АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-13411/17 

16.04.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании 06.04.2018 года.

Решение  в полном объеме изготовлено 16.04.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи Зарубиной Т.Б.,

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Королевой А.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664007, 

<

...>) 

к индивидуальному предпринимателю СЕРГЕЕВУ ВЯЧЕСЛАВУ ЯКОВЛЕВИЧУ (ОГРНИП 304381220500035, ИНН 

<

***>, место жительства: город Иркутск),  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИГЕЛЬ-СИБ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664033, 

<

...>)

третье лицо: АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664025, область Иркутская, 

<

...>)

с участием Прокурора Иркутской области (место нахождения: 

<

...>)

об обязании снести самовольные постройки, о признании недействительным договора купли-продажи, о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения, о применении последствий недействительности сделки,

при участии представителей:

от истца: представитель по доверенности ФИО1, служебное удостоверение;

от ответчика (ООО «Ригель-Сиб»): представитель по доверенности ФИО2, паспорт; представитель по доверенности ФИО3, удостоверение адвоката; представитель  по доверенности ФИО4, паспорт; 

от ответчика (ИП ФИО5): представитель по доверенности ФИО3, удостоверение адвоката; 

от третьего лица: не явился, уведомлен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

от Прокурора Иркутской области: Шлёнская Г.А., удостоверение прокурора.

УСТАНОВИЛ:

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее: истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю СЕРГЕЕВУ ВЯЧЕСЛАВУ ЯКОВЛЕВИЧУ (далее: ИП ФИО5) и ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИГЕЛЬ-СИБ" (далее: ООО "РИГЕЛЬ-СИБ") со следующими требованиями:

об обязании ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" осуществить за свой счет в течение 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта снос самовольной постройки - котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 133, 3 кв. м, кадастровый номер 38:36:000028:6080, адрес (местонахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, поселок Кузьмиха;

об обязании ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" осуществить за свой счет в течение 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта снос самовольной постройки - нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 814 кв. м, кадастровый номер 38:36:000028:6079, адрес (местонахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, поселок Кузьмиха;

об обязании ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" осуществить за свой счет в течение 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта снос самовольной постройки - склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 243, 8 кв. м, кадастровый номер 38:36:000028:6081, адрес (местонахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, поселок Кузьмиха;

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 2 октября 2015 года земельного участка из земель населенных пунктов площадью 7470 кв.м, кадастровый номер 38:36:000028:7195, адрес: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, пос. Кузьмиха, заключенного между Министерством и ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ";

о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 2 октября 2015 года к договору купли-продажи от 2 октября 2015 года земельного участка из земель населенных пунктов площадью 7470 кв.м, кадастровый номер 38:36:000028:7195, адрес: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, пос. Кузьмиха, заключенного между Министерством и ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ";

о применении последствий недействительности сделки в виде возврата ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" земельного участка из земель населенных пунктов площадью 7470 кв.м, кадастровый номер 38:36:000028:7195, адрес: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, пос. Кузьмиха в распоряжение Министерства и возврата Министерством ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" денежных средств, полученных по недействительному договору в размере 2 916 062 рублей.

Определением суда от 28.11.2017г. к участию в настоящем деле допущен Прокурор Иркутской области.

В обоснование заявленных требований истец указал следующее: 09.10.2015 ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" обратились в Министерство с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, пос. Кузьмиха, площадью 7 470 кв.м. (вх. № 51-19-0120027/5); согласно приложенному к заявлению сообщению на указанном земельном участке располагаются следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000000:2283;

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6079;

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6081 (склад);

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6080 (котельная).

Заявителем были приложены соответствующие свидетельства о государственной регистрации права:

№38 АЕ 529820 от 03.04.2014 на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6080 (котельная) (основание регистрации: распоряжение КУГИ ИО № 42/п от 20.12.2002, договор купли-продажи земельного участка № 28 от 20.12.2002, декларация об объекте недвижимого имущества от 30.10.2012, договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2014);

№38 АЕ 529821 от 03.04.2014 на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6081 (основание регистрации: распоряжение КУГИ ИО № 42/п от 20.12.2002, договор купли-продажи земельного участка № 28 от 20.12.2002, декларация об объекте недвижимого имущества от 30.10.2012, договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2014);

№38 АЕ 529822 от 03.04.2014 на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000000:2283 (основание регистрации: договоры купли-продажи недвижимого имущества от 24.08.2011, 11.03.2014);

№38 АЕ 529819 от 03.04.2014 на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6079 (основание регистрации: договор купли-продажи земельного участка от 20.12.2002, распоряжение КУГИ ИО № 42/п от 20.12.2002, декларация об объекте недвижимого имущества от 30.10.2012, договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2014).

Указанные объекты принадлежат ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" на праве общей долевой собственности по 1/10 и 9/10 долей, соответственно.

02.10.2015 Министерством было принято распоряжение № 1502/з от 02.10.2015 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», согласно которому ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" предварительно было согласовано предоставление земельного участка  из земель населенных пунктов площадью 7 470 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, п. Кузьмиха с видом разрешенного использования – объекты спортивного назначения, активного отдыха и туризма, утверждена схема расположения земельного участка.

02.10.2015 между Министерством (продавец), ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 площадью 7 470 кв.м.

