АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (8-384-2) 58-43-26, факс (8-384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-19599/2019

город Кемерово

14 октября 2020 года.

Резолютивная часть решения суда 07 октября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 14 октября 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи В.А. Федосовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи В.А. Федосовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Барнаул 

к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Кемерово, о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 261 774,77 руб., 

третьи лица: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

ФИО1, г. Кемерово,

представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности от 30.12.2019, паспорт, копия диплома;

представитель Комитета – ФИО3, действующая на основании доверенности №7-2-10/1974 от 31.10.2019, удостоверение, копия диплома. 

от ФИО1 (до перерыва) – ФИО4, действующий на основании доверенности  от 28.09.2020, паспорт, копия диплома;

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей по договору от 07.10.2009 № 8-10-Э/09 в размере 1 261 774,77 руб. (с учетом увеличения требований).

Требования мотивированы тем, что общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» внесло арендную плату в большем объеме, комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса переплата была зачтена в счет задолженности соарендатора – индивидуального предпринимателя ФИО1. В обоснование заявленных требований истец ссылается на подпункт 7 пункт 1 статьи 1, статьи 11.2, 11.4, 35, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 11, 12, 307, 308, 309, 322, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Постановление коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – постановление от 27.02.2008 № 62), пункт 14 постановления пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – пленум от 24.03.2005 № 11).

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 представлен отзыв на исковое заявление, из которого следует, что принадлежащий индивидуальному предпринимателю объект недвижимости используется ФИО1 не в предпринимательских целях, а в целях личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем, обязательства всех соарендаторов по уплате арендных платежей носят долевой характер, то есть не являются солидарными, что свидетельствует о том, что у комитета отсутствует право для зачета уплаченных обществом денежных средств.

Определением от 16.10.2019 Арбитражного суда Кемеровской области в связи с ходатайством общества произведена замена ненадлежащего ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 надлежащим - Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – комитет, ответчик).

Комитет представил отзыв на исковое заявление, полагает, что требования общества являются необоснованными, поскольку объект недвижимости истца расположен в пределах отдельно сформированного земельного участка с кадастровым номером 3270 м2. В дополнительном отзыве комитет полагает, что истцом неверно рассчитана площадь земельного участка, поскольку в сведениях единого государственного реестра недвижимости содержится иная площадь объекта (стоянки), надлежащая площадь 36,9 м2.

Определением от 20.02.2020 Арбитражного суда Кемеровской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала.

Представитель комитета исковые требования не признала.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 считает, что расчет платы за землю должен производиться пропорционально площади объектов, расположенных на земельных участках.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «МК» заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в его кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. Согласно пункту 1.2 договора, предметом является земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401014:1363, из земель – земли населенных пунктов, по адресу г. Кемерово, Рудничный район, микрорайон, 13а, площадью 17 516,09 кв. м, разрешенное использование – для многоэтажных стоянок личного автотранспорта жителей микрорайона и объектов обслуживания населения.

На основании соглашения о переходе прав и обязанностей от 28.02.2012 к договору аренды земельного участка, с 17.01.2012 к новому правообладателю (индивидуальный предприниматель ФИО1) переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:1363. Права и обязанности переходят к новому правообладателю в том объеме и на тех же условиях, которые существуют на дату подписания настоящего соглашения.

В тоже время, между предпринимателем и обществом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2016, в соответствии с которым продавец обязуется построить и передать в будущем в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение, общей проектной площадью 1 895,6 кв. м, расположенное на первом этаже торгово-развлекательного центра, находящегося по адресу: город Кемерово, Рудничный район, микрорайон, 13а (далее – здание).

Впоследствии, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401014:1363, общей площадью 17 516 кв. м, был разделен на 4 участка с кадастровыми номерами 42:24:0401014:13745, 42:24:0401014:13747, 42:24:0401014:13748, 42:24:0401014:13746 (дата образования новых земельного участков 11.02.2014).

В тоже время, в границах земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:1363 располагаются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра».

