ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-15370/2024

Дело № А40-246901/23

г. Москва

28 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                 Суминой О.С., 

судей:

Марковой Т.Т., Лепихина Д.Е.,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К. 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.01.2024 по делу № А40-246901/23 по заявлению ПАО "МОБИЛЬНЫЕ ТЕЛЕСИСТЕМЫ"

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМ. А.Н. КОСЫГИНА (ТЕХНОЛОГИИ. ДИЗАЙН. ИСКУССТВО)", 2) ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя:

ФИО1 по доверенности от 02.10.2023;

от заинтересованного лица:

ФИО2 по доверенности от 15.01.2024;

от третьих лиц:

1) ФИО3 по доверенности от 27.05.2021;

2) не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ПАО "МОБИЛЬНЫЕ ТЕЛЕСИСТЕМЫ" (далее – заявитель, ПАО «МТС») с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ и принятых судом обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, оформленное уведомлением от 22.11.2023 г. № КУВД001/2023-35686749/3.

Решением суда от 30.01.2024 заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Москве, не согласившись с принятым решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт по мотивам, изложенным в жалобе. 

В качестве третьих лиц в деле участвуют ФГБОУ ВО «РГУ им. А.Н. Косыгина», ТУ ФА по Управлению госимуществом в Москве.

Представитель ТУ ФА по Управлению госимуществом в Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Остальные представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержал решение суда. 

Через канцелярию суда от заявителя поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 156, 266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего. 

Как следует из материалов дела,14.08.2023 г. ПАО «МТС» обратилось в Управление Росреестра по Москве через Филиал ГБУ МФЦ г. Москвы окружного значения ЮЗАО с заявлением № MFC-0558/2023-1204138-1 о проведении государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО «РГУ им. Косыгина А.Н.» № 53 – 2023/1 от 01.07.2023 г. (далее – Договор). 

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации, оформленной Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 22.08.2023 г. № КУВД-001/2023-35686749/2.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации Договора Заинтересованным лицом указано, что форма (или) и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (п. 7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а именно: в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; кровля представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. 

Решением от 22.11.2023 г. № КУВД-001/2023-35686749/3 Управлением Росреестра по г. Москве отказано заявителю в государственной регистрации Договора аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО «РГУ им. Косыгина А.Н.» № 53 – 2023/1 от 01.07.2023 г. 

Посчитав решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконным, заявитель обратился в суд. 

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из следующего. 

Частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона 3 218-ФЗ). 

В соответствии со статьей 18 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, - с использованием информационнотелекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также - отправление в электронной форме). 

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 

В соответствии с частью 5 статьи 18 закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Пунктом 3 части 1 статьи 29 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. При этом понятие "правовой экспертизы" представленных на государственную регистрацию документов в соответствии с означенной статьей представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ПАО «МТС» и ФГБОУ ВО «РГУ им. Косыгина А.Н.» заключен Договора аренды федерального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления № 53 – 2023/1 от 01.07.2023 г. 

Согласно п. 1.1. Договора, Заявителю передается во временное владение и пользование часть кровли и часть нежилого помещения комнаты 7 помещения I на техническом этаже, расположенных в здании с кадастровым номером 77:05:0001009:1174, по адресу: 

<

...>, общей площадью 35,5 кв. м, для размещения аппаратной базовой станции сотовой связи и антенио-фидерных устройств (далее - Имущество), в т.ч. часть нежилого помещения комнаты 7 помещения I на техническом этаже площадью 12 кв. м. для размещения аппаратной базовой станции сотовой связи, часть кровли здания площадью 23,5 кв. м. для размещения антенно-фидерных устройств согласно поэтажному плану и схеме размещения оборудования на кровле Данные имущество находится в нежилом здании общей площадью 17867, 9 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0001009:1174, расположенном по адресу: улица Малая Калужская, Дом 1, Строение 2 (далее – здание с кадастровым номером 77:05:0001009:1174). 

Описание и технические характеристики переданного в аренду имущества подтверждаются техническими документами, изготовленными организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, прилагаются к договору (Приложение № 3) и являются его неотъемлемой частью. 

На планах-схемах графически обозначены границы арендуемых частей комнат в помещениях и часть кровли, в пределах которых заявителем будет размещаться оборудование заявителя. 

Стороны согласовали, что сведения о передаваемом в аренду имуществе, изложенные в настоящем договоре, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. договора. 

Таким образом, переданное в аренду имущество индивидуализировано, объект аренды согласован сторонами текстуально и графически. 

Спор между сторонами Договора относительно имущества, являющегося объектом аренды, отсутствует. 

Указанное здание с кадастровым номером 77:05:0001009:1174 принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено за третьим лицом на праве оперативного управления. Передача вышеуказанного имущества в аренду Заявителю была согласована: Министерством науки и высшего образования РФ (Минобрнауки России) в письме от 22.05.2023 № МН-21/1769-АГ «О даче согласия на совершение сделок по передаче в аренду федерального недвижимого имущества».

