АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

_____________________________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

01 июня 2018 года                                                                      Дело № А63-1680/2018

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 01 июня 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Жариной Е.В.,

при ведении протокола  судебного заседания  помощником судьи Дудниковой А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью торгового комплекса «Ставрополь», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый горизонт», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь

об обязании ООО «Новый Горизонт» передать управляющей компании ООО ТК «Ставрополь» всю техническую документацию на торгово-офисный центр, расположенный по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 16 И, К и иные связанные с управлением этим зданием документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в здании, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в торгово-офисном центре, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации здания и управления им, вновь выбранной управляющей организации

при участии в судебном заседании:

от истца – директора ФИО1,

от ответчика – директора ФИО2, представителя ФИО3 по доверенности № 3 от 08.05.2018,

                                       УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью торговый комплекс «Ставрополь», г. Ставрополь обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Новый горизонт», г. Ставрополь с исковым заявлением о признании незаконным отказа ООО «Новый Горизонт» ознакомить ООО ТК «Ставрополь» с протоколом и реестром проголосовавших собственников об избрании ООО «Новый Горизонт» в качестве управляющей организации ТОЦ, о признании незаконным отказа ООО «Новый Горизонт» ознакомить ООО ТК «Ставрополь» с протоколом и реестром проголосовавших собственников о продлении полномочий ООО «Новый Горизонт» в качестве управляющей организации ТОЦ, об обязании ООО «Новый Горизонт» предоставить ООО ТК «Ставрополь» для ознакомления протокол и реестр проголосовавших собственников об избрании ООО «Новый Горизонт» в качестве управляющей организации и протокол и реестр проголосовавших собственников о продлении полномочий ООО «Новый Горизонт» в качестве управляющей организации.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что решением собственников нежилых помещений в торгово-офисном центре, расположенном в 

<

...> ВЛКСМ, 16И, принято решение о передаче управления торгово-офисным центром от ООО «Новый горизонт» обществу с ограниченной ответственностью ТК «Ставрополь». Однако осуществление указанных полномочий не представляется возможным, поскольку ООО «Новый горизонт» было проведено заочное голосование о продлении его полномочий по управлению зданием.

Ответчик возражает против исковых требований, указывая, что  закон не обязывает его знакомить иную избранную собственниками управляющую организацию  с протоколом и реестром проголосовавших собственников на общих собраниях об избрании управляющей организации, поскольку правила статьи 143.1 Жилищного кодекса Российской Федерации на истца не распространяются. Кроме того, решения, принятые на общем собрании собственников, а также итоги голосования были доведены до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 24.04.2018  истец представил уточнение в порядке статьи 49 АПК РФ и просил обязать ООО «Новый Горизонт» передать управляющей компании ООО ТК «Ставрополь» всю техническую документацию на торгово-офисный центр, расположенный по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 16 И,К и иные связанные с управлением этим зданием документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в здании, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в торгово-офисном центре, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации здания и управления им, вновь выбранной управляющей организации.

Суд принял уточненные требования к рассмотрению.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, указывая, что в нарушение требований статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик после принятия на собрании собственников помещений торгово-офисного центра, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ 16 И, К, решения о передаче управления торгово-офисным центром обществу с ограниченной ответственностью ТК «Ставрополь» недвижимости 19.10.2017, не передал истцу документы, необходимые для управления недвижимостью. Истец утверждает, что собрание собственников проведено 19.10.2017 в установленном порядке, решение принято при наличии кворума, поскольку общая полезная площадь  торгово-офисного центра составляет 10 837,3 м2; количество голосов, принадлежащих принявшим участие в голосовании собственникам составляет 5 661,5 м2 (52,24%).

Ответчик в судебном заседании просит в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истцом не представлено доказательств легитимности решений о смене управляющей компании. Ответчик указывает, что в протоколе от 19.10.2017 не указана дата  и причины досрочного прекращения полномочий управляющей компании ООО «Новый Горизонт», решение о прекращении договорных отношений с ООО «Новый Горизонт» собственниками не принималось, собрание проведено при отсутствии кворума, так как общая площадь нежилого здания по ул.  50 лет ВЛКСМ, 16 И, составляет 12 534,6 м2, а сведений о площади торгово-офисного цента по адресу: ул. 50 лет ВЛКСМ, 16 К, не представлено вовсе, то есть количество голосов собственников на собрании составляло мене 50%. Указанные обстоятельства свидетельствуют, по мнению ответчика, о ничтожности протокола от 19.10.2017

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования не подлежат  удовлетворению по следующим основаниям.

