РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-181077/23-60-405

г. Москва

08 декабря 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 08 декабря 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (125009, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО "МИЧУРИНСКИЙ" (630007, НОВОСИБИРСКАЯ ОБЛАСТЬ, НОВОСИБИРСК ГОРОД, СЕРЕБРЕННИКОВСКАЯ 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.06.2010, ИНН: 

<

***>)

о взыскании неустойки в размере 24 033 538 руб. 56 коп.

с участием представителей – согласно протокола судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

АО "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "МИЧУРИНСКИЙ" о взыскании неустойки в размере 24 033 538 руб. 56 коп.

Исковые требования, со ссылками на ст. ст. 309, 310, 330, 454, 486, 489 ГК РФ, мотивированы тем, что ответчиком не исполнены условия договора купли-продажи № ДЗ-147 от 04.12.2014г., договора купли-продажи № ДЗ-158 от 23.12.2014г., договора аренды № ДЗ-122 от 17.09.2010г., в связи, с чем истцом начислена неустойка.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивает по доводам, изложенным в иске.

Ответчик с заявленными исковыми требованиями не согласен, по доводам изложенным в отзыве, заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ООО Малоэтажное строительство «Мичуринский» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.09.2010 № ДЗ-122 (далее - договор № ДЗ-122), согласно которому арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатору земельный участок общей площадью 2 281 178 кв. м (кадастровый номер 54:07:057401:2384), расположенный по адресу: Новосибирская область, Искитимский район, п. Мичуринский.

На основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" права и обязанности Фонда «РЖС» по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом «РЖС», перешли к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", постановлению Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее - АО «АИЖК»). Распоряжением Росимущества от 02.03.2018 № 97-р АО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с п. 7.1. договора № ДЗ-122 арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства (п. 1.2. договора), а также по уплате арендных платежей за участок.

Дополнительным соглашением №2 от 23.11.2022 к договору № ДЗ-122 стороны пришли к соглашению о том, что наряду со способами, предусмотренными ст. 7 договора, арендатор вправе обеспечить исполнение обязательств по договору посредством внесения на счет арендодателя обеспечительного платежа.

Пунктом 9.6. договора № ДЗ-122 предусмотрена ответственность за нарушение стороной иных сроков в виде неустойки, установленной в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение Договора, указанной в п. 4.2. договора, за каждый день просрочки.

На основании п. 9.6 договора за нарушение срока предоставления обеспечения арендатору начислена неустойка за период с 13.11.2021 по 30.12.2022 в размере 170 569,00 руб.

Согласно п. 6.2.15 договора № ДЗ-122 после заключения договора арендатор обязан представлять арендодателю отчетность по прилагаемой к договору форме (приложение к договору) об исполнении обязательств по договору в каждом календарном месяце (отчетном месяце), не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

За нарушение установленных п. 6.2.15 договора № ДЗ-122 сроков предоставления отчетности за период с сентября 2010 по 12.07.2023 на основании п. 9.6 договора Арендатору начислена неустойка в размере 1 923 341,00 руб.

Также на основании ст. 5 договора (выкуп образованных участков) №ДЗ-122 между истцом и ответчиком заключены: договор купли-продажи земельных участков № ДЗ-147 от 04.12.2014 (далее - Договор № ДЗ-147) о передаче в собственность ответчика 7 земельных участков общей площадью 222 971 кв. м, а также договор купли-продажи земельных участков № ДЗ-158 от 23.12.2014 (далее - договор № ДЗ-158) о передаче в собственность ответчика 54 земельных участка общей площадью 1 239 524 кв. м.

В соответствии с п. 2.2. договора № ДЗ-147 оплата цены договора осуществляется покупателем в течение 5 (пяти) календарных дней с даты подписания договора путем единовременного перечисления денежной суммы, указанной в п. 2.1. договора, на расчетный счет продавца, указанной в разделе 11 договора.

В нарушение п. 2.2. договора № ДЗ-147 Покупателем несвоевременно исполнено обязательство по оплате цены договора № ДЗ-147. В соответствии с п. 6.2 договора № ДЗ-147 за нарушение указанного срока начислена неустойка в размере 16 495,39 руб.

В соответствии с п. 5.1. договора № ДЗ-147, договора № ДЗ-158 покупатель в течение 90 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на участки к покупателю обязан предоставить продавцу обеспечение исполнения обязательств, указанных в п. 1.3. и пп. 3.2.6-3.2.8. договора, в форме безотзывной банковской гарантии.

За нарушение иных сроков по договору, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от цены договора, указанной в п. 2.1. договора, за каждый день просрочки (п. 6.4. договора № ДЗ-147, договора № ДЗ-158).

Ответчиком нарушен установленный п. 5.1 договора № ДЗ-147 срок представления безотзывной банковской гарантии в счет обеспечения исполнения обязательств по договору № ДЗ-147. На основании п. 6.4 договора № ДЗ-147 за нарушение указанного срока покупателю начислена неустойка за период с 14.05.2015 по 11.07.2023 в размере 1 639 092,37 руб.

Ответчиком нарушен установленный п. 5.1 договора № ДЗ-158 срок представления безотзывной банковской гарантии в счет обеспечения исполнения обязательств по договору № ДЗ-158. На основании п. 6.4 договора № ДЗ-158 за нарушение указанного срока покупателю начислена неустойка за период с 19.05.2015 по 11.07.2023 в размере 9 096 638,56 руб.

Кроме того, ответчиком нарушены сроки предоставления отчетности по договорам.

