ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12992/2024

г. Челябинск

21 октября 2024 года

Дело № А76-3907/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-инвестиционная компания «Палитра» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2024 по делу № А76-3907/2022.

 

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Научно-инвестиционная компания «Палитра» (далее – ООО НИК «Палитра», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 за период с 01.04.2017 по 30.09.2023 в размере 1 687 949 руб. 82 коп., пеней по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 за период с 04.07.2017 по 30.09.2023 в размере 8 133 751 руб. 58 коп., с продолжением начисления пеней на сумму задолженности в размере 1 687 949 руб. 82 коп. в размере 0,3 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 3 л.д. 9).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2024 (резолютивная часть от 25.07.2024) исковые требования удовлетворены частично, с ООО НИК «Палитра» в пользу Комитета взысканы задолженность по арендной плате в размере 738 642 руб. 65 коп., пени в размере 986 764 руб. 22 коп., с продолжением начисление пеней с 01.10.2023 на задолженность - 738 642 руб. 65 коп. по ставке 0,1% в день до даты фактической уплаты долга. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО НИК «Палитра» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе ее податель сослался на то, что в период с 01.01.2019 по 31.12.2022 истец применил в расчете арендной платы, и суд первой инстанции с ним согласился, ставку арендной платы (САП), равную 2 % (иные); коэффициент К1 - 3,323 (прочие), тогда как договор аренды земельного участка был заключен для проектирования и строительства производственной базы, согласно соглашению № 3 от 30.09.2009 -  для завершения строительства производственной базы. Апеллянт указал, что на земельном участке имеются нежилые здания: производственное здание с теплой стоянкой площадью 3 378 кв.м, контрольно-пропускной пункт площадью 179,2 кв.м, зарегистрированные как объекты завершенного строительства за ООО НИК «Палитра» только 22.08.2023 на основании вступившего в законную силу решения суда по делу № А76-6750/2022. Ранее, в 2006 году, было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства протяженностью 360,58 м. В силу изложенного апеллянт полагал, что ставка арендной платы и коэффициент К1 не могут рассчитываться иначе, как с учетом не введенных в эксплуатацию объектов. Апеллянт также отметил, что ранее, до 2017 года истцом применялись САП, равная 0,3 % (в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства) и 0,5 % (в отношении земельный участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства.).

Апеллянт указал, что коэффициент К1 в размере 3,323 был применен истцом к расчету за период с 01.01.2019 по 31.12.2022 на основании уже не действующей редакции решения Челябинской городской Думы, так как указанное значение К1 было установлено приложением № 1 к решению Челябинской городской Думы от 27.06.2017 № 31/15 и действовало в период с 01.07.2017 по 31.12.2018. С учетом изложенного, апеллянт считал недопустимым произвольность применения истцом показателей САП и коэффициента К1 без учета положений законодательства в его нормативном единстве, приведшего к незаконному привлечению арендатора к материальной ответственности в виде взыскания дополнительной платы путем повышения размера арендной ставки в коэффициента и взысканию неустойки, а также нарушению прав и экономических интересов арендатора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и ООО НИК «Палитра» (арендатор) был подписан договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 (далее также – договор, т. 1 л.д. 22-25), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 9 324 кв.м, с кадастровым номером 74:36:060912:01, расположенный по адресу: 

<

...> в санитарно-защитной зоне ЧЭМК, без проведения торгов для проектирования и строительства производственной базы.

Согласно п. 1.4 договора договор заключен сроком на 2 года.

В силу п. 2.1 договора за пользование недвижимым имуществом, указанным в п. 1.1 договора, арендатор вносит арендную плату, согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к настоящему договору: расчету платы за аренду земли (форма № 2) к договору, расчету платы за аренду муниципальной инфраструктуры (форма № 3), которые являются неотъемлемой частью договора.

На основании п. 2.2 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

По условиям п. 2.3 договора плата за аренду муниципальной инфраструктуры перечисляется равными долями поквартально в течение года. Первая оплата производиться предварительно на текущий квартал, а по истечении 2-х месяцев текущего квартала – за последующий квартал.

В соответствии с п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Впоследствии между сторонами подписан ряд дополнительных соглашений к договору аренды (т. 1 л.д. 26-34).

Между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 3 от 30.10.2009 к договору (далее – дополнительное соглашение № 3, т. 1 л.д. 34-37), согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0609012:0014, площадью 9 616 кв.м, расположенный по ул. Героев Танкограда, 7 в Калининском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства производственной базы.

