АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-32952/22

09 марта 2023 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   02 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен            09 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Миллеровского городского поселения к обществу с ограниченной ответственностью «Строймир» (ИНН 

<

***>) о взыскании,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, 

 

установил:

Администрация Миллеровского городского поселения (далее также – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строймир» (далее также – ответчик, ООО «Строймир»), в котором просит взыскать задолженность по договору аренды от 11 сентября 2013 года в размере 112 194 рублей 46 копеек, пени в размере 2 229 рублей 61 копейки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

Ответчик отзыв не направил, возражений по существу и размеру исковых требований не заявил.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания сторон.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

11 сентября 2013 года между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Феникс» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:54:0023601:218, по адресу: 

<

...>, площадью 2 514 кв.м., разрешенное использование - для строительства многоквартирных жилых домов, включая мансардный.

Согласно договору уступки права требования (цессии) от 20 марта 2014 года по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11 сентября 2013 года общество с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Феникс» переуступило все права и обязанности по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «Строймир».

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что с 11.09.2013 арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее двадцатого числа последнего месяца отчетного квартала.

Исходя из пункта 3.5 заключенного договора, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи, с чем задолженность по арендной плате по договору аренды по состоянию на 21.09.2022 составила 112 194 рубля 46 копеек (за период с 1 квартала 2020 года по 3 квартал 2022 года включительно).

Администрацией в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении задолженности, однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Поскольку земельный участок, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 61:54:0023601:218 расположен на территории муниципального образования «Миллеровское городское поселение», то с 01.03.2015 право по его распоряжению осуществляет Администрация Миллеровского городского поселения, в связи с чем с настоящим иском обращается Администрация.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований ввиду нижеследующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии с пунктом 1 стати 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:51:0023601:218 расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 61:51:0023601:614, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 22).

Согласно ответу Управления Росреетра по РО, указанный многоквартирный дом был учтен в сведениях ЕГРН 13.07.2022 на основании заявления администрация Миллеровского района Ростовской области в лице представителя ФИО2, технического плана от 24.06.2022, разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию от 30.06.2022 № 61-552-08-2022.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действовавшего на дату ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов).

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Земельный участок с кадастровым номером 61:51:0023601:218 предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома.

С момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, правомочия владения и пользования земельным участком, необходимым для его эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этом доме.

При этом, Администрация утратила право на распоряжение земельным участком площадью, необходимой для эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, и получение арендных платежей с общества за пользование им.

Судом установлено, что право собственности на первую квартиру в многоквартирном доме  с кадастровым номером 61:51:0023601:614 зарегистрировано 10.08.2022.

На основании изложенного суд признает обоснованным период взыскания задолженности по договору аренды с 1 квартала 2020 года по 09.08.2022.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 октября 2022 года по делу № А32-35903/2021.

С учетом изложенных обстоятельств судом произведен перерасчет задолженности. Так, сумма задолженности за период с 1 квартала 2020 года по 09.08.2022 составила 108 875 рублей 93 копейки, исходя из следующего расчета:

106 323,52 рубля (за период с 1 квартала 2020 года по 2 квартал 2022 года) + 2 552,4 рубля (за период с 01.07.2022 по 09.08.2022 – 5 870,93 (арендная плата за 3 квартал 2022 года)/92 (количество дней в 3 квартале 2022 года) х 40 (количество дней с 01.07.2022 по 09.08.2022).

Обязанность по доказыванию факта внесения арендной платы возложена на ответчика, который должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами обстоятельство выполнения им обязательств по договору аренды (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, с учетом того, что доказательств выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности подлежат удовлетворению в размере 108 875 рублей 93 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы пени в размере 2 229 рублей 61 копейки.

На основании статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пени в сумме 2 229 рублей 61 копейки начислены истцом по 31 марта 2022 года.

Проверив представленный истцом расчет пени, суд признал его неверным. Судом установлено, что истцом применена ставка рефинансирования ЦБ РФ на момент окончания периода – 20%.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,03% ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежных обязательств, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования указанного пункта договора следует, что применению подлежит ставка Центрального Банка Российской Федерации, действующая на день выполнения обязательств.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 года, законная неустойка подлежит взысканию по ключевой ставке Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на дату вынесения резолютивной части решения.

Указанные разъяснения распространяются исключительно на случаи, когда основной долг не погашен. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 марта 2019 года по делу № 305-ЭС18-20107).

Между тем, сумма задолженности, на которую начислены пени, взыскиваются в рамках настоящего дела, материалы дела не содержат сведений об оплате долга.

С учетом изложенного, применению подлежит ставка, действующая на день вынесения резолютивной части решения – 7,5%.

Суд произвел перерасчет пени, в соответствии с которым ее размер за заявленный период составил 834 рубля 09 копеек.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2023 года по делу № А53-39997/22, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2022 года по делу № А53-41218/2022.

При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер заявленных имущественных требований по иску составил 114 424,07 рубля, в связи с чем государственная пошлина составляет 4 433 рублей.

Исковые требования были удовлетворены в сумме 109 710,02 рублей, что составляет 95,88% от размера заявленных требований.

Таким образом, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, в размере 4 250,36 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймир» (ИНН 

<

***>) в пользу Администрации Миллеровского городского поселения задолженность в размере 108 875 рублей 93 копеек, пени в размере 834 рублей 09 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймир» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 250 рублей 36 копеек.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.