ООО «Новый Горизонт» осуществляет управление комплексом эксплуатацией нежилого фонда, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 16 И, К на основании договоров, заключенных с собственниками помещений торгово-офисного центра.

В период с 09 сентября по 19 октября 2017 года  по инициативе собственников ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в форме заочного голосования было проведено общее собрание собственников помещений торгово-офисного центра, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 16 И, К.

Как следует из протокола общего собрания от 19.10.2018 общая полезная площадь торгово-офисного центра составляет 10 837,3 м2, количество голосов, принадлежащих принявшим участие в голосовании собственникам, составляет 5 661,5м2 (52,24% от общего числа голосов).

На собрании  100% голосов, участвующих в голосовании, было принято решение досрочно прекратить полномочия УК ООО «Новый Горизонт», передать управление торгово-офисного центра, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 16 И, К, ООО ТК «Ставрополь», утверждены договор на обслуживание торгово-офисного центра, тариф на обслуживание, место хранения бюллетеней и протоколов общего собрания.

Истец указывает, что 14.09.2017 собственники помещений, инициировавшие проведение собрания, уведомили ООО «Новый Горизонт» о расторжении договора и эксплуатации нежилого имущества.

Поскольку ООО «Новый горизонт» не передало ООО ТК «Ставрополь» и оборудование, необходимые для эксплуатации здания и управления им,  истец обратился с настоящим иском.

Учитывая, что спор между сторонами возник в связи с управлением торгово-офисным зданием, в котором право собственности на отдельные помещения принадлежит различным собственникам, суд применяет по аналогии положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок управления многоквартирным жилым домом.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –ЖК РФ) органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Согласно частям 1-3 статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения на общем собрании собственников помещений действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

В силу части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно протоколу собрания от 19 октября 2017 года при подсчете голосов инициативная группа исходила из площади ТОЦ (общей полезной), составляющей          10 837,3 кв2.

Вместе с тем, как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 24.02.2012 № 26-АИ 132525 и сведений архива учетно-технической документации об объектах государственного учета и технической инвентаризации Ставропольского края № 50-18425 от 20.09.2017, общая площадь нежилого здания, расположенного по адресу 

<

...> ВЛКСМ 16, И,  составляет 12 534,6 кв2. Сведения о полезной площади указанного здания отсутствуют. Стоит также отметить, что площадь здания по адресу 

<

...> ВЛКСМ 16, К, в этот метраж не включена.

Таким образом, поскольку иных сведений о площади торгово-офисного центра в материалах дела не имеется, при определении кворума общего собрания собственников в торгово-офисном центре, проводимого с 09 сентября 2017 года по 19 октября 2017 года, надлежит исходить из общей площади здания, указанного  в документах государственного учета и технической инвентаризации. При таком расчете следует, что количество голосов собственников, принявших участие в собрании с 09 сентября 2017 года по 19 октября 2017 года, составляет менее 50% голосов от общего числа голосов, необходимых для наличия кворума

Согласно положениям статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В пункте 1 статьи 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении.

При этом на основании статьи 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Состоявшееся с 09 сентября 2017 года по 09 октября 2017 года общее собрание собственников помещений торгово-офисного центра является неправомочными, поскольку в голосованиях приняли участие собственники помещений, обладающие менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Поскольку истец не подтвердил документально принятие в установленном порядке решения о передаче управления зданием от ООО «Новый Горизонт» к  ООО ТК «Ставрополь», у суда отсутствуют основания для принятия решения об обязании управляющей организации в порядке пункта 10 статьи 162 ЖК РФ передать в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, товариществу собственников жилья.

Разногласия между сторонами о плате за пользование общим имуществом, о наличии задолженности у конкретных собственников перед ООО «Новый Горизонт» к рассматриваемому спору отношения не имеют и судом при принятии решения не оцениваются.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью торгового комплекса «Ставрополь», г. Ставрополь отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия  и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

 

Судья                                                                                                   Е.В. Жарина