Согласно п. 1.4 дополнительного соглашения № 3 соглашение заключено до 01.10.2011.

В силу п. 2.1 дополнительного соглашения № 3 размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

На основании п. 2.2 дополнительного соглашения № 3 за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.11.2021 № КУВИ-002/2021-149690774 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0609012:0014 поставлен на кадастровый учет 19.04.2007, имеет площадь 9 616 кв.м., вид разрешенного использования – для завершения строительства производственной базы, в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0609012:46, 74:36:0609012:598 и 74:36:0609012:47, обременение участка правом аренды зарегистрировано за ООО НИК «Палитра» (т. 1 л.д. 38-40).

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0609012:0014 расположены объекты недвижимости с кадастровым номером 74:36:0609012:1078 площадью 354,7 кв.м  (контрольно-пропускной пункт) и с кадастровым номером 784:36:0609012:1080 площадью 4 585,1 кв.м (производственное здание с тёплой стоянкой), право собственности на которые с 22.08.2023 зарегистрировано за ООО НИК «Палитра» на основании вступившего в законную силу решения суда по делу № А76-6750/2022.

В рамках указанного дела ООО НИК «Палитра» обращалось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Челябинска о признании права собственности на объекты самовольной постройки, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0609012:14, по адресу: 

<

...> (нежилые здания: производственное здание с теплой стоянкой площадью 3 378 кв.м., контрольно-пропускной пункт площадью 179,2 кв.м.).

В обоснование заявленных исковых требований ООО НИК «Палитра» указывало, что ему на праве аренды с разрешенным использованием для строительства принадлежит земельный участок для проектирования и строительства производственной базы; в 2005 г. обществу выдано разрешение на строительство производственной базы; возведя в 2015 г. за счет собственных средств и сил объекты, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию общество не получало.

ООО НИК «Палитра»  была частично произведена оплата арендной платы по договору аренды УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 81-93, т. 3 л.д. 30-31).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и пени по договору аренды УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000, Комитет направил ООО НИК «Палитра» требование (претензию) от 23.12.2021 № 56291 о погашении образовавшейся задолженности и пени (т. 1 л.д. 17-18, 19-21).

Оставление ООО НИК «Палитра» указанного требования (претензии) без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО НИК «Палитра» ненадлежащим образом исполнило обязательства арендатора по договору аренды УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000, при этом Комитетом был пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям до 01.01.2019. В силу того, что фактически на арендуемом земельном участке функционирует производственная база, сдаваемая ООО НИК «Палитра» в аренду, суд пришел к выводу, что в период с 01.01.2019 по 31.12.2022 коэффициент К1 подлежит применению для вида разрешенного использования «прочие», так как вид разрешенного использования «сдача в аренду» в указанный период в решении Челябинской городской Думы № 32/7 не содержалось, а с 01.01.2023 коэффициент К1 подлежит применению для вида разрешенного использования «деловое управление». Суд по ходатайству ответчика применил к спорным правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и снизил подлежащий взысканию размер неустойки, рассчитанный по ставке 0,1 % в день.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО НИК «Палитра» (арендатор) в редакции дополнительного соглашения № 3 от 30.10.2009 был совершен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0609012:0014, площадью 9 616 кв.м, расположенный по ул. Героев Танкограда, 7 в Калининском районе г. Челябинска из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства производственной базы.

Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по аренде ООО НИК «Палитра» земельного участка с кадастровым номером 74:36:0609012:0014.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Комитет в рамках рассматриваемого иска просил суд взыскать с ООО НИК «Палитра» задолженность по арендной плате по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 за период с 01.04.2017 по 30.09.2023 в размере 1 687 949 руб. 82 коп.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. 

Установленный в части 5 статьи 4 АПК РФ тридцатидневный срок для соблюдения процедуры претензионного урегулирования спора носит общий характер и в силу прямого указания в данной статье применяется, если иной срок не установлен законом либо договором.

Из материалов дела следует, что исковое заявление подано в Арбитражный суд Челябинской области 10.02.2022 (т. 1 л.д. 4).

Подаче иска предшествовало направление ответчику претензии от 23.12.2021 (т. 1 л.д. 17-18).

