АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

06 февраля 2025 года

Дело № А33-16587/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23.01.2025.

В полном объёме решение изготовлено 06.02.2025.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Плитпром" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   07 февраля 2025 года  

о признании недействительными договоров аренды, применении последствий недействительности сделок, об обязании осуществить снос самовольных объектов, об исключении сведений из ЕГРН о правах аренды, о признании результатов межевания недействительными,

с участием Прокуратуры Красноярского края,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- департамента градостроительства администрации города Красноярска,

- администрации города Красноярска,

- ФИО1,

- ФИО2,

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

- кадастрового инженера ФИО3,

- ФИО4,

в присутствии:

от истца: ФИО5 – представителя по доверенности от 27.12.2024, личность удостоверена служебным удостоверением, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика: ФИО6 – представителя по доверенности от 20.10.2020, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ФИО4: ФИО6 – представителя по доверенности от 20.08.2021, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее также – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью " Плитпром" (далее – ответчик, ООО «Плитпром»):

- о признании недействительными договоров аренды от 26.12.2019 №559, от 26.12.2019 №560, от 26.12.2019 №561, от 26.12.2019 №567;

- о применении последствий недействительности сделок путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о правах аренды ООО «Плитпром» на земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316;

- об обязании в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольных объектов расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:345335:

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:119, расположенного по адресу Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 1, площадью 37,9 кв. м;

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:120, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 2, площадью 36,5 кв. м;

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:121, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 3, площадью 36,4 кв. м.,

четырех одноэтажных нежилых здания из блоков, площадью застройки 42 кв. м каждое (на схематическом чертеже приложение №1 к протоколу инструментального обследования здания №4-7), в границах следующих координат: 

- здание №4

Номер точки

Координаты, м

X

у

1

626208,10

94680,70

2

626215,07

94681,38

3

626214,49

94687,36

4

626207,52

94686,68

Система координат МСК 167 (зона 4)

- здание №5

Номер точки

Координаты, м

X

У

1

626206,94

94692,66

2

626213,91

94693,34

3

626213,33

94699,32

4

626206,36

94698,64

Система координат МСК 167 (зона 4)

- здание №6

Номер точки

Координаты, м

X

У

1

626205,78

94704,62

2

626212,75

94705,30

3

626212,17

94711,28

4

626205,20

94710,60

Система координат МСК 167 (зона 4)

- здание №7

Номер точки

Координаты, м

X

У

1

626206,59

94721,81

2

626213,17

94719,42

3

626215,22

94725,07

4

626208,64

94727,46

Система координат МСК 167 (зона 4)

одноэтажное нежилое здание из блоков, площадью застройки 72 кв. м каждое (на схематическом чертеже приложение №1 к протоколу инструментального обследования здание №8), в границах следующих координат:

Номер точки     

Координаты, м

X

У

1

626204,85

94753,89

2

626209,77

94753,01

3

626211,88

94765,27

4

626207,04

94766,17

Система координат МСК 167 (зона 4)

- применении последствий недействительности сделок путем признания недействительными результатов межевания земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316 и исключения из ЕГРН сведений о координатах земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 01.07.2022 возбуждено производство по делу.

Определением от 02.09.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент градостроительства администрации города Красноярска, администрация города Красноярска, к участию в деле привлечена Прокуратура Красноярского края.

Определением от 20.02.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2.

Определением от 22.06.2023 произведена замена состава суда по делу № А33-16587/2022 с судьи Петроченко Г.Г. на судью Тихову М.С.

Определением от 25.07.2023 по ходатайству ответчика назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Сибпроектреконструкция» ФИО7.

24.11.2023 от общества с ограниченной ответственностью «Сибпроектреконструкция» поступило заключение строительно-технической экспертизы от 13.11.2023.

Истец заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта. Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании 07.02.2024 допрошен эксперт ФИО7. Эксперт ответил на вопросы истца и суда. Показания эксперта зафиксированы посредством аудиопротоколирования.

Определением от 29.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 29.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кадастровый инженер ФИО3.

Определением от 17.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Обращаясь с иском, Департамент указывает, что основания для передачи участков в аренду без проведения торгов фактически отсутствовали, сделки являются ничтожными на основании положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Выводы судебной экспертизы сделаны без оценки качественных характеристик фундамента, вывод о вспомогательном характере объектов экспертом сделан исходя из функционального назначения объектов, указанного в определении. Истец полагает, что фактическое функциональное назначение объектов не исследовалось экспертом.

Ответчик требования не признал по основаниям, аналогичным изложенным в отзыве и дополнительных возражениях, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительными договоров аренды. В обоснование возражений по иску ответчик также сослался на заключение судебной экспертизы. Ответчик указал, что до заключения спорных договоров аренды ФИО4, являющийся также единственным учредителем и генеральным директором ООО «Плитпром», пользовался спорными земельными участками на основании разрешения на размещение объектов в целях размещения элементов благоустройства. Границы и конфигурация земельного участка представленного в схеме границ указанного разрешения полностью соответствует границам спорных земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0000000:345316, 24:50:070094:611. Ввиду необходимости размещения объектов коммунального обслуживания на указанных земельных участках, для обеспечения коммуникациями строящегося рядом нежилого здания ФИО4 (химчистка), ФИО4 обратился в Департамент за предоставлением участков в аренду. Поскольку в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для целей размещения объектов коммунального обслуживания земельные участки предоставляются исключительно юридическим лицам, заявление подано от ООО «Плитпром». Ответчик не мог знать о том, что заключенные договоры аренды являются оспоримыми. С момента заключения спорных договоров ответчик осваивал земельные участки, возвел спорные объекты коммунального обслуживания. Экспертом установлено, что указанные объекты могут быть отнесены к объектам вспомогательного назначения бытового обслуживания. При удовлетворении требований истца о признании договоров аренды недействительными, но с сохранением существующих построек, у истца имеется возможность получить разрешение на размещение объектов в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

Прокурор требования поддержал, в заключении от 21.12.2022 указал, что в пределах земельного участка на момент передачи какие-либо объекты отсутствовали. Соответственно, он предоставлен именно для строительства перечисленных в заявлении объектов. По смыслу подпункта 4 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов без проведения торгов осуществляется в целях размещения объектов, имеющих вспомогательную функцию по отношению к другим основным объектам, и которые самостоятельного значения не имеют. Само по себе наличие у организации интереса, заключающегося в строительстве объектов коммунальной инфраструктуры, самостоятельным основанием для передачи земельного участка в аренду не является. Следовательно, возведенные на земельных участках объекты являются самовольными постройками.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

25.08.2019, 14.08.2019, 28.08.2019, 04.09.2019 ООО «Плитпром» обратилось в Департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков площадью 11310 кв.м., 1547 кв.м., 2492 кв.м., 7002 кв.м., в соответствии со статьями 39.14, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов на праве аренды в целях коммунального обслуживания (код – 3.1). В заявлениях указано, что земельные участки будут использоваться для размещения линии электропередач свыше 35 кВ и волоконно-оптической линии, водопроводных сетей с использованием трубопроводов внутренним диаметром свыше 300 мм. К заявлениям приложены схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Распоряжениями администрации города Красноярска №№4799-недв, 4798-недв от 13.09.2019, №4560-недв от 30.08.2019, №4187-недв от 09.08.2019 утверждены схемы расположения на кадастровом плане территории и предварительно согласовано предоставление земельных участков из земель населенных пунктов по адресам:

- г. Красноярск, Свердловский район, в границах кадастрового квартала 24:50:0000000, общей площадью 1547 кв.м.;

- г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, южнее земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700102:5, общей площадью 2492 кв.м.;

- г. Красноярск, Свердловский район, южнее Базайского кладбища, общей площадью 7002 кв.м.;

-  г. Красноярск, Свердловский район, в границах кадастрового квартала 24:50:0700094, общей площадью 11310 кв.м.