Основанием для заключения данного договора  указан пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. без проведения торгов, т.к. на нем, согласно сообщению ответчиков,  расположены нежилые здания.

По Акту приема-передачи от 02.10.2015 покупателям (ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ") указанный земельный участок был передан;  платежными поручениями от 08.10.2015 №№ 1399, 1398 ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" Министерству перечислены денежные средства в оплату стоимости земельного участка в сумме 2 916 062,03 руб.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка от 02.10.2015 в пункт 1.1. договора  и Акт приема-передачи от 02.10.2015 внесены изменения в части указания переданных долей в отношении земельного участка (1/10 - ИП ФИО5 и 9/10 - ООО «РИГЕЛЬ-СИБ»).

Право собственности ответчиков на земельный участок расположенного по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, п. Кузьмиха площадью 7 470 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000028:7195 зарегистрировано 15.10.2015, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  от 13.02.2017 № 38/000/003/2017-30847.

Между тем, в ходе проведенной истцом проверки установлено, что право собственности на объекты:

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6080 (котельная),  

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6081, 

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6079, 

зарегистрировано с нарушением требований закона как на объекты вспомогательного назначения на основании деклараций об объекте недвижимого имущества от 30.10.2012, при этом в качестве документов подтверждающие права ответчиков на земельный участок представлен договор № 28 от 20.12.2002 купли-продажи земельного участка, заключенный между КУГИ ИО (продавец) и ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» (покупатель), по которому продавец передал, а покупатель принял земельный участок из земель поселений с целевым использованием "под эксплуатацию существующих складов" общей площадью 15043 кв.м., кадастровый номер 38:36:000028:0005, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, п. Кузьмиха, поскольку указанные объекты никогда на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:0005 не располагались.

Указанные объекты располагались и располагаются на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:7195.

В этой связи, полагая, что оспариваемый договор и дополнительное соглашение к нему является ничтожной сделкой, т.к. заключены с нарушением публичных процедур предоставления земельный участков, при отсутствии на то правовых оснований, чем нарушены требования действующего законодательства  - ст. 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, оспариваемые сделки заключены в нарушение порядка предоставления земельных участков без проведения торгов, установленного ст. 39.14 Земельного кодекса РФ и в нарушение п. 7 ст. 11.9, п. 16 ст. 11.10, пп.1 п. 8 ст. 39.15, п. 12 ст. 856 Земельного кодекса Российской Федерации.  Истец обратил внимание на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением порядка предоставления земельных участков без проведения торгов, т.к. заключен сторонами 02.10.2015. тогда как соответствующие заявления были поданы ответчиками позднее – 09.10.2015, а сам земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет  07.10.2015.

Оспариваемая сделка, по утверждению истца,  является ничтожной также в связи с нарушением при ее заключении п. 8 ст. 27, п. 7 ст. 11.9, п. 16 ст. 11.10, пп. 1 п. 8 ст. 39.15, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, т.к. согласно Генеральному плану города Иркутска (утв. Решением Думы г. Иркутска от 28.06.2007 № 004-20-390583/7 (в редакции  решения Думы г. Иркутска от 06.07.2012 № 005-20-360589/12)), в 2015 году земельный участок с кадастровым номером 38:36:000028:7195 находился в функциональных зонах «зоны водных объектов», «зоны, предназначенные для отдыха, туризма (РЗ)», в водоохранной зоне, частично в прибрежной защитной полосе, частично в границах береговой полосы общего пользования, в границах красных линий; такие земельные участки в силу приведенных выше норм Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежат приватизации.     

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 05.10.2015 является ничтожной сделкой, доказательств наличия у ответчиков иных прав на земельный участок, на котором расположены нежилые здания с кадастровыми номерами 38:36:000028:6080 (котельная), 38:36:000028:6081, 38:36:000028:6079, ответчиками не представлено, данные объекты были возведены без получения необходимых разрешений, указанные объекты являются самовольными постройками, подлежащими сносу.

Ответчики не оспаривают тот факт, что нежилые здания, о сносе которых заявлено,  никогда не располагались на земельном участке общей площадью 15043 кв.м., кадастровый номер 38:36:000028:0005, а располагались и располагаются на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:7195.  

При этом указали, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:7195 также располагается нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000000:2283 площадью 1 497,9 кв.м., приобретенное ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.08.2011 (ИП ФИО5 приобрел 1/10 долю в здании на основании договора купли-продажи от 11.03.2014), право собственности на которое зарегистрировано 29.09.2011 (03.04.2014 выдано повторное свидетельство). Данное здание является основным производственными зданием, по отношению к которому нежилые здания с кадастровыми номерами 38:36:000028:6080 (котельная), 38:36:000028:6081, 38:36:000028:6079 являются объектами вспомогательного назначения, что, по мнению ответчиков, подтверждается письмами Службы государственного строительного надзора Иркутской области от 26.04.2017 № 02-72-1213/17, от 17.10.2017 № 02-72-3013/17. 

В этой связи, по мнению ответчиков, право на заключение договора купли-продажи с кадастровым номером 38:36:000028:7195 на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации возникло у них как у собственников данного нежилого здания (с кадастровым номером 38:36:000000:2283 площадью 1 497,9 кв.м.); а следовательно, требования закона им нарушены не были.   

