ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-17252/2020

г. Вологда

12 июля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 12 июля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Ралько О.Б. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания                    ФИО1

при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2 по доверенности от 26.11.2019, от общества с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» ФИО3 по доверенности  от 14.06.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 07 апреля 2021 года по делу № А66-17252/2020,

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (адрес: 170100, город Тверь, площадь Святого Благоверного Князя ФИО4, дом 2; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СИТИ-1» (адрес: 170000, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) о взыскании 1 263 207 руб. 09 коп., в том числе 894 227 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 34-1 от 27.01.2016 за период с 01.08.2019 по 13.07.2020, 368 979 руб. 66 коп. пеней за период с 17.07.2018 по 21.01.2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Твери, государственное бюджетное учреждение культуры Тверской области «Тверская областная картинная галерея».

Решением суда от 07 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Министерства взыскано                497 740 руб. 21 коп. задолженности, 100 000 руб. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 12 129 руб. государственной пошлины.

Министерство с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Документами, подтверждающими факт использования Обществом помещений большей площади без оформления соответствующего права пользования, являются акты о результатах проверки использования государственного имущества Тверской области от 19.09.2019, от 31.01.2020, от 29.06.2020. Также апеллянт не согласен со снижением судом размера компенсации по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании просят обжалуемое решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Государственное бюджетное учреждение культуры Тверской области «Тверская областная картинная галерея» ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –               АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.01.2016 Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 34-1 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0400052:3, площадью 2 690 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка и находящегося по адресу: 

<

...>.

Пунктом 1.1 договора определено, что участок передан для использования под объект культуры и искусства.

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что на земельном участке находятся нежилое строение с кадастровым номером 69:40:0400052:35, нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0400052:36.

В силу пункта 2.1 договора он заключен на срок с 27.01.2016 по 11.01.2020.

По акту приема-передачи от 27.01.2016 земельный участок передан Администрацией в аренду Обществу.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2017 в Едином государственном реестре недвижимости.

Также из материалов дела усматривается, что Общество является арендатором нежилых помещений в здании с кадастровым номером 69:40:0400052:36, находящемся на арендуемом земельном участке.

Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (арендодатель; далее – Департамент) и Обществом (арендатор) 12.01.2015 заключен договор № 4765 аренды нежилого помещения, по условиям которого Обществу переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 114 кв. м, в том числе нежилое помещение VI с кадастровым номером 69:40:0400052:342 площадью                    88,6 кв. м и нежилое помещение X с кадастровым номером 69:40:0400052:341 площадью 25,4 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>. Помещения предоставлены для использования под кафе (пункт 1.2 договора). 

Согласно пункту 1.4 договора он заключен сроком на 5 лет. Помещения переданы в аренду Обществу по передаточному акту от 12.01.2015.

Также Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 03.06.2015 заключен договор № 4788 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым Обществу в аренду сроком на 5 лет для размещения кафе предоставлено нежилое помещение VIII-1 с кадастровым номером 69:40:0400052:355, площадью 245,8 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора). Передаточный акт 03.06.2015 подписан сторонами договора.

По договору аренды от 30.06.2016 № 4872, заключенному Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор), последнему в аренду для размещения кафе предоставлены нежилые помещения общей площадью 197,2 кв. м, в том числе нежилое помещение XII с кадастровым номером 69:40:0400052:375 площадью 123,5 кв. м и нежилое помещение XIII с кадастровым номером 69:40:0400052:377 площадью 73,7 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 1.4 договора он заключен сроком на 5 лет. 

По передаточному акту от 30.06.2016 нежилые помещения переданы арендодателем в аренду Обществу.

На основании договора купли-продажи от 30.10.2014 № 106 и акта приема-передачи от 25.11.2014, заключенного Департаментом (продавец) и Обществом (покупатель) 06.12.2014 произведена государственная регистрация права собственности Общества на нежилое помещение II c кадастровым номером 69:40:0400052:73 площадью 321,2 кв. м и нежилое помещение III c кадастровым номером 69:40:0400052:72 площадью 110,8 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.12.2014 серии 69-АГ № 101316, от 07.04.2015 (повторное).

Вместе с тем на основании соглашения от 09.11.2017 Департамента и Общества договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2014                  № 106 расторгнут с 09.11.2017. 

Акт приема-передачи нежилых помещений II, III с кадастровыми номерами 69:40:0400052:73, 69:40:0400052:72 соответственно подписан сторонами 30.11.2017. Государственная регистрация прекращения права собственности Общества на данные помещения произведена 29.12.2017.

Судом установлено, что решением Тверской городской Думы от 19.06.2017 № 177 утвержден перечень имущества, предлагаемого к передаче из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области. 

