АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-33392/2018

г. Новосибирск

28 ноября 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ямполец О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тренинг и консалтинг", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) к товариществу собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, присуждении судебной неустойки, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца – частное учреждение дополнительного образования «Новосибирская школа бизнеса», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>), 

с участием представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности от 06.08.2018, паспорт, ФИО2, решение от 23.06.2017, паспорт, 

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 20.11.2018, удостоверение, 

от третьего лица – ФИО2, решение от 23.06.2017, паспорт, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Тренинг и консалтинг" (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к товариществу собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1" (далее – ответчик) с требованиями об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, расположенным по адресу: 

<

...> путем обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, гостям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 54:35:031945:337, путем обеспечения ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, гостям, контрагентам, клиентам, контрагентам арендатора свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке, спортивной площадке, присуждении судебной неустойки в размере 50 000 рублей за каждый факт неисполнения судебного акта по настоящему делу.  

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве (недоказанность истцом обстоятельств, являющихся основанием для предъявления требований).

Определением суда от 01.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено частное учреждение дополнительного образования «Новосибирская школа бизнеса» (арендатор нежилых помещений).

Явившиеся в судебное заседание представители сторон поддержали изложенные процессуальные позиции по делу. Третье лицо полагало заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Исковые требования истца мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 236,9 кв.м., номера на поэтажном плане 2-10, 44-49, этаж 1, кадастровый номер 54:35:031945:337. Помещение находится на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Здание расположено в жилом комплексе Green Wood Residence & SPA на земельном участке площадью 5548 кв.м. с кадастровым номером 54:35:031945:304. Помещение истца используется в качестве детского клуба MATRIX. Земельный участок и расположенные на земельном участке детская площадка, спортивная площадка с 2013 года использовались истцом, его контрагентами, клиентами, гостями и посетителями указанного детского клуба. Ссылаясь на создание ответчиком препятствий в использовании истцом земельного участка и расположенных на нем детской и спортивной площадок начиная с весны 2018 года, истец обратился в суд с настоящим  иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, третьего лица, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 236,9 кв.м., номера на поэтажном плане 2-10, 44-49, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:031945:337, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права собственности 54 АЕ 237414 от 09.11.2013. Указанное нежилое помещение было приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 24.10.2013, заключенному с ООО «Зеленый бор», а до этого находилось у истца в аренде.

Дом 2/3 по Дачному шоссе в г. Новосибирске (культурно-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, нежилое здание с кадастровым номером 54:35:031945:282) расположен на земельном участке площадью 5548 кв.м. с кадастровым номером 54:35:031945:304, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 05.06.2018 № 99/2018/109680818. Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 03.09.2018 по делу № 2-2168/2018 указанное нежилое здание признано многоквартирным жилым домом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой.

Как следует из пояснений истца, помещение используется в качестве детского клуба MATRIX. Земельный участок и расположенные на земельном участке детская площадка, спортивная площадка с 2013 года использовались истцом, его контрагентами, клиентами, гостями и посетителями указанного детского клуба. 

31.05.2018 ответчиком в адрес истца было направлено предупреждение, в котором указано, что к общему имуществу, находящемуся в управлении ответчика, относятся придомовая территория с детской площадкой, предназначенной исключительно для использования собственниками помещений МКД №2/1, МКД №2 и дома №2/3 для прогулок своих детей в сопровождении взрослых родителей, проживающих в указанной группе домов. Спортивная площадка предназначена для детей старшего возраста и взрослых жителей также указанной группы домов. В помещении истца появились два детских учреждения с большим количеством малолетних детей, претендующих на придомовую территорию, детскую и спортивную площадки. В СМИ появилась реклама, в которой предлагается отдых для детей с использованием общего имущества без согласия его собственников. В этой связи ответчиком предложено убрать из рекламы упоминание о придомовой территории и указанных площадках. ТСН указало, что не препятствует бизнесу истца, не ограничивает посещение его помещения любыми посетителями или группой посетителей по тротуарам и проходам, однако предупредило, что выполнение обязательств по предоставлению детскому саду и детскому лагерю детской и спортивной площадок не должно ущемлять права собственников. ТСН также предупредило, что не дает согласия на использование в коммерческой деятельности элементов придомовой территории (указанных площадок); работники ответчика вправе потребовать посторонних покинуть частную территорию.

