Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-1315/2025

20 октября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 20 октября 2025 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Кузнецов М.В.,  

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РОССА ТРЕЙД" (адрес: Россия 191002, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПР-КТ ЗАГОРОДНЫЙ, Д. 5, ЛИТЕР Б, ПОМЕЩ. 3-Н, КАБ. 78, ОГРН: 

<

***>);  

ответчик: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛКОМСЕРВИС № 1 ЦЕНТРАЛЬНОГО РАЙОНА" (адрес: Россия 191028, Санкт- Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. МОХОВАЯ, Д.8, ОГРН: 

<

***>);  

третье лицо: ООО "Петербургтеплоэнерго" (адрес: Россия 196006, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Лиговский пр-кт, д. 266 стр. 1, офис 11.1-н.199, ОГРН: 

<

***>)  

при участии согласно протоколу 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Росса Трейд» (далее ООО «Росса Трейд» – истец) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЖСК № 1 Центрального района» (далее – «ЖСК № 1 Центрального района», ответчик) о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения с учетом износа в размере 2 359 100 руб. 00 коп., убытков в виде недополученной арендной платы за октябрь 2024 года в размере 318 568 руб. 30 коп., упущенной выгоды за период с 01.11.2024 по 06.05.2025 года включительно в размере 1 255 648 руб. 80 коп., стоимости составления заключения специалиста № 2024/10/07-37 в размере 20 000 руб. 00 коп. ( учетом уточнения исковых требований).  

 Ответчик исковые требования оспорил, указал, что замена 3-х радиаторов была произведена надлежащим образом, претензии от Истца при замене радиаторов не поступало. Вся ответственность за произошедшее залитие лежит на ООО «Петербургтеплоэнерго», которое подало чрезмерно повышенное давление, что и послужило причиной залития.  

 Заявленное ответчиком ходатайство о назначении экспертизы подлежит отклонению, поскольку спор может быть разрешен без специальных познаний и по имеющимся в материалах документам.  

 Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено «ООО «Петербургтеплоэнерго».  

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, уважительности причин своего отсутствия не представил.  

 Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.  

 Настоящее обращение истца в арбитражный суд обусловлено причинением ему ущерба, связанного с залитием нежилого помещения № 2-Н, расположенного по адресу: 

<

...>.  

01» января 2013 года между Истцом и Ответчиком был заключен договор № 5934-2-Д о долевом участии в содержании и ремонте мест общего пользования жилого (нежилого) дома (далее - Договор о долевом участии).  

Согласно п. 1.1. Договора о долевом участии Ответчик обязался обеспечить предоставление работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого (нежилого) помещения дома, в котором расположено нежилое помещение, занимаемое Истцом, а Ответчик обязался использовать места общего пользования жилого (нежилого) дома в строгом соответствии с их назначением и участвовать в их содержании и ремонте.  

В соответствии с п. 3.1.1. Договора о долевом участии Ответчик обязуется обеспечивать предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования жилого (нежилого) дома в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, установленными нормативными актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга, в пределах средств, получаемых от собственников, нанимателей и арендаторов помещений.  

Согласно п. 4.1.10. Договора о долевом участии Истец обязан обо всех авариях и неисправностях немедленно сообщать в аварийно-диспетчерскую службу Ответчика по телефону 

<

***>, кроме того, по указанному телефону сообщать телефоны и домашние адреса своих ответственных лиц. которые обязаны в любое время суток немедленно явится по вызову для обеспечения доступа в помещение (строение). При нарушении этого требования обязанности возмещения материального ущерба от аварии возлагаются на Истца.  

 22.07.2011 между ООО «Росса Трейд» (арендодатель) и АО «Россельхозбанк» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 2-Н, расположенном в жилом доме по адресу: 

<

...>, в соответствии с которым истец предоставил арендатору в аренду помещение, передав его по акту приема-передачи для использования под Дополнительный офис № 3349/35/72 АО «Россельхозбанк».  