Ответчик указывает, что в дальнейшем ООО «Плитпром» осуществлена постановка на кадастровый учет предварительно согласованных  земельных участков с присвоением им кадастровых номеров 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316.

Между Департаментом и ООО «Плитпром», на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- от 26.12.2019 №559, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:345335, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, южнее Базайского кладбища, общей площадью 7002, кв.м. для использования в целях строительства здания насосной станции с сетями водоснабжения с использованием трубопровода внутренним диаметром свыше 300 мм, здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии (далее – договор аренды №559);

- от 26.12.2019 №560, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:345333, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, в границах кадастрового квартала 24:50:0000000, общей площадью 1547,00 кв.м. для использования в целях строительства здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии (далее – договор аренды №560);

-  от 26.12.2019 №561, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0700094:611, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, в границах кадастрового квартала 24:50:0700094, площадью 11310 кв.м. для использования в целях строительства здания насосной станции с сетями водоснабжения с использованием трубопровода внутренним диаметром свыше 300 мм, здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии (далее – договор аренды №561);

- от 26.12.2019 №567, согласно арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:345316, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, южнее земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700102:5, общей площадью 2492,00 кв.м. для использования в целях строительства здания автономного узла связи волоконно-оптической линии (далее – договор аренды №567).

Согласно актам приема-передачи земельных участков по договорам аренды, датой фактической передачи участков во владение и пользования считать 25.11.2019.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) от 29.07.2024 в отношении указанных земельных участков, согласно которым:

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:345335 имеет характеристики: местоположение: г. Красноярск, Свердловский район, южнее Базайского кладбища; площадь:  7002 +/- 29.29 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код - 3.1). В пределах земельного участка расположены объекты с кадастровыми номерами 24:50:0000000:346911, 24:50:0700101:119, 24:50:0700101:120, 24:50:0700101:121. 16.01.2020 в реестр внесена запись об обременении земельного участка правом аренды в пользу ООО «Плитпром»  сроком действия по 24.11.2029 на основании договора аренды № 559 от 26.12.2019.

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:345333 имеет характеристики: местоположение: г. Красноярск, Свердловский район, в границах кадастрового квартала 24:50:0000000; площадь:  1547 +/- 13.77 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код - 3.1). В пределах земельного участка объекты отсутствуют. 17.01.2020 в реестр внесена запись об обременении земельного участка правом аренды в пользу ООО «Плитпром»  сроком действия по 24.11.2029 на основании договора аренды №560 от 26.12.2019;

- земельный участок с кадастровым номером  24:50:0700094:611 имеет характеристики: местоположение: г. Красноярск, Свердловский район, в границах кадастрового квартала 24:50:0700094; площадь:  11310 +/- 37 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код - 3.1), за исключением стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг. В пределах земельного участка расположен объект с кадастровым номером 24:50:0000000:346911. 16.01.2020 в реестр внесена запись о праве аренды в пользу ООО «Плитпром»  сроком действия по 24.11.2029 на основании договора аренды № 561 от 26.12.2019;

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:345316 имеет характеристики: местоположение: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Базайская, южнее земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700102:5; площадь:  2492 +/- 17.47 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код - 3.1). В пределах земельного участка расположен объект с кадастровым номером 24:50:0000000:346911. 17.01.2020 в реестр внесена запись об обременении земельного участка правом аренды в пользу ООО «Плитпром» сроком действия по 24.11.2029 на основании договора аренды № 567 от 30.12.2019.

Согласно выпискам из ЕГРН от 29.07.2024 в отношении объектов с кадастровыми номерами 24:50:0700101:119, 24:50:0700101:120, 24:50:0700101:121, указанные объекты являются нежилыми бетонными зданиями, год завершения строительства – 2021, площадью 37,9 кв.м., 36,5 кв.м., 36,4 кв.м. соответственно, принадлежат ООО «Плитпром» на праве собственности соответственно с 21.02.2022, 13.05.2022, 08.06.2022 соответственно.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.05.2021, объект с кадастровым номером 24:50:0000000:346911 – сооружение электроэнергетики (кабельная линия связи), год завершения строительства – 2021, по адресу: 

<

...> принадлежит с 18.05.2021 на праве собственности ООО «Плитпром» и расположено в пределах объектов с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316. Ответчик указывает, что кабельная линия предназначена для осуществления электроснабжения арендуемых земельных участков от зарегистрированных трансформаторных подстанций.

Согласно акту выездного обследования №756 от 04.10.2022, протоколу инструментального обследования, протоколу осмотра от 04.10.2022, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:345335 расположены одноэтажные нежилые здания с кадастровыми номерами 24:50:0700101:119, 24:50:0700101:120, 24:50:0700101:121. Нежилые здания принадлежат на праве собственности ООО «Плитпром». Также на участке размещены четыре одноэтажных объекта, в которых отсутствуют дверные и оконные заполнения, устройство кровли не завершено (на схематическом чертеже №4-7) с площадью застройки каждого 42 кв.м. и  одноэтажное здание из блоков, в котором отсутствуют дверные и оконные заполнения, устройство кровли не завершено (на схематическом чертеже №8) площадью застройки 72 кв.м. В ходе осмотра земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316 установлено: участок частично огорожен, на участке размещены восемь одноэтажных объектов, из которых семь однотипных. Представлены фотографии осмотра.

Ответчик в отзыве указывает, что в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:345335 (договор № 559 от 26.12.2019) расположены восемь объектов, пять из которых на стадии строительства. Три строения являются трансформаторными подстанциями и зарегистрированы в установленном законом порядке, кадастровые номера объектов: 24:50:0700101:119, 24:50:0700101:120, 24:50:0700101:121. Четвертое строение, имеющее площадь застройки 72 кв.м., предназначено для насосной станции; пятое предназначено для здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии; шестое для охраны объектов и размещения видеонаблюдения; седьмое и восьмое строения предназначено для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники обслуживающий участки для содержания их в санитарном состоянии. Вышеуказанные строения не являются объектами капитального строительства, спорные объекты идентичны, кроме строящееся насосной станции, которая имеет большую площадь застройки, все имеют гаражные ворота и предназначены для коммунального обслуживания. 