В соответствии с п. 3.2.9. договора № ДЗ-147, договора № ДЗ-158 после заключения договора покупатель обязуется представлять арендодателю отчетность по прилагаемой к договору форме (приложение к договору) об исполнении обязательств по договору в каждом календарном месяце (отчетном месяце), не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

За нарушение установленных п. 3.2.9 договора № ДЗ-147 сроков предоставления отчетности за период с декабря 2014 по 11.07.2023 на основании п. 6.4 договора № ДЗ- 147 покупателю начислена неустойка в размере 1 705 623,70 руб.

За нарушение установленных п. 3.2.9 договора № ДЗ-158 сроков предоставления отчетности за период с декабря 2014 по 11.07.2023 на основании п. 6.4 договора № ДЗ- 158 покупателю начислена неустойка в размере 9 481 778,54 руб.

С целью урегулирования спора в досудебном порядке истцом в адрес ответчика были направлены претензии № 84-ЮД от 29.03.2022, 221-ЮД, 222-ЮД от 13.04.2023 с требованием погасить задолженность (неустойку) по договорам.

Направленные в адрес ответчика претензии были оставлены без ответа, в связи, с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Пунктом 9.6. договора № ДЗ-122 предусмотрена ответственность за нарушение стороной иных сроков в виде неустойки, установленной в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в п. 4.2. договора, за каждый день просрочки.

За нарушение иных сроков по договору, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от цены договора, указанной в п. 2.1. договора, за каждый день просрочки (п. 6.4. договора № ДЗ-147, договора № ДЗ-158).

Поскольку ответчиком не были исполнены своевременно обязательства по вышеуказанным договорам, истцом начислены пени в общей сумме 24 033 538 руб. 56 коп.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Согласно п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Изучив расчет суммы неустойки, представленный истцом, суд приходит к следующим выводам.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по части требований подтверждаются материалами дела.

Согласно ст. 195, 196 АПК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 199 АПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что неустойка заявлена ко взысканию за период с декабря 2014 по 11.07.2023, а исковое заявление подано в суд 31.07.2023, суд соглашается с доводами ответчика о том, что срок исковой давности по части требований пропущен.

Требования истца, заявленные за пределами срока исковой давности удовлетворению не подлежат. 

В то же время, ответчиком в отзыве заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд признает его обоснованным, учитывает высокий совокупный размер неустойки, а также с учетом того, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки, конкретных обстоятельств дела, последствий нарушения обязательства, исходя из того, что ответчиком иные платежи по договору совершаются в установленные сроки, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащих взысканию пени до 669 631 руб. 00 коп. применив статью 333 ГК РФ и снизив размер неустойки исходя из 0,001% за каждый день просрочки.

При этом суд отмечает, что условиями договора предусмотрены взаимные обязанности сторон, в частности пунктом 4.6. договора предусмотрен порядок осуществления контроля за выполнением покупателем условий конкурса, а именно в течение 30 дней со дня получения продавцом от покупателя ежеквартального отчета о ходе выполнения условий конкурса, указанных в пунктах 4.1.-4.4 договора, продавец рассматривает отчет, проводит проверку документов. В течение срока рассмотрения ежеквартального отчета, а также в любое иное время продавец вправе осуществить осмотр объекта в целях подтверждения фактического исполнения условий конкурса.

Согласно п.4.6.2. договора после выполнения условий конкурса, но не позднее 10 рабочих дней с даты истечения срока выполнения условий конкурса, указанного в п.4.4. договора, покупатель направляет продавцу сводный отчет о выполнении им условий конкурса в целом. Отчет должен содержать ссылку на акт приемки работ по сохранению объектов культурного наследия, составленный в порядке и по форме, которые утверждены приказом Минкультуры России от 25.06.2015 № 1840, зарегистрированный в Комитете по культуре. Пунктом 4.6.3, 4.6.4 договора предусмотрены условия составления Акта об исполнении (неисполнении) покупателем условий конкурса и порядок подписания.

Факт невыполнения ответчиком взятых на себя обязательств, и не совершение действий ответчиком по предоставлению отчетов является самостоятельным риском ответчика, в тоже время данном случае, со стороны истца допущено отсутствие должного контроля за исполнением ответчиком своих обязательств, при этом требование о неустойке заявлены в чрезмерном размере при отсутствии каких-либо имущественных потерь на стороне истца, доказательств причинения ущерба объекту культурного наследия также не представлено.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ), (п. 74,75 Пленума).

Кроме того, истцом при начислении неустойки не был принят в расчет период моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами". С 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, таким образом, в период действия указанного моратория - с 01.04.2022 по 01.10.2022 установленная неустойка не подлежат начислению.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ до 669 631 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части, требование удовлетворению не подлежит.

Кроме того, следует принять во внимание, что бенефициар (Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства) требований к гаранту об уплате денежных средств по банковской гарантии не предъявлял. Перепиской сторон, приобщенной в материалы дела, подтверждается, что истец не способствовал совершению своих договорных обязательств. Таким образом, каких-либо убытков на стороне заявителя в связи с нарушением ответчиком срока предоставления банковской гарантии не возникло.

На основании вышеизложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению частично, в части взыскания пени за несвоевременное направление отчетов в размере 669 631 руб. 00 коп.

В остальной части иска суд отказывает.

Судебные расходы по оплате госпошлины по иску распределяются сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 12, 307, 308, 309, 310, 330, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 65, 66, 71, 82, 86, 110, 153, 156, 162, 164, 166-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО "МИЧУРИНСКИЙ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) неустойку в размере 669 631 (шестьсот шестьдесят девять тысяч шестьсот тридцать один) руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 65 646 (шестьдесят пять тысяч шестьсот сорок шесть) руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления.

Судья:

Т.В. Кравченко