Учитывая дату обращения Комитета с иском в суд, определенный договором срок внесения арендной платы – поквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, соблюдение претензионного порядка, а также разъяснения, приведенные в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», часть 5 статьи 4 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности был пропущен Комитетом по требованиям об оплате аренды за пользование землей за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 (включительно).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Расчет арендной платы производен Комитетом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Расчет Комитетом суммы задолженности по арендной плате был проверен судом первой инстанции и признан арифметически не верным. 

Суд первой инстанции, рассмотрев возражения ответчика относительно обоснованности применения Комитетом коэффициента К1 в значении «прочие», согласился с доводами ответчика о ненадлежащем применении для расчета задолженности коэффициента К1 в значении «прочие».

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» применение для расчета арендной платы коэффициента К1 поставлено в зависимость от вида разрешенного использования участка.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (статья 7 ЗК РФ РФ).

Решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» утверждены подлежащие применению при расчете арендной платы значения коэффициентов, учитывающих вид деятельности арендатора, осуществляемого на арендованном земельном участке - К1; учитывающего особенности территориального расположения земельного участка - К2; и учитывающего категорию арендатора - К3.

С учетом изменений, внесенных решением Челябинской городской Думы от 27.06.2017 № 31/15, вступившим в силу с 01.07.2017, были утверждены значения К1 для следующих видов разрешенного использования земельного участка:

- деятельность общественных объединений;

- деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства;

- производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции;

- деятельность в области энергетики, связи, а также производство промышленной продукции и товаров народного потребления;

- деятельность по обслуживанию жилищно-коммунального хозяйства;

- строительство;

- бытовое обслуживание населения;

- ритуальные услуги;

- общественное питание;

- организация оптово-розничной торговли, а также деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках;

- розничная торговля бензином и (или) дизельным топливом на бензоколонках, а также сжиженным нефтяным газом на газозаправочных станциях;

- хранение транспортных средств на стоянках, относящихся к объектам капитального строительства и расположенных на земельных участках, предоставленных для эксплуатации объектов капитального строительства;

- хранение транспортных средств на стоянках, не относящихся к объектам капитального строительства;

- услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта, услуги в сфере общестроительной деятельности;

- перевозки автомобильным транспортом;

- услуги городского пассажирского транспорта общего пользования (за исключением такси);

- оказание услуг по временному размещению и проживанию (гостиницы, хостелы);

- нотариальная, адвокатская, аудиторская и страховая деятельность, деятельность по оказанию юридических услуг;

- финансово-кредитная деятельность;

- сдача внаем недвижимого имущества, посреднические услуги;

- деятельность развлекательных и досуговых комплексов;

- добыча полезных ископаемых;

- деятельность парков отдыха и развлечений, пляжей;

- физические лица, которым земельные участки предоставлены для личных семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

- прочие.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.11.2021 № КУВИ-002/2021-149690774 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0609012:0014 имеет вид разрешенного использования - для завершения строительства производственной базы.

Между тем, из обстоятельств дела № А76-6750/2022 следует, что еще в 2015 г. ООО НИК «Палитра» завершило строительство производственной базы на указанном земельном участке.

Как установлено судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, фактически на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0609012:0014 функционирует производственная база, сдаваемая ООО НИК «Палитра» в аренду, что подтверждается представленным в материалы дела договором аренды № 07-16-А от 01.07.2016 (т. 2 л.д. 56-57), и не оспаривалось ответчиком (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что коэффициент К1 подлежит применению в значении «прочие», так как значение «сдача в аренду» до 31.12.2022 решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» не содержало, а с 01.01.2023 – в значении «деловое управление», которое предусматривает сдачу имущества в аренду как вид разрешенного использования земельного участка.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка был заключен для проектирования и строительства производственной базы, согласно соглашению № 3 от 30.09.2009 - для завершения строительства производственной базы; что ставка арендной платы и коэффициент К1 не могут рассчитываться иначе, как с учетом не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, признаны судебной коллегией необоснованными.

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в частности принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования.

В силу статьи 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования. Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Между тем в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Поскольку в рассматриваемом случае ООО НИК «Палитра», начиная с 2015 г., использует арендуемый земельный участок не в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в ЕГРН и в договоре аренды, суд первой инстанции обоснованно и правомерно применил ставку арендной платы и коэффициент К1, исходя из фактического вида использования земельного участка.

