ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-6779/2017

г. Саратов

05 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2017 года.

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи А.Ю. Никитина,

судей Т.В. Волковой, С.А. Жаткиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромСтройПоволжье» в лице конкурсного управляющего ФИО2 на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 мая 2017 года по делу № А12-6779/2017, (судья Д.М. Бритвин) 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ПромСтройПоволжье» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2

к Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, о взыскании суммы неосновательного обогащения,

при участии в заседании: 

лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 122, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

У С Т А Н О В И Л:

В арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «ПромСтройПоволжье» (далее - истец) с исковым заявлением к ответчику - Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик) в котором просит:

- признать Договор купли-продажи недвижимого имущества №402кп от 17.09.2013г., заключенный между муниципальным образованием городской округ — город Волжский Волгоградской области и ООО «ПромСтройПоволжье» недействительным на основании подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ;

- взыскать с Администрации городского округа-город Волжский в пользу ООО «ПромСтройПоволжье» сумму неосновательного обогащения, полученную ответчиком по Договору купли-продажи недвижимого имущества №402кп от 17.09.2013г. в размере 9.547.002 рублей.

Решением от 25 мая 2017 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-6779/2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что спорный объект имел конструктивные недостатки на момент приобретения, в том числе, скрытые, о которых  не было указано продавцом. 

Кроме того, считает истец, ни в договоре купли-продаже, ни в проектной документации не было указано, что объект недвижимости передан с обременением земельного участка - сервитутом в виде линий электропередач, поэтому имущество продано по завышенной цене.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд  считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комиссией по приватизации муниципального имущества администрации г. Волжский 11.07.2013 согласованы условия приватизации муниципального имущества и сроки проведения очередных торгов, в том числе, в отношении незавершенного строительством объекта - жилого дома площадью застройки 1135 кв.м., степень готовности 44% с земельным участком площадью 5452 кв.м., кадастровый номер 34:35:010103:261, по адресу : ул. Лысенко, 82, пос. Краснооктябрьский, г. Волжский, Волгоградская область (далее по тексту-объекта недвижимости, объекта).

Постановлением администрации городского округа-город Волжский от 12.07.2013 № 5111 условия приватизации приняты.

Для подготовки аукциона подготовлено информационное сообщение о продаже муниципального имущества на аукционе в г.Волжском 30.08.2013 в 11 часов в помещении ДК «Волгоградгидрострой» по ул. Комсомольской, 1, в том числе незавершенного строительством объекта - жилого дома площадью застройки 1135 кв.м., степень готовности 44% с земельным участком площадью 5452 кв.м., кадастровый номер 34:35:010103:261, по адресу : ул. Лысенко, 82, пос. Краснооктябрьский, г. Волжский, Волгоградская область (лот №2). 

В информационном сообщении указано, что проектно-сметная документация на объект отсутствует.

ООО «Контракт Строй» и ООО «ПромСтройПоволжье» подали заявки на участие в аукционе в отношении указанного выше имущества лот № 2.

Согласно протоколу № 916 открытых аукционных торгов от 30.08.2013 победителем торгов по продаже муниципального имущества незавершенного строительством объекта - жилого дома площадью застройки 1135 кв.м., степень готовности 44% с земельным участком площадью 5452 кв.м., кадастровый номер 34:35:010103:261, по адресу: ул. Лысенко, 82, пос. Краснооктябрьский, г. Волжский, Волгоградская область, был признан истец.

17.09.2013 муниципальное образование городской округ-город Волжский в лице Управления муниципальным имуществом администрации Волжского (продавец) и ООО «ПромСтройПоволжье» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества незавершенного строительством объекта - жилого дома площадью застройки 1135 кв.м., степень готовности 44% с земельным участком площадью 5452 кв.м., кадастровый номер 34:35:010103:261, по адресу: ул. Лысенко, 82, пос. Краснооктябрьский, г. Волжский, Волгоградская область.

В п. 1.7 договора указано, что проектно-сметная документация на объект отсутствует; разработку и согласование проектно-сметной документации на незавершенный строительством объект, получение технических условий на подключение объекта к инженерным сетям, ввод в эксплуатацию покупатель осуществляет самостоятельно, за счет собственных средств после государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемый объект без возмещения затрат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное  действие,  как-то:  передать  имущество,  выполнить  работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 Гражданского кодекса РФ). 

