АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                              Дело №А45-4547/2021

               Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2021 года

               Решение изготовлено в полном объеме 30 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Федерального государственного унитарного  предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий  (ФТ-ЦЕНТР)" (ОГРН 

<

***>), г. Москва, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант плюс" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по договору №104-р от 28.10.2013 в размере 6 699 835 руб. 17 коп., неустойки в размере 3 072 494 руб. 73 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца (в режиме онлайн-заседания): ФИО1 (доверенность №86  от 25.12.2020, диплом, паспорт);

ответчика: ФИО2 (доверенность №1 от 01.03.2021, диплом, паспорт), ФИО3 (доверенность  от 01.02.2021, паспорт),

                                     установил:

Федеральное государственное унитарное  предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий  (ФТ-ЦЕНТР)" (далее-истец, Арендодатель, ФГУП «ФТ-ЦЕНТР») обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Гарант плюс" (далее-ответчик, Арендатор, ООО "Гарант плюс") задолженности по арендной плате по Договору аренды от 28.10.2013 № 104-р за период с 01.05.2018 по 31.07.2020 в размере 6 699 835 руб. 17 коп., неустойки за период с 10.05.2018 по 10.09.2020 в размере 3 072 494 руб. 73 коп.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и заявленные исковые требования поддержал. Заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы определения рыночной стоимости арендной платы за имущество, переданное в аренду по Договору аренды от 28.10.2013 № 104-р.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований. 

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы отзыва.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований и при этом исходит из следующего:

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, между ФГУП «ФТ-Центр» (Арендодатель) и ООО «Гарант Плюс» (Арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 28.10.2013 № 104-р (далее - Договор аренды).

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды, Арендодатель передал, а Арендатор принял здание гаража и здание объекта № 174с «Финский», расположенные по адресу; 

<

...>, общей площадью 1 542,9 кв.м. (далее - Объект) по акту приема-передачи от 01.11.2013.

Согласно п. 4.2 Договора аренды сумма арендной платы до 01.09.2016 составляла 112 478,54 руб. в месяц.

В иске Арендодатель указывает, что основываясь на своем праве изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренном п. 4.10 договора аренды,  письмом от 11.07.2016 № 390-СФО в соответствии с п. 4.10 Договора аренды уведомил Арендатора об увеличении размера арендной платы по Договору аренды до 360 620,58 руб. в месяц. 

Между тем, из представленных доказательств видно, что ранее, в связи с несогласием ответчика оплачивать арендную плату в этом размере (увеличенную уведомлением от 11.07.2016 № 390-СФО сразу на 221 %) истец обращался с иском  о взыскании задолженности по арендной плате с ответчика в размере 4 962 840,80 руб. за период с сентября 2016 года по апрель 2018 г. включительно и пени по состоянию на 10.08.2018 г. в размере 2 041 712,70, основываясь на указанном уведомлении.

Арбитражным судом Новосибирской области Решением по делу № А45-34271/2018 от 16 ноября 2018 г. истцу было отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Постановлением Седьмого арбитражного суда по делу №А45-34271/2018 от 27 декабря 2019 г. Решение от 16.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-34271/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца без удовлетворения. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А45-34271/2018 от 10 июня 2020 года решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019 по делу № А45-34271/2018 оставлены без изменения, кассационная жалоба истца без удовлетворения.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ). Это означает, что факты, которые установлены другими судебными актами, не должны доказываться в последующих делах, поскольку предполагается, что суд тщательно исследовал все доказательства, а повторное исследование тех же обстоятельств должно дать точно такой же результат (определение ВАС РФ от 24 сентября 20102 г. №ВАС-4319/12).

Согласно пункту 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

С учетом изложенного, исходя из обстоятельств подлежащих выяснению по настоящему делу, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды по договору.

Согласно заключению судебного эксперта № 111019 от 11.10.2019, рыночная стоимость права пользования имущественным комплексом общей площадью 1 542,9 кв.м, переданным по Договору аренды № 104-р от 28.10.2013, состоящим из Гаража, назначение нежилое здание, площадью 662,6 кв.м., инвентарный № 50:401:377:006069120:0025, литер: 25, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 54-54/01/671/2011-532; Объекта № 174с «Финский», назначение: нежилое здание, общей площадью 880,3 кв.м., инвентарный номер: 50:401:006069120:0036, литер: 36, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 54-54/01/671/2011-528, по состоянию на дату: 01.09.2016 в месяц составляет 109 576 руб.

То есть, проведенной экспертизой было установлено, что ставка арендной платы по договору аренды не превышает рыночной ставки.

Оценив экспертное заключение от № 111019 от 11.10.2019 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, апелляционный суд принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную права пользования объектом недвижимого имущества в месяц в сумме 109 576 руб.

