ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-10468/2024

25 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Сухаревской Т.С., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 04.02.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-23259/2024)  апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Складник» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2024 по делу № А56-10468/2024 (судья Нетосов С.В.), принятое 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Складник» 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга 

о признании недействительным решения о выкупе земельного участка, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Складник» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании недействительным оформленного письмом от 31.10.2023 № 05-26-103336/23-0-5 отказа Комитета в выкупе Общества земельного участка площадью 281 кв.м с кадастровым номером 78:14:0750901:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д. 22, корп. 2, лит. А, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования — «для размещения складских объектов»; обязании Комитета в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного акта направить Обществу проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее – КГА).

Решением суда от 05.06.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.   По мнению подателя жалобы, то обстоятельство, что часть склада площадью 281 кв.м. расположена на испрашиваемом земельном участке площадью 281 кв.м., а остальная часть склада на земельном участке площадью 3770 кв.м., не влечет нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Заявитель также указал, что частичное расположение склада на испрашиваемом земельном участке не может являться основанием для отказа в реализации исключительного права заявителя на выкуп земельного участка, поскольку такое основание отказа, как невозможность определения цены испрашиваемого участка, положениями статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Ответчик представлен отзыв, в котором он доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В связи с назначением судьи Нестерова С.А. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа, распоряжением заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024, дело № А56-10468/2024 (регистрационный номер 13АП-23259/2024) передано для рассмотрения в производство судьи Полубехиной Н.С.

В судебном  заседании представитель заявителя поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество является собственником объекта недвижимости – здания – склада площадью 256 кв.м с кадастровым номером 78:14:0750901:3004, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе., д. 22, корп. 2, лит. А. Год постройки 1985, право собственности зарегистрировано 11.08.2017.

Объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 281 кв.м с кадастровым номером 78:14:0750901:15 по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д. 22, корп. 2, лит. А.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении участка установлен вид разрешенного использования «для размещения складских объектов».

Общество 16.10.2023 обратилось с заявлением в Комитет (вх. № 05-26-103338/23-0-0 от 16.10.2023) в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российская Федерация о выкупе участка.

Письмом от от 31.10.2023 № 05-26-103338/23-0-5 Комитет отказал в выкупе спорного участка указав, что: 

– по сведениям региональной информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» и ЕГРН здание с кадастровым номером 78:14:0750901:3004 частично расположено в границах участка. Поскольку объект расположен на испрашиваемом участке лишь частично, передача участка в собственность в порядке реализации исключительного права выступит в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. 

– Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.07.2007 № 864 (в редакции постановления от 09.08.2010 № 1054) в отношении территории участка утвержден проект планировки территории «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Московским пр., наб. Обводного кан., полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной ул., в Адмиралтейском и Московском районах» (далее - ППТ).

Согласно утвержденной документации по планировке территории Участок расположен в квартале 23, в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства с функциональным назначением объектов капитального строительства - объекты общественно-делового назначения.

Полагая отказ Комитета недействительным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, установив, что здание расположено на испрашиваемом участке лишь частично, в связи с чем передача участка в собственность в порядке реализации исключительного права вступит в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования не подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходил из того, что согласно выписке из ЕГРН от 17.10.2023 площадь объекта недвижимости – здания склада составляет 1306,7 кв.м., кадастровый номер 78:14:0750901:3004.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.10.2023 № КУВИ 001/2023-236267493 указанное здание располагается в границах испрашиваемого участка и земельного участка с кадастровым номером 78:14:0750901:1036.

Испрашиваемый участок и участок с кадастровым номером 78:14:0750901:1036 находятся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Установив, что здание с кадастровым номером 78:14:0750901:3004 расположено на испрашиваемом земельном участке лишь частично, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что передача участка в собственность Заявителя в порядке реализации исключительного права не отвечает условиям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом суд принял во внимание невозможность определения площади испрашиваемого земельного участка, необходимой для использования находящегося на нем здания в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, а также невозможность в таком случае определить цену продажи участка применительно к положениям подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ц = 0,25 X Цкад X (S3 / Бзу) + Цкад X (S3y - S3 / S3y), где:

Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; S3y - площадь земельного участка; S3 - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: S3 = S1 + S2 +... + Sn (где: S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости: S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости).

Учитывая частичное расположение здания с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 на спорном участке, применение названных правил при определении цены продажи участке не представляется возможным.

Кроме того, судом установлено, что по результатам обследования, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 23.10.2023, выявлены признаки нарушения земельного законодательства - выявлены признаки реконструкции объекта в части увеличения его площади.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию, а также должно соответствовать материалам ППТ.

Согласно утвержденной документации по планировке территории участок расположен в квартале 23, в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства с функциональным назначением объектов капитального строительства - объекты общественно-делового назначения.

По сведениям Комитета по градостроительству и архитектуре участок ограничен территорией, включенной в Перечень зеленых насаждений общего пользования городского значения в соответствии с приложением 1 к Закону Санкт-Петербурга от 19.09.2007 № 430-85 «О зеленых насаждениях общего пользования» - сквер б/н между ФИО2 ул., ФИО2 шоссе и Старообрядческой ул.

В соответствии с проектом Генерального плана Санкт-Петербурга, подготовленным Комитетом на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2016 № 795 «О подготовке проекта закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» меняется наименование функциональной зоны, в границах которой расположен рассматриваемый земельный участок.

Наименование функциональной зоны в соответствии с проектными предложениями «P2» – зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, скверы, бульвары, городские леса). Соответственно размещение складских объектов в функциональной зоне «Р2» не предусмотрено.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежащая удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2024 по делу № А56-10468/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.С. Сухаревская

 В.В. Черемошкина