АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6, сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-12787/2018

город Брянск

07 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 июня 2019 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Поддубной И.С.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», г.Брянск, 

к Брянской городской администрации, г. Брянск, 

третье лицо - Управление земельных и имущественных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности №5 от 09.01.2019, паспорт (до и после перерыва),

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.12.2018, паспорт (до и после перерыва),

от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 09.01.2019, паспорт (до и после перерыва),

У С Т А Н О В И Л :

акционерное общество «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» (далее – истец, АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрации (далее – ответчик), в котором просит устранить разногласия по спорному пункту 3.1 договора аренды № 38528 от 19.09.2018 и определить условия пункта 3.1 указанного договора аренды земельного участка в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 701 000 руб.».

Определением суда от 04.12.2018 исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание.

К участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск.

Данное дело находилось в производстве судьи Саворинко И.А.

23.01.2019 судья Саворинко И.А. обратилась с заявлением о самоотводе от рассмотрения дела №А09-12787/2018.

Определением суда от 23.01.2019 предварительное судебное заседание отложено на 19.02.2019.

Определением суда от 23.01.2019 удовлетворено заявление судьи Саворинко И.А. о самоотводе. Произведена замена судьи Саворинко И.А. на судью Поддубную И.С.

Определением суда от 24.01.2019 произведена замена судьи Саворинко И.А. на судью Поддубную И.С. по делу №А09-12787/2018 в целях рассмотрения искового заявления акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» к Брянской городской администрации об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 38528 от 19.09.2018.

Определением суда от 19.03.2019 по делу № А09-12787/2018 назначена судебная экспертиза, в связи с чем производство по делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы. 

09.04.2019 в суд поступило заключение эксперта от 04.04.2019 №3 по делу                  №А09-12787/2018 и ходатайство о выплате эксперту вознаграждения.

Определением суда от 10.04.2019 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству.

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно заявлял ходатайства об уточнении исковых требований. В судебном заседании 29.05.2019 представитель истца пояснила, что уточнение исковых требований от 17.04.2019 просит суд не рассматривать, поддержала ходатайство об уточнении исковых требований от 28.05.2019 с учетом выводов судебной экспертизы. Согласно последнему уточнению исковых требований истец просит устранить разногласия по спорному п.3.1. договора аренды № 38528 от 19.09.2018 и определить условия п.3.1. указанного договора аренды земельного участка,  Приложения № 1 к договору в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 716 000 (семьсот шестнадцать тысяч) рублей.».

Ходатайство истца об уточнении исковых требований от 28.05.2019 судом  удовлетворено в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), дело рассмотрено в рамках уточненных исковых требований.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениям к нему.

Представитель ответчика и третьего лица  возражал относительно требований истца по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление.

В судебном заседании 29.05.2019 судом был объявлен перерыв до 05.06.2019 до                  12 часов 00 минут, о чем участвующие в деле лица извещены в установленном законом порядке. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в порядке, установленном ст.163 АПК РФ, в том же составе с участием представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения  представителей участвующих в деле лиц, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по нижеизложенным основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола аукциона № 40А/13 от  16.12.2013 между ООО «Касабланка» (арендатором) и Брянской городской администрацией (арендодателем) был заключен договор аренды № 38463 от 19.03.2014 на земельный участок площадью 62 637 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:13, разрешенное использование: для комплексного освоения для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами с приквартирными  участками, расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу № А09-8719/2015 в соответствии с утвержденным проектом планировки территории данный земельный участок был разделен на 21 земельный участок.

В связи с этим, вышеуказанный договор аренды был расторгнут (соглашение от 19.10.2015) и на вновь образованные земельные участки заключен 21 договор аренды с условиями, установленными договором аренды от 19.03.2014 № 38463 находящегося в  муниципальной собственности земельного участка в целях его комплексного освоения для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами и  блокированными жилыми домами с приквартирными участками, в том числе:

- земельный участок площадью 5349 кв.м., из земель населенных пунктов, кадастровый номер участка 32:28:0000000:6027, расположенный по адресу: Брянская область, ул.Бежицкая, разрешенное использование: одноквартирные блокированные жилые дома от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками: индивидуальные гаражи на придомовом участке на 1-2 легковых автомобиля; встроенный в жилой дом гараж на 1-2 легковых автомобиля; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры – договор аренды от 19.10.2015                         № 38476.

Земельный участок принадлежит на праве собственности МО город Брянск, о чем в Едином государственном реестре недвижимости от 30.10.2015 сделана запись                                  32-32/001-32/001-045-2015-920/1.