Согласно указанному перечню земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3, общей площадью 2 690 кв. м, нежилое строение с кадастровым номером 69:40:0400052:35, площадью 20 кв. м, и нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:0400052:340, 69:40:0400052:338, 69:40:0400052:342, 69:40:0400052:344, 69:40:0400052:355, 69:40:0400052:341, 69:40:0400052:375, 69:40:0400052:337, 69:40:0400052:377, 69:40:0400052:383, 69:40:0400052:382, 69:40:0400052:378, 69:40:0400052:381, 69:40:0400052:380, 69:40:0400052:379, находящиеся по адресу: 

<

...>, предложены к передаче в государственную собственность Тверской области.

На основании распоряжения Министерства от 26.06.2017 № 677 указанные выше объекты недвижимости приняты в государственную собственность Тверской области и закреплены на праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением Тверской области «Учреждение по эксплуатации и обслуживанию административных зданий и помещений» (за исключением земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400052:3).

Право собственности Тверской области на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400052:3 и на нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:0400052:341, 69:40:0400052:342, 69:40:0400052:355, 69:40:0400052:375, 69:40:0400052:377, находящиеся в аренде у Общества, зарегистрировано 31.07.2017.

Впоследствии на основании распоряжения Министерства от 26.09.2017 № 1016 расположенные на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0400052:3 перечисленные выше нежилое строение и нежилые помещения изъяты из оперативного управления государственного бюджетного учреждения Тверской области «Учреждение по эксплуатации и обслуживанию административных зданий и помещений» и переданы в оперативное управление государственному бюджетному учреждению культуры Тверской области «Тверской Дом искусств» (далее – Дом искусств).

Право оперативного управления Дома искусств на строение и нежилые помещения зарегистрировано 04.12.2017.

Распоряжением Министерства от 16.03.2018 № 302 утвержден перечень муниципального имущества города Твери, передаваемого в государственную собственность Тверской области, предусматривающий передачу из муниципальной собственности в собственность Тверской области нежилого помещения II с кадастровым номером 69:40:0400052:73 площадью 321,2 кв. м и нежилого помещения III c кадастровым номером 69:40:0400052:72 площадью 110,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: 

<

...>. Указанным распоряжением переданные в государственную собственность области нежилые помещения закреплены на праве оперативного управления за Домом искусств.

Право собственности Тверской области и право оперативного управления Дома искусств на данные нежилые помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 07.05.2018 и 18.05.2018 соответственно.

В связи со сменой собственника нежилых помещений и передачей их на праве оперативного управления Дому искусств Обществом (арендатор) и Домом искусств (арендодатель), действующим с согласия Министерства, 14.12.2017 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2016 № 4872, которым данный договор изложен в новой редакции, в частности в преамбуле договора в качестве арендодателя указан Дом искусств, пунктом 1.1 договора предусмотрена передача арендатору в аренду, как и ранее, нежилого помещения XII с кадастровым номером 69:40:0400052:375 (площадь 123,5 кв. м) и нежилого помещения XIII с кадастровым номером 69:40:0400052:377 (площадь 73,7 кв. м), общей площадью 197,2 кв. м, расположенных в здании по адресу: 

<

...>; пунктом 2.1 договора определен срок его действия с 30.06.2016 по 30.06.2021.

Кроме того, дополнительным соглашением от 14.12.2017 № 1, заключенным между Домом искусств (арендодатель) и Обществом (арендатор), в новой редакции изложен договор аренды нежилого помещения от 12.01.2015 № 4765. При этом объект, передаваемый Обществу в аренду, остался прежним - нежилое помещение VI с кадастровым номером 69:40:0400052:342 и нежилое помещение X с кадастровым номером 69:40:0400052:341, общей площадью 114 кв. м. В силу пункта 2.1 договора в новой редакции он заключен на срок с 12.01.2015 по 12.01.2020.

На основании дополнительного соглашения от 09.04.2019 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 03.06.2015 № 4788, подписанного Домом искусств и Обществом, данный договор изложен в новой редакции. При этом пунктом 1.1 договора предусмотрена передача Обществу в аренду лишь части нежилого помещения VIII-1 с кадастровым номером 69:40:0400052:355, площадь которой составляет 108,5 кв. м (ранее по данному договору Обществу было передано в аренду все помещение площадью 245,8 кв. м). В силу пункта 2.1 договора в новой редакции он заключен на срок с 03.06.2015 по 03.06.2020. По акту приема-передачи от 16.10.2017 Общество возвратило Дому искусств исключенную из аренды часть нежилого помещения VIII-1 с кадастровым номером 69:40:0400052:355, площадью 137,3 кв. м.

Пунктами 2 указанных дополнительных соглашений № 1 к договорам аренды № 4872, 4765, 4788 предусмотрено, что дополнительные соглашения вступают в силу с момента государственной регистрации и распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие с 16.10.2017.

Дополнительные соглашения № 1 к договорам аренды № 4872, 4765, 4788 зарегистрированы в Реестре в установленном законом порядке.

