Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-20948/2019

06 марта 2020 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе                судьи Бухаровой С.В., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Северо-Восточная жилищно-эксплуатационная компания» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, место нахождения: 628187, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Нягани (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, место нахождения: 628181, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о взыскании 142 563 рубля 43 копейки,

с участием в деле в качестве третьих лиц, общества с ограниченной ответственностью «Холодторгтехника», акционерного общества «Няганские энергетические ресурсы», конкурсного управляющего акционерного общества «Няганские энергетические ресурсы» ФИО2,

при участии представителей сторон: 

от истца – не явились, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.01.2020

от третьих лиц – не явились,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Северо-Восточная жилищно-эксплуатационная компания»  (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нягани (далее - комитет) о взыскании 142 563 рубля 43 копейки задолженности за содержание общего имущества и коммунальные ресурсы в целях содержания МКД, по договору управления многоквартирным домом от 01.01.2017 № 8У.

В обоснование исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком.

Определением суда от 06.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Холодторгтехника» (далее –                              ООО «Холодторгтехника», арендатор), акционерное общество «Няганские энергетические ресурсы», конкурсного управляющего акционерного общества «Няганские энергетические ресурсы» ФИО2.

Ответчик  требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск, представил контррасчет задолженности.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нягани является собственником помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресам: г. Нягань, 

<

...>, кв. 7., нежилого помещения по адресу 

<

...> площадью 204,3 кв.м., часть нежилого помещения по адресу 

<

...> помещение 1 площадью 102,8 кв.м.

01.01.2017 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани, выступающего в качестве собственника помещений, расположенных в многоквартирных домах в соответствии с приложением № 5, обществом, выступающим в качестве управляющей организации, в соответствии с протоколом № 1 от 15.09.2016 о результатах открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, заключен договор управления многоквартирным домом № 8У, согласно которому управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктом 4.1. договора определено, что цена договора определяется как размер платы за фактически оказанные услуги, выполненные работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, которая определяется исходя из стоимости вышеуказанных услуг и работ в размере 34,10 руб. за 1 кв.м. общей площади жилых и (или) нежилых помещений в месяц (НДС не облагается), и платы за коммунальный ресурс в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, размер которой определяется на основании расчета, предоставленного управляющей организацией, исходя из норматива, установленного в соответствии с действующим законодательством РФ, а так же платы за фактически потребленные коммунальные услуги».

Согласно пункту 4.2. договора - расчет платы за коммунальные услуги производится по ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 4.3. договора установлено, что размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных индивидуальными приборами учета, а также при оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учета, рассчитывается в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяемыми в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.4. договора в случае изменения в установленном законодательством РФ порядке тарифов на коммунальные услуги управляющая организация применяет новые тарифы со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.

Согласно пункту 7.1. договор вступает в силу с даты подписания его обеими сторонами и действует с 01.01.2017 до 30.09.2017, в части расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств. 

Между сторонами в 2018 году заключен договор управления на управление МКД № 34 пос. Энергетиков на период с 01.01.2018г. по 31.12.2018.

Ссылаясь на не исполнение ответчиком обязательств за период с 01.01.2017 по 30.11.2017 по оплате расходов на содержание общего имущества, коммунальные ресурсы и коммунальные услуги, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пунктов 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества в силу прямого указания закона.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (пункты 7, 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в силу статьи 153 ЖК РФ возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

 В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.

Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.

Следовательно, по мнению истца, в рассматриваемом случае бремя содержания общего имущества многоквартирного жилого дома обязан нести собственник вне зависимости от передачи помещения во временное пользование и владение третьих лиц.

Между тем, нежилое помещение, расположенное по адресу: ХМАО-Югра, г. Нягань, мкр. Энергетиков, дом 34 помещение 1, площадью 204,3 кв.м находилось в аренде                         ООО «Холодторгтехника» с 01.06.2015 по 01.12.2017 на основании договора аренды муниципального имущества от 01.06.2015 №22/15АИ, заключенного между КУМИ и                        ООО «Холодторгтехника».

Пунктом 2.2.3 договора аренды предусмотрено, что в течение всего срока его действия арендатор ООО «Холодторгтехника» обязан поддерживать надлежащее состояние имущества, включая осуществление текущего ремонта, содержит арендуемое имущество в полной исправности и соответствующем техническом состоянии до сдачи арендодателю.

