Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-76605/2021

01 февраля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  27 января 2022 года

Полный текст решения изготовлен  01 февраля 2022 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, 

<

...>, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) Ответчик: общество с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" (198412, Санкт-Петербург город, ФИО2 город, Сидоровского канала набережная, дом 2а, литер а, помещение 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.08.2008, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо: Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 

о взыскании,

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 27.01.2022, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» о взыскании задолженности по договору от 10.11.2014 № 23/ЗД-000618 в размере 3 667 108, 18 руб. за период с 01.10.2020-30.06.2021 и неустойки в размере 505 301,93 руб. по состоянию на 20.04.2021.

Определением от 25.12.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. 

В судебном заседании 11.11.2021 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

В судебном заседании 27.01.2022 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

На основании договора аренды № 23/ЗД-000618 от 10.11.2014 (далее - Договор) Ответчик занимает земельный участок общей площадью 18 190 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, город. ФИО2, набережная Сидоровского канала, д. 2а, литера А (далее - Участок).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды - 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2014.

В соответствии с пунктом 3.1 договор заключен на срок до 21.08.2063 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем Договора.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с пунктом 3.4 договора величина годовой арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 786 439 руб. 72 коп. Плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет в 1 и 4 кварталах 184 855 руб. 77 коп., во 2 и 3 кварталах - 208 364 руб. 09 коп. В 2014 году величина коэффициента динамики рынка недвижимости составляет 1,2, в 2015 году - 1,25.

Абзацем шестым пункта 3.4 договора предусмотрено, что в десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"              (далее - ГУИОН), арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы. В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6.1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18 с учетом пункта 3.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.5 арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по следующей формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Согласно пункту 3.6 в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) размер арендной платы за участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта или с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

В пункте 4.3.6 договора установлено, что арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также не реже одного раза в три года, начиная с 10.11.2014, предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную ГУИОН.

Согласно пункту 7.4 договора в случае, если по истечении 12 месяцев с даты заключения договора арендатор не начал использовать помещения, требовавшие ремонта на дату заключения договора согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.10.2014 N 39767Г-14/1, текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом пункта 3.5 договора до момента предоставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.

В нарушение пунктов 3.3. 3.7 Договора Ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого Участка.

Пунктом 5.3. Договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока оплаты в виде пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком договорных обязательств, Истец направил Ответчику претензию, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факты заключения Договора, предоставления земельного участка в аренду подтверждаются материалами дела и Ответчиком не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ). 

Ответчик доказательств внесения арендной платы в срок, установленной Договором, не представил, требования по праву и по размеру не оспорил.

Возражения Ответчика относительно некорректного расчета задолженности не принимаются судом, в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также Постановлением N 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или не пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1 настоящего Положения), рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс. По истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, подтвержденного соответствующим актом и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Из приведенных правовых положений следует, что размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок определения размера арендной платы на соответствующий период.

Согласно Приложению N 4 к Положению код 10.1 применяется при расчете арендной платы за земельные участки:

- предоставленные для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости (нежилые здания, нежилые помещения, многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, жилые помещения) в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции), а также арендная плата за примыкающие к ним земельные участки, переданные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для капитального строительства или реконструкции объектов;

- занятые объектами незавершенного строительства, неиспользуемыми (пустующими) зданиями, сооружениями, частями зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в которых предусмотрен капитальный ремонт, реконструкция или восстановление после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, в том числе для арендаторов, осуществляющих особые (льготные) виды деятельности в соответствии с приложением N 7 к названному Положению.

Следовательно, действовавший в спорный период и на момент заключения договора порядок расчета арендной платы по коду 10.1 не предусматривал возможности применения этого кода без повышающего коэффициента К6 по истечении 12 месяцев и отсутствии разрешения на строительство.

В соответствии с Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Методика), утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», Уставом ГУП «ГУИОН», утвержденным Распоряжением председателя КУГИ СПб от 28.02.2006 № 32-р, а также Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 1828 «О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга», ГУП «ГУИОН» является уполномоченной организацией на проведение работ по инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории.

В соответствии с п.2.3 Методики: «Код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений».

В отношении Земельного участка ГУП «ГУИОН» проведены работы по инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории на основании гражданско-правового Договора № 39767-ЗГ от 21.10.2014, заключенного с Обществом (далее - Договор-1).

В результате фактического обследования, проведенного 22.10.2014 определено, что Земельный участок использовался под производственные виды деятельности (Кн 6.2), неиспользуемые (пустующие) помещения в аварийном состоянии, требующие ремонта (Кн 10.1), складскую деятельность, не относящеюся к производству на данном земельном участке (Кн 3.2), административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке (Кн 7.2), помещение, используемое для временного проживания (Кн 5.0).

Также в Ведомости инвентаризации указаны соответствующие примечания, в том числе о том, что арендная плата по коду Кн 10.1 устанавливается на срок не более одного года с момента заключения договора аренды и по истечении указанного срока, при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к коду Кн 10.1 применяется повышающий коэффициент К6.

В результате выполненных работ изготовлена Ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории                                  per. № 39767Г-14/2 от 28.10.2014, которая получена Обществом и сторонами подписан Акт сдачи-приемки выполненных работ без замечаний.

Впоследствии, на основании гражданско-правового Договора № 52948-ЗГ от 13.01.2020, заключенного с Обществом, в результате фактического обследования, проведенного 12.08.2019 и предоставленных Обществом дополнительных документов, определено, что Земельный участок использовался под складскую деятельность (склады) (Кн 3.2), строительство жилых и нежилых объектов, тип 1   (неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта) (Кн 10.1), неиспользуемые (пустующие) здания (Кн 18.0).

Также в Ведомости инвентаризации указаны соответствующие примечания, в том числе о том, что по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к коду Кн 10.1 применяется повышающий коэффициент К6.

В результате выполненных работ изготовлена Ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории per.                                    № 52948Г-20/1 от 16.01.2020, которая получена Обществом и сторонами подписан Акт сдачи-приемки выполненных работ без замечаний.

Несогласие Общества с отраженными в ведомости сведениями само по себе основанием для иного расчета арендной платы не является.

Учитывая изложенное, требования о взыскании с Ответчика задолженности по арендной плате  за период 01.10.2020 - 30.06.2021 в размере  3 667 108, 18 руб. подлежат удовлетворению.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

За просрочку перечисления арендной платы Ответчик на основании п. 5.3 Договора должен уплатить пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Расчет неустойки на сумму 505 301,93 руб. по состоянию на 20.04.2021 произведен Истцом в соответствии с условиями Договора, судом проверен и признан правильным.

В соответствии с частью  третьей статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками государственной пошлины признаются ответчики в арбитражных судах, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" задолженность по арендной плате в размере 3 667 108,18 руб., пени в размере 505 301,93 руб. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43 862 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Бугорская Н.А.