ООО «Плитпром» получены технические условия № 03/20 от 05.02.2020 для присоединения здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:345335, к сети связи ООО «Енисейтелефон».

На основании заявления о подключении от 03.08.2022 ООО «Краском» выдало технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к централизованной системе холодного водоснабжения (приложение №1 к договору от 30.08.2022, заключенному между гражданином ФИО4 и ООО «Краском» в отношении объекта подключения – химчистка по адресу: 

<

...>., расположенная на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100102:88). Ответчик пояснил, что данный объект планируется обеспечить через строящуюся насосную станцию в границах участка 24:50:0000000:345335.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.12.2018, в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100102:88 распложен объект незавершенного строительства – нежилое здание со степенью готовности 10%, собственником является ФИО4, внесена информация о праве аренды на земельный участок на основании договора аренды №54 от 22.01.2016. В материалы дела представлено разрешение на строительство указанного объекта незавершенного строительства («химчистка» площадью 717 кв.м.).

Согласно договору аренды от 11.04.2023 ФИО4 передал ООО «Плитпром» в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100102:88 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100102:88 по адресу: 

<

...>, общей площадью 717 кв.м. Стоимость аренды составляет 5000 руб. в месяц.

ООО «Краском» выдало ООО «Плитпром» технические условия для присоединения к электрическим сетям (приложение  к договору от 09.12.2019 №11600). Согласно условиям договора от 09.12.2019 №11600 технологическое присоединение планируется для электроснабжения земельного участка  с кадастровым номером 24:50:0100102:88 по адресу: 

<

...>.

Департаментом представлены в материалы дела межевые планы, выполненные по результатам выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков, поставленных впоследствии на кадастровый учет с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316.

Согласно межевым планам, они подготовлены в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной иди муниципальной собственности, расположенных: г. Красноярск, Свердловский район.

В материалы дела представлены:

- технический план в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу:  Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 1; 

- проектная документация на объекты по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 1, стр. 2, стр. 3; 

- технический план зданий с кадастровыми номерами 24:50:0700101:121, 24:50:0700101:120, 24:50:0700101:119, в составе которых представлен раздел 3 проектной документации Архитектурные решения шифр: АР-П-001/2021, АР-П-002/2021, АР-П-003/2021.

Письмом от 17.02.2022 Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю согласовало ООО «Плитпром» строительство объекта по адресу:  Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 1, Трансформаторная подстанция в границах зоны санитарной охраны II пояса поверхностного водозабора на р. Енисей филиала «Красноярская ТЭЦ-2 А «Енисейская ТГК (ТГК-13)».

Определением от 25.07.2023 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной строительной экспертизы, проведение которой поручено судом эксперту ООО «СибПРК» ФИО7. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Каковы точные технические, конструктивные характеристики следующих объектов:

-   нежилое здание - трансформаторная подстанция, площадью 36,4 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:121;

-   нежилое здание - трансформаторная подстанция, площадью 36,5 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:120;

-   нежилое здание - трансформаторная подстанция, площадью 37,9 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:119;

-    здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для автономного узла связи для волоконно-оптической линии:

-  здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для охраны объектов и размещения видеонаблюдения;

-    здание,    площадью    42    кв.м.,    незавершенного    строительства,    предназначенного   для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники обслуживающей участки  для содержания их в санитарном состоянии;

-    здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии;

-    здание, площадью 72 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для насосной станции, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:345335.

Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружения они относятся в соответствии с действующим законодательством.

2) Являются ли спорные объекты объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, и возможно ли перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба для их целевого назначения? Если являются, то по каким признакам.

3) Соответствуют ли спорные объекты градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям противопожарной безопасности? Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан?

4) Установить функциональное назначение спорных объектов, в соответствии с которыми их возможно использовать.

5) Являются ли вышеуказанные объекты самостоятельными. Относимость данных объектов по отношению к зданию с кадастровым номером 24:50:0700102:263.

В материалы дела представлено заключение строительной экспертизы от 13.11.2023 по делу ООО «СибПроектРеконструкция», содержащее следующие выводы:

По вопросу №1: точные технические, конструктивные характеристики перечисленных восьми объектов приведены в технических паспортах, составляемых по требованиям и по форме по ГОСТ 31937- 2011. Все исследованные объекты имеют «нормальный» уровень ответственности по признакам пункта 9 части 1 Статьи 4. «Идентификация зданий и сооружений» Федерального Закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ. По ГОСТ 27751-2014, п. 10 «Учёт ответственности сооружений», класс сооружений КС2.

По вопросу №2: все исследованные объекты являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба для их целевого назначения.

По вопросу №3: все исследованные объекты соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям противопожарной безопасности. Исследованные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В исследовательской части также указано, что  нарушений разрешенного использования участка при размещении исследованных объектов не усматривается. Общее техническое состояние строительных конструкций работоспособное (по классификации п. 3. ГОСТ 31937-2011). Объекты находятся во второй зоне водозабора, не требуют получения согласия на размещение. Также не требуется проведения мероприятий при расположении объектов во втором и третьем поясе зон санитарной охраны. При существующих: степени огнестойкости, классу конструктивной пожарной опасности, площади пожарного отсека, в соответствии с табл. 6.6 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты», обследованные объекты соответствуют требованиям противопожарной безопасности.

По вопросу №4: перечень объектов по функциональному назначению приведен в таблице на листе 34: по установлению функционального назначения объектов, эксперт исходил из пригодности использования этих объектов в соответствии с их названиями, которые приведены в вопросе № 1. Составлена таблица по критериям использования объектов по назначению, которое следует из вопроса 1.

Номер на рис.

1 и фото 1

Название объекта в вопросе № 1

Критерии возможности использования

Вывод о возможности использования

1

нежилое здание-трансформаторная подстанция, площадью 36,4 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:121

Наличие трансформатора внутри, достаточная площадь для размещения трансформатора, щитовой и электрооборудования и их обслуживания

Трансформаторная подстанция

2

нежилое здание-трансформаторная подстанция, площадью 36,5 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:120

Наличие трансформатора внутри, достаточная площадь для размещения щитовой и электрооборудования и их обслуживания

Трансформаторная подстанция

3

нежилое здание-трансформаторная подстанция, площадью 37,9 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:119

Наличие трансформатора внутри, достаточная площадь для размещения щитовой и электрооборудования и их обслуживания

Трансформаторная подстанция

4

здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для автономного узла связи для волоконно-оптической линии

Достаточная площадь для размещения оборудования связи и его обслуживания

Автономный узел связи для волоконно-оптической линии

5

здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для охраны объектов и размещения видеонаблюдения

Достаточная площадь для размещения оборудования видеонаблюдения, его обслуживания и пребывания охраны

Пункт охраны объектов и размещения видеонаблюдения

6

здание,       площадью      42       кв.м., незавершенного      строительства, предназначенного     для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники, обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии

Достаточная площадь для размещения инвентаря и уборочной мини-техники

Склад хранения инвентаря,

оборудования, техники, обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии

7

здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники, обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии

Достаточная площадь для размещения инвентаря и уборочной мини-техники

Склад                            хранения инвентаря,

оборудования,    техники, обслуживающей участки для содержания их              в              санитарном состоянии

8

здание площадью 72 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для насосной станции, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:345335

Достаточная площадь для размещения насосного оборудования. Подводка траншей для прокладки сетей.

