АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 августа 2017 года

Дело №

А56-30052/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Боровой А.А. и Ракчеевой М.А.,

при участии от закрытого акционерного общества Инвестиционно-строительная компания «АВЕРС» Пушкиной Я.А. (доверенность от 05.09.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Монтажник наружных работ-1» Давыдова С.А., Купцова И.А. и Бочарова М.Ю. (доверенность от 29.06.2017),

рассмотрев 16.08.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Монтажник наружных работ-1» и закрытого акционерного общества Инвестиционно-строительная компания «АВЕРС» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2016  (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-30052/2016,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество Инвестиционно-строительная компания «АВЕРС», место нахождения: 195297, Санкт-Петербург, Светлановский пр., д. 111, корп. 1, пом. 26, ОГРН 1117847182639, ИНН 7804461318 (далее – Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Монтажник наружных работ-1», место нахождения: 196620, Санкт-Петербург, г. Павловск, Березовая ул., д. 25,     оф. 1-Н, ОГРН 1127847173981, ИНН 7820328440 (далее – Общество), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) просило признать отсутствующим ограничение (обременение) в отношении земельного участка общей площадью  9013 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 25, лит. «А», кадастровый № 78:37:1711301:9 (предыдущий кадастровый № 78:37:17113А:9) (далее – земельный участок), в виде зарегистрированной на основании заключенного 30.11.2015 договора уступки права по договору купли-продажи земельного участка (далее – договор цессии) за государственным регистрационным № 78-78/002-78/086/200/2016-144/2 ипотеки земельного участка в пользу Общества.

Определением от 12.05.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Флегантов Александр Сергеевич и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10 - 12,    ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).

Общество, в свою очередь, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 (далее – договор купли-продажи) расторгнутым и обязании Компании возвратить Обществу земельный участок.

Решением от 28.11.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе и дополнении к ней Общество просит решение от 28.11.2016 и постановление от 11.05.2017 в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, встречный иск удовлетворить, ссылаясь на то, что в силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для реализации продавцом права требования возврата неоплаченного товара не требуется расторжения договора купли-продажи в судебном порядке, что нашло свое отражение в выработанной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 30.05.2017 № 307-ЭС17-1144 по делу № А56-76383/2015 правовой позиции, согласно которой реализация стороной своего права на возврат исполненного по договору купли-продажи включает в себя и односторонний отказ от этого договора и как следствие – его расторжение. 

В отзыве на кассационную жалобу Общества Компания, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 28.11.2016 и постановление от 11.05.2017 в части отказа в удовлетворении встречного иска оставить без изменения.

В кассационной жалобе Компания, просит решение от 28.11.2016 в части отклонения первоначального иска отменить, первоначальный иск удовлетворить, указывая на то, что поскольку действия Флегантова А.С. и Общества были направлены на воспрепятствование ей оплатить земельный участок, то она в соответствии со статей 327 ГК РФ вправе была внести в депозит нотариуса простой вексель.

В судебном заседании представители Компании и Общества поддержали кассационные жалобы своих доверителей.

Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

В соответствии с договором купли-продажи Флегантов А.С. (продавец) продал Компании (покупателю) земельный участок, а последняя обязалась в срок до 01.06.2014 произвести его оплату в размере 14 393 761 руб. любым способом, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2.5 договора купли-продажи предусмотрено, что земельный участок до момента его оплаты покупателем в полном объеме будет находиться в залоге у продавца.

По акту приема-передачи от 19.12.2011 земельный участок передан Компании.

Переход права собственности на земельный участок к Компании и ипотека в силу закона в пользу Флегантова А.С. зарегистрированы Управлением Росреестра 17.01.2012 за № 78-78-02/037/2011-300. 

Дополнительным соглашением от 19.12.2011 к договору купли-продажи   (далее - дополнительное соглашение) его стороны увеличили стоимость земельного участка до 165 000 000 руб. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу № А56-33047/2013 дополнительное соглашение по иску акционеров Компании признано недействительной сделкой.

Флегантов А.С. в 2014 – 2015 гг. обратился в Колпинский районный суд Санкт-Петербурга с исками к Компании о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным изменением обстоятельств, вызванных признанием недействительным дополнительного соглашения, и признании за ним права собственности на земельный участок (дело № 2-322/14),  о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой земельного участка в установленный срок и признании за ним права собственности на земельный участок (дело № 2-1838/2014), о признании договора купли-продажи, заключенного под влиянием существенного заблуждения, недействительным и признании права собственности на земельный участок (дело  № 2-11/15).

Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 23.04.2014 по делу № 2-322/14 в удовлетворении иска Флегантова А.С. о расторжении договора купли-продажи и признании за ним права собственности на земельный участок отказано, однако апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 24.09.2014 это решение отменено в связи с принятием отказа        Флегантова А.С. от иска.

Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 13.10.2014 по делу № 2-1838/14, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 03.02.2015, в удовлетворении иска Флегантова А.С. о расторжении договора купли-продажи и признании за ним права собственности на земельный участок отказано.

Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 20.04.2015 по делу № 2-11/15, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 26.08.2015, в удовлетворении иска       Флегантова А.С. о признании договора купли-продажи недействительным и признании права собственности на земельный участок отказано.

Флегантов А.С. (цедент) и Общество (цессионарий) 30.11.2015 заключили договор цессии, по условиям которого цедент обязался уступить, а цессионарий - принять в полном объеме все права (требования) по договору купли-продажи, в том числе все права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также иные права продавца, и права залогодержателя в отношении зарегистрированной ипотеки в силу закона земельного участка. 

Ипотека в силу закона земельного участка Управлением Росреестра зарегистрирована в пользу Общества 09.08.2016.

Флегантов А.С. 01.12.2015 направил Компании уведомление о заключении договора цессии.

Общество, ссылаясь на неисполнение Компанией обязательства по оплате земельного участка по договору купли-продажи и руководствуясь пунктом 3      статьи 488 ГК РФ, 31.12.2015 направило Компании требование от 29.12.2015 о возврате земельного участка, в котором одновременно заявило об отказе от исполнения договора купли-продажи, а 15.06.2016 – претензию с требованием возвратить земельный участок.

Компания в свою очередь 15.01.2016 внесла в депозит нотариуса простой вексель на сумму 14 393 761 руб. для передачи его Обществу в счет оплаты стоимости земельного участка по договору купли-продажи, 19.01.2016 направила Обществу письмо от 18.01.2016 № 3, в котором, ссылаясь на отсутствие в уведомлении о заключении договора цессии банковских реквизитов Общества, сообщила о внесении в депозит нотариуса простого векселя, а 29.02.2016 – письмо № 4 о необходимости снятия обременения земельного участка в виде ипотеки в связи с исполнением обязательств по оплате земельного участка. 

Компания, ссылаясь на то, что ею было исполнено обязательство по оплате стоимости земельного участка, однако Общество уклонилось от снятия обременения земельного участка ипотекой в силу закона, обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском. 

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Общество указало на то, что оно от принятия исполнения по договору купли-продажи не уклонялось, согласия на новацию (оплату земельного участка векселем) не давало, в связи с чем внесение в депозит нотариуса векселя не является надлежащим прекращением обязательства покупателя по оплате переданного товара. 

Общество также указывая на то, что оно на основании пункта 3 статьи 488     ГК РФ вправе требовать возврата земельного участка, так как Компания не исполнила надлежащим образом свое обязательство по оплате земельного участка, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Как следует из условий договора купли-продажи, он является договором купли-продажи товара в кредит.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Поскольку договором купли-продажи не предусмотрено иное, то земельный участок в силу закона находится в залоге у Общества в обеспечение исполнения Компанией обязанности по его оплате.  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с  прекращением обеспеченного залогом обязательства.

С учетом изложенного, Компания, заявив требование о признании отсутствующим ограничения (обременения) в отношении земельного участка, в соответствии со статьей 65 АПК РФ должна доказать факт оплаты земельного участка.

В подтверждение факта исполнения денежного обязательства по оплате земельного участка Компания сослалась на то, что ею в депозит нотариуса для вручения Обществу был внесен простой вексель на сумму 14 393 761 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что договором купли-продажи не предусмотрена оплата земельного участка векселем, Общество не давало своего согласие на принятие векселя в качестве средства платежа и Компания не представила доказательства уклонения Общества от принятия платежа, пришли к обоснованному выводу о том, что Компания свои обязательства по договору купли-продажи не исполнила.

В связи с тем, что обеспеченное залогом денежное обязательство Компании не было прекращено, а, следовательно, не прекращен и залог земельного участка, суд первой инстанции правомерно первоначальный иск о признании отсутствующим ограничения (обременения) в отношении земельного участка отклонил.

Оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в указанной части не имеется.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с названными судебными актами в остальной части.