Также ответчиком было размещено объявление о том, что детская и спортивная площадка является частной собственностью, посторонним вход на нее воспрещен, что подтверждается фотографиями, представленными в материалы дела.

Также в письмах ответчика указано, что детская и спортивная площадки на земельном участке в жилом комплексе Green Wood Residence & SPA являются общей долевой собственностью всех собственников дома, владение и пользование которой осуществляется по соглашению или в порядке, устанавливаемом судом. Собственники вправе огородить указанные площадки, вправе ограничить на них доступ посторонних лиц, повесить то или иное объявление, определяющее порядок использования данных площадок. Только общее собрание собственников жилых домов может решить вопрос о передаче в коммерческое пользование детской и спортивной площадок. 

Согласно доводам истца, охранники и другие сотрудники ответчика запрещают пользование земельным участком и объектами его благоустройства посетителям, клиентам, гостям, контрагентам ответчика. Эти действия привели к отсутствию свободного доступа и нахождения на земельном участке истца, его контрагентов, арендаторов, посетителей, клиентов. 

Служебными записками от 04.06.2018, 10.08.2018 на имя директора ЧУДО «Новосибирская школа бизнеса» подтверждается, что от ТСН «Дачное шоссе 2/1» продолжают поступать устные запреты на использование детской площадки, спортивной площадки в деятельности детского клуба Matrix. Сотрудники охраны подходят и предлагают уйти с территории площадок, иногда в грубой форме. ТСН разместило объявления о том, что на площадках могут находиться только жильцы Гринвуда. В конце мая 2018 года во время прогулки сотрудники ТСН «Дачное шоссе 2/1» неоднократно подходили и сообщали, что гулять на детской и спортивной площадке нельзя, так как это частная собственность жильцов ЖК «Гринвуд».

Согласно акту об отсутствии проезда к детскому клубу Матрикс (

<

...>) от 30.06.2018, составленному ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, в июне 2018 года проезд ко входу в детский клуб Matrix был невозможен, так как на въезде на дорогу установлены ворота. На звонки на телефон, указанный на воротах, либо не отвечают, либо охрана ТСН «Дачное шоссе 2/1» сообщает, что ворота не откроют, так как проезд по территории ЖК «Гринвуд» посетителям  Matrix запрещен.

Как следует из договора аренды нежилого помещения от 06.06.2018, нежилое помещение площадью 236,9 кв.м., номера на поэтажном плане 2-10, 44-49, этаж 1, кадастровый номер 54:35:031945:337 передано в аренду ЧУДО «Новосибирская школа бизнеса» (третье лицо).

Дополнительным соглашением от 11.06.2018 к договору аренды от 06.06.2018, заключенному между истцом и третьим лицом, в связи с невозможностью пользоваться детской площадкой, спортивной площадкой, отсутствием проезда к детскому клубу  Matrix стороны решили снизить арендную плату на 50 000 руб. в месяц. 

Заключением кадастрового инженера ФИО8 от 29.10.2018 подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 расположено здание с кадастровым номером 54:35:031945:282, спортивная площадка и детская площадка.

Согласно договору от 10.07.2013, заключенному между ООО «Зеленый бор» (подрядчик) и ООО «Тренинг и консалтинг» (заказчик), подрядчик обязуется выполнить работы по монтажу детской площадки на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304, адрес: 

<

...> и сдать результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В состав работ входит монтаж деревянного забора, монтаж деревянных скамеек – 2 шт., монтаж беседки, монтаж карусели, монтаж детского игрового комплекса, монтаж качалки на пружинах, монтаж песочницы. Расположение детской площадки на земельном участке указано в приложении № 1 к договору (п. 1.1).

Право собственности на смонтированную детскую площадку принадлежит заказчику (п. 1.3).

Согласно п. 3.1 договора стоимость работ составляет 400 000 рублей. 

Актом выполненных работ от 15.07.2013 подтверждается выполнение работ по монтажу детской площадки на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304.