Таким образом, проведенной судебной экспертизой установлен факт необоснованного увеличения размера арендной платы по договору с 112 478,54 рублей в месяц, согласованных сторонами в договоре, до 360 620,58 рублей в месяц, указанных истцом в одностороннем уведомлении от 01.09.2016 года.

В рассматриваемом случае, истец указывает, что судебными актами по делу №А45-34271/2018 было установлено необоснованное увеличение арендной платы за только период с сентября 2016 по апрель 2018 года, но само  уведомление об увеличении арендной платы 11.07.2016 № 390-СФО при этом, не было признано недействительным.  В связи с этим, истец указывает об отсутствии необходимости ежегодно уведомлять Арендатора об увеличении арендной платы, поскольку предел ее увеличения (360 620,58 рублей в месяц) не достигнут. В этом случае, как указывает истец, необходимости  вновь уведомлять Арендатора о новом увеличении арендной платы, за последующий период (в рассматриваемом случае с 01.05.2018 по 31.07.2020) не имеется, поскольку ее можно установить в ходе судебного разбирательства ретроспективно, посредством судебной экспертизы и взыскать задолженность с Арендатора. 

Между тем, эти доводы не могут быть прияты судом во внимание, учитывая следующее.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Пунктом 4.10 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по настоящему договору. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что условиями пункта 4.10 договора не предусмотрен порядок определения и изменения арендной платы, не определены ни основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения. 

К аналогичным выводам пришел арбитражный суд при рассмотрении дела №А45-34271/2018.

Доказательств того, что действительная воля сторон при заключении договора и включении в него условия о праве арендатора в одностороннем порядке повышать размер арендной платы была направлена на согласование без какого-либо понуждения действующих в своем интересе договаривающихся сторон сделки об изменении обстоятельств применительно к статье 451 ГК РФ, не представлено.

Из материалов дела следует, что свою позицию о несогласии с новым размером арендной платы ООО «Гарант плюс» выразило истцу в своем письме исх. №25/10/1-ю от 25.10.2016. 

Как указывалось ранее,  при рассмотрении дела №А45-34271/2018 судом апелляционной инстанции, по результатам проведенной судебной экспертизы (экспертное заключение от № 111019 от 11.10.2019) установлен факт необоснованного увеличения размера арендной платы по договору с 112 478,54 рублей до 360 620,58 рублей в месяц, указанных истцом в одностороннем уведомлении от 01.09.2016 года.

В силу п.1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно ст. 155 ГК РФ Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку.

По смыслу положений п.4.10 договора и приведенных норм права, право на изменение арендной платы (ее увеличения) может быть реализовано Арендодателем только один раз в год, после чего Арендодатель вправе вновь пересмотреть размер арендной платы, с соблюдением договорных условий, путем направления нового уведомления Арендатору. 

Однако таких действий Арендодателем совершено не было, что было признано самим Арендодателем в ходе судебного разбирательства.

Отказывая истцу в ходатайстве о назначении экспертизы, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку в соответствие с п.1 ст. 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Однако согласно п.5 ст. 71 АПК РФ как и любое другое доказательство, экспертное заключение  не имеют заранее установленной силы и должно оцениваться в соответствие с п.2 ст. 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами имеющимися в материалах дела.    

Сами по себе, выводы экспертного заключения относительно рыночной стоимости арендной платы за заявленный в иске период, не могут повлиять на выводы суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы в повышенном размере, без соответствующего заявления Арендодателя о повышении арендной платы, направленного ответчику по правилам договора аренды.

По указанным причинам, суд находит нецелесообразным удовлетворения заявленного ходатайства о назначении экспертизы и  в соответствие со ст.ст. 82, ст. 159 АПК РФ считает необходимым отказать в удовлетворении данного ходатайства.

Что касается задолженности по арендной плате за заявленный период, то у ответчика таковая отсутствует. 

После вступления в силу судебных актов, ответчик продолжает своевременно оплачивать арендные платежи в размере, предусмотренном Договором аренды № 104-р от 28.10.2013 г., так как судами установлено, что увеличение арендной платы письмом от 11.07.2016 № 391-СФО на основе Отчета об оценке №1512081 от 16.05.2016 г. является неправомерным, так как исчислен из недостоверной величины размера арендной платы.

Оплата арендной платы производилась ответчиком исходя из ставки арендной платы установленной п. 4.2 договора а размере 112 478,54 руб. в месяц, о чем представлены соответствующие доказательства.

По правилам ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлине относятся на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Федерального государственного унитарного  предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий  (ФТ-ЦЕНТР)" к обществу с ограниченной ответственностью "Гарант плюс" о взыскании задолженности по договору №104-р от 28.10.2013 - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов