﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1407/2021

Дело № А55-20133/2019

г. Казань

11 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи  Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

заявителя – Бушуевой Л.А. (доверенность от 09.10.2020, ордер от 17.02.2012),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020

по делу № А55-20133/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Усманка», Самарская область, Борский район, с. Усманка, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, Администрации муниципального района Борский Самарской области, с. Борское, Администрации сельского поселения Заплавное муниципального района Борский Самарской области, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, г. Самара, о признании недействительным уведомления,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Усманка» (далее – ООО «Усманка», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 17.06.2019 № 63/016/300/2019-455 по договору купли-продажи № 1 от 26.01.2015 на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им. Клары Цеткин, ул. Центральная, д. 71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186, и обязании Управление Росреестра зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи № 1 от 26.01.2015 на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им. Клары Цеткин, ул. Центральная, д. 71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее?АПК РФ), привлечены: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области; Министерство имущественных отношений Самарской области; Администрация муниципального района Борский Самарской области; Администрации сельского поселения Заплавное муниципального района Борский Самарской области; филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020, заявление удовлетворено. Уведомление Управления Росреестра об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 17.06.2019 № 63/016/300/2019-455 по договору купли-продажи № 1 от 26.01.2015 на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им. Клары Цеткин, ул. Центральная, д. 71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186, признано недействительным.

Суд обязал Управление Росреестра по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи № 1 от 26.01.2015 на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им. Клары Цеткин, ул. Центральная, д. 71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель заявителя, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.01.2015 между ООО «Усманка» (покупатель) и колхозом «За мир» (продавец) в лице конкурсного управляющего Пикало А.С., действующего на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2013 по делу № А55-32458/2012 в соответствии с протоколом № 1 от 22.01.2015 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения № 0016409, проведенных организатором торгов обществом с ограниченной ответственностью «ТРЭЙД» в системе электронных торгов в сети интернет, заключен договор купли-продажи № 1 имущества организации должника признанной банкротом, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял и оплатил имущество, в том числе недвижимое имущество: нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им. Клары Цеткин, ул. Центральная, д. 71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186 (далее - договор).

Подпунктом 2.1.2 договора продавец обязуется передать вместе с объектами документы в соответствии с перечнем, положенным по закону.

Согласно подпункту 2.2.3 договора покупатель обязуется осуществить за свой счет необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Ликвидационная стоимость объектов составила 3 707 715,26 руб.  (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора сумма задатка – 185 385,76 руб., перечисленная покупателем организатору торгов по договору задатка, считается задатком по настоящему договору и засчитывается в счет исполнения обязательств по настоящему договору. Оставшуюся часть стоимости имущества (без суммы задатка) в размере 3 522 329,50 руб. покупатель обязуется оплатить путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания настоящего договора.

ООО «Усманка» в полном объеме исполнило свои обязательства покупателя по договору, что подтверждается платежными поручениями № 12 от 20.01.2015 на сумму 185 385,76 руб., № 36 от 17.02.2015 на сумму 3 522 329,50 руб.

После поступления денежных средств от победителя торгов на расчетный счет должника продавец передал имущество по акту № 1 от 18.02.2015 к договору купли-продажи № 1 от 26.01.2015.

Согласно оборотно-сальдовой ведомости ООО «Усманка» по состоянию на 2015 года спорный объект недвижимости числится на балансе общества по счету 08.

В материалы дела представлен технический паспорт на спорный объект по состоянию на 20.10.2011, изготовленный Борским филиалом ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации», согласно которому год ввода в эксплуатацию данного объема - 1993.

Также в отношении спорного объекта недвижимости осуществлен государственный кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом на здание по состоянию на 22.11.2013 за № 63?00?102/13?623947.

11.03.2019 ООО «Усманка» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, пос. им. Клары Цеткин, ул. Центральная, д. 71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186. 

Уведомлением от 14.03.2019 № 63/016/300/2019-455 Управление Росреестра приостановило осуществление действий по регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствует запись о праве колхоза «За мир» на заявленное здание; представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи № 1 от 26.01.2015 не является основанием для регистрации права собственности общества.

Для возобновления государственной регистрации обществу рекомендовано зарегистрировать право собственности колхоза «За мир» на указанное здание и подать заявление о переходе права собственности от колхоза или представить иные документы, подтверждающие право общества на заявленный объект недвижимости.

Уведомлением от 17.06.2019 № 63/016/300/2019-455 Управление Росреестра отказало обществу в осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в связи с истечением 14.06.2019 срока приостановления регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права), изложенных в уведомлении о приостановлении.

В связи с тем, что устранить недостатки, препятствующие осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорного объекта, во внесудебном порядке не представляется возможным, ООО «Усманка» обратилось в арбитражный суд  с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218?ФЗ) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Пунктом 5 части 1 указанной статьи установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1, 2 статьи 69 № 218-ФЗ, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1, 2 статьи 69, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 112 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций установили, что объект недвижимости построен колхозом «За мир» хозяйственным способом в 1993 году, а потому право собственности на спорное имущество возникло у первоначального продавца до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, суды обеих инстанций на основании фактических обстоятельств настоящего дела с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановление № 10/22, правильно применив положения пункта 1 статьи 6, пункта 3 статьи 551 ГК РФ, статей 198, 200, 201 АПК РФ, правомерно указали, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за продавцом не влияет на действительность названной сделки как основание возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Кроме того, судами установлено, что реализация этого имущества осуществлялась конкурсным управляющим в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) колхоза «За мир», обязательства по совершенной сделке купли-продажи полностью исполнены сторонами, заявитель произвел оплату приобретенного объекта и фактически им владеет. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что колхоз «За мир» прекратил свое существование в связи с ликвидацией, при этом правопритязания третьих лиц на спорное имущество отсутствует, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в конкретном случае заявленные обществом требования являются законными и обоснованными.

Такой подход судов к разрешению настоящего спора в целом соответствует правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09 и Определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124).

Суды учли, что в рамках дела № А55-20909/2019 постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2020, действия Управления Росреестра по принятию на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи, в том числе нежилого здания (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070 кв. м, адрес: Самарская область, Борский район, пос. им. Клары Цеткин, ул. Центральная, д. 71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186, запись № 63:16:1701003:1186-63/016/2018-1У, были признаны незаконными.

Доводы кассационной жалобы об обратном фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом апелляционной инстанции, соответственно, они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра  освобождено от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020 по делу № А55-20133/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        А.Ф. Фатхутдинова

Судьи                                                                               В.А. Карпова

                                                                                          Ф.В. Хайруллина