Платежным поручением № 172 от 04.09.2013 подтверждается факт оплаты истцом предусмотренной договором суммы 400 000 рублей на счет ООО «Зеленый бор» по договору от 10.07.2013. 

Согласно п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно положениям ст. 703 Гражданского кодекса РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику. 

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что детская площадка создавалась как часть общей инфраструктуры жилого комплекса «Гринвуд».

Между тем в силу специальных положений п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Детская площадка является элементом благоустройства земельного участка, на основании чего суд приходит к выводу, что в данном случае детская площадка является общей долевой собственностью собственников помещений дома № 2/3 по Дачному шоссе в г. Новосибирске. Создавая объект на земельном участке, предназначенном для обслуживания многоквартирного дома и в силу этого находящегося в общей долевой собственности, лицо должно осознавать, что все элементы благоустройства, улучшения земельного участка разделяют юридическую судьбу данного участка. Стороны данный факт не оспаривали.

Как следует из соглашения о порядке пользования земельным участком от 10.07.2013, заключенного между истцом и ООО «Зеленый бор», стороны указанного соглашения, а также их работники, арендаторы, клиенты, посетители совместно пользуются и владеют земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304. Стороны обязуются не препятствовать друг другу, а также работникам, арендаторам, клиентам, посетителям в свободном доступе, проходу, проезду и ином использовании земельного участка. Стороны вправе использовать земельный участок в своей коммерческой деятельности не запрещенными законодательством и учредительными документами способами.

Согласно условиям соглашения о порядке пользования земельным участком от 07.08.2018, заключенному между истцом и собственниками квартир в доме № 2/3 по Дачному шоссе, стороны решили установить совместное пользование и владение земельным участком, а также физическими и юридическими лицами, являющимися арендаторами вышеназванных помещений, посетителями и/или клиентами собственников помещений, арендаторов помещений. Стороны также решили установить совместное пользование детской площадкой, спортивной площадкой, проездами, проходами, другими объектами инфраструктуры, расположенными на земельном участке на момент подписания соглашения и созданными в будущем. Стороны обязуются не чинить препятствий друг другу, а также арендаторам, посетителям, гостям, клиентам в свободном доступе и использовании данного земельного участка; детской площадкой, спортивной площадкой, проходами и проездами и другими объектами инфраструктуры, расположенными на земельном участке на момент подписания соглашения и созданными в будущем. Стороны обязуются не чинить препятствий в осуществлении ООО «Тренинг и консалтинг» коммерческой деятельности в пределах границ вышеназванного земельного участка. 

Между тем, как отмечено ответчиком, в заключении названного соглашения участвовали только собственники жилых помещений дома, тогда как собственники парковочных мест в нем участия не принимали. Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.

В отношении спортивной площадки суд отмечает следующее.

Согласно договору № 2308-17 от 30.08.2017, заключенному между ООО «Архип» (исполнитель) и ТСН «Дачное шоссе 2/1» (заказчик), заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство выполнить по объекту «Детская спортивная площадка в ЖК «Гринвуд» г. Новосибирска» проектные и строительные работы. Согласно п. 2.2 договора стоимость работ определена в размере 1 000 000 рублей. Актом приема-передачи выполненных работ от 09.11.2017 подтверждается факт выполнения указанных работ. Фактическая стоимость работ составила 700 769,33 рублей.

Как следует из соглашения № 1/2017 от 11.01.2017, денежные средства на строительство спортивной площадки были предоставлены ТСН «Дачное шоссе 2/1» и ТСН «Дачное шоссе 2» гражданами Вебером О.И. и ФИО9 (бенефиарные владельцы организации, осуществившей строительство многоквартирных жилых домов). Согласно п. 1 указанного соглашения спортивная площадка предназначена для собственников многоквартирных жилых домов по адресу ул. Дачное шоссе, д. 2 и д. 2/1 и членов их семей. При этом спортивная площадка располагается на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304, на котором расположено здание по адресу: Дачное шоссе, 2/3. 

Применяя к сложившимся отношениям положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что и указанная спортивная площадка также находится в общей долевой собственности собственников помещений дома № 2/3 по Дачному шоссе. Сторонами данное обстоятельство не оспаривалось.