Насосная станция

По вопросу №5: все исследованные объекты не являются самостоятельными, а являются вспомогательными по отношению к зданию с кадастровым номером 24:50:0700102:263.

Согласно разрешению Департамента на размещение объектов №283 от 13.11.2017, ФИО4 до 01.01.2032 разрешено размещение элементов благоустройства территории и малых архитектурных форм на землях, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со схемой границ земель или земельного участка согласно приложению. Местоположение: г. Красноярск, Свердловский район, в границах кадастровых кварталов 24:50:0700101, 25:50:0700102. В приложении приведены схема границ земель или земельного участка, описание местоположения границ.

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Красноярска от 29.11.2023 по делу №2-4640/2023 отказано в удовлетворении иска Департамента к ФИО4 о сносе объекта незавершенного строительства со степенью готовности 90% по адресу: 

<

...>., с кадастровым номером 24:50:0100102:88, общей площадью 975 кв.м. и площадью застройки 551,8 кв.м. Судами установлено, что ФИО4 с 20.12.2018 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, площадью 578,7 кв.м. 27.02.2018 администрацией г. Красноярска ФИО4 выдано разрешение  на строительство объекта капитального строительства «Химчистка» на земельном участке общей площадью 578,72 кв.м., площадью застройки 342,25 кв.м.  на срок до 27.02.2019. Между Департаментом и ФИО4 23.10.2019 заключен договор аренды земельного участка, по которому в аренду предоставлен земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов общей площадью 717 кв.м., в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства - химчистки. Земельный участок передан по акту приема-передачи, срок аренды, с учетом дополнительного соглашения, с 10.09.2019 по 09.09.2025.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2024 в отношении объекта с кадастровым номером 24:50:0700102:263, объект – нежилое здание степенью готовности 10% (объект незавершенного строительства) площадью 578,7 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, с 20.12.2018 является собственностью физического лица (ФИО4). Здание расположено в пределах объекта с кадастровым номером 24:50:0700102:88. Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2024 в отношении указанного объекта, данные о правообладателе отсутствуют, он имеет площадь 717 +/- 9,37 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов. 08.11.2019 в реестр внесена запись об аренде в пользу физического лица (ФИО4) сроком действия с 10.09.2019 по 09.09.2025 по договору от 23.10.2019.

Решением Свердловского районного суда г. Красноярска от 19.01.2023 по делу №2-106/2023 отказано в удовлетворении иска ФИО4 к администрации города Красноярска о признании права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 90% по адресу: 

<

...>., общей площадью 975 кв.м., застроенной площадью 551,8 кв.м.

В материалы дела истцом представлен ситуационный план земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316, 24:50:0100102:88.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания сделки недействительной и применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом и ООО «Плитпром», на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, заключены договоры аренды №559, №560, №561, №567 земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316.

Земельные участки переданы:

- для использования в целях строительства здания насосной станции с сетями водоснабжения с использованием трубопровода внутренним диаметром свыше 300 мм, здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии (договор аренды №559);

- для использования в целях строительства здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии (далее договор аренды №560);

- для использования в целях строительства здания насосной станции с сетями водоснабжения с использованием трубопровода внутренним диаметром свыше 300 мм, здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии (договор аренды №561);

- для использования в целях строительства здания автономного узла связи волоконно-оптической линии (договор аренды №567).

Как следует из преамбулы договоров арены, они заключены на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оспариваемые договоры заключены без проведения торгов.

Земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет в связи с поступлением заявлений ответчика о предварительном согласовании предоставления земельных участков в целях коммунального обслуживания. В заявлениях указано, что земельные участки будут использоваться для размещения линии электропередач свыше 35 кВ и волоконно-оптической линии, водопроводных сетей с использованием трубопроводов внутренним диаметром свыше 300 мм. Департаментом утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

На момент передачи ответчику, земельные участки являлись незастроенными объектами.

После передачи объектов аренды ответчику на земельных участках, переданных ответчику по оспариваемым договорам аренды, возведены следующие объекты:

- с кадастровыми номерами 24:50:0000000:346911 (на объекте по договорам аренды №559 от 26.12.2019, № 561 от 26.12.2019, № 567 от 30.12.2019), 24:50:0700101:119, 24:50:0700101:120, 24:50:0700101:121 (на объекте по договору № 559 от 26.12.2019). Данные обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела выписками из ЕГРН в отношении указанных объектов;

- четыре одноэтажных объекта, в которых отсутствуют дверные и оконные заполнения, устройство кровли не завершено с площадью застройки каждого 42 кв.м. и одноэтажное здание из блоков, в котором отсутствуют дверные и оконные заполнения, устройство кровли не завершено площадью застройки 72 кв.м. (на объекте по договору № 559 от 26.12.2019). Данные обстоятельства подтверждены актом выездного обследования Департамента от 04.10.2022 и позицией ответчика, изложенной в отзыве.

Всего девять объектов.

Объекты с кадастровыми номерами являются:

- 24:50:0000000:346911 - сооружением электроэнергетики (кабельная линия связи), год завершения строительства - 2021, с 18.05.2021 является собственностью ответчика;

- 24:50:0700101:119, 24:50:0700101:120, 24:50:0700101:121 - нежилыми бетонными зданиями, год завершения строительства – 2021, площадью 37,9 кв.м., 36,5 кв.м., 36,4 кв.м. соответственно, принадлежат ответчику на праве собственности соответственно с 21.02.2022, 13.05.2022, 08.06.2022 соответственно. По утверждению ответчика, данные объекты являются трансформаторными подстанциями.

Оставшиеся пять объектов, по утверждению ответчика, находятся на стадии строительства. Четвертое строение, имеющее площадь застройки 72 кв.м., предназначено для насосной станции; пятое предназначено для здания автономного узла связи для волоконно-оптической линии; шестое для охраны объектов и размещения видеонаблюдения; седьмое и восьмое строения предназначены для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии. 

При этом как указал ответчик в отзыве, фактическим основанием для его обращения с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, являлась необходимость обеспечения коммуникациями строящегося рядом нежилого здания, принадлежащего  ФИО4 (химчистка).