Так, согласно Правил землепользования и застройки (далее: ПЗЗ) части территории г. Иркутска (приложение № 1 к решению Думы г. Иркутска от 30.03.2017 № 006-20-3205017) максимальный размер земельного участка, отнесенного к виду разрешенного использования «предпринимательство» с размещением объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности составляет 2 га. В судебное заседание ответчиками представлено «заключение специалиста о расчете площади земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000000:2283» шифр СПР-191017-ПР-ПЗУ, составленное архитектором ООО «СибРегионПроект» ФИО6 и главным инженером ООО «СибРегионПроект»  ФИО7,  согласно которому для реализации всех требуемых мероприятий для эксплуатации объекта - нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000000:2283 необходима площадь всего земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195.  

Ответчики обратили внимание на то, что впоследствии в Генеральный план города Иркутска решением Дума г. Иркутска от 05.07.2016 № 006-20230375/16 были внесены изменения в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195, согласно которым он находится в функциональной зане «зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОД1)», соответствующие изменения были внесены и ПЗЗ. 

Применение двухсторонней реституции полают невозможным, т.к. на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:7195 помимо объектов, о сносе которых заявлено Министерством, находится также нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000000:2283 площадью 1 497,9 кв.м., права на которое никем не оспариваются, поэтому вернуть земельный участок Министерству без решения правовой судьбы данного объекта, невозможно.

Ответчики заявили о пропуске срока исковой давности по требованию о сносе указанных в иске объектов; полагают, что срок исковой давности следует исчислять с того времени когда о наличии спорных объектов узнала Администрация г. Иркутска (орган публично-правого образования, осуществляющий контрольные функции) и правопредшественник Министерства, т.е. не позднее 16 11.2012, когда Управление Росреестра по Иркутской области в ходе регистрации прав на спорные объекты направляло запрос в Администрацию г. Иркутска о том выдавалось или нет разрешение на ввод объектов в эксплуатацию; в ноябре – декабре 2012 года право ответчиков на объекты было зарегистрировано; Министерство обратилось с настоящим иском 14.07.2017, т.е. с пропуском срока исковой давности. О наличии угрозы жизни и здоровью граждан истцом не заявлено.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА представила письменный отзыв на иск, полагает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению по указанным в иске основаниям. Кроме того, обратила внимание на то, что статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, то есть размещение и строительство объектов должно вестись строго на отведенных для этого в соответствии с материалами зонирования земельных участков соответствующей категории и вида разрешенного использования (пп. 2 п.1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации). Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Согласно пп. 8 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В соответствии с п. 4 ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности относится осуществление строительства на основе документов территориального планирования, ПЗЗ и документации по планировке территории. Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35-40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ПЗЗ конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). В соответствии с Генеральным планом города Иркутска (утв. решением Думы города Иркутска от 28.06.2007 № 004-20-390583/7) земельный участок с кадастровым номером 38:36:000028:7195 находился в функциональных зонах: «Зоны водных объектов», «Зоны, предназначенные для отдыха, туризма (РЗ)», в водоохранной зоне, частично в прибрежной защитной полосе, частично в границах береговой полосы общего пользования. 

Согласно ПЗЗ части территории города Иркутска (утв. решением Думы города Иркутска от 29.04.2013 №005-20-460771/3) указанный земельный участок находился в территориальной зоне «Зоны, предназначенные для отдыха, туризма, занятия физической культурой и спортом, зоны пляжей (РЗ-503)», в планировочном микрорайоне 13:11:00, в границах территории общего пользования. В соответствии с градостроительным регламентом к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для данной территориальной зоны (РЗ-503) относится строительство, размещение объектов спортивного назначения, активного отдыха и туризма, спортплощадки, игровые площадки, места для пикников, общественные туалеты. Строительство и размещение котельных, складов и других производственных объектов в данной территориальной зоне, где располагается спорный земельный участок, предусмотрено не было. Следовательно, по мнению третьего лица, спорные постройки возведены ответчиками на земельном участке, не предоставленном ему в установленном порядке, разрешенное использование которого не допускало строительства на нем указанных объектов, что в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме всего прочего также является основанием для их сноса.

Прокурор Иркутской области также полагает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.  Также полагает, что здания, о сносе которых заявлено, обладают признаками самовольной постройки, т.к. возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, а также разрешенное использование, которого не допускает строительства на нем данных объектов. Кроме того, постройки возведены вопреки документам территориального планирования, правилам градостроительного зонирования, определяющим вид разрешенного использования участка в пределах границ территориальной зоны, где находятся самовольные постройки. Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требований о признании построек самовольными и их сносе, по мнению прокурора Иркутской области не могут быть приняты во внимание судом в силу следующего:  во-первых, правопреемство в вопросах реализации перераспределенных полномочий, на которое ссылаются ответчики, действующим законодательством не предусмотрено; во-вторых, Министерство полномочиями в области градостроительства, муниципального земельного контроля, в ходе осуществления которых возможно выявление фактов самовольного строительства, не наделено. В соответствии со ст.ст.1, 2 Закона Иркутской области № 162-03 от 18.12.2014 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Министерству переданы лишь полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Иркутск по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. При этом, передача Министерству полномочий по распоряжению землями не свидетельствует об автоматической осведомленности данного органа о всех фактах самовольного строительства на территории г.Иркутска. Учитывая, что о наличии признаков самовольной постройки Министерству стало известно только при рассмотрении заявления ООО «Ригель-Сиб» о предварительном согласовании предоставления земельного участка 26.08.2015, то, по мнению прокурора Иркутской области, срок исковой давности не пропущен.   

Также Прокурор Иркутской области полагает договор купли-продажи от 02.10.2015 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой, заключенной с нарушением требований закона – п. 1 ст. 39.3, 39.16, 38.20 Земельного кодекса Российской Федерации, т.к. аукцион на право заключения договора купли-продажи спорного земельного участка не проводился; учитывая, что спорные строения являлись самовольными и не могли участвовать в гражданском обороте, у ФИО5, ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» отсутствовало право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195, без проведения торгов; заключение данной сделки без соблюдения предусмотренных законом публичных процедур, обеспечило ИП ФИО5, ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» преимущественное положение по сравнению с иными субъектами, что запрещено п. 2 ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции». 

Прокурор Иркутской области обратил внимание на то, что оспариваемая сделка совершена с нарушением предусмотренного статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации о порядка предоставления земельного участка, так, заявления от ИП ФИО5 и ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» о предварительном согласовании предоставления земельного участка и предоставлении земельного участка ни в Правительство Иркутской области, как орган, уполномоченный на предоставление данных государственных услуги, ни в Министерство, как орган, участвующий в предоставлении данных государственных услуг до принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность и заключения договора купли-продажи земельного участка не поступали. Ранее ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» заявлением от 26.08.2015 № 51-19-10302/5 обращалось в Правительство Иркутской области через Министерство с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Данное заявление было рассмотрено Министерством в порядке, установленным действующим законодательством и письмом от 25.09.2015 № 51-35-9530/5 заявителю был направлен отказ Министерства в предварительном согласовании земельного участка. Указанный отказ Министерства не был обжалован заявителем в порядке, предусмотренным законодательством. Других заявлений от ответчиков о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка не поступало. Соответствующие заявления ИП ФИО5, ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» зарегистрированы в системе электронного унифицированного документооборота (СЭУД) Министерства только 09.10.2015, вх. № 51-19-012027/5 (т.е. уже после совершения оспариваемой сделки). Таким образом, оснований для предоставления земельного участка на 02.10.2015ввиду отсутствия соответствующих заявлений от заинтересованных лиц, не имелось. Исходя из смысла статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации подаче в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка и заключению договора купли-продажи земельного участка должно предшествовать также осуществление государственного кадастрового учета данного земельного участка. Однако, в данном случае на 02.10.2015 спорный участок на кадастровый учет поставлен не был. 

Так, в соответствии с информацией   ФГБУ «ФКП Росреестра» от 04.04.2016№ 16-исх/1083/1-СТ, кадастровым делом объекта недвижимости (38:36:000028:7195), заявление о постановке на кадастровый учет поступило от директора ООО «Ригель-Сиб» ФИО8 только 07.10.2015, дата постановки на государственный кадастровый учет - 07.10.2015; актуальные сведения об указном земельном участке были выгружены в полном объеме 08.10.2015. Таким образом, до 07.10.2015 кадастровый номер спорного земельного участка известен не был, в связи с чем до указанной даты сделка не могла быть заключена. Соответственно, по состоянию на 02.10.2015 земельный участок, предоставленный в собственность ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» и ФИО5 как объект гражданского оборота не существовал и не мог быть предметом сделки купли-продажи. С учетом того, что действия заинтересованных лиц, направленные на заключение оспариваемого договора купли-продажи (подача соответствующего заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, о предоставлении земельного участка, постановка его на кадастровый учет), совершены уже после 02.10.2015 ставится под сомнения сам факт заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 на указанную дату.  Прокурор Иркутской области также отмечает, что даже при соблюдении всех предусмотренных законом процедур, спорный земельный участок не мог быть предоставлен в собственность в силу следующего:  в соответствии с Генеральным планом города Иркутска (утв. решением Думы города Иркутска от 28.06.2007 № 004-20-390583/7), ПЗЗ части территории города Иркутска (утв. решением Думы города Иркутска от 29.04.2013 №005-20-460771/3), информацией комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска от 04.12.2017 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000028:7195 располагается в границах территории общего пользования. Понятие территорий общего пользования раскрывается в п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с ч. 8 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования запрещена. Ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Таким образом, законодатель определил категорию земельных участков, не подлежащих отчуждению в частную собственность. Вместе с тем, заключив оспариваемый договор купли-продажи, Министерством был нарушен прямой запрет закона на предоставление в частную собственность земельных участков в границах территории общего пользования. Кроме того, на момент образования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования он находился в разных территориальных зонах, границах красных линий. П. 7 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон. В соответствии с пп. 1 п. 8 ст. 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации. Разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам; несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, согласно пп. 3, 4 п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации является основаниями для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка. Таким образом, по мнению Прокурора Иркутской области, оснований для утверждения соответствующей схемы в отношении спорного земельного участка также не имелось.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд полагает иск обоснованным и  подлежащим удовлетворению в части исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 26.08.2015 ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" обратилось в Правительство Иркутской области через Министерство с заявлениями (вх. № 51-19-10302/5) о предварительном согласовании предоставления земельного участка по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, пос. Кузьмиха, площадью 7 470 кв.м. Данное заявление было рассмотрено Министерством и отклонено. 