Согласно подп. ж п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с положениями статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Из анализа указанных норм законодательства следует, что негаторный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком может быть удовлетворен при доказанности наличия законного права у истца в отношении этого участка, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия; наличия препятствий в осуществлении его права; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании его земельным участком, не соединенные с лишением владения. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен также доказать наличие факта нарушения его прав, обусловленного действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Сторонами не оспаривается, что земельный участок, а также детская и спортивная площадки относятся к общему имуществу, на которое распространяется режим общей долевой собственности.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО10, ФИО11 пояснили, что охрана жилого комплекса «Гринвуд» препятствует проезду и проходу родителей с детьми в детский клуб «Матрикс», дети вынуждены от ворот до клуба идти одни, иногда в сопровождении сотрудников детского клуба. Препятствий в проходе детей не чинится. Имеется два въезда на территорию, оборудованных воротами, один из них в настоящее время полностью закрыт для прохода и проезда, через другой пропускают детей без родителей. Детям запрещается также вход на детскую и спортивную площадки, прогулки по территории жилого комплекса. Спортивная площадка появилась в 2017 году, детская площадка существует с 2013 года. Детский клуб «Матрикс» находится на территории жилого комплекса с самого начала, с 2013 года, изначально был запроектирован застройщиком именно в качестве детского учреждения. Управление многоквартирными домами на территории жилого комплекса осуществляет ответчик.

Свидетель ФИО11 дополнительно пояснил, что члены ТСН недовольны нахождением большого количества детей на территории, перемещения детей по территории жилого комплекса жестко регламентируются (по каким дорожкам можно ходить, вести себя тихо и т.п.).  Охранники ТСН запрещают посетителям детского клуба пользоваться детской и спортивной площадками.

На основании представленных доказательств суд приходит к выводу, что истцом доказано наличие препятствий со стороны ответчика в пользовании как земельными участком, так и расположенными на нем детской и спортивной площадками.

Доводы, изложенные в отзыве ответчика, судом отклоняются исходя из следующего.

Довод о том, что сотрудники охраны не являются работниками ответчиками, в данном случае правового значения не имеет, поскольку согласно представленному договору об оказании охранных услуг № 220-ОХ от 03.03.2018 ЧОП «Брест плюс» оказывает ответчику услуги по обеспечению пропускного режима, общественного порядка и охране собственности на объектах в пределах территории жилого поселка «Гринвуд» по адресу: 

<

...> При этом в обязанности исполнителя (п. 2.1.2) входит осуществлять пропускной режим (контролировать вход и выход посетителей) на охраняемый объект, не допускать проникновения посторонних лиц на охраняемый объект. Согласно п. 4.2 договора исполнитель несет ответственность за обеспечение контрольно-пропускного режима, не допускает проникновения на территорию объектов посторонних лиц. Таким образом, действия сотрудников охранного предприятия, направленные на создание препятствий истцу в пользование земельным участком, детской площадкой, в данном случае совершаются в рамках указанного договора об оказании охранных услуг. Само охранное предприятие не имеет материального или иного интереса в допущении или недопущении отдельных лиц на территорию земельного участка, что ответчиком в судебном заседании не оспаривалось; такие действия могут быть совершены лишь во исполнение указаний заказчика по договору.

Вопреки мнению ответчика, препятствия в пользовании имуществом могут выражаться не только в виде тех или иных физических действий (физическое препятствование проходу, проезду на земельный участок через ворота), но также в виде требований тех или иных лиц о необходимости покинуть территорию земельного участка или расположенной на ней детской площадки. Подобные требования, хотя и не имеют овеществленного характера, тем не менее объективно создают сложности в пользовании имуществом.