Таким зданием является объект с кадастровым номером 24:50:0700102:263 – нежилое здание степенью готовности 10% (объект незавершенного строительства) площадью 578,7 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>,с 20.12.2018 является собственностью физического лица (ФИО4), что сторонами не оспаривается и следует из содержания судебного акта по делу от 29.11.2023 по делу №2-4640/2023. Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700102:88. Данный участок является объектом аренды по договору с Департаментом от 23.10.2019.

Основанием иска является нарушение заключением договоров публичного интереса, поскольку они заключены в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков по результатам аукциона лицам, у которых отсутствует право на получение участков без проведения торгов.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2 статьи 9), граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (часть 1 статьи 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36).

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 ГК РФ).

Действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах (пункт 1 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.6  Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, оспариваемые договоры заключены на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ)). Согласно указанной норме договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Из материалов дела и пояснений ответчика усматривается, что земельные участки предоставлены для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Между тем, на момент заключения оспариваемых договоров земельные участки были свободны от застройки; ООО «Плитпром» правами в отношении каких-либо объектов, для эксплуатации которых возникла необходимость в получении земельных участков и проведения работ в целях строительства объектов инженерной инфраструктуры, не обладало. Ответчик не является застройщиком объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, или их собственником.

Более того, ответчик прямо указывает, что возводимые на переданном ответчику земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:345335 здания (строения) предназначены для объекта незавершенного строительства - химчистки по адресу: 

<

...>, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100102:88 и принадлежащей третьему лицу - ФИО4

Однако ответчику указанная недвижимость не принадлежит, собственником объекта незавершенного строительства является иное лицо.

При этом подпункт 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не позволяет предоставлять земельные участки юридическому лицу для подключения объектов инженерной инфраструктуры, принадлежащих физическому лицу. У общества отсутствуют объекты, которые необходимо обеспечить электрической энергией на испрашиваемом земельном участке (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 по делу №А33-34110/2023).

Согласно положениям подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6, пункта 3 статьи 39.36 ЗК РФ, пункта 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов», предоставление земельного участка в «упрощенном порядке», то есть без проведения торгов, осуществляется в ситуациях, когда имеется необходимость обеспечения прав на свободный доступ к электроэнергии конкретных субъектов в отношении объектов, которые уже существуют или находятся в стадии строительства, во всех иных случаях земельный участок для целей размещения объектов электроснабжения должен предоставляться в общем порядке, то есть с соблюдением публичных процедур.

Само по себе намерение строительства в будущем не дает основания для обхода установленного законом порядка предоставления земельных участков.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации представление земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов без проведения торгов осуществляется в целях размещения объектов, имеющих вспомогательную функцию по отношению к другим основным объектам, и которые самостоятельного значения не имеют.

Из буквального толкования подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что данная норма предусматривает именно «размещение» не объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, а объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водо-снабжения, водоотведения.

Условием предоставления земельного участка по указанной норме является наличие у арендатора объектов, которые необходимо обеспечить электрической энергией на испрашиваемом земельном участке (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 по делу №А33-17895/2023).

Вместе с тем, фактически, на предоставленных без торгов земельных участках, отсутствуют объекты арендатора, которые необходимо обеспечить инженерной инфраструктурой, что ответчиком не оспаривается.

Более того, ответчик прямо указывает в отзыве, что здания возводились им с целью инженерного обеспечение объекта незавершенного строительства ФИО4 Поскольку в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для целей размещения объектов коммунального обслуживания земельные участки предоставляются исключительно юридическим лицам, заявление об их предоставлении подано от имени ООО «Плитпром».

Данные обстоятельства свидетельствуют о действиях ответчика при получении земельных участков в обход закона.

Поскольку у ответчика отсутствовали объекты, которые необходимо обеспечить инженерной инфраструктурой на испрашиваемых земельных участках, застройка в районе земельных участков не велась (обратного не доказано), предоставление земельных участков в упрощенном порядке без проведения конкурсных процедур недопустимо.

Соответственно, земельные участки для фактических целей арендатора могли быть образованы и в дальнейшем предоставлены ему лишь по результатам проведения торгов.

Явность допущенных нарушений заключается также в обходе положений законодательства о защите конкуренции, в соответствии с которым государственное и муниципальное имущество, в том числе земельные участки, предоставляются по результатам торгов. Без торгов распоряжение землей осуществляется в исключительных случаях при наличии предусмотренных законом оснований.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74). Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

Принимая во внимание отсутствие оснований для предоставления вновь образованных земельных участков ответчику без торгов по правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договоры аренды от 26.12.2019 №559, от 26.12.2019 №560, от 26.12.2019 №561, от 26.12.2019 №567 являются недействительными в силу их ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Соответствующая правовая позиция находит отражение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.11.2022 по делу №А33-23559/2020, от 29.06.2023 по делу №А33-16493/2022).

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделок судом отклоняются, учитывая следующее.

Основанием оспаривания в данном случае является ничтожность сделок.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Оспариваемые договоры заключены 26.12.2019. Согласно актам приема-передачи земельных участков по договору аренды, датой фактической передачи участков во владение и пользования является 25.11.2019.

Департамент обратился с настоящим иском в суд с использованием системы «Мой Арбитр» 30.06.2022.

Следовательно, срок исковой давности по оспариванию ничтожных сделок не пропущен.

Истец просит применить последствия недействительности сделок путем исключения из ЕГРН сведений о правах аренды ответчика на земельные участки, а также путем признания недействительными результатов межевания земельных участков и исключения из ЕГРН сведений об их координатах. Истец также просит обязать ответчика в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу осуществить снос объектов расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:345335.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25).

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ) (пункт 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25).

Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

По смыслу статьи 167 ГК РФ, общим правовым последствием недействительной сделки является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до ее заключения.

Надлежащим правовым последствием ничтожности договоров аренды является возврат переданных ответчику земельных участков.

Вместе с тем, суд установил, что один из земельных участков занят объектами ответчика, которые, по мнению сторон, являются объектами недвижимости.

Истребование земельного участка без решения судьбы объектов недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В качестве последствия ничтожности договора истец просит обязать ответчика  в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольно возведенных восьми объектов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:345335.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено судом эксперту ООО «СибПРК» ФИО7. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Каковы точные технические, конструктивные характеристики следующих объектов:

-   нежилое здание - трансформаторная подстанция, площадью 36,4 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:121;

-   нежилое здание - трансформаторная подстанция, площадью 36,5 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:120;

-   нежилое здание - трансформаторная подстанция, площадью 37,9 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:119;

-    здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для автономного узла связи для волоконно-оптической линии:

-  здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для охраны объектов и размещения видеонаблюдения;

-    здание,    площадью    42    кв.м.,    незавершенного    строительства,    предназначенного   для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники обслуживающей участки  для содержания их в санитарном состоянии;

-    здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии;

-    здание, площадью 72 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для насосной станции, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:345335.

Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружения они относятся в соответствии с действующим законодательством.

2) Являются ли спорные объекты объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, и возможно ли перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба для их целевого назначения? Если являются, то по каким признакам.

3) Соответствуют ли спорные объекты градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям противопожарной безопасности? Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан?

4) Установить функциональное назначение спорных объектов, в соответствии с которыми их возможно использовать.

5) Являются ли вышеуказанные объекты самостоятельными. Относимость данных объектов по отношению к зданию с кадастровым номером 24:50:0700102:263.

В материалы дела представлено заключение строительной экспертизы от 13.11.2023 по делу ООО «СибПроектРеконструкция», содержащее следующие выводы:

По вопросу №1: точные технические, конструктивные характеристики перечисленных восьми объектов приведены в технических паспортах, составляемых по требованиям и по форме по ГОСТ 31937- 2011. Все исследованные объекты имеют «нормальный» уровень ответственности по признакам пункта 9 части 1 Статьи 4. «Идентификация зданий и сооружений» Федерального Закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ. По ГОСТ 27751-2014, п. 10 «Учёт ответственности сооружений», класс сооружений КС2.

По вопросу №2: все исследованные объекты являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба для их целевого назначения.

По вопросу №3: все исследованные объекты соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям противопожарной безопасности. Исследованные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В исследовательской части также указано, что  нарушений разрешенного использования участка при размещении исследованных объектов не усматривается. Общее техническое состояние строительных конструкций работоспособное (по классификации п. 3. ГОСТ 31937-2011). Объекты находятся во второй зоне водозабора, не требуют получения согласия на размещение. Также не требуется проведения мероприятий при расположении объектов во втором и третьем поясе зон санитарной охраны. При существующих: степени огнестойкости, классу конструктивной пожарной опасности, площади пожарного отсека, в соответствии с табл. 6.6 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты», обследованные объекты соответствуют требованиям противопожарной безопасности.

По вопросу №4: перечень объектов по функциональному назначению приведен в таблице на листе 34: по установлению функционального назначения объектов, эксперт исходил из пригодности использования этих объектов в соответствии с их названиями, которые приведены в вопросе № 1. Составлена таблица по критериям использования объектов по назначению, которое следует из вопроса 1.

Номер на рис.

1 и фото 1

Название объекта в вопросе № 1

Критерии возможности использования

Вывод о возможности использования

1

нежилое здание-трансформаторная подстанция, площадью 36,4 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:121

Наличие трансформатора внутри, достаточная площадь для размещения трансформатора, щитовой и электрооборудования и их обслуживания

Трансформаторная подстанция

2

нежилое здание-трансформаторная подстанция, площадью 36,5 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:120

Наличие трансформатора внутри, достаточная площадь для размещения щитовой и электрооборудования и их обслуживания

Трансформаторная подстанция

3

нежилое здание-трансформаторная подстанция, площадью 37,9 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700101:119

Наличие трансформатора внутри, достаточная площадь для размещения щитовой и электрооборудования и их обслуживания

Трансформаторная подстанция

4

здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для автономного узла связи для волоконно-оптической линии

Достаточная площадь для размещения оборудования связи и его обслуживания

Автономный узел связи для волоконно-оптической линии

5

здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для охраны объектов и размещения видеонаблюдения

Достаточная площадь для размещения оборудования видеонаблюдения, его обслуживания и пребывания охраны

Пункт охраны объектов и размещения видеонаблюдения

6

здание,       площадью      42       кв.м., незавершенного      строительства, предназначенного     для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники, обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии

Достаточная площадь для размещения инвентаря и уборочной мини-техники

Склад хранения инвентаря,

оборудования, техники, обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии

7

здание, площадью 42 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для складирования и хранения инвентаря, оборудования, техники, обслуживающей участки для содержания их в санитарном состоянии

Достаточная площадь для размещения инвентаря и уборочной мини-техники

Склад                            хранения инвентаря,

оборудования,    техники, обслуживающей участки для содержания их              в              санитарном состоянии

8

здание площадью 72 кв.м., незавершенного строительства, предназначенного для насосной станции, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0000000:345335

Достаточная площадь для размещения насосного оборудования. Подводка траншей для прокладки сетей.

Насосная станция

По вопросу №5: все исследованные объекты не являются самостоятельными, а являются вспомогательными по отношению к зданию с кадастровым номером 24:50:0700102:263.

Ответчик в судебном заседании пояснял, что с выводами судебной экспертизы согласен.

Истец заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта. Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании 07.02.2024 допрошен эксперт ФИО7. Эксперт ответил на вопросы истца и суда. Показания эксперта зафиксированы посредством аудиопротоколирования.

Истцом в ходе рассмотрения дела заявлены возражения относительно представленной судебной экспертизы. Так, по мнению истца, выводы о капитальности объектов сделаны экспертом исходя из наличия  на поверхности земельного участка  фундамента, вместе с тем, наличие (отсутствие) заглубления фундамента экспертом не проверялось, выводы о капитальности строений сделаны без оценки качественных характеристик фундамента. Кроме того, определяя функциональное назначение объектов, эксперт исходил из их пригодности для цели использования, сформулированной в вопросе, в том числе в отсутствие соответствующим техническим оборудованием.

Суд, оценив заключение эксперта, с учетом предоставленных экспертом пояснений суду в судебном заседании, полагает, что заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта. Заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, выполнено на основе фактического осмотра и с учетом объема предоставленных на экспертизу материалов, в том числе проектной документации. Доказательств некомпетентности назначенного судом эксперта, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы, в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, правовых оснований не доверять заключению у суда не имеется. Правом на заявление ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, лица, участвующие в деле не воспользовались. Следовательно, заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

При этом согласно частям 4, 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Доводы истца о недоказанности капитального характера объектов, судом отклоняются.

Вывод о капитальном характере обследованных объектов сделан экспертом на основе проведенного визуально – инструментального обследования. Экспертом установлено, что объекты имеют железобетонный ленточный фундамент, стены и перегородки выполнены из газобетонных блоков. Материал стен, учитывая его характеристики,  не позволяет переместить объекты без нанесения несоразмерного ущерба назначению объекта; возможность разборки конструкций на составляющие сборно – разборные перемещаемые конструктивные элементы отсутствует. Наличие и состояние фундамента определено экспертом исходя из визуального обследования состояния надземной части объекта, о чем даны пояснения в судебном заседании.

В отношении трех завершенных строительством объектов в дело представлена проектная документация (раздел 3. Архитектурные решения).

На всех пяти объектах незавершенного строительства в полном объеме закончены работы по сооружению фундамента, возведены стены, частично выполнены (кроме здания 8) работы по устройству кровли.

Таким образом, в дело представлены достаточные доказательства наличия у объектов прочной связи с землей и невозможности из перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, а также доказательства возведения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2015 № 304-ЭС15-11476 по делу № 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014, при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Установленные признаки возведенных объектов соответствуют понятию недвижимого имущества, указанному в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка. В силу пункта 2 указанной нормы  действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 62 ЗК РФ, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений).

