АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-24752/2023

г. Краснодар

26  сентября  2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2023г.

Полный текст решения изготовлен 26.09.2023г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Курганинск

к ООО фирма «ЗиФ», ст. Стародеревянковская

о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании задатка в двойном размере

 

при участии в судебном заседании:

от  истца: ФИО2– представитель, по доверенности;

от ответчика: ФИО3, ФИО4 – представители, по доверенности. 

 

установил:

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО фирма «ЗиФ» (далее – общество) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от 28.05.2022 и взыскании 4 000 000 руб. задатка в двойном размере.

Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по заключению основного договора в установленный срок.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на отсутствие вины (реальная возможность исполнения обязательств по предварительному договору отсутствует).

В судебном заседании объявлен перерыв до 26.09.2023 до 14-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 28.05.2022 общество (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи  недвижимого имущества с условием о задатке, по условиям которого Продавец обязался заключить в будущем основной договор и передать в собственность Покупателя недвижимое и движимое имущество, составляющее единый действующий комплекс, перечень которого определен в пунктах 1.2.1, 1.2.2 и 1.2.3 предварительного договора.

В соответствии с пунктами 1.2.1, 1.2.2 и 1.2.3 предварительного договора Продавец обязался передать в будущем в собственность Покупателя молокозавод площадью 1525, 5 кв. м; объекты некапитального строительства и земельный участок площадью 4077 кв. м, выделяемый путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:11:0309002:0009, площадью 5093 кв. м, категория земель – земли промышленности, вид разрешенного использования – для промышленных целей, расположенные по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Стародеревянковская, ул. Комсомольская, 46.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора до заключения основного договора Продавец обязан, в том числе:

в срок до 01.10.2022 произвести постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию земельного участка площадью 4077 кв. м, выделяемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:11:0309002:0009, площадью 5093 кв. м, категория земель – земли промышленности, вид разрешенного использования – для промышленных целей, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Стародеревянковская, ул. Комсомольская, 46;

снять все обременения ограничения на продаваемые объекты в срок до 20.06.2022 и до заключения основных договоров, то есть до 01.10.2022 не допускать возникновения новых задолженностей и арестов при ведении хозяйственной деятельности ООО фирма «ЗиФ».

В силу пункта 1.7 предварительного договора основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен не позднее 01.10.2022, данная дата является окончательной для исполнения всех обязательств по настоящему договору.

Во временное владение Покупателя указанная недвижимость переходит с момента оплаты задатка в размере 2 000 000 руб. Покупатель имеет право в полном объеме пользоваться переданным имуществом, с письменного согласия Продавца осуществлять в переданном имуществе реконструкцию, ремонт и иные мероприятия, направленные на улучшение состояния имущества (пункт 1.8 предварительного договора).

Пунктами 2.1, 2.2 предварительного договора определено, что общая стоимость передаваемого имущества составляет 21 000 000 руб. и оплачивается Покупателем в следующем порядке:

1-й этап: 2 000 000 руб., из которых:

538 146, 63 руб. – в течение двух рабочих дней с даты подписания предварительного договора для погашения задолженностей и снятии арестов;

1 461 853, 37 руб. -  в течение двух рабочих дней с момента передачи сведений о расчетном счете.

Сумма 2 000 000 руб. является задатком и учитывается сторонами при взаиморасчетах в день подписания основного договора.

2-й этап: 19 000 000 руб. – в течение одного рабочего дня с момента окончания государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 5.5 предварительного договора, если основной договор купли-продажи не будет заключен по обстоятельствам, за которые отвечает Продавец, сумма задатка, уплаченная Продавцу, возвращается в двойном размере (4 000 000 руб.) Покупателю плюс компенсация за неотъемлемые улучшения, произведенные Покупателем, возмещаются в течение трех рабочих дней с момента выставления требования об уплате денежных средств при расторжении настоящего договора.

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи                     ИП ФИО1 уплатила обществу 2 000 000 руб. задатка, что подтверждается платежными поручениями от 30.05.2022 № 458, от 19.07.2022 № 672 и обществом не оспаривается.

В установленный срок основной договор купли-продажи спорного объекта между сторонами не заключен.

10.02.2023 предприниматель направил обществу требование о предоставлении документов, подтверждающих исполнение пункта 1.5 предварительного договора, заключить основной договор купли-продажи и осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В ответ на требование общество 06.03.2023 направило истцу письмо, в котором указало на отсутствие возможности по заключению основного договора купли-продажи ввиду отсутствия вступившего в силу судебного акта по делу № А32-48855/2021, в рамках которого рассматривается спор об исправлении реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0309002:9, на котором расположено спорное недвижимое имущество.

18.04.2023 истец направил обществу претензию с требованием в срок до 27.04.2023 подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи и перечислить задаток в двойном размере в сумме 4 000 000 руб.

До настоящего времени обществом задаток в двойном размере предпринимателю не возвращен, основной договор купли-продажи не заключен, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором               (пункт 1).

Пунктом 4 названной статьи установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В обоснование требования о расторжении предварительного договора купли-продажи истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по заключению основного договора в установленный срок.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ определено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. При этом ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор с учетом положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ не является противоправным поведением.

Как следует из пункта 1.7 предварительного договора, основной договор купли-продажи недвижимости должен был быть заключен сторонами не позднее 01.10.2022.

С учетом положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ предварительный договор прекратил свое действие в октябре 2022 года, и оснований для его расторжения в судебном порядке с учетом отсутствия соглашения о пролонгации и/или соглашения об изменении срока его действия не имеется.

Требование о понуждении к заключению основного договора в установленный пунктом 5 статьи 429 ГК РФ срок истцом не заявлено.

При указанных обстоятельствах требование о расторжении предварительного договора купли-продажи от 28.05.2022 удовлетворению не подлежит.

В пункте 1 статьи 329 ГК РФ указано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Положениями статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора. Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 4-КГ18-96.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

По смыслу положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2019 № 18-КГ18-232).

Из материалов дела следует, что в установленный предварительным договором купли-продажи срок (01.10.2022) ни истцом, ни ответчиком не предпринимались действия по направлению предложений о заключении основного договора купли-продажи.

В связи с тем, что у ответчика прекратились обязательства перед истцом по заключению основного договора на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, не доказана виновность его действий по уклонению от заключения основного договора купли-продажи на условиях, установленных предварительным договором, оснований для применения положений пункта 5.5 предварительного договора и пункта 5 договора  задатка от 28.05.2022, предусматривающих обязанность ответчика возвратить в двойном размере полученную от истца сумму, не имеется.

На отсутствие вины общества в незаключении основного договора купли-продажи также указывает то обстоятельство, что до настоящего времени в судебном порядке не разрешен спор между обществом и ОАО «РЖД» об устранении реестровой ошибки в местоположении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0310000:1 в части  границ, пересекающихся с земельным участком с кадастровым номером 23:11:0309002:9 (дело № А32-48855/2021).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также прекращение предварительного договора купли-продажи, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задатка в размере 2 000 000 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины возложить на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО фирма «ЗиФ», ст. Стародеревянковская в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Курганинск 2 000 000 руб. суммы задатка, а в доход федерального бюджета 21 500 руб. государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Курганинск в доход федерального бюджета 17 500 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                          М.В. Крылова