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

 В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Последствиям передачи товаров ненадлежащего качества посвящена статья 475 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой при несущественных недостатках качества товара покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный сок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

 Если же недостатки товара являются существенными, то покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. 

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

При этом, по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. 

Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.

Характер заблуждения в случае спора оценивает суд с учетом обстоятельств дела. 

Согласно п.5 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 №162, сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если истец не проявил обычную для деловой практики осмотрительность при ее заключении.

Пунктом 2.1 оспариваемого договора купли-продажи цена объекта составляет 13.533.000 руб. и соответствовала его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО Группа Компаний «Таун». 

В отчете об оценке рыночной стоимости данного объекта указано, что объект степенью готовности 44% и дальнейшая его безопасная эксплуатация возможна только при устранении всех недостатков.

Доказательств, что со стороны управления муниципальным имуществом администрации имелось понуждение к заключению договора купли-продажи от 17.09.2013 №402кп,  материалы дела не содержат.

 ООО «ПромСтройПоволжье» не было лишено права надлежащего осмотра приобретаемого им объекта до подписания договора купли-продажи, ознакомления с технической и проектной документацией на объект; не было лишено возможности установить состояние объекта, все характеристики объекта, значимые для решения вопроса о возможности заключения договора.

Однако ООО «ПромСтройПоволжье» согласилось на приобретение объекта, при этом не предъявлял никаких претензий к состоянию объекта недвижимости и земельному участку.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу №А12-11968/2016 (ст. 69 АПК РФ) истец получил полную информацию об объекте, которой располагал продавец. 

До подписания договора купли-продажи ООО «ПромСтройПоволжье», действуя добросовестно, могло ознакомиться с состоянием предмета договора купли- продажи.

При проведении независимым оценщиком оценки стоимости данного незавершенного строительством объекта учтены недостатки товара, что следует из отчета № ОН-7857/1. 

ООО «ПромСтройПоволжье» не доказал, что продавец не оговорил при продаже спорного объекта недвижимости его недостатки, также не было доказано наличие конструктивных недостатков на момент приобретения объекта недвижимости, в том числе скрытых, которые не позволяли использовать здание без их устранения, причины, на основании которых возникли дефекты, обнаруженные в ходе эксплуатации здания, не установлены, на момент рассмотрения спора было здание реконструировано.

Кроме того, доводы истца, о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи была завышена и составляла 3.985.998 руб., как это указано в Заключении эксперта №500/05-1 от 02.10.2012 года, принятого судом в рамках рассмотрения уголовного дела в отношении ФИО3, несостоятельны и не доказаны, поскольку рыночная стоимость объекта в этом заключении дана в ценах 2008 года, в то время как независимым оценщиком ООО Группа Компаний «Таун» стоимость указывалась в ценах 2013 года.

С ходатайством о проведении экспертизы истец к суду не обращался.

В силу статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение относительно характера сделки, ее условий и других обстоятельств, влияющих на решение потерпевшей стороны.

Суд 1 инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности того, что при совершении оспариваемой сделки истец не располагал всей достоверной информацией о качествах приобретаемого имущества, в том числе, что объект недвижимости передан с обременением земельного участка - сервитутом в виде линий электропередач. 

Факт заблуждения относительно реальной цены объекта на момент совершения сделки, суд счел недоказанным.

Кроме того, ответчиком было  заявлено о пропуске исковой давности.

На основании п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки, совершенной под влиянием заблуждения, недействительной.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11-15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно передаточного акта, являющегося неотъемлемой часть договора купли-продажи от 17.09.2013 №402кп, объект купли-продажи (незавершенный строительством жилой дом, степень готовности 44%) передан покупателю - ООО «ПромСтройПоволжье» 19.09.2013 года. 

Претензии у покупателя в отношении приобретенного им по договору купли-продажи объекта отсутствовали. 

С настоящим иском истец обратился лишь 02.03.2017.

При таких обстоятельствах, истец обратился с настоящим иском за пределами срока исковой давности.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения, как последствия заключения  недействительной сделки.

Поскольку в части требования о признания оспариваемого договора недействительным судом отказано, то и оснований для применения последствий недействительности сделки в виде взыскания неосновательного обогащения у суда 1 инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.        

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 мая 2017 года по делу №А12-6779/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

    Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийА.Ю. Никитин

СудьиТ.В. Волкова

 

С.А. Жаткина