Довод апеллянта о том, что коэффициент К1 в размере 3,323 был применен истцом к расчету за период с 01.01.2019 по 31.12.2022 на основании уже не действующей редакции решения Челябинской городской Думы, так как указанное значение К1 было установлено приложением № 1 к решению Челябинской городской Думы от 27.06.2017 № 31/15 и действовало в период с 01.07.2017 по 31.12.2018, отклонен судебной коллегией.

В обозначенный апеллянтом период решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 значение коэффициента К1 для прочих видов деятельности было установлено в размере 2,5.

 Однако, решением Челябинского областного суда от 12.01.2022 по делу № 3а-24/2022 (№ 3а-397/2021), оставленным без изменения апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 20.04.2022 по делу № 66а-330/2022, было признано противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу приложение № 1 к решению Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска», действующему в редакции решения Челябинской городской Думы от 25.12.2018 № 48/11, в части значения коэффициента К1, учитывающего разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, для «Прочей деятельности», равном К1 = 2,5.

Основанием для вынесения данного решения послужило несоответствие вышеуказанного коэффициента принципу экономической обоснованности, который является одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» (далее - постановление Пленума от 25.12.2018 № 50) разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 06.12.2017 № 37-п и от 06.07.2018 № 29-п, последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.

Ранее в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» также содержалось разъяснение, согласно которому нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В случае, если нормативный правовой акт, устанавливающий корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за пользование публичным земельным участком, признан недействующий как не соответствующий закону, то такие корректирующие коэффициенты не подлежат применению при расчете арендной платы, в том числе за периоды, предшествующие признанию нормативного правового акта недействующим.

При вышеизложенных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзаце 7 пункта 38 постановления Пленума от 25.12.2018 № 50, правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 и от 15.12.2009 № 9330/09, судебная коллегия нашла правомерным применение Комитетом при расчете задолженности коэффициента К1 в ранее действовавшей редакции решения Челябинской городской думы от 27.06.2017 № 31/15, в соответствии с которой К1 применяется в размере 3,232 для диапазона 1 кв.м кадастровой стоимости участка от 0 до 3999 руб., в размере 1,108 для диапазона от 4 000 до 7 999 руб. и в размере 0,6665 в диапазоне от 8 000 руб. и выше.

Согласно справочно-информационному расчету истца задолженность ответчика по договору аренды за период с 01.01.2019 по 30.09.2023 составила 738 642 руб. 65 коп. (т. 3 л.д. 45-47).

При таких обстоятельствах, поскольку ООО НИК «Палитра» не были представлены доказательства оплаты взыскиваемой истцом задолженности по договору аренды в полном объеме, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил исковые требования Комитета и взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2023 в размере 738 642 руб. 65 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Комитета о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору УЗ № 001889-К-2000 от 25.09.2000 за период с 04.07.2017 по 30.09.2023 в размере 133 751 руб. 58 коп., с продолжением начисления пеней на сумму задолженности в размере 1 687 949 руб. 82 коп. в размере 0,3 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства.

На основании пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку Комитетом был пропущен срок исковой давности по требованиям об оплате аренды за пользование землей за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 (включительно), право на взыскание неустойки у Комитета также имеется на задолженность, возникшую после указанного периода.

По расчету Комитета за период с 02.04.2019 по 30.09.2023 размер неустойки составил 2 960 292,66 руб.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик заявил о несоразмерности неустойки, просил снизить ее размер в порядке статьи 333 ГК РФ (т. 1 л.д. 111-112).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей  компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О, от 21.12.2000 № 263-О, право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника.

С учетом предоставленных ему полномочий, суд, с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам конкретного дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции посчитал, что размер неустойки, предусмотренной пунктом 6.3 договора за нарушение арендатором сроков оплаты арендной платы, исходя из суммы начисленной неустойки, является значительным и несоразмерен последствиям нарушения обязательства, исходя из отсутствия доказательств несения негативных последствий Комитетом в связи с просрочкой ответчиком исполнения денежного обязательства. Суд посчитал возможным снизить размер заявленной неустойки до 986 764 руб. 22 коп. (рассчитанной по ставке 0,1 % в день).

Учитывая, что право на снижение договорной неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ отнесено к дискреционным полномочиям суда первой инстанции, суд привел мотивы, по которым посчитал возможным снижение договорной неустойки, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что взыскание судом первой инстанции с ответчика пеней на сумму задолженности – 738 642 руб. 65 коп. в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, также произведено правомерно.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2024 по делу № А76-3907/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-инвестиционная компания «Палитра» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина