АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4918/22 

Екатеринбург

29 августа 2022 г.

Дело № А76-422/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Муниципального бюджетного учреждения «Геоцентр г. Челябинска» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2022 по делу № А76-422/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Муниципальное бюджетное учреждение «Геоцентр» (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Парковки плюс» (далее – общество «Парковки плюс») об обязании освободить сооружение (подземный переход), расположенное по адресу: г. Челябинск, пересечение Свердловского тракта и ул. Черкасской, в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска (далее - Комитет).

Общество «Парковки плюс» обратилось со встречным иском к учреждению  о признании  незаконным одностороннего  отказа истца от исполнения договора аренды б/н от 01.12.2015, выраженный в уведомлении от 12.11.2020 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды б/н от 01.12.2015.

Решением суда от 21.01.2022 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано; встречные исковые требования удовлетворены: суд признал недействительным отказ учреждения от исполнения договора аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, закрепленного  за учреждением на праве хозяйственного ведения от 01.12.2015, выраженный в уведомлении о расторжении договора от 12.11.2020.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе  учреждение просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме  и отказе в удовлетворении  встречного иска, ссылаясь на неполное исследование судами  обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств. Заявитель указал, что как самим договором, так и нормами законодательства, установлена обязанность арендатора получать согласие арендодателя на дальнейшую передачу имущества в субаренду. Однако в рамках договора аренды от 01.12.2015 такое согласие получено не было. При этом, получение обществом «Парковки плюс» согласия на сдачу в аренду возведенных павильонов фактически было реализовано в момент заключения арендатором договора от 06.08.2010, действие которого прекратилось 06.08.2015. 

В отзыве на кассационную жалобу  общество «Парковки плюс» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, сооружение (транспортная развязка в двух уровнях: подземный переход), назначение: транспортное, протяженностью 182 м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пересечение Свердловского тракта и ул. Черкасской, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «город Челябинск», что подтверждается свидетельством о праве.

На основании договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения № П-83/16 от 27.07.2009 МУП «Геоцентр» (правопреемником которого в результате преобразования является истец), в числе прочего, было передано сооружение (транспортная развязка в двух уровнях: подземный переход), расположенное на пересечении Свердловского тракта и ул. Черкасской.

Право хозяйственного ведения зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о праве.

Между МУП «Геоцентр» (арендодатель) и обществом «Парковки плюс» (арендатор) по результатам открытого конкурса был заключен договор от 06.08.2010 № 1-10/А о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, закрепленного за МУП «Геоцентр» г. Челябинска на праве хозяйственного ведения.

Согласно указанному договору общество «Парковки плюс» предоставлен во временное владение и пользование объект недвижимости: сооружение (транспортная развязка в двух уровнях: подземный переход), назначение: транспортное, протяженность: 182 м, инвентарный номер: 501123, расположенное по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пересечение Свердловского тракта и ул. Черкасской, сроком с 06.08.2010 по 06.08.2015.

В разделе 2 договора стороны согласовали их обязанности, в том числе обязанность арендатора содержать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, осуществлять профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом имуществе за счет собственных средств (пункт 2.2.1), своевременно производить текущий ремонт арендуемого имущества за свой счет (пункт 2.2.3), возмещать арендодателю или юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы. Связанные с текущей эксплуатацией и содержанием арендованного имущества и мест общего пользования, включая расходы на электроэнергию, сбор мусора и т.п. по дельным договорам (пункт 2.2.8).

Договор аренды № 1-10/А от 06.08.2010 был предметом судебного разбирательства в рамках дела № А76-28287/2013 и признан заключенным. В удовлетворении требований о признании договора ничтожным было отказано.

В рамках действия данного договора арендатором было получено согласие арендодателя от 09.08.2010 № 24 на перепланировку и переоборудование арендуемого имущества, а именно на возведение торговых павильонов, для дальнейшей их сдачи третьим лицам, в целях получения денежных средств от третьих лиц, для возможности содержания арендуемого имущества в надлежащем состоянии, а также для проведения профилактического обслуживания и текущего ремонта инженерно-технических коммуникаций в арендуемом имуществе. Также арендодатель не возражал против дальнейшей сдачи в аренду возведенных павильонов третьим лицам.

Исходя из условий пункта 5.2 договора № 110/А, он прекратил свое действие по окончании срока действия договора. При этом акта возврата имущества из аренды оформлено не было.