31.01.2017 ООО «Касабланка» (цедент) уступило ОАО «Фабрика-кухня» (цессионарию, в последующем – АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы») права и обязанности по договору аренды земельного участка № 38476 от 19.10.2015, уступка зарегистрирована 08.02.2017. 

Размер годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:6027 был установлен по результатам аукциона и составлял 535 950 руб.                 54 коп.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке площадью 5349 кв.м., кадастровый номер 32:28:0000000:6027, расположен объект незавершенного строительства кадастровый номер: 32:28:003721: 8, степень готовности 15%, площадь 3471 кв.м. и принадлежит на праве собственности                     АО «Специализированный  застройщик «Фабрика Атмосферы».

АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» не завершило строительство до истечения срока действия договора аренды земельного участка, в связи с чем обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении указанного земельного участка на 3 года для завершения строительства.

В ответ на обращение истца с просьбой заключить договор аренды земельного участи для завершения строительства ответчик направил проект спорного договора аренды земельного участка, в п.3.1. которого установлена арендная плата в год в сумме                        2 150 000 руб., то есть в сумме в 4 раза превышающей размер арендной платы на момент заключения первичного договора.

Письмом от 04.10.2018 исх. № 211 АО «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» направило в Брянскую городскую администрацию и Управление земельных и имущественных отношений Брянской городской администрации протокол разногласий от 02.10.2018 к договору аренды земельного участка № 38528 от 19.09.2018 в части изменения размера годовой арендной платы на земельный участок.

Письмом от 06.1.2018 исх. № 2/29-11724 Брянская городская администрация указала, что для установления иного годового размера арендной платы основания отсутствуют.

Поскольку разногласия по договору аренды земельного участка № 38528 от 19.09.2018 в части размера годовой арендной платы на земельный участок сторонами в добровольном порядке не урегулированы, истец обратился в Арбитражный суд Брянской с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

В силу ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно п.2 ст.445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст.446 ГК РФ).

В рассматриваемом случае отношения по предоставлению в аренду земельного участка регулируются нормами ГК РФ,  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Согласно п.1, п.2 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, действующее законодательство требует для передачи земельного участка в аренду соблюдения процедуры его формирования с обязательным присвоением кадастрового номера и постановкой на кадастровый учет. Индивидуализирующие признаки земельного участка необходимы для идентификации земельного участка для целей его закрепления за арендатором и последующей эксплуатации.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). 

Согласно п.1, п.2 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. 

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст.214 ГК РФ).

В силу п.1 ст.264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п.2 ст.3.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. 

В соответствии с п.2.2, п.2.3 Положения об управлении и распоряжении земельными участками на территории города Брянска, принятого решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 №168, к полномочиям Брянской городской администрации в области земельных отношений относится, в том числе заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Брянска, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Брянска; Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Брянска, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Брянска, осуществляет в том числе следующие полномочия: подготавливает проекты договоров купли-продажи, безвозмездного пользования, мены, аренды земельных участков, проекты соглашений об их изменении, расторжении.

Таким образом, право распоряжения и заключения договора аренды спорного земельного участка предоставлено Брянской городской администрации.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Подпунктом 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Как было указано выше, на основании заявления истца о заключении договора аренды земельного участка площадью 5349 кв.м, кадастровый номер 32:28:0000000:6027, расположенного по адресу: 

<

...>, на котором находился объект незавершенного строительства кадастровый номер: 32:28:003721:8, степень готовности 15%, площадь 3471 кв.м. (право собственности на указанный объект зарегистрировано за  АО «Специализированный  застройщик «Фабрика Атмосферы»), для завершения строительства нежилого здания, объект незавершенного строительства одноквартирного блокированного жилого дома типа «таунхаус»  (поз.2.1.-2.13), сроком на три года, Брянской городской администрацией подготовлен и передан истцу проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №38528 от 19.09.2018. 

По условиям, изложенным в пунктах 1.1, 2.1 проекта указанного договора, Арендодатель (Брянская городская администрация) предоставляет, а Арендатор (АО «Специализированнаый застройщик «Фабрика Атмосферы») принимает в аренду земельный участок общей площадью 5349кв.м, с кадастровым номером 32:28:0000000:6027, расположенный по адресу: 

<

...> в целях завершения строительства одноквартирного блокированного жилого дома типа «таунхаус» (поз.2.1.-2.13) сроком действия на три года (с 19.09.2018 по 18.09.2021).