 30.06.2024 года ответчиком была произведена в помещении, принадлежащем истцу, замена 3-х радиаторов отопления с отключением стояков Ц/О по адресу: СПб, ул. Крылова, д. 7/5, пом. 2-Н. Вышеуказанное помещение принадлежит истцу на праве частной собственности.  

 03.10.2024 года в нежилом помещении 2-Н общей площадью 211,4 кв.м., расположенного в Санкт-Петербурге по пер. Крылова дома 7/5 после 18 час. 00 мин произошел срыв трубы центрального отопления с шарового крана, установленного ответчиком 30.06.2024 года на радиаторе в помещении № 6 на 1-м этаже, в результате чего произошел залив горячей водой помещений 1-го и подвального этажей (помещение 2-Н).  

По факту залития 04.10.2024 истец сообщил ответчику о произошедшем залитии по телефону и пригласил представителя ответчика для составления соответствующего акта, последний в адрес истца для составления акта не вышел.  

 В связи с не явкой ответчика 04.10.2024 года Истцом и представителями АО «Россельхозбанк» составлен Акт о последствиях затопления (залива) помещения Дополнительного офиса № 3349/35/72 АО «Россельхозбанк» по адресу: Санкт- Петербург, пер. Крылова, д. 7/5, лит. А, пом. 2-Н.  

11.10.2024 года установлена невозможность пользования Помещениями как целиком, так и в части актом пригодности к эксплуатации части помещения, составленным истцом и представителями АО «Россельхозбанк» в связи с не явкой ответчика. Ответчику были предоставлены вышеуказанные Акты.  

07.10.2024 истец в связи с залитием обратился в ООО «Центр оценки и экспертиз» и заключило договор на проведение экспертизы с целью зафиксировать факт залития водой помещения, расположенного в Санкт-Петербург, пер. Крылова, д. 7/5, лит. А, пом. 2-Н и установлении рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения.  

 04.12.2024 истец обратился к ответчику с претензией о добровольном возмещении ущерба, причиненного в результате залития помещения. Предъявленная истцом 04.12.2024 претензия на оплату 2 359 100 руб. ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.  

 Поскольку ответчик не удовлетворило требования общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании ущерба причиненного вследствие залития, взыскания убытков и упущенной выгоды.  

Изучив и оценив материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.  

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

В силу п. 5 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме) в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.  

Как следует из пп. «а» п. 16 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ.  

Федеральным законом № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения - это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности ( подпункт 21 пункта 2 статьи 2; параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в  

процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.  

Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации ( пункты 1, 2 статьи 36).  

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем в том числе: сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.  

 Указанными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме также предусмотрено, что управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42).  

 Таким образом , требования ООО «Росса Трейд» предъявлены к ООО «ЖСК № 1 Центрального района», как к управляющей организации, которая отвечает за ущерб, причиненный в связи с ненадлежащим содержанием общего имущества. В п. 16 ст. 161 ЖК РФ указано, что лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.  

 В содержание общего имущества включаются текущий и капитальный ремонт (п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).  

В силу п. 5.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать, среди прочего: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда; устранение утечек. Приведенные выше правила исходят из того принципа, что общее имущество требует постоянного контроля его состояния, что предполагает его регулярный осмотр. Материалами дела подтверждается и лицами, участвующим в деле не оспаривалось, что труба с которой произошел срыв трубы центрального отопления с шарового крана, установленного ответчиком на радиаторе, относится к общему имуществу многоквартирного дома, и управляющая организация должна обеспечивать проведение профилактических работ по осмотру, обеспечивать ее бесперебойную работу и нести ответственность за возникшие в связи с нарушением в ее работе убытки. Ответчиком в обоснование надлежащего исполнения своих обязанностей не представлены доказательства, подтверждающие соблюдение управляющей компанией названных требований.  