Согласно пункту 2.2.7. договора аренды арендатор несет расходы по содержанию имущества, его техническому обслуживанию, а также прочие расходы, возникающие в связи с эксплуатацией имущества, обеспечивает своевременную оплату эксплуатационных и коммунальных услуг.

По соглашению к договору аренды от 20.04.2017, в соответствии с Приказом администрации города Нягани от 07.11.2016 №807 «О присвоении адреса», помещению 1 был присвоен адрес «помещение 8».

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды арендатор обязан в 10-дневный срок с даты заключения договора, заключить договоры на теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, обслуживание имущества и прочие договоры, необходимые для осуществления эксплуатации имущества.

Во исполнение договора аренды ООО «Холодторгтехника» заключило с обществом, а также ресурсоснабжающими организациями следующие договоры:

- с общество заключен договор от 01.06.2015 №б/н управления многоквартирным домом ул. Энергетиков, 34, согласно которому управляющая организация по заданию заказчика ООО «Холодторгтехника» помещения №1 в многоквартирном доме Энергетиков, 34, общей площадью 204,3 кв.м, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме, лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность;

- между МП МО г. Нягань «Чистый город» и арендатором                                                  ООО «Холодторгтехника» заключен договор от 27.01.2016 №224 на оказание услуг по приему и размещению твердых бытовых отходов;

- между ОАО «НЭРС» и ООО «Холодторгтехника»  заключен договор от 16.01.2015 №163-т на пользование тепловой энергией, согласно которого теплоснабжающая организация обеспечивает отпуск тепловой энергии в жилое помещение 1, а ООО «Холодторгтехника» в свою очередь обязуется оплачивать принятую тепловую энергию, потребляемую в процессе использования общего имущества в МКД.

Из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016                   № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» следует, что применительно к помещениям (в том числе жилым) в МКД как объектам права собственности, обладающим значительной спецификой, следует принимать во внимание неразрывную физическую связь помещения как части объема здания, ограниченной строительными конструкциями, и конструктивных элементов здания как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной, если речь идет о жилом здании, для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Этим во многом предопределяется их общая правовая судьба: поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в МКД обуславливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ).

Правоотношения собственника помещения и ссудополучателя в рамках предоставления нежилого помещения в безвозмездное пользование не могут влиять на отношения ссудополучателя и управляющей компании, требующей оплаты за предоставленные по договорам управления услуги (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2017 N 303-ЭС16-14807, от 01.03.2017 N 303-ЭС16-15619).

Приведенный правовой подход предполагает право добросовестной управляющей организации, не получившей плату за содержание общего имущества, при определении надлежащего ответчика руководствоваться общими сведениями о собственнике помещения, не будучи связанной условиями обязательства «ссудодатель – ссудополучатель» (пункт 3 статьи 308 ГК РФ).

Таким образом, при разрешении споров, связанных со взысканием расходов за содержание общего имущества в МКД по искам управляющих организаций, в ситуации, когда нежилое помещение предоставлено собственником в безвозмездное пользование третьему лицу, необходимо исходить из права управляющей организации предъявлять данное требование к собственнику помещения.

Управляющая организация в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора безвозмездного пользования.

Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и управляющей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате поставленного ресурса возлагается на лицо, обладающее вещным правом на нежилое помещение.

В то же время с учетом обозначенного Конституционным Судом Российской Федерации принципа единой правовой судьбы помещения, расположенного в МКД, а также общего имущества МКД, схожей правовой природы договоров аренды и безвозмездного пользования, акцессорная обязанность по содержанию общего имущества в МКД следует судьбе обязанности по оплате ресурсов, потребленных непосредственно соответствующим помещением в МКД.

В свою очередь, бремя возмещения стоимости коммунального ресурса может быть возложено на получателя ресурса (услуги) как самостоятельного блага на основании соглашения между ним и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и договором аренды.

Следовательно, на основании положений статей 210, 421 ГК РФ, статьи 154 ЖК РФ и в силу условий заключенного между арендатором и управляющей организацией соглашения, обязанность по внесению платы за содержание нежилого помещения в МКД может быть возложена на лицо, осуществляющее пользование таким помещением на основании договора аренды (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос 5), определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 N 305-ЭС17-22618).

Исходя из цели внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги - возмещение субъектам управления общим имуществом МКД расходов, связанных с оказанием коммунальных услуг и содержанием общего имущества, предусмотренных статьями 153 - 158 ЖК РФ, заключение данного соглашения не нарушает действующих норм гражданского и жилищного законодательства.

 Заключая договор аренды, его стороны предусмотрели обязанность арендатора по несению расходов на содержание и ремонт арендуемого помещения, а арендатор во исполнение условий договора аренды заключил с истцом договор 01.06.2015 №б/н управления многоквартирным домом ул. Энергетиков, 34, с МП МО г. Нягань «Чистый город» договор от 27.01.2016 №224 на оказание услуг по приему и размещению твердых бытовых отходов, с ОАО «НЭРС» договор от 16.01.2015 №163-т на пользование тепловой энергией.

Оценив и исследовав в совокупности и взаимной связи, представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, исследовав условия договора аренды, истолковав его условия в порядке статьи 431 ГК РФ, придя к выводу о том, что обязанность по несению расходов на содержание и текущий ремонт арендуемого помещения возложена на арендатора, установив наличие договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, суд пришел к выводу о том, что обязанность по оплате оказанных истцом услуг лежит на арендаторе, в пользовании которого находилось нежилое помещение в спорный период.

Из материалов дела следует, что на основании соглашения от 10.07.2017                      №12/17С-22/15АИ к договору аренды с 01.05.2017 часть нежилого помещения                            

<

...> помещение 8 площадью 102,8 кв.м возвращена арендатором ООО «Холодторгтехника» в комитету по акту приема-передачи от 17.07.2017. В аренде осталась часть площадью 101,5 кв.м.

На основании соглашения от 14.12.2017 № 30/17С-22/15АИ договор аренды расторгнут с 01.12.2017, оставшаяся часть нежилого помещения 

<

...> площадью 101,5 кв.м возвращена арендатором комитету по акту приема-передачи от 01.12.2017, с этого момента всё помещение площадью 204,3 по адресу                        

<

...> находилось в фактическом владении КУМИ г. Нягани.

Таким образом, с момента передачи арендатором с 01.05.2017 арендодателю части нежилого помещения 

<

...> помещение 8 площадью 102,8 кв.м обязанность по оплате услуг по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома, коммунальных услуг по этой части нежилого помещения возникла у комитета

Далее, КУМИ производил оплату по Энергетиков, 34, помещение 8 в следующем объеме:

за период с 01.12.2017 по 31.12.2017 площадью 204,3 кв.м в размере 26 748,97 рублей, соглашение от 08.04.2019 №9;

за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 площадью 204,3 кв.м в размере 78 634,98 рублей, соглашение от 08.04.2019 №8;

за период с 01.04.2018 по 30.06.2018 площадью 204,3 кв.м в размере 78 634,98 рублей, соглашение от 08.04.20|9 №11;

за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 площадью 204,3 кв.м в размере 80 887,53 рублей, соглашение от 08.04.2019 №10;

за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 площадью 204,3 кв.м в размере 80 887,53 рублей, соглашение от 08.04.2019 №7.

Общая сумма оплаты за период с 01.12.2017 по 31.12.2018 произведена в размере 345 793,99 рубля. 

Судом проверен расчет задолженности за спорный период, представленный ответчиком, признан верным.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у комитета сохранилась обязанность по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества за период с 01.05.2017 по 30.11.2017 за помещение №8 площадью 102,8 кв.м.) в размере                   93 491 рубль 46 копеек, в том числе задолженность за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту, коммунальные ресурсы в размере 28 412 рублей                       89 копеек, за коммунальные услуги 65 078 рублей 57 копеек, сумму потребленного объема тепловой энергии, за период с 01.05.2017 по 30.11.2017.

В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая частичное удовлетворение исковых требований судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ответчика и истца пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, 

Р Е Ш И Л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Северо-Восточная жилищно-эксплуатационная компания» удовлетворить частично.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Нягани в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северо-Восточная жилищно-эксплуатационная компания» 93 491,46 руб. задолженности, 3 460,60 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.  

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяС.В. Бухарова