В частности, из сведений единого государственного реестра недвижимости следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:1363 расположены: 

объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0401014:19780 (площадь застройки 7662 кв. м, площадь 36.9 кв. м – принадлежит на праве собственности ФИО1, право зарегистрировано 31.08.2017);

 объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0401014:19370 (нежилое здание, торгово-развлекательный центр, площадью 1 937,5 кв. м), принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра», право зарегистрировано 06.02.2017);

объект с кадастровым номером 42:24:0401014:16811 (теплотрасса), протяженностью 323 м, располагается на земельном участке 42:24:0401014:1363 частично;

объекты с кадастровыми номерами 42:24:0401014:20039, 42:24:0401014:20038, 42:24:0401014:20037, учтенные в едином государственном реестре недвижимости как пешеходные и технические тротуары, автомобильные дороги и объекты электроосвещения.

После образования четырех новых земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0401014:13745, 42:24:0401014:13747, 42:24:0401014:13748, 42:24:0401014:13746 в сведения единого государственного реестра недвижимости внесены изменения относительно расположения капитальных и иных объектов в пределах соответствующих земельных участков.

Так, объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0401014:19780 (стоянка) располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:13747, 42:24:0401014:13746. Объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0401014:19370 (торгово-развлекательный центр) располагается в границах земельного участка 42:24:0401014:13745.

Кроме того, в пределах земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401014:1363, располагается объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0401014:14173 (объект незавершенного строительства, площадью 11 кв. м), принадлежащий на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1, объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0401014:2519 (стоянка для личного автотранспорта, площадью 18094,4 кв. м). В пределах стоянки с кадастровым номером 42:24:0401014:2519 располагается нежилое помещение (машиноместо) с кадастровым номером 42:24:0401014:4061, площадью 18,5 кв. м.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

Так, согласно подпункту 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли, как установлено пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Следовательно, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, т.е. приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке (Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 306-ЭС15-12164, А55-5313/2014).

Обязательства из неосновательного обогащения возникают в случаях приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, отсутствия правового основания такого сбережения (приобретения), отсутствия обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Основания возникновения обязательства из неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 N 11524/12 по делу N А51-15943/2011).

Положениями пункта 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» указано, что в предмет доказывания истца по таким делам должны входить следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер доходов, полученных в результате использования имущества, то есть факт наличия имущественной выгоды на стороне ответчика; период пользования суммой неосновательного обогащения. 

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

В силу действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается, в том числе органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Неосновательное обогащение исчислено истцом на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 (далее также – Порядок определения размера арендной платы, Порядок). 

Применение в расчете неосновательного обогащения положений названного Порядка правомерно, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 49 от 11.01.2000 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения обязательства по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Следовательно, у комитета отсутствовали основания для получения арендной платы в размере, превышающем плату за землю, рассчитанную с учетом изложенного выше.  

Расчет неосновательного обогащения произведен на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в период действия договора, а также на основании пункта 2.9 постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово и представленные в аренду без торгов, условия и сроков внесения арендной платы», исходя из площади доли земельного участка.

Размер неосновательного обогащения составляет 1 261 774,77 руб. Правильность расчета с учетом доводов истца ответчиком и не оспаривается, расчет прав ответчика не нарушает.

При этом судом отклоняются доводы комитета о возможности зачета переплаты за пользование земельным участком в счет оплаты платежей иных лиц, поскольку соарендаторы не являются солидарными должниками по обязательству.

По смыслу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом их долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Вместе с тем, на земельном участке располагается объект недвижимости, который принадлежит на праве собственности физическому лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность (машиноместо с кадастровым номером 42:24:0401014:4061), что свидетельствует о наличии оснований для квалификации сложившихся отношений по поводу владения и пользования земельным участком как долевых.

При этом как следует из разъяснений, изложенных в пункте 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям пункта 4 статьи 313 ГК РФ (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

Вместе с тем, законом не предусмотрен зачет требований, обладающих долевым характером.

Следовательно, применительно к рассматриваемой фабуле спора, с учетом приведенных выше норм права, условий договора, при отсутствии прямого указания на возможность зачета требований по долевым обязательствам, арендодатель  не вправе осуществлять зачет уплаченных денежных средств за пользование земельным участком в счет оплаты задолженности третьих лиц.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании неосновательного обогащения является законным и обоснованным, поскольку истцом представлены доказательства получения ответчиком денежных средств, размер неосновательного обогащения, период пользования суммой неосновательного обогащения, а также неосновательность распоряжения такими денежными средствами путем осуществления зачета в счет задолженности третьих лиц.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ взыскиваются с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Мария-Ра» неосновательное обогащение в размере 1 261 774,77 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины 2000 руб., а всего 1 263 774,77 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

Судья                                                                                                         Н.К. Фуртуна