 В этой связи суд считает, что материалами дела, подтверждается неисполнение ООО «ЖСК № 1 Центрального района» обязательств по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, находящемся в зоне его ответственности.  

Доводы ответчика о том, что его вина в залитии отсутствует, вся ответственность за произошедшее залитие лежит на ООО «Петербургтеплоэнерго», которое подало чрезмерно высокое давление, что и послужило причиной залития судом отклоняются  

как несостоятельные. Ответчик не лишен возможности взыскания убытков в порядке регресса.  

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

«22» июля 2011 года между Истцом и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее -АО «Россельхозбанк») был заключен Договор № 0111-01 аренды нежилого помещения (далее -Договор аренды).  

На момент аварии вышеуказанный договор действовал с арендной ставкой 711 265.00 рублей в месяц из расчета 3364.55 рубля 55 копеек за один квадратный метр. Соответственно из расчёта, что в октябре месяце 31 день, арендная ставка в день составляет 22 944,03 рубля. Расчет производен следующим образом: сумма в месяц / количество дней в октябре, т.е. 711 265.00 / 31= 22 944 рубля 03 копейки.  

Авария была обнаружена 04.10.2024. Таким образом в октябре 2024 года аренда по полной договорной ставке рассчитывалась за 3 дня с 01.10.2024 года по 03.10.2024 года включительно и составила 68 832,1 рублей. Расчет производен следующим образом: арендная ставка в день * количество дней, т.е. 22 944.03 / 3= 68 832 рубля 01 копейки.  

В результате аварии помещение стало полностью не пригодно к эксплуатации начиная с 04.10.2024. В результате предпринятых неотложных мер часть Помещения была приведена в состояние, позволяющее его использование по назначению начиная с 12.10.2024. Таким образом фактический период полного неиспользования помещения составил 8 дней с 04.10.2024 года по 11.10.2024 включительно, что повлекло убыток (упущенную выгоду) в неполучении арендной платы в размере 183 552,24 рублей (8 дней*22 944.03 руб).  

В части помещения эксплуатация стала невозможна и эта часть была выведена из эксплуатации. Выведенная из эксплуатации (пользования) часть помещения составила 62,2 кв.м. Оставшаяся в пользовании часть площади Помещения после аварии составила 149,2 кв.м. Таким образом, после аварии, начиная с 12.10.2024, арендная ставка сократилась пропорционально уменьшенной площади помещения и составила 501 990.25 рублей в месяц или 16 193,23 рубля в день. Расчет арендной платы в месяц после аварии производен следующим образом: площадь помещения используемая после аварии общую площадь помещения до аварии * арендную плату до аварии, т.е. 149.2 / 211.4 * 711 265.00 = 501 990 рублей 25 копеек. Расчет арендной платы в день после аварии производен следующим образом: площадь помещения используемая после аварии / количество дней в октябре 2024 года, т.е.: 501 990, 25 / 31 = 16 193 рубля 23 копейки.  

После введения в эксплуатацию уменьшенной площади помещения фактически было получено арендной платы до конца октября 2024 года, по новой уменьшенной арендной ставке, за оставшиеся 20 дней с 12.10.2024 года по 31.10.2024 года включительно. 323 864.6 рублей. С учётом арендной платы, полученной до аварии, всего за октябрь 2024 года получено арендной платы 392 696,7 рублей. Расчет арендной платы после аварии до конца октября 2024 года производен следующим образом: арендная плата в день после аварии * количество дней в октябре 2024 после уменьшения площади, т.е.: 16 193.23 * 20 = 323 864 рубля 60 копеек. Расчет арендной платы, полученной за октябрь производен следующим образом: арендная платы после  

аварии до конца октября 2024 года + арендная плата за октябрь до дня аварии, т.е.: 323 864.60 + 68 832,1 = 392 696 рублей 70 копеек.  

Истцом недополученная арендная плата за октябрь 2024 года составила 318 568 рублей 30 копеек.  

Недополученная арендная плата за октябрь рассчитана следующим образом: сумма арендной платы в месяц до аварии - фактическая сумма арендной платы полученная за октябрь 2024 года после аварии, т.е.: 711 265,00 - 392 696.70 = 318 568 рублей 30 копеек.  

07.02.2025 за исх. № 035-01-07/42 в адрес Истца поступило уведомление от АО «Россельхозбанк» о расторжении Договора аренды с 07 мая 2025 года.  

07.05.2025 года между Истцом и АО «Россельхозбанк» был составлен и подписан Акт приема-передачи (возврата) арендуемого помещения 2-Н общей площадью 211,4 кв.м. Арендная плата, при этом, выплачивалась только за площадь признанную пригодной к эксплуатации.  

Потери Истца за оставшийся срок аренды по арендной плате составили 6 750,8 рулей в день. Всего дней с 01.11.2024 до окончания аренды 06.05.2025 включительно - 186 дней. Соответственно потеря арендной платы до окончания аренды составила 1 255 648.8 рубля. Расчет недополученной арендной платы в день в связи с аварией производен следующим образом: арендная платы до аварии в день - арендная плата после аварии в день, т.е: 22 944.03 -16 193.23 = 6 750 рублей 80 копеек. Расчет недополученной арендной платы в связи с уменьшением площади аренды до момента расторжения договора аренды в связи с аварией производен следующим образом: количество дней * размер недополученной арендной платы в день после аварии в день, т.е.: 186 * 6 750,80 = 1 255 648 рублей 80 копеек.  

Таким образом. Истец понес упущенную выгоду за период с 01.11.2024 года по 06.05.2025 года включительно в размере 1 255 648 рублей 80 копеек.  

Последний день оплаченной арендной платы является 06.05.2025 года, соответственно как указано выше расторжение договора аренды произошло с 07.05.2025 года.  

Стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения с учетом износа согласно заключению специалиста № 2024/10/07-34 от 16.10.2024, выполненному ООО «Центр оценки и экспертизы» по определению рыночной стоимости восстановительного ремонта составляет 2 359 100 рублей.  

В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.  

Таким образом, в договорном обязательстве предприниматель (коммерческая организация) несет ответственность без вины, по принципу: «чья прибыль – того и риск».  

Напротив, деликтная ответственность наступает, по общему правилу, только за вину (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).  

Поскольку между истцом и ответчиком имеется договор ( № 5934-2-Д от 01.01.2023 о долевом участии в содержании и ремонте мест общего пользования жилого (нежилого) дома) и при его исполнении истцу причинены убытки, ответчик отвечает перед истцом без вины.  

Обстоятельства непреодолимой силы ответчиком не доказаны.  

Таким образом, для удовлетворения искового заявления достаточно непризнания непреодолимой силой обстоятельств, на которые ссылается ответчик (должник- предприниматель), и указания, что отсутствие его вины основанием освобождения от ответственности не является.  

Возложение ответчиком исполнения своих обязательств на своих контрагентов не освобождает его от ответственности как стороны договора (заключенного с истцом) (статья 403 ГК РФ).  

При таких обстоятельствах ответчик обязан компенсировать истцу убытки, возникшие в связи с неисполнением ответчиком своих договорных обязательств, а значит, иск надлежит удовлетворить.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

Взыскать с ООО «ЖСК № 1 Центрального района» ИНН 

<

***> в пользу ООО «Росса Трейд» ИНН 

<

***>, 2 359 100 руб стоимости ремонта, 318 568, 30 руб убытков, 1 255 648 руб упущенной выгоды, 142 999 руб расходов по госпошлине, 20 000 руб стоимости заключения.  

Возвратить ООО «Росса Трейд» из федерального бюджета 25 000 руб госпошлины.  

Ходатайство ООО «ЖСК № 1 Центрального района» о назначении судебной экспертизы - отклонить  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.  

Судья Кузнецов М.В.