Размер и условия внесения арендной платы по договору аренды земельного участка определены в разделе 3 договора. 

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. 

В силу пункта 3.4 договора арендная плата вносится арендатором в следующие сроки: 

не позднее 15.04- ¼ годовой суммы; 

не позднее 15.07-1/4 годовой суммы; 

не позднее 15.10- ½  годовой суммы.

В силу пункта 3.8 договора аренды в случае изменения порядка определения размера арендной платы или значения параметров, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования «Город Тверь», арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора заказным письмом. Неполучение арендатором измененного расчета размера арендной платы не может служить основанием для неначисления ему арендной платы в новом размере.

В приложении 2 к договору аренды определен порядок внесения арендной платы, согласно которому Общество вносит арендную плату не за весь земельный участок, а за земельный участок площадью 487,9 кв. м с 06.12.2014, за земельный участок площадью 616,7 кв. м с 12.01.2015, за земельный участок площадью 894,3 кв. м с 03.06.2015 в целях использования под кафе.

Пунктом 4.4.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить в размере и на условиях, которые установлены договором, арендную плату.

В рамках дела № А66-1477/2019 судебными актами установлены следующие обстоятельства.

Согласно оценке независимого оценщика от 05.02.2020 арендная плата за пользование всем земельным участком с кадастровым номером 69:40:0400052:3 составляет 2 286 280 руб., общая площадь помещений, занимаемых ответчиком на 31.05.2018, составила 671,9 кв. м, что пропорционально площади земельного участка 678,4 кв. м.

На основании актов приема-передачи помещения от 30 июня                   2020 года Общество вернуло арендодателю все арендуемые помещения в здании по адресу: 

<

...> по следующим договорам аренды:

договор аренды нежилых помещений № 4765 от 12 января 2015 года (114 кв. м.);

договор аренды нежилых помещений № 4788 от 03 июня 2015 года (108,5 кв. м.);

договор аренды нежилых помещений № 4872 от 30 июня 2016 года (197,2 кв. м.).

С 01.07.2020 по 13.07.2020 в пользовании ответчика оставались только временные сооружения, расположенные на земельном участке, общей площадью 252,4 кв. м.

Согласно акту приема-передачи от 13.07.2020 Общество передало Министерству вышеуказанный земельный участок.

Полагая, что Общество исполняло обязательства по договору и использовало дополнительно помещения площадью 432 кв. м, Министерство направило в адрес ответчика претензию от 02.11.2020 с просьбой погасить задолженность.

Поскольку претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Министерство обратилось в суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву и размеру частично.

Апелляционная инстанция считает, что при принятии решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В данном случае в связи с передачей земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400052:3 и расположенных на нем объектов недвижимости в собственность Тверской области и регистрацией права собственности Тверской области на данные объекты в Реестре 31.07.2017 права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.01.2016 № 34-1 с 31.07.2017 перешли к Министерству.

По расчету суда размер арендной платы с 01.06.2018 по 31.12.2018 составил 2 286 280 руб. / 2 690 кв.м. х 1,02 х 678,4 кв.м. /12 мес. х 7 мес. = 343067,75 руб., размер арендной платы за период с 01.01.2019 г. по 31.03.2019 г. составил 2 286 280 руб. / 2 690 кв. м х 1,02 х 678,4 кв.м. /12 мес. х 3 мес. = 147028,96 руб., размер арендной платы за период с 01.04.2019 г. по 31.07.2019 г. составил 2 286 280 руб. / 2 690 кв. м х 1,0444 х 678,4 кв.м. /12 мес. х 4 мес. = 200 728,16 руб., размер арендной платы за период с 01.08.2019 г. по 31.12.2019 г. составил 2 286 280 руб. / 2 690 кв. м х 1,0444 х 678,4 кв.м. /12 мес. х 5 мес. = 250 910,20 руб., размер арендной платы за период с 01.01.2020 г. по 30.06.2020 г. составил 2 286 280 руб. / 2 690 кв. м х 1 х 678,4 кв.м. /12 мес. х 6 мес. = 288 292,08 руб., размер неосновательного обогащения за период с 01.07.2020 г. по 13.07.2020 г. составил 2 286 280 руб. / 2 690 кв. м х 1 х 252,4 кв.м. /12 мес./31 х 13 мес. = 7 496, 63 руб.,

Итого размер основного долга за период с 01.06.2018 по 13.07.2020 составляет 1 237 523,78 руб.

Кроме того, за период с 31.07.2017 по 31.05.2018 имелась переплата  в сумме 66 996,57 руб., а также Общество на основании платежных поручений:

- №1178 от 03.10.2019 г. (70 000 рублей);

- 1232 от 15.10.2019 г. (150 000 рублей);

- 1344 от 05.11.2019 г. (100 000 рублей);

- 1457 от 29.11.2019