По истечении срока аренды по договору № 1-10/А от 06.08.2010 арендодателем, с учетом согласия собственника, выраженного в письме Комитета № 28188 от 24.11.2015, между учреждением (арендодатель) и  обществом «Парковки плюс» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью б/н от 01.12.2015, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование (аренду) сооружение (транспортная развязка в двух уровнях: подземный переход), назначение: транспортное, протяженностью 182 м, инвентарный номер 501123, литер Г/Г-Г/10, расположенное по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пересечение Свердловского тракта и ул. Черкасской (пункт 1.1 договора).

В разделе 4 договора стороны согласовали их права и обязанности, в том числе обязанность арендатора своевременно за свой счет производить текущий ремонт, перепланировку, переоборудование, реконструктивные работы, иные отделимые и неотделимые улучшения объекта на основании письменного согласия арендодателя (пункт 4.3.5 договора).

Пунктом 4.3.9 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своими силами и за свой счет осуществить согласование строительно-монтажных работ на объекте в уполномоченных государственных органах в соответствии с требованиями законодательства и Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании проектной документации.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за пользование объектом с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта устанавливается арендная плата на основании отчета № 04-2015 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы за объект, проведенным ООО «Комплект-Проект», которая на момент подписания договора составляет 213 060 руб. в расчете на один год без учета НДС.

На основании пункта 5.2 договора арендатор самостоятельно за свой счет несет расходы по обеспечению объекта всеми необходимыми коммунальными услугами (в том числе тепло-, водо- и электроснабжение, водоотведение), а также расходы по поддержанию в надлежащем состоянии инженерных систем объекта, вывоз ТБО.

В силу пункта 9.1 договора срок аренды устанавливается сторонами на 49 лет с даты подписания договора.

Основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке может служить одно из следующих нарушений арендатора:

- использование объекта в нарушение разрешенного целевого назначения, в случае ухудшения арендатором умышленно или по неосторожности состояния имущества (пункт 11.2.1 договора),

- если арендатор не производит ремонт, определенный договором (п. 11.2.2 договора),

- невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд в установленные договором сроки (пункт 11.2.3 договора),

- передача прав аренды в залог, в уставной капитал или передача объекта в субаренду или перенаем без согласия арендодателя (пункт 11.2.4 договора),

- осуществление перепланировок на объект, требующих согласия арендодателя, без письменного согласия арендодателя (пункт 11.2.5 договора),

- иное нарушение условий договора (пункт 11.2.6 договора).

Согласно пункту 11.2 договора он также может быть расторгнут или изменен по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 11.3 договора арендодатель после получения письма-уведомления о расторжении договора, обязан прибыть на объект в срок, указанный в письме-уведомлении, для принятия объекта от арендатора и подписания акта возврата объекта.

Истец, ссылаясь на нарушение ответчиком (арендатором) условий договора в результате нарушения целевого назначения, осуществления перепланировок без согласия арендодателя и передачи объекта в субаренду, направил в адрес ответчика уведомление от 12.11.2020 об одностороннем расторжении договора аренды от 01.12.2015. Уведомление ответчиком получено не было, было возвращено в адрес истца 13.11.2020.

Полагая, что договор аренды от 01.12.2015 расторгнут с 13.11.2020 в одностороннем порядке и до настоящего времени истцу по акту приема-передачи не возвращен, истец обратился в суд с первоначальными исковыми требованиями об обязании ответчика освободить спорное сооружение.

В свою очередь, ответчик, не согласившись с уведомлением истца от 12.11.2020 об одностороннем расторжении договора аренды от 01.12.2015, обратился в суд со встречными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска учреждения и удовлетворяя встречный иск общества «Парковки плюс», суды обоснованно исходили из недоказанности арендодателем наличия оснований, свидетельствующих о нарушении арендатором условий договора, являющихся основанием для правомерного одностороннего отказа от договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что спорное сооружение арендуется обществом «Парковки плюс» с 06.08.2010: сначала на основании договора аренды № 1-10/А от 06.08.2010, а затем по договору б/н от 01.12.2015.

Истец, ссылаясь на нарушение ответчиком (арендатором) условий договора в результате нарушения целевого назначения, осуществление перепланировок без согласия арендодателя и передачу объекта в субаренду, направил в адрес ответчика уведомление от 12.11.2020 об одностороннем расторжении договора аренды от 01.12.2015. Уведомление ответчиком получено не было, было возвращено в адрес истца 13.11.2020.