В соответствии с п.3.1 договора аренды земельного участка №38528 от 19.09.2018, в редакции предложенной ответчиком, размер арендной платы устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 2 150 000 руб. В приложении №1 к указанному договору, в редакции, предложенной ответчиком, также указана рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок 2 150 000 руб.

Истец, ознакомившись с полученным проектом договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №38528 от 19.09.2018, представил ответчику протокол разногласий от 02.10.2018 к указанному договору аренды, в части  п.3.1 (порядок и размер арендной платы).

Поскольку протокол разногласий от 02.10.2018 к договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №38528 от 19.09.2018, отклонен ответчиком, истец с учетом последнего уточнения исковых требований от 28.05.2019 обратился к ответчику с настоящим исковым заявлением, передав разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на рассмотрение суда, и просил изложить п.3.1. договора аренды № 38528 от 19.09.2018, Приложения № 1 к договору в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 716 000 (семьсот шестнадцать тысяч) рублей.».

Требования истца в части установления размера арендной платы за спорный земельный участок в сумме 716 000 руб. основаны на заключении судебной экспертизы.

Ответчик Брянская городская администрация, возражая относительно заявленных исковых требований с учетом уточнения, ссылается на то, что годовой размер арендной платы, установленный в заключении судебной экспертизы занижен, поскольку предлагаемые экспертом не использован в качестве объекта аналога земельный участок со схожим видом разрешенного использования, расположенный в 

<

...> кадастровый номер 32:28:0033417:1453, вид разрешенного использования: одноквартирные блокированные жилые дома от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками. Использование в качестве объектов аналогов земельных участков с иным видом разрешенного использования, по мнению ответчика, привело к значительному занижению размера годовой арендной платы по спорному земельному участку.

Таким образом, с учетом последнего уточнения исковых требований, сторонами не согласовано существенное условие договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 38528 от 19.09.2018 о размере арендной платы за пользование данным земельным участком (п.3.1, приложение №1 к договору).

Из материалов дела следует, что рыночная стоимость годового размера арендной платы определена Брянской городской администрацией на основании отчета, выполненного  ООО «РосЭкспертЪ» № 100-18-1, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы указанного земельного участка определена в размере 2 150 000 руб. по состоянию на 12.09.2018.

Возражая относительно обоснованности данной оценки, истец ссылается на завышенный размер рыночной стоимости годового размера арендной платы указанного земельного участка, при этом учитывая, что по условиям заключенного между истцом и ответчиком на основании результатов проведенного аукциона (протокол № 40А/13 от 16.12.2013) договора аренды данного земельного участка № 38463 от 19.03.2014, размер арендной платы в год за пользование тем же земельным участком составлял 535 950 руб. 54 коп.).

В пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»,  разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст.82 - 87 АПК РФ).

Солгано ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч.5 ст.71 АПК РФ).

В соответствии с п.1 ст.82 АПК РФ для  разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с возникшими в процессе рассмотрения дела разногласиями по вопросу размера арендной платы, для установления рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком для целей заключения договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности 15%), расположенного на данном земельном участке, однократно на три года для достройки указанного объекта, определением суда от 19.03.2019 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту                         ООО «Городской центр оценки и консалтинга» ФИО4 марине Геннадьевне. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению эксперта ООО «Городской центр оценки и консалтинга»  №3 от 04.04.2019 рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6027, расположенный по адресу: 

<

...> по состоянию на 19.09.2018 составляет 716 000 руб.

Оценив экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждый в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленных ст.8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31.05.2001. 

Ссылка ответчика на то, что экспертом не использован в качестве объекта аналога земельный участок со схожим видом разрешенного использования, расположенный в 

<

...> кадастровый номер 32:28:0033417:1453, вид разрешенного использования: одноквартирные блокированные жилые дома от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками, что в свою очередь привело к значительному занижению размера годовой арендной платы по спорному земельному участку, является необоснованной.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела. По результатам проведенной экспертизы истец уточнил заявленные требования относительно установления размера годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком, в связи с чем, размер годовой арендной платы в п.3.1 договора аренды и в приложении №1 к указанному договору аренды определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «Городской центр оценки и консалтинга» № 3 от 04.04.2019.

Обоснованных доводов, ставящих под сомнение выводы экспертного заключения ООО «Городской центр оценки и консалтинга» от 04.04.2019, ответчик и третье лицо в процессе судебного разбирательства не привели, ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Кроме того, исходя из того, что порядок приобретения прав на земельные участки не на торгах для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным, основания для значительного изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, определенным в ранее заключенном договоре аренды того же земельного участка, отсутствуют.