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

По общем правилу, признание недействительным договора купли-продажи или аренды земельного участка либо соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды не является безусловным основанием для квалификации построенного до момента такого признания на этом земельном участке объекта в качестве самовольной постройки.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.11.2021 № 48-П, при разрешении указанных споров необходимо учитывать осведомленность лица, которое возвело спорную постройку на земельном участке либо приобрело ее вместе с этим участком, о наличии оснований недействительности указанных выше договора или соглашения, а также степень его осмотрительности при заключении договора (соглашения) и возведении этой постройки.

Таким образом, в случае признания недействительным договора аренды земельного участка, возведении постройки первым приобретателем земельного участка, то есть его арендатором, и нахождении постройки в их владении, по общему правилу, такая постройка не может быть признана самовольной, если указанное лицо не знало и не должно было знать о наличии соответствующих нарушений при заключении договора или соглашения в отношении земельного участка.

Если лицо знало или должно было знать о наличии таких нарушений, возведенная им постройка является самовольной, что при этом не исключает возможности, в случае возвращения земельного участка его собственнику, признания за ним права собственности на эту постройку с возмещением застройщику расходов на ее возведение.

Ответчик в ходе рассмотрения дела (в том числе в отзыве на иск) прямо указывал, что расположенные на переданных ответчику по оспариваемым договорам земельных участках здания (строения) предназначены для объекта незавершенного строительства - химчистки, расположенной на другом земельном участке и принадлежащей ФИО4 (третьему лицу). Также ответчик указал, что поскольку в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для целей размещения объектов коммунального обслуживания земельные участки предоставляются исключительно юридическим лицам, заявление об их предоставлении подано от имени ООО «Плитпром». Переданные в аренду земельные участки являлись свободными от  застройки.

Данные обстоятельства явно свидетельствуют об осведомленности ответчика, осуществившего строительство на арендованных земельных участках, о наличии оснований недействительности указанных договоров, поскольку ответчик целенаправленно действовал при получении земельных участков в обход закона.

При этом довод, что все возведенные (возводимые) постройки являются вспомогательными по отношению к  объекту незавершенного строительства - химчистке, расположенной на другом земельном участке и принадлежащей ФИО4, в следствие чего для возведения всех объектов не требовалось получение разрешение на строительство, судом отклоняется как недоказанный.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования в частности в случае, если строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом.

Объект, который ответчик указывает в качестве основного для возводимых им строений, находится на ином земельном участке. Следовательно, с учетом положений Постановления №703, необходимым условием для признания сооружения вспомогательным, является наличие его технологической связи с основным объектом. Такая связь может подтверждаться представленными суду письменными доказательствами, в частности проектной документацией, либо быть установлена в ходе проведения экспертиз, осмотров.

Ответчиком представлен договор №11600 от 08.12.2019 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям для электроснабжения земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700102:88, заключенный между ООО «Плитпром» и ООО «КрасКом»; технические условия для присоединения здания автономного узла связи (телефонной канализации) от 05.02.2020, выданное ООО «Енисейтелефон», а также технические условия подключения к центральной системе ХВС от 30.08.2022, выданные ФИО4

При этом, в проектной документации на завершенные строительством трансформаторные подстанции не указано на их возведение с целью обеспечения электроэнергией здания химчистки. В отношении иных зданий проектная документация не представлена. При проведении судебной экспертизы вывод о том, что все обследованные объекты относятся к объектам  вспомогательного использования, сделан экспертом исключительно из назначения объектов, указанных в вопросах, поставленных на судебную экспертизу, редакция которых предложена ответчиком. Фактически какое – либо оборудование в объектах незавершенного строительства отсутствует.

Из представленных доказательств не усматривается наличие технологической связи спорных объектов с основным.

Учитывая изложенное, суд полагает, что ответчиком не представлены достаточные доказательства, подтверждающие отсутствие необходимости получения разрешения на строительство  в отношении объектов незавершенного строительства.

Поскольку объекты недвижимости возведены на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, с нарушением установленных законодательством требований, при этом ответчик знал о наличии нарушений, допущенных при заключении договоров, возведенные им постройки являются самовольными  и подлежат сносу. Применение иного подхода может повлечь нарушение предусмотренного пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения. Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ (часть 2 статьи 206 ГПК РФ, часть 1 статьи 174 АПК РФ) (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Таким образом, суд обязывает ответчика в течении трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольных объектов расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:345335:

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:119, расположенного по адресу Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 1, площадью 37,9 кв. м;

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:120, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 2, площадью 36,5 кв. м;

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:121, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 3, площадью 36,4 кв. м.

четырех одноэтажных нежилых здания из блоков, площадью застройки 42 кв. м каждое (на схематическом чертеже приложение №1 к протоколу инструментального обследования здания №4-7) с учетом границ координат;  

одноэтажное нежилое здание из блоков, площадью застройки 72 кв. м (на схематическом чертеже приложение №1 к протоколу инструментального обследования здание №8) с учетом границ координат.

Кроме того, в качестве последствий недействительности сделок истец просит суд признать недействительными результаты межевания земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316 и исключения из ЕГРН сведений о координатах земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316.

При рассмотрении данного требования суд пришел к следующим выводам.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено что, по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Суд установил, что правовой интерес истца заключается в прекращении существования образованных земельных участков в качестве объектов гражданских прав, поскольку в результате их использования ответчиком выявилось, что он не имел право на их получение в аренду без торгов, как следствие, отсутствовали основания для образования земельных участков в учтенных границах.

Фактически истец заявляет, что образованные по заявлениям ответчика земельные участки, в том виде, в каком они имеются в настоящее время по данным реестра, истцу как лицу, распоряжающемуся землями публичной собственности, не нужны, истец просит не учитывать результаты межевания и вернуть спорные земельные участки в первоначальное состояние, существующее до межевания - не распределенные муниципальные земли.

Данного правового положения истец пытается достичь за счет применения судом последствий недействительности ничтожных договоров.

Между тем истец не учитывает, что в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствиями недействительности сделки является возвращение сторонам всего полученного по сделке, то есть всего того, что связано с ее предметом. Иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены законом.

Однако межевание и его результаты (в том числе образование земельных участков) предметом оспариваемых сделок не являлись.

Согласно положениям пункта 39.14 ЗК РФ, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

Таким образом, действия по межеванию и образованию земельных участков к последствиям договоров аренды не относятся и по существу являются предварительным условием для их заключения. Эти действия совершаются лицом, претендующим на получение прав на земельный участок, самостоятельно, на что указано в подпунктах 6, 7 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ. Мероприятия по образованию земельного участка осуществляются на стадии, предшествующей заключению договора аренды, и конечным ее результатом является осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, на что указано в подпунктах 1 – 5 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ

Предметом же договоров аренды являлась передача ответчику образованных и поставленный на кадастровый учет земельных участков.

В этой связи признание недействительными результатов межевания земельных участков и исключение из ЕГРН сведений об их координатах не может быть применено судом в качестве последствий ничтожности договоров аренды.