Судами установлено  и сторонами не оспаривается, что  письмом от 09.08.2010 № 24 арендодатель дал обществу «Парковки плюс» согласие на перепланировку и переоборудование арендуемого по договору № 1-10/А сооружения, а именно: на возведение торговых павильонов для дальнейшей их сдачи третьим лицам в целях получения денежных средств от третьих лиц для возможности содержания арендуемого имущества в надлежащем состоянии, а также проведения профилактического обслуживания и текущего ремонта инженерно-технических коммуникаций в арендуемом имуществе. Отдельно в письме указано на то, что арендодатель не возражает против дальнейшей сдачи в аренду возведенных павильонов третьим лицам.

Общество «Парковки плюс» с учетом полученного согласия в арендуемом переходе возвело некапитальные сооружения в виде торговых павильонов, которые им использовались для получения прибыли.

При этом, несмотря на прекращение первого договора аренды № 1-10/А, суду не было представлено доказательств того, что общество «Парковки плюс» возвратило переход арендодателю по акту приема-передачи, а также демонтировало возведенные торговые павильоны и освободило от них подземный переход.

В связи с этим суды сделали вывод, что фактически сооружение подземного перехода не возвращалось арендодателю и продолжало использоваться арендатором.

В 2015 году с согласия собственника имущества стороны перезаключили договор аренды сооружения подземного перехода на новый срок.

При этом указаний на то, что ранее возведенные сооружения должны быть демонтированы и к ним не может применяться ранее полученное согласие на сдачу павильонов в пользование, договор аренды от 01.12.2015 не содержит.

Доказательств того, что какие-то павильоны в арендуемом переходе были возведены после заключения договора от 01.12.2015, материалы дела не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 В подтверждение того, что ответчиком и от его имени осуществлялась сдача в аренду возведенных торговых павильонов, в материалы дела  представлен договор управления бизнесом от 22.02.2020, согласно которому обществом «Парковки плюс» было поручено управляющему - предпринимателю ФИО1 для управления имуществом в интересах учредителя (общества «Парковки плюс»). Имущество в доверительное управление передавалось сроком до 01.10.2020 без права на пролонгацию. Представленный договор никем не оспаривался.

Заключением специалиста по результатам обследования и оценке технического состояния строительных конструкций павильонов подземного пешеходного перехода  сделан вывод, что  ограждающие конструкции павильонов находятся в работоспособном состоянии, отвечают требованиям пожарной безопасности, санитарных правил и норм и пригодны для дальнейшей эксплуатации по назначению. В заключении также имеются фототаблицы рассматриваемого перехода и павильонов.

Представленное заключение не опровергнуто иными доказательствами со стороны истца по основному иску или третьего лица.

Исследовав и оценив представленные в материалы  дела доказательства по правилам статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, установив, что целевое назначение арендуемого перехода как транспортное не менялась, в том числе в результате возведения торговых павильонов, какого-либо заключения компетентного специалиста о том, что возведенными павильонами нарушена конструкция перехода, влияющая на его работоспособность или пожарную безопасность, суду не представлено, учитывая, что материалами дела подтверждено наличие согласия арендодателя на возведение павильонов в период действия первого договора аренды и отсутствие доказательств возведения новых павильонов в период действия второго договора аренды, кроме того, имелось согласие на передачу возведенных павильонов в пользование третьим лицам, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель не доказал наличие оснований, свидетельствующих о нарушении арендатором условий договора, являющихся основанием для правомерного одностороннего отказа от договора.

Таким образом, поскольку правовых оснований для одностороннего отказа не имелось, отказ арендодателя от договора аренды от 01.12.2015, выраженный в уведомлении от 12.11.2020, противоречит условиям договора и положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем не может повлечь правовых последствий в виде прекращения договора. В связи с этим  договор является действующим и оснований для возврата арендуемого имущества не имеется.

С учетом изложенного суды правомерно признали недействительным отказ учреждения от исполнения договора аренды недвижимого имущества,

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и  апелляционной инстанций, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2022 по делу №А76-422/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Муниципального бюджетного учреждения «Геоцентр г. Челябинска» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           А.С. Полуяктов 

Судьи           В.А. Купреенков

                                                                                             Л.А. Суспицина