09.10.2015 ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" обратились в Министерство с заявлением (вх. № 51-19-012027/5) о предварительном согласовании предоставления земельного участка по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, пос. Кузьмиха, площадью 7 470 кв.м. (л.д. 23-29 т. 4).

Согласно исковому заявлению к указанному заявлению было приложено сообщение о том, что на данном земельном участке находятся следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000000:2283;

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6079;

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6081 (склад);

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6080 (котельная).

Заявителем были приложены соответствующие свидетельства о государственной регистрации права:

- №38 АЕ 529820 от 03.04.2014 на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6080 (котельная) (основание регистрации: распоряжение КУГИ ИО № 42/п от 20.12.2002, договор купли-продажи земельного участка № 28 от 20.12.2002, декларация об объекте недвижимого имущества от 30.10.2012, договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2014) (л.д. 44 т. 1);

- №38 АЕ 529821 от 03.04.2014 на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6081 (основание регистрации: распоряжение КУГИ ИО № 42/п от 20.12.2002, договор купли-продажи земельного участка № 28 от 20.12.2002, декларация об объекте недвижимого имущества от 30.10.2012, договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2014) (л.д. 45 т. 1);

- №38 АЕ 529822 от 03.04.2014 на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000000:2283 (основание регистрации: договоры купли-продажи недвижимого имущества от 24.08.2011, 11.03.2014) (л.д. 46 т. 1);

№38 АЕ 529819 от 03.04.2014 на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6079 (основание регистрации: договор купли-продажи земельного участка от 20.12.2002, распоряжение КУГИ ИО № 42/п от 20.12.2002, декларация об объекте недвижимого имущества от 30.10.2012, договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.03.2014) л.д. 47 т. 1.

Указанные объекты принадлежат ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" на праве общей долевой собственности по 1/10 и 9/10 долей, соответственно, что подтверждается справками о содержании правоустанавливающих документах от 13.02.2017 (л.д. 54-56 т. 1).

02.10.2015 Министерством было принято распоряжение № 1502/з от 02.10.2015 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», согласно которому ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" предварительно было согласовано предоставление земельного участка  из земель населенных пунктов площадью 7 470 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, п. Кузьмиха с видом разрешенного использования – объекты спортивного назначения, активного отдыха и туризма, утверждена схема расположения земельного участка.

02.10.2015 между Министерством (продавец), ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 площадью 7 470 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка от 02.10.2015 в пункт 1.1. договора  и Акт приема-передачи от 02.10.2015 внесены изменения в части указания переданных долей в отношении земельного участка (1/10 - ИП ФИО5 и 9/10 - ООО «РИГЕЛЬ-СИБ»).

Основанием для заключения данного договора в пункте 1.2. договора от 02.10.2015 указан пп 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. без проведения торгов, т.к. на нем, согласно сообщению ответчиков,  расположены нежилые здания.

По Акту приема-передачи от 02.10.2015 Министерством был передан покупателям (ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ") указанный земельный участок;  платежными поручениями от 08.10.2015 №№ 1399, 1398 ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" Министерству перечислены денежные средства в оплату стоимости земельного участка в сумме 2 916 062,03 руб.

Право собственности ответчиков на земельный участок расположенного по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, п. Кузьмиха площадью 7 470 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000028:7195 зарегистрировано 15.10.2015, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  от 13.02.2017 № 38/000/003/2017-30847 (л.д. 53 т. 1).

В 2013 – 2014 годах Управлением Росреестра по Иркутской области были проведены проверки соблюдения ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" земельного законодательства, по результатам которой составлено Постановление № 668/425 от 01.10.2013, Акт соблюдения земельного законодательства в отношении юридического лица, индивидуального предпринимателя № 943 от 14.11.2014.

По результатам данных проверок Министерством было выявлено, что право собственности на объекты:

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6080 (котельная),  

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6081, 

- нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6079, 

зарегистрировано с нарушением требований закона как на объекты вспомогательного назначения на основании деклараций об объекте недвижимого имущества от 30.10.2012, при этом в качестве документов подтверждающие права ответчиков на земельный участок представлен договор № 28 от 20.12.2002 купли-продажи земельного участка, заключенный между КУГИ ИО (продавец) и ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» (покупатель), по которому продавец передал, а покупатель принял земельный участок из земель поселений с целевым использованием "под эксплуатацию существующих складов" общей площадью 15043 кв.м., кадастровый номер 38:36:000028:0005, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский р-он, п. Кузьмиха, поскольку указанные объекты никогда на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:0005 не располагались.

Указанные объекты располагались и располагаются на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:7195. 

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, описанием местоположения земельного участка (л.д. 83 т. 1), ответчики данные обстоятельства не оспаривают;  ответчики указали, что все представленные ими документы (как то: межевые планы, кадастровые выписки о земельном участке, технические паспорта и т.д.) (99-162 т. 1) носят недостоверный характер относительно нахождения объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 38:36:000000:2283, 38:36:000028:6079, 38:36:000028:6081, 38:36:000028:6080 на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:0005.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее: Постановление № 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (действующему в момент его заключения) может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления № 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территорией общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу части 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Частью 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с названным Законом не подлежат, в частности, земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Аналогичный запрет содержится в части 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Между тем, в соответствии с Генеральным планом города Иркутска (утв. решением Думы города Иркутска от 28.06.2007 № 004-20-390583/7), информацией комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска от 04.12.2017 (л.д. 30-56 т. 4) земельный участок с кадастровым номером 38:36:000028:7195 находился в функциональных зонах: «Зоны водных объектов», «Зоны, предназначенные для отдыха, туризма (РЗ)», в водоохранной зоне, частично в прибрежной защитной полосе, частично в границах береговой полосы общего пользования. 

Согласно ПЗЗ части территории города Иркутска (утв. решением Думы города Иркутска от 29.04.2013 №005-20-460771/3) указанный земельный участок находился в территориальной зоне «Зоны, предназначенные для отдыха, туризма, занятия физической культурой и спортом, зоны пляжей (РЗ-503)», в планировочном микрорайоне 13:11:00, в границах территории общего пользования. 

В соответствии с градостроительным регламентом к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для данной территориальной зоны (РЗ-503) относится строительство, размещение объектов спортивного назначения, активного отдыха и туризма, спортплощадки, игровые площадки, места для пикников, общественные туалеты. 

Таким образом, договор от 02.10.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 между Министерством, ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" и дополнительное соглашение к нему заключены в отношении земельного участка, находящегося в границах территории общего пользования, т.е. с нарушением установленного статями 27, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьёй 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», императивного запрета на его отчуждение в собственность, а потому в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 75 Постановления № 25 является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы.

При этом возражения ответчиков о том, что впоследствии в Генеральный план города Иркутска решением Дума г. Иркутска от 05.07.2016 № 006-20230375/16 были внесены изменения в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195, согласно которым он находится в функциональной зане «зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОД1)», соответствующие изменения были внесены и ПЗЗ на выводы суда не влияют, поскольку согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации суд исходит из обстоятельств, обязательных для сторон правил, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Заслуживают внимания также доводы Прокурора Иркутской области, согласно которым ставится под сомнения сам факт заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 на указанную в нем дату – 02.10.2015 и о нарушении при ее заключении предусмотренного статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации  порядка предоставления земельного участка.

Так, заявления от ИП ФИО5 и ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» о предварительном согласовании предоставления земельного участка и предоставлении земельного участка ни в Правительство Иркутской области, как орган, уполномоченный на предоставление данных государственных услуги, ни в Министерство, как орган, участвующий в предоставлении данных государственных услуг до принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность и заключения договора купли-продажи земельного участка не поступали. Ранее ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» заявлением от 26.08.2015 № 51-19-10302/5 обращалось в Правительство Иркутской области через Министерство с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Данное заявление было рассмотрено Министерством в порядке, установленным действующим законодательством и письмом от 25.09.2015 № 51-35-9530/5 заявителю был направлен отказ Министерства в предварительном согласовании земельного участка. Указанный отказ Министерства не был обжалован заявителем в порядке, предусмотренным законодательством. Других заявлений от ответчиков о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка не поступало. Соответствующие заявления ИП ФИО5, ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» зарегистрированы в системе электронного унифицированного документооборота (СЭУД) Министерства только 09.10.2015 вх. № 51-19-012027/5 (т.е. уже после совершения оспариваемой сделки). 

Таким образом, оснований для предоставления земельного участка на 02.10.2015 ввиду отсутствия соответствующих заявлений от заинтересованных лиц, не имелось. Исходя из смысла статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации подаче в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка и заключению договора купли-продажи земельного участка должно предшествовать также осуществление государственного кадастрового учета данного земельного участка. Однако, в данном случае на 02.10.2015 спорный участок на кадастровый учет поставлен не был. 

Так, в соответствии с информацией   ФГБУ «ФКП Росреестра» от 04.04.2016   №16 исх/1083/1-СТ, кадастровым делом объекта недвижимости (38:36:000028:7195), заявление о постановке на кадастровый учет поступило от директора ООО «Ригель-Сиб» ФИО8 только 07.10.2015, дата постановки на государственный кадастровый учет - 07.10.2015; актуальные сведения об указном земельном участке были выгружены в полном объеме 08.10.2015. Таким образом, до 07.10.2015 кадастровый номер спорного земельного участка известен не был, в связи с чем, до указанной даты сделка не могла быть заключена. Соответственно, по состоянию на 02.10.2015 земельный участок, предоставленный в собственность ООО «РИГЕЛЬ-СИБ» и ФИО5 как объект гражданского оборота не существовал. 

К утверждениям ответчиков о том, что у Министерства отсутствует  заинтересованность в оспаривании сделки, что  в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в иске, суд также относится критически.

Так, в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд для восстановления его нарушенных прав и законных интересов.

При этом под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).

Министерство является стороной оспариваемой сделки.