Однако указанное не означает, что преследуемый истцом интерес не может быть защищен, учитывая установленный судом факт отсутствия оснований для предоставления вновь образованных земельных участков ответчику.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ), государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 части 2 статьи 14 Закон №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

Также основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 этого закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 этого закона) (пункт 7 части 2 статьи 14 Закон №218-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 22 Закона №218-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Признание результатов межевания недействительными само по себе не влечет восстановление нарушенных прав и законных интересов истца, поскольку не изменяет сведения Единого государственного реестра недвижимости (в отношении прав на недвижимость и данных кадастра недвижимости) (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.02.2017 №32-КГ16-29).

Таким образом, межевой план, подготовленный по результатам процедуры межевания, является техническим документом, служащим основанием для дальнейшего образования и кадастрового учета земельного участка и сам по себе не порождает правовых последствий.

Как уже отмечалось, ООО «Плитпром» обратилось в Департамент с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельных участков площадью 11310 кв.м., 1547 кв.м., 2492 кв.м., 7002 кв.м., в соответствии со статьями 39.14, 39.15 ЗК РФ в целях коммунального обслуживания.

В ответ на заявления распоряжениями администрации города Красноярска №№4799-недв, 4798-недв от 13.09.2019, №4560-недв от 30.08.2019, №4187-недв от 09.08.2019 утверждены схемы расположения на кадастровом плане территории и предварительно согласовано предоставление земельных участков из земель населенных пунктов.

Таким образом, земельные участки образованы с целью  их дальнейшего предоставления ответчику в аренду для целей, предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для нужд ответчика.

Между тем, земельные участки переданы в аренду ответчику  с нарушением установленного законом порядка, что послужило основанием для признания заключенных сделок ничтожными.

Таким образом, образование четырех земельных участков для нужд ответчика нарушает права Департамента как лица, уполномоченного по распоряжению муниципальной собственностью, поскольку земли могли быть использованы иным образом (в том числе образованы в иных границах и предоставлены другим лицам по итогам проведения торгов).

При этом истец не заинтересован в возврате ему земельных участков, образованных с учетом потребностей ответчика, а фактически просит признать недействительным их образование уполномоченным органом, правовым последствием чего является исключение из ЕГРН сведений о земельных участках (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.04.2022 по делу №А78-8181/2020). Более того, истец указывает, что с учетом предусмотренных законом оснований для снятия объектов с кадастрового учета, у него отсутствует возможность осуществления действий по исключению сведений о земельных участках из ЕГРН во внесудебном порядке.

Как указано в пункте 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случае, прямо предусмотренном законом.

Как усматривается из материалов дела, спорные земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316 объектами чьих-либо прав не являются, договоры их аренды признаны судом ничтожными. Сведения об их основных характеристиках не носят статуса ранее учтенных и не являются преобразуемыми.

Учитывая изложенное, истец имеет охраняемый законом интерес в признании недействительным образования земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316 с исключением из ЕГРН сведений о них.

В силу пункта 5 части 1 статьи 14 Закон №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что надлежащим способом восстановления нарушенных прав истца будет признание недействительным образования земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316 на основании схем расположения земельных участков, утвержденных  распоряжениями №№4799-недв, 4798-недв от 13.09.2019, №4560-недв от 30.08.2019, №4187-недв от 09.08.2019, а также исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами  24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316 (пункт 5 части 1 статьи 14 Закон №218-ФЗ).

В части требования о применении последствий недействительности сделок путем исключения из ЕГРН сведений о правах аренды ответчика на земельные участки суд полагает, что правовой интерес, выраженный, по сути, в устранении сведений о наличии у ответчика права аренды на спорные участки, достигается удовлетворением судом требований о признание недействительным образования земельных участков на основании схем расположения земельных участков, утвержденных  распоряжениями №№4799-недв, 4798-недв от 13.09.2019, №4560-недв от 30.08.2019, №4187-недв от 09.08.2019.

Учитывая изложенное, суд отказывает истцу в удовлетворении иска в данной части.

Иск подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о признании недействительной сделки составляет 6 000 рублей; при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре составляет 6 000 рублей; при подаче заявления об обеспечении иска  3 000 рублей.

Размер государственной пошлины за рассмотрение иска составил 72000 руб. (признаны ничтожными четыре договора, восемь объектов признаны подлежащими сносу).

Кроме того, определением от 04.07.2022 по делу приняты обеспечительные меры.

Итого государственная пошлина по иску составила 75000 руб.

Указанная сумма на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Расходы общества по оплате судебной экспертизы остаются на нем.

В соответствии с частью 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Учитывая изложенное, меры по обеспечению заявления, принятые определением от 04.07.2022, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными заключенные между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Плитпром" договоры аренды земельного участка от 26.12.2019 №559, от 26.12.2019 №560, от 26.12.2019 №561, от 26.12.2019 №567.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Плитпром" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течении трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольных объектов расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:345335:

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:119, расположенного по адресу Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 1, площадью 37,9 кв. м;

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:120, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 2, площадью 36,5 кв. м;

-  нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0700101:121, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, южнее базайского кладбища, стр. 3, площадью 36,4 кв. м.

Четырех одноэтажных нежилых здания из блоков, площадью застройки 42 кв. м каждое (на схематическом чертеже приложение №1 к протоколу инструментального обследования здания №4-7), в границах следующих координат:                  _1  .

- здание №4

Номер точки

Координаты, м

X

у

1

626208,10

94680,70

2

626215,07

94681,38

3

626214,49

94687,36

4

626207,52

94686,68

Система координат МСК 167 (зона 4)

- здание №5

Номер точки

Координаты, м

X

У

1

626206,94

94692,66

2

626213,91

94693,34

3

626213,33

94699,32

4

626206,36

94698,64

Система координат МСК 167 (зона 4)

- здание №6

Номер точки

Координаты, м

X

У

1

626205,78

94704,62

2

626212,75

94705,30

3

626212,17

94711,28

4

626205,20

94710,60

Система координат МСК 167 (зона 4)

- здание №7

Номер точки

Координаты, м

X

У

1

626206,59

94721,81

2

626213,17

94719,42

3

626215,22

94725,07

4

626208,64

94727,46

Система координат МСК 167 (зона 4)

Одноэтажное нежилое здание из блоков, площадью застройки 72 кв. м (на схематическом чертеже приложение №1 к протоколу инструментального обследования здание №8), в границах следующих координат:

Номер точки     

Координаты, м

X

              у

1

626204,85

94753,89

2

626209,77

94753,01

3

626211,88

94765,27

4

626207,04

94766,17

Система координат МСК 167 (зона 4)

Признать недействительным образование земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316 на основании схем расположения земельных участков, утвержденных  распоряжениями №№4799-недв, 4798-недв от 13.09.2019-недв, №4560-недв от 30.08.2019, №4187-недв от 09.08.2019. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами  24:50:0000000:345335, 24:50:0000000:345333, 24:50:0700094:611, 24:50:0000000:345316.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Плитпром" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 75 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.С. Тихова