Данная позиция также отражена в определении Верховного Суда РФ №309-ЭС18-9466 от 20.07.2018. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, суд полагает, что спорный пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №38528 от 19.09.2018, и приложение №1 к указанному договору (расчет арендной платы), изложенный в последней редакции истца в судебном заседании об установлении рыночной стоимости годового размера арендной платы за данный земельный участок 716 000 руб. на основании экспертного заключения ООО «Городской центр оценки и консалтинга» № 3 от 04.04.2019, не противоречит вышеизложенным нормам права и подлежит изложению в указанной редакции.

Довод ответчика о том, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Брянска, утвержденными решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 №796, минимальная площадь застройки земельного участка для блокированной застройки составляет не менее 200 кв.м под один блок, отклоняется как противоречащий указанному решению, из которого следует, что минимальная площадь земельного участка по параметру 2.3 составляет 600 кв.м.

Все объекты, взятые экспертом в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:6027, расположенного по адресу: 

<

...> имеют площадь не менее 1700 кв.м, что соответствует значениям параметра, приведенным в вышеуказанных Правилах землепользования и застройки города Брянска как для индивидуального жилищного строительства, так и для блокированной жилой застройки. 

Суд также полагает, что земельный участок по ул.Урицкого в г.Брянске, на который в качестве объекта-аналога ссылается ответчик, не корректно принимать во внимание для оценки спорного земельного участка в качестве аналога, поскольку разница в площадях и и в месте положении участков имеет значительные расхождения. Так, площадь оцениваемого объекта составляет 5394 кв.м, площадь участка по ул.Урицкого –                  13 552 кв.м. Площадь земельных участков, взятых экспертом в качестве объектов-аналогов, составляет от 1700 до 2000 кв.м. Кроме того, согласно данным публичной кадастровой карты, представленной истцом, земельные участки-аналоги и спорный земельный участок по  ул.Бежицкой по виду разрешенного использования относятся к объектам жилой застройки, тогда как видом разрешенного использования земельного участка по ул.Урицкого, по мнению ответчика, необоснованно не взятого к качестве объекта-аналога, значится «для индивидуальной жилой застройки».        

С учетом имеющихся в деле доказательств, суд полагает, что объекты – аналоги, исходя из их местоположения, площади, назначения, с учетом произведенных экспертом корректировок, определены верно.  

Согласно п.п.1, 2 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Приведенные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора. Распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения, если это не противоречит закону или не вытекает из существа отношений.

Таким образом, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

При подаче иска истцом по платежному поручению № 4568 от 29.11.2018 в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ответчика Брянскую городскую администрацию. В соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины. Вместе с тем, предусмотренное в пп.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобождение государственных органов и органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины, не исключает возмещение данными органами другим участникам арбитражного процесса судебных расходов, в соответствии с положениями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Таким образом, с Брянской городской администрации в пользу истца подлежат взысканию 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

В связи с заявленным в ходе рассмотрения дела ходатайством о проведении судебной экспертизы истцом произведена оплата стоимости судебной экспертизы в размере 40 000 руб. (платежное поручение №299 от 22.01.2019 на сумму 8000 руб. и платежное поручение №1581 от 18.03.2019 на сумму 32 000 руб.) на основании письма ООО «Городской центр оценки и консалтинга» от 05.03.2019 (т.2, л.д.33, 57, 64). Судом разъяснено, что на основании определения с депозитного счета суда экспертной организации будут перечислены денежные средства за проведенную экспертизу.        

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Не смотря на то, что иск, в процессе рассмотрения которого было заявлено о назначении судебной экспертизы, удовлетворен судом с учетом уточнения исковых требований, расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы в размере 40 000 руб. относятся на истца на основании его заявления о принятии бремени несения расходов в этой части на истца (т.2, л.д.74). В этой связи расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы в размере 40 000 руб., относятся на истца - акционерное общество «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», в соответствии с ч.4 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» к Брянской городской администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 19.09.2018 №38528, удовлетворить.

Изложить пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 19.09.2018 №38528, Приложение №1 к указанному договору (расчет арендной платы) в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 716 000 (семьсот шестнадцать тысяч) рублей.».         

Взыскать с Брянской городской администрации, г.Брянск, в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы», 

<

...> руб. в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по делу.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                    И.С. Поддубная