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (ТУ Росимущества в г. Москве) в решении от 09.0432023 № 77-09/5571. 

Срок действия договора – 5 лет (п. 1.5 Договора). 

Согласно п. 2.4., Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

В соответствии с ч. 2 ст. 287.2 ГК РФ собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. 

В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что допускается передача отдельных частей здания в пользование. 

Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. 

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. 

При этом обременение устанавливается на все здание в целом. Аналогичные разъяснения даны в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»: если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. 

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование другой части здания, является не противоречащим нормам частноправового и публичного законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. 

Нормы п. 34 ч. 1 ст. 26 и ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) не содержат запрета в отношении государственной регистрации договора аренды необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. 

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, в целях отражения в ЕГРН сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать часть объекта недвижимости, а именно часть кровли здания. 

Действующим законодательством РФ прямо предусмотрена возможность передачи отдельных частей здания, в том числе части кровли в пользование, в этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом. 

ПАО «МТС» подавало заявление на государственную регистрацию договора аренды исключительно с целью фиксации обременения всего здания договором аренды конкретной частью (в данном случае частями комнат в помещении и части кровли) такого здания. 

С заявлением о постановке арендуемых частей здания на кадастровый учет с целью фиксации таких частей как нового отдельного (самостоятельного) объекта недвижимости, ПАО «МТС» в Управление Росреестра по Москве не обращалось. 

Стороны не производили никаких технических изменений в занимаемых Заявителем на основе договора аренды помещений, не выделяли и не создавали нового самостоятельного объекта недвижимости, что видно также из схем размещения оборудования на плане технического этажа и на кровле здания (Приложение № 1 к Договору). 

Описание соответствующей части объекта недвижимости (здания), является лишь дополнительной характеристикой здания, часть которого арендует Заявитель. 

Поэтому в рассматриваемом деле для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания не требуется, чтобы такая часть обладала свойствами обособленности и изолированности (поскольку, как указано выше, осуществление кадастрового учета части не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав). 

Согласно ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. 

В настоящем деле, с учетом разъяснений ВС РФ в вышеназванном Обзоре судебной практики от 30.11.2016, а также п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации, с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения, иными словами фиксация обременения всего здания договором аренды части конкретного помещения такого здания). 

Отсутствие в ЕГРН сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). 

При этом, следует иметь в виду что выделение переданной в аренду части объекта недвижимости, с целью ее постановки на кадастровый учет, является исключительно правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости (о чем прямо указано в разъяснениях ВС РФ в Обзоре судебной практики от 30.11.2016). 

Стороны вправе заключить договор аренды неизолированной (необособленной) части объекта недвижимости при условии, что они указали в своем договоре достаточные данные, позволяющие определенным образом идентифицировать имущество в качестве объекта аренды. 

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

В силу пп. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. 

По смыслу разъяснений, содержащихся в абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», если право на здание, часть которого арендуется, ранее было зарегистрировано за арендодателем, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами договор, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. 

В п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018) было разъяснено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться, и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами. 

Как уже было указано ранее, стороны согласовали и индивидуализировали передаваемое имущество текстуально в п. 1.1. Договора и Приложении № 3 к Договору, графически отразили части передаваемых в пользование помещений и часть кровли в Приложении № 3 к Договору. Разногласия относительно местоположения, границ и площадей передаваемых в пользование объектов (частей помещений, части кровли) между Заявителем и Третьим лицом отсутствуют. 

Сведения о здании и о его частях, содержавшиеся в ЕГРН являются актуальными. 

Кроме того, предъявленный к государственной регистрации Договор никем не оспорен и не признан недействительным. 

Соответственно, Договор аренды между заявителем и третьим лицом является надлежащим и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав. 

В связи с вышеизложенным, указание заинтересованным лицом в оспариваемом Уведомлении № КУВД-001/2023-35686749/2 на невозможность идентифицировать объект договора аренды, не соответствует действительности и не может служить законным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и обременения (права аренды) на вышеуказанные объекты недвижимости. 

Указанный правовой подход согласуется с судебной практикой, а именно судебными актами по делам №№ А40-37242/23-146-295, А40-47963/23-147-379, А40- 178573/22-72-1045. 

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения, которое противоречит требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя. 

В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным решения. 

В связи с изложенным, решения Управления Росреестра по Москве не соответствует нормам материального права и подлежит признанию незаконным и необоснованным.

Доводы апелляционной жалобы повторяю доводы, изложенные Управлением в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка, принятое судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 30.01.2024 по делу № А40-246901/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                      О.С. Сумина 

Судьи:                                                                                               Т.Т. Маркова 

                                                                                                           Д.Е. Лепихин 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.