Довод ответчика о том, что он не является лицом, ответственным за организацию прохода через ворота ЖК «Гринвуд», опровергаются материалами дела, показаниями свидетелей. Согласно п. 2.1 Устава ответчика, в его обязанности, в частности, входит охрана жилого дома, придомовой территории, имущества собственников и владельцев помещений. Из материалов дела следует, что, несмотря на то, что ворота размещены на территории иных земельных участков, принадлежащих иным лицам, проход и проезд через них контролируются охранниками, действующими по заданию ответчика. Согласно договору о содержании и ремонте общего имущества в доме и предоставлении коммунальных услуг от 01.11.2018, заключенному между истцом и ответчиком, в обязанности последнего входит обслуживание въездных ворот, системы видеонаблюдения. Таким образом, довод ответчика, что он не имеет отношения к спорным воротам, опровергается материалами дела. Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что за функционирование указанных ворот отвечает какое-либо иное лицо.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца в части обязания ответчика устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, расположенным по адресу: 

<

...> путем обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 54:35:031945:337, подлежат удовлетворению. Для использования указанного помещения истцу необходим доступ к нему через территорию земельного участка как для самого истца, так и для вышеуказанных лиц, без чего невозможно осуществление соответствующей предпринимательской деятельности.

Однако требования об обеспечении ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, клиентам, гостям, контрагентам, контрагентам арендатора свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке, спортивной площадке подлежат удовлетворению в части, а именно обеспечения ООО «Тренинг и консалтинг», а также его посетителям, клиентам (детям, родителям) свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке, спортивной площадке. Суд при этом учитывает характер осуществляемой истцом деятельности (детский клуб), что предполагает посещение данного учреждения детьми и их родителями. Следовательно, использование истцом земельного участка и расположенных на нем объектов благоустройства в данном случае невозможно без обеспечения такого права указанных лиц. В то же время оснований для предоставления права нахождения на земельном участке, отдыха и прогулок на нем, пользования объектами благоустройства (детская, спортивная площадка) иными лицами (контрагентами, арендаторами) судом не усматривается.

Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Таким образом, решение о предоставлении права пользования общим имуществом многоквартирного дома иным лицам (арендаторам истца, его контрагентам и пр.) может быть принято только на общем собрании. Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, такого решения не принято. Предоставление третьему лицу права аренды нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, не означает также предоставления права пользования объектами общего имущества (за исключением тех случаев, когда без такого пользования невозможно пользование самим арендованным помещением – например, проход и проезд через земельный участок ко входу в помещение), в чем суд соглашается с ответчиком. Необходимости контрагентам арендатора (помимо детей и их родителей) находиться на спорном земельном участке и расположенных на нем площадках судом из материалов дела также не усматривается. При этом суд отмечает, что условия представленного истцом соглашения от 07.08.2018 не могут служить юридическим основанием для такого предоставления, поскольку в данном случае в заключении этого соглашения участвовали только собственники жилых помещений, тогда как собственники парковочных мест участия не принимали.  Согласно положениям статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Кроме того, суд отмечает, что поскольку предметом рассмотрения является негаторный иск, истцом представлены доказательства создания препятствий ответчиком в пользовании земельным участком и расположенными на нем детской и спортивной площадками, при этом права на указанные объекты никем не оспариваются (истец, ответчик, третье лицо в судебном заседании полагали, что земельный участок с соответствующими объектами благоустройства находится в общей долевой собственности), суд не усматривает оснований для привлечения к участию в деле собственников всех помещений в доме № 2/3 по Дачному шоссе в г. Новосибирске. Права указанных лиц на общее имуществом никем не оспариваются, сомнению не подвергаются, судом вопрос об их правах и обязанностях не разрешался. Предметом спора является обязание ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом.

Согласно п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28-32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее – судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 ГК РФ).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Определяя размер судебной неустойки, суд не связан требованиями и возражениями сторон. Исходя из фактических обстоятельств спора, требований разумности, справедливости и обеспечения баланса интересов сторон, принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, суд полагает возможным определить размер судебной неустойки в 30 000 рублей за каждый случай неисполнения судебного акта. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Обязать товарищество собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) устранить препятствия в пользовании обществом с ограниченной ответственностью "Тренинг и консалтинг", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, расположенным по адресу: 

<

...> путем обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 54:35:031945:337, путем обеспечения ООО «Тренинг и консалтинг», а также его посетителям, клиентам (детям, родителям) свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке, спортивной площадке.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

За каждый случай неисполнения настоящего решения взыскивать с товарищества собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тренинг и консалтинг", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) судебную неустойку в размере 30 000 рублей.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тренинг и консалтинг", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.  

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                        Е.И. Бутенко