АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-23952/2023 

Дата принятия решения –  05 марта 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  21 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Шайдуллина Ф.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Публичного акционерного общества "Национальный Банк ТРАСТ", г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

- о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении № КУВД-001/2023-33710043/1 от 14.08.2023; 

-  об обязании в течение 10 – дней после вступления решения по настоящему делу в законную силу произвести государственную регистрацию права собственности Банка «Траст» (ПАО) на объекты незавершенного строительства с кадастровым номером 16:20:080802:176, расположенного по адресу: РТ, Зеленодольский муниципальный район, с/п Осиновское, п. Новониколаевский,  

с участием: 

от заявителя – извещен, не явился, 

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 19.09.2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество "Национальный Банк ТРАСТ" (далее – заявитель, Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан (далее – ответчик, Управление Росреестра по РТ, Управление, регистрирующий орган) 

- о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении № КУВД-001/2023-33710043/1 от 14.08.2023; 

-  об обязании в течение 10 – дней после вступления решения по настоящему делу в законную силу произвести государственную регистрацию права собственности Банка «Траст» (ПАО) на объекты незавершенного строительства с кадастровым номером 16:20:080802:176, расположенного по адресу: РТ, Зеленодольский муниципальный район, с/п Осиновское, п. Новониколаевский.

Ранее, в судебном заседании 24.01.2024 представитель заявителя заявлял ходатайство об уточнении заявленных требований и дополнительно просил признать недействительным решение об отказе в государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении №КУВД-001/2023-33710043/3 от 15.11.2023.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Определением суда об отложении судебного заседания от 24.01.2024 указанные изменения требований не приняты, поскольку Общество, оспаривая иной самостоятельный ненормативный акт, принятый ответчиком после обращения заявителя в суд с рассматриваемым заявлением, заявил новое требование, тем самым в нарушение вышеназванной нормы права изменяет основание и предмет заявленных требований.

Заявитель, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, заявления и ходатайства не заявил. По ходатайству заявителя было одобрено участие в формате веб-конференции, судом обеспечена возможность подключения, однако заявитель указанной возможностью не воспользовался и подключение не произвел.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал по изложенным в отзыве на заявление и дополнении к отзыву доводам.

Дело рассмотрено в отсутствие заявителя в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, ООО «Парк А», являясь собственником земельного участка площадью 242 814 кв.м., расположенного по адресу: РТ, Зеленодольский м.р., Осиновское с.п. с кадастровым номером 16:20:080802:99, поставило на кадастровый учет, расположенный в границах земельного участка объект незавершенного строительства, которому присвоен кадастровый номер 16:20:080802:176. 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.10.2018 (рез. часть от 17.10.2018) ООО «Парк А» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2018 по делу №А14-23144/2017 требование публичного акционерного общества «БИНБАНК» размере 651 430 468 руб. 35 коп., в т.ч. 496 656 350 руб. 62 коп. основного долга, 154 774 117 руб. 73 коп. процентов включено в состав третьей очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Парк А», требование признано как обеспеченное залогом следующего имущества: ипотекой земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, Осиновское сельское поселение, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, земли иного специального назначения, кадастровый номер: 16:20:080802:99, площадью 242 814 кв.м.

В последующем ПАО "Бинбанк" реорганизован в Банк "Траст".

Торги посредством публичного предложения в электронной форме по продаже, в частности, незавершенного строительством объекта – бетонные сваи признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах, о чем составлен Протокол РАД – 243362 от 30.12.2020 (л.д. 68).

Между ООО «Парк А» и ПАО Национальный банк «ТРАСТ» заключено Соглашение №028020 от 04.03.2021 о передаче нереализованного имущества должника, согласно которому должник в счет частичного удовлетворения требований Банка, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченных залогом имущества должника, передает Банку в собственность, а Банк принимает в собственность следующее имущество, принадлежащее должнику, залогодержателем которого является Банк: земельный участок с кадастровым номером 16:20:0808002:99 площадью 242 814 кв.м., расположенный по адресу: РТ, Зеленодольский муниципальный район, Осиновское сельское поселение (л.д. 8 - 9).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:20:0808002:99 зарегистрировано за банком «ТРАСТ» уже 06.04.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 15 – 19).