Очевидно, что вывод из государственной собственности земельного участка, в нарушение установленного законом императивного запрета на его приватизацию, свидетельствует о нарушении прав и законных интересов Министерства, являющегося исполнительным органом государственной власти Иркутской области и уполномоченного, в том числе, на осуществление функций по управлению и распоряжений государственной собственностью Иркутской области (см. Положение о Министерстве имущественных отношений Иркутской области (утв. Постановлением правительства Иркутской области № 264/43пп от 30.09.2009), л.д. 24 27 т. 1), а также о наличии у Министерства заинтересованности.   

Рассмотрев требования Министерства о применении последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции: возврата ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" земельного участка из земель населенных пунктов площадью 7470 кв.м, кадастровый номер 38:36:000028:7195, адрес: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, пос. Кузьмиха в распоряжение Министерства и возврата Министерством ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" денежных средств, полученных по недействительному договору в размере 2 916 062 руб. суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле не оспаривается,  что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000028:7195 помимо объектов, в отношении которых заявлен настоящий иск, находится еще принадлежащий ответчикам объект недвижимого имущества - нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000000:2283 (котельная) площадью 1 497,9 кв.м. (см. свидетельство о государственной регистрации права № 38 АЕ 529822, выписку из Единого государственного реестра недвижимости, описание местоположения земельного участка (л.д. 46, 83 т. 1)).

Право собственности ответчиков на данное здание в установленном законом порядке (статья 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации) никем не оспорено.

Учитывая, что фактический возврат земельного участка во владение первоначального собственника невозможен без перемещения прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), разрешение вопроса о возврате земельного участка невозможно без решения юридической и фактической судьбы находящегося на нем объекта недвижимости.

Учитывая, что суд пришел к выводу о невозможности возвратить полученное по недействительной сделке в натуре, а также то, что в материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие суду определить стоимость земельного участка в денежном выражении на текущий момент, применить последствия недействительности ничтожной сделки не представляется возможным.

При этом применение односторонней реституции в виде возврата Министерством ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" денежных средств, полученных по недействительному договору в размере 2 916 062 руб. суд полагает также невозможным, поскольку в условиях невозможности взаимного возврата полученного по сделке,  возврат ответчикам уплаченных за него денежных средств  повлечет для последних получение необоснованной выгоды; между тем никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом рассматриваются требования Министерства об обязании ИП ФИО5, ООО "РИГЕЛЬ-СИБ":

- осуществить за свой счет в течение 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта снос самовольной постройки - котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 133, 3 кв. м, кадастровый номер 38:36:000028:6080, адрес (местонахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, поселок Кузьмиха;

- осуществить за свой счет в течение 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта снос самовольной постройки - нежилое здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 814 кв. м, кадастровый номер 38:36:000028:6079, адрес (местонахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, поселок Кузьмиха;

- осуществить за свой счет в течение 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта снос самовольной постройки - склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 243, 8 кв. м, кадастровый номер 38:36:000028:6081, адрес (местонахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, поселок Кузьмиха.

Как указано выше, право собственности ответчиков на указанные здания зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №38 АЕ 529820 от 03.04.2014 (на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6080 (котельная)), №38 АЕ 529821 от 03.04.2014 (на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6081), №38 АЕ 529819 от 03.04.2014 (на нежилое здание, кадастровый номер 38:36:000028:6079).

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в упрощенном порядке как на объекты вспомогательного назначения на основании, в том числе,  деклараций об объектах недвижимого имущества от 30.10.2012 как на объекты вспомогательного назначения, необходимые для эксплуатации основного здания – нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000000:2283, право собственности на которое также было зарегистрировано за ответчиками (свидетельство о государственной регистрации права №38 АЕ 529822 от 03.04.2014 (л.д. 46 т. 1)).

Между тем Министерство, АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА и Прокурор Иркутской области полагают, что данные строения являются самовольными постройками, т.к. были возведены без получения необходимой разрешительной документации (разрешения на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию), с нарушением ПЗЗ, без предоставления соответствующего земельного участка.  

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 11 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества, содержащим его технические характеристики, необходимым для регистрации права для объектов, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на ввод здания, сооружения в эксплуатацию, проектной документации здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, разрешения на строительство объекта незавершенного строительства, является декларация, составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости.

Соответственно, декларация об объекте недвижимого имущества является документом-основанием для регистрации прав на такой объект, если для его строительства не требуется выдача разрешения на строительство.

В силу части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит в себе определения объекта вспомогательного использования. Вместе с тем основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования является принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объекты является вспомогательными.

Из анализа положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иных нормативно-правовых актов следует, что под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройку, предназначенную для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющего возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2014 № 595-пп «О службе государственного строительного надзора Иркутской области», служба государственного строительного надзора Иркутской области  является исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим функции по региональному государственному строительному надзору, выдаче разрешения на строительство и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, контролю за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и ст. 123.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из представленных ответчиками сообщений Службы государственного строительного надзора Иркутской области  №№ 02-72-1213/17 от 26.04.2017, 02-72-3013/17 от 12.10.2017 следует, что нежилые здания с кадастровыми номерами 38:36:000028:6079, 38:36:000028:6081, 38:36:000028:6080 выполняют обслуживающую функцию и являются объектами вспомогательного назначения по отношению к зданию с кадастровым номером 38:36:000000:2283 (л.д. 96-97 т. 1).