Так, суд первой инстанции, отклоняя встречный иск Общества о признании договора купли-продажи расторгнутым и возврате земельного участка, сослался на то, что договор купли-продажи Флегантовым А.С. не был расторгнут, права покупателя к Обществу по договору цессии не перешли, а потому последнее не вправе заявлять отказ от договора и требовать возврата земельного участка.

В свою очередь суд апелляционной инстанции, оставляя без изменений решение суда первой инстанции, указал на то, что право Общества на возврат земельного участка может быть реализовано только после расторжения договора купли-продажи в судебном порядке, поскольку ни из условий этого договора, ни из закона не следует, что он может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке.  

Данные выводы судов нельзя признать правильными в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права; в частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).

Как следует из договора цессии,  Флегантов А.С. уступил Обществу все свои права (требования) по договору купли-продажи, в том числе права, обеспечивающие исполнение обязательства, права, которыми в соответствии с нормами действующего законодательства наделен продавец по договору купли-продажи товара в кредит и (или) с оплатой товара в рассрочку, включая право требования возврата неоплаченного земельного участка.

В связи с тем, что обязательства по передаче земельного участка к моменту заключения договора цессии полностью исполнены, и, следовательно, эти обязательства уже не могут быть переданы кому-либо, а весь объем прав, принадлежавший Флегантову А.С., по договору цессии был передан Обществу, последнее встало на место продавца по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3 статьей 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 

При этом реализация требования на возврат неоплаченного товара законодателем не связывается с расторжением договора по соглашению сторон или решению суда в связи с тем, что в данном случае прекращение всех обязательств по этому договору происходит только при наличии волеизъявления продавца. 

Поскольку Компания, получив в собственность земельный участок, в установленный договором купли-продажи срок не произвела его оплату, то Общество, выступая в качестве продавца по этому договору, вправе использовать один из предусмотренных пунктом 3 статьи 488 ГК РФ способов защиты своего нарушенного права.

Предъявляя Компании требование о возврате земельного участка, Общество выразило свою волю, которую следует расценивать как односторонний отказ стороны, фактически утратившей интерес в получении причитающейся ей платы за проданный земельный участок, от исполнения договора, что влечет за собой установленные пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ правовые последствия – его расторжение.

В связи с тем, что Компания не представила доказательства оплаты земельного участка, она обязана вернуть его Обществу, поскольку в противном случае на ее стороне возникает неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отклонения встречного иска Общества о признании договора купли-продажи расторгнутым и обязании Компании возвратить земельный участок.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применены нормы права, то суд кассационной инстанции считает необходимым решение от 28.11.2016 и постановление от 11.05.2017 в части отклонения встречного иска отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении в полном объеме встречного иска Общества.

Судебные расходы понесенные Обществом при рассмотрении дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, подлежат в соответствии со статьей 110 АПК РФ возложению на Компанию.

Руководствуясь статьями  286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 по делу № А56-30052/2016 в части отклонения первоначального иска закрытого акционерного общества Инвестиционно-строительная компания «АВЕРС» оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества Инвестиционно-строительная компания «АВЕРС» – без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 по делу № А56-30052/2016 в остальной части отменить.

Встречный иск удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2011 расторгнутым; обязать закрытое акционерное общество Инвестиционно-строительная компания «АВЕРС», место нахождения: 195297, Санкт-Петербург, Светлановский пр., д. 111, корп. 1, пом. 26, ОГРН 1117847182639, ИНН 7804461318, возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Монтажник наружных работ-1», место нахождения: 196620, Санкт-Петербург, г. Павловск, Березовая ул., д. 25, оф. 1-Н, ОГРН 1127847173981, ИНН 7820328440, земельный участок общей площадью  9013 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 25, лит. «А», кадастровый № 78:37:1711301:9 (предыдущий кадастровый № 78:37:17113А:9).

Взыскать с закрытого акционерного общества Инвестиционно-строительная компания «АВЕРС», место нахождения: 195297, Санкт-Петербург, Светлановский пр., д. 111, корп. 1, пом. 26, ОГРН 1117847182639, ИНН 7804461318, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Монтажник наружных работ-1», место нахождения: 196620, Санкт-Петербург, г. Павловск, Березовая ул., д. 25, оф. 1-Н, ОГРН 1127847173981, ИНН 7820328440, 18 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску, апелляционной и кассационной жалобам.

 

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

А.А. Боровая

М.А. Ракчеева