Между ООО «Парк А» и ПАО Национальный банк «ТРАСТ» в тот же день 04.03.2021 заключен договор купли – продажи имущества №028090, согласно которому Банк приобрел в собственность следующие объекты: ограждение, назначение: нежилое; проходная, назначение: нежилое, 1 – этажный, общая площадь 22 кв.м.; модульное здание (штаб строительства), назначение: нежилое, одноэтажное; бытовка, назначение: нежилое, одноэтажное; незавершенный строительством объект – бетонные сваи (л.д. 11).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2023 по делу №А14-23144/2017 конкурсное производство в отношении общества с ограниченной ответственностью «Парк А» завершено. В указанном определении отмечено, что оно является основанием для внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации общества с ограниченной ответственностью «Парк А».

Сведения о ликвидации общества с ограниченной ответственностью «Парк А» внесены в ЕГРЮЛ 09.06.2023.

ПАО Национальный банк «ТРАСТ» 01.08.2023, то есть после ликвидации продавца обратилось в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации объекта незавершенного строительства, представив договор купли – продажи имущества №   028090 от 04.03.2021.

Управление Росреестра уведомлением № КУВД-001/2023-33710043/1 от 17.08.2023 приостановило государственную регистрацию прав, предложив заявителю представить до 14.11.2023 описание предмета договора в соответствии со сведениями ЕГРН.

Основанием для приостановления государственной регистрации явилось отсутствие в представленных документах сведений, позволяющих определенно сопоставить их со сведениями о заявленном объекте, содержащимися в ЕГРН.

Не согласившись с приостановлением государственной регистрации права собственности, Банк обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Согласно статье 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Федеральный закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 

В соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с положениями статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности и право собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. 

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. 

В пункте 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ определено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления в государственной регистрации прав. В частности государственная регистрация прав может быть приостановлена в случаях, если: 

            - лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (часть 1);

            - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 5);

            - представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона (часть 14).

            Согласно части 2 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

            Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).

            Фактически основанием для приостановления государственной регистрации послужило представление документов, не содержащих сведений, позволяющих определенно сопоставить их со сведениями о заявленном объекте, содержащимися в ЕГРН. 

В соответствии со статьей ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела установлено, что в качестве материально-правового основания для приобретения права собственности на недвижимое имущество одновременно с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект заявителем представлены договор купли-продажи от 04.03.2021, протокол о признании торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника от 30.12.2020, платежные поручения.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем, суд относится критически к договору купли – продажи №028090 от 04.03.2021, поскольку предмет договора не содержит индивидуальные характеристики объекта, в нем не указано наименование отчуждаемого недвижимого имущества, его площадь, инвентарный номер, либо ранее присвоенный органами технического учета кадастровый номер.

По условиям договора купли – продажи №028090 от 04.03.2021 право собственности на имущество возникает у покупателя с момента подписания сторонами Акта приема – передачи (пункт 3.2 договора).

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Между ООО «Парк А» и ПАО Национальный банк «Траст» подписан акт приема – передачи (без даты), в частности, незавершенного строительством объекта – бетонные сваи (л.д. 12 обор).

Вместе с тем, и в указанном акте приема – передачи не содержатся индивидуальные характеристики объекта, в нем не указано наименование незавершенного строительством объекта, его площадь, инвентарный номер, либо ранее присвоенный органами технического учета кадастровый номер, а также сведения о земельном участке на котором расположен объект.

В силу положений пункта 8 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ, сведения о здании, сооружении указываются на основании технического паспорта, который является основанием для подготовки технического плана. 

Вместе с тем, в представленном техническом плане к заявлению о постановке на учет от 20.09.2016 указано следующее наименование объекта – «Многофункциональный распределительный центр», тогда как в договоре купли – продажи указано незавершенный строительством объект - бетонные сваи. 