Оснований сомневаться  в представленной ответчиками информации у суда не имеется;  доказательств, опровергающих факт отнесения спорных объектов к объектам  вспомогательного использования иными участниками процесса не представлено. 

Следовательно, для строительства, регистрации прав на эти объекты не требовалось получение  разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию.

Между тем, в ходе рассмотрения настоящего дела судом был признан ничтожным договор от 02.10.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 заключенный между Министерством, ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" и дополнительное соглашение к нему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Кодекса). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 22 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее: Постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Для применения последствий самовольности занятия участка и возложения обязанности снести незаконные строения на нем истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку либо владеет и пользуется самовольным строением.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Поскольку договор от 02.10.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 (на котором находятся спорные объекты) заключенный между Министерством, ИП ФИО5 и ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" и дополнительное соглашение к нему был признан недействительной сделкой, а недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации);  никаких иных доказательств наличия прав на данный земельный участок ответчиками не представлено, суд полагает, что спорные объекты являются самовольными постройками, т.к.   возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке.

Ответчики заявили о пропуске срока исковой давности по требованию о сносе спорных построек; полагают, что срок исковой давности следует исчислять с того времени когда о наличии спорных объектов узнала Администрация г. Иркутска (орган публично-правого образования, осуществляющий контрольные функции) и правопредшественник Министерства, т.е. не позднее 16.11.2012, когда Управление Росреестра по Иркутской области в ходе регистрации прав на спорные объекты направляло запрос в Администрацию г. Иркутска о том выдавалось или нет разрешение на ввод объектов в эксплуатацию; в ноябре – декабре 2012 года право ответчиков на объекты было зарегистрировано; Министерство обратилось с настоящим иском 14.07.2017, т.е. с пропуском срока исковой давности. О наличии угрозы жизни и здоровью граждан, а следовательно, о неприменении в данном случае срока исковой давности (пункт 22 Постановления № 10/22) истцом не заявлено.

Министерство полагает, что срок исковой давности в данном случае следует исчислять не ранее отнесения в силу пункта 1 статьи 2 Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области», подпункта 29 пункта 7 Положения о Министерстве имущественных отношений Иркутской области (утв. Постановлением Правительства Иркутской области от 30.09.2009 №264/43-пп) к компетенции Министерства от имени Правительства Иркутской области предоставление земельных участков, находящихся на территории Муниципального образования г. Иркутск, Иркутского районного Муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области, государственная собственность на которые не разграничена. И не ранее подачи ООО "РИГЕЛЬ-СИБ" заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 38:36:000028:7195 без торгов в собственность за плату для эксплуатации нежилых зданий, котельной, склада – не ранее 26.08.2015.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Общий срок исковой давности, который распространяется и на иски о сносе самовольных построек, составляет три года (часть 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации) и определяется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (часть 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1, 2 статьи 17 Федерального законов от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно статье 2 Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Правительство Иркутской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Иркутск по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим необходимые действия, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися на территории муниципального образования город Иркутск, государственная собственность на которые не разграничена, является Министерство имущественных отношений Иркутской области в соответствии с Положением о Министерстве (утв. Постановлением Правительства Иркутской области от 30.09.2009 № 264/43-пп).

В силу частей 1, 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Из указанных норм права следует, что субъектом отношений, связанных с контролем и распоряжением землями, находящимися на территории Муниципального образования город Иркутска, государственная собственности на которые не разграничена, является публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. 

Следовательно, последующее перераспределение функций по управлению и распоряжению государственным имуществом между такими органами не может служить основанием для изменения срока исковой давности или порядка его исчисления по требованию, заявленному в защиту интересов этого публичного образования. Данная позиция суда согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.12.2010 № 10853/10.

Поэтому суд, соглашаясь с доводами ответчиков о том, что срок исковой давности следует исчислять с того времени когда о наличии спорных объектов узнала Администрация г. Иркутска (орган публично-правого образования, осуществляющий контрольные функции), т.е. не позднее 16.11.2012, когда Управление Росреестра по Иркутской области в ходе регистрации прав на спорные объекты направляло запрос в Администрацию г. Иркутска о том выдавалось или нет разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. В ноябре – декабре 2012 года право ответчиков на спорные объекты было зарегистрировано.

Между тем, Министерство обратилось с настоящим иском 14.07.2017, т.е. с пропуском трехгодичного срока исковой давности. 

О наличии угрозы жизни и здоровью граждан, а следовательно, о неприменении в данном случае срока исковой давности, как это указано в пункте 22 Постановления № 10/22, истец и иные участники процесса не заявляли, соответствующих доказательств не представляли. 

Пунктом 2 статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах требования Министерства о сносе спорных объектов удовлетворению не подлежат.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Истец в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации  от уплаты государственной пошлины освобожден.

В этой связи с ответчиков согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 руб.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковые требования частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 02.10.2015 и дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 02.10.2015, заключенные между МИНИСТЕРСТВОМ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ и индивидуальным предпринимателем СЕРГЕЕВЫМ ВЯЧЕСЛАВОМ ЯКОВЛЕВИЧЕМ и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИГЕЛЬ-СИБ". 

В остальной части иск отклонить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 и ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РИГЕЛЬ-СИБ" в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере                   3 000 руб., с каждого.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья                                                                                                                          Т.Б.Зарубина