N 1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (редакция от 01.01.2013), пункту 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Договор № 294 не порождает последствий для МИЗО, так как не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 4.2. решение № 1315, Общество обязано было в месячный срок не только заключить договор аренды, но и зарегистрировать его, однако данные обязательства не выполнило.

Не является основанием для заключения договора в данном случае в судебном порядке и Решение № 1315.

Как было указано выше в силу части 1 статьи 12 Закона № 38-ЗРК завершение оформления права на земельные участки, начатого до вступления в силу Федерального конституционного закона, осуществляется на основании неисполненных решений органа местного самоуправления, исполнительного органа Республики Крым о даче разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности), принятых с 14 октября 2008 года по 21 марта 2014 года (далее - решение о разрешении на разработку документации), в соответствии с которыми не утверждена документация по землеустройству.

Решение № 1315 таковым документом не является. При этом, Обществом не представлено доказательств соблюдения им специального порядка для переоформления права на землю, предусмотренного статьёй 12 Закона № 38-ЗРК.

В настоящий момент возможность реализации решения № 1315 утрачена, в связи с разделом в установленном законом порядке исходного земельного участка.

Апелляционный суд отклоняет довод истца по делу и полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор на спорный земельный участок подлежит заключению, в связи с тем, что на нём расположен объект недвижимости ООО «Центр Досуга».

Как следует из материалов дела и подтверждено представителя истца в судебном заседании, Общество обратилось в Минимущество за предоставлением земельного участка с кадастровым номером: 90:24:050301:2 для цели строительства.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию и предоставление в аренду земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Данная правовая позиция изложена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О, в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024), в определениях ВС РФ от 25 декабря 2024 г. N 304-ЭС24-17140, от 25 декабря 2024 г. N 304-ЭС24-17140 и др.

За формированием и предоставлением в порядке, предусмотренном ЗК РФ,  земельного участка для обслуживания объекта недвижимости Общество к ответчику не обращалось. Доказательств обратного не представлено.

При этом, размер истребимого Обществом земельного участка (12 721 кв.м.) в несколько раз превышает размер объекта недвижимости (1468,40 кв.м.).

Таким образом, исковые требования ООО «Центр Досуга» удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, обстоятельствам дела является основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные заявителем ООО «Завод марочных вин Коктебель» подлежат взысканию с истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.04.2025 по делу                  № А83-27862/2023 - отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

2. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Центр Досуга» - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр Досуга» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Завод марочных вин Коктебель» 30000,00 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                       Ю.В. Колупаева

Судьи                                                                                                                              Н.И. Сикорская

                                                                                                                              И.В. Евдокимов