Технический план в данном случае не может являться основанием для регистрации права собственности на объект, поскольку не содержит сведений о разрешении на строительство здания, ссылок на проектную документацию, технический паспорт.

Предмет договора купли-продажи от 04.03.2021 не может быть индивидуализирован сведениями технического плана. 

Согласно преамбуле договора купли-продажи №028090 от 04.03.2021 от имени продавца действует конкурсный управляющий ООО «Парк А» на основании решения Арбитражного суда Воронежской области по делу №А17-23144/2017 от 17.10.2018.

В представленном заявителем Отчете о результатах инвентаризации имущества ООО «Парк А» незавершенный строительством объект – бетонные сваи не значится. В нем содержится объект незавершенного строительства Многофункциональный распределительный центр площадью 48134 кв.м. (л.д. 28). Кроме того, указанный Отчет не подписан конкурсным управляющим ООО «Парк А».  

Положение о порядке, сроках, условиях и о начальной цене продажи имущества ООО «Парк А» и Протокол о признании торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах РАД-243362 от 30.12.2020 не содержат индивидуальных характеристик объекта – наименования, площади, инвентарного номера, либо ранее присвоенный органами технического учета кадастрового номера, а также сведения о земельном участке, на котором расположен объект. 

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с К№ 16:20:080802:99 в его пределах, в частности, расположен объект с К№ 16:20:080802:176. А согласно выписке из ЕГРН в отношении предположительно незавершенного строительством объекта площадь застройки составляет 33 403 кв.м., что не соответствует ни Отчету о результатах инвентаризации имущества, ни договору купли-продажи от 04.03.2021 (л.д. 15-22).

В соответствии со статьей 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, регистрирующим органом при проведении правовой экспертизы документов установлено, что согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости (вид объекта – незавершенный строительством объект) с кадастровым номером 16:20:0808802:176, расположенный по адресу: РТ, Зеленодольский район, с/п Осиновское, п. Новониколаевский поставлен на кадастровый учет в 2016 году, степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах – 20, площадь 33 403 кв.м. 

Таким образом, заявителем не представлены документы, которые позволили бы сопоставить их со сведениями о заявленном объекте, содержащимися в ЕГРН.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

В силу указанных норм обязательным условием для государственной регистрации перехода права является наличие зарегистрированного права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22) указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 62 Постановления № 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в случае ликвидации продавца отсутствие заявления от него не является препятствием для регистрации права собственности на объект при наличии правоустанавливающих документов продавца.  

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом установлено, что право собственности продавца – ООО «Парк А» на незавершенный строительством объект не зарегистрировано в установленном порядке. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о регистрации права собственности, с заявлением о регистрации права на объект недвижимости продавец (ООО «Парк А») не обращался.

Иных доказательств наличия у ООО «Парк А» права собственности на спорный объект недвижимости в материалы дела вопреки статье 65 АПК РФ заявителем не представлены.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 25 Закона № 122-ФЗ).

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (часть 10 статьи 55 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае, в материалы дела не представлены не только какие либо документы, свидетельствующие о введении спорного объекта в эксплуатацию в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, но и документы, подтверждающие разрешение на строительство объекта, документы, необходимые для государственной регистрации ранее возникшего права на данный объект, а также же заявление о переходе права от продавца.

В пункте 1.3 договора купли – продажи имущества №028090 от 04.03.2021 указано, что право собственности продавца на имущество в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. 

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14397/11, при рассмотрении иска, связанного с приобретением заинтересованным лицом права на имущество, приобретенное по сделке с ликвидированным продавцом, суду следует определить материально-правовую цель иска - необходимость государственной регистрации права собственности заинтересованного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом отказ обратившемуся в суд лицу в защите прав по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.

В данном случае ликвидация продавца с учетом обстоятельств настоящего спора не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку регистратору не представлены документы, подтверждающие возникновение прав на спорный объект имущества у ООО «Парк А». Это обстоятельство, в числе прочего, послужило основанием для приостановления регистрации права собственности на объект недвижимости по заявлению банка «ТРАСТ» в порядке, установленном Законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на заявленный к регистрации объект недвижимости не отменяет необходимости установления факта наличия возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правового титула на вещь, то есть ранее возникшего права (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124).

Таким образом, ликвидация продавца по сделке не исключает необходимости представления заявителем в регистрирующий орган документов, подтверждающих право собственности продавца на недвижимость (в отсутствие государственной регистрации права такого продавца на это имущество) для целей проверки принадлежности имущества, а также обстоятельств возникновения соответствующего права.

Поскольку у ООО «Парк А» право собственности на спорный объект зарегистрировано не было, и оно не являлось ранее возникшим, суд приходит к выводу о том, что оно не могло перейти к заявителю по правилам пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из расписок о сдаче документов на регистрацию, Банк не передавал государственному регистратору документы, подтверждающие возникновение права собственности у ООО «Парк А» на спорное имущество, что является самостоятельным основанием для приостановления в регистрации права собственности.

К судебному заседанию заявителем представлено ходатайство об истребовании у МБУ «Управление архитектуры и градостроительной политики Зеленодольского муниципального района» разрешения на строительство №RU16519000-109/С/2015, выданное в 2015 году ООО «Парк А». 

Согласно части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

Заявителем представлен в качестве документа, подтверждающего принятие мер по самостоятельному получению указанного разрешения, представлен отчет об отслеживании отправления, из которого следует, что заявитель направил запрос 17.01.2024, при том, что с рассматриваемым заявлением обратился в суд 18.08.2023, 08.02.2024 почтовая корреспонденция перенаправлена на верный адрес, 13.02.2024 произведена неудачная попытка вручения. 

Между тем, разрешение на строительство №RU16519000-109/С/2015, выданное в 2015 году ООО «Парк А» отсутствовало в распоряжении Управления и не могло быть оценено при рассмотрении заявления о государственной регистрации права собственности.

Исследование вопроса о законности либо незаконности ненормативного правового акта (действия или бездействия) осуществляется судом на дату его вынесения (совершения), что следует из разъяснений, данных в пункте 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

С целью предоставления возможности заявителю дополнительных документов регистрирующий орган оспариваемым уведомлением от 14.08.2023 приостановил государственную регистрацию права на три месяца – до 14.11.2023, однако, Банк, не воспользовавшись данным временем, не представил указанное разрешение и на день вынесения оспариваемого уведомления регистрирующий орган не располагал в полном объеме документами.

Таким образом, представление документов в суд, которыми не располагал ответчик при вынесении оспариваемого уведомления о приостановления, не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку на момент вынесения оспариваемого уведомления документальное неподтверждение того факта, что указанный объект незавершенного строительством принадлежал продавцу – ООО «Парк А», препятствовало регистрации права банка «ТРАСТ» собственности на указанный объект.

Данное ходатайство суд считает направленным на затягивание судебного процесса, поскольку оно заявлено к четвертому судебному заседанию да еще и в отсутствие доказательств невозможности самостоятельного получения необходимого доказательства. Суд считает, что заявитель не лишен возможности повторного обращения в Управление с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект после сбора всей необходимой, в том числе и проектной  документации.  

Учитывая все фактические обстоятельства настоящего дела, принимая во внимание объем переданных регистрирующему органу документов и информацию, содержащуюся в этих документах в соотношении с другими доказательствами представленными заявителем в материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для признания оспариваемого уведомления от 14.08.2023 исх. №КУВД-001/2023-33710043/1 незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателя.

Кроме того, суд отмечает, что признание уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности от 14.08.2023 №КУВД-001/2023-33710043/1 незаконным не порождает каких-либо правовых последствий, поскольку 15.11.2023 Управлением принято решение об отказе в регистрации испрашиваемых прав.

В силу вышеизложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат. 

   Поскольку требование заявителя удовлетворению не подлежит, расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.

   Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Республики Татарстан    

РЕШИЛ

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

                Судья                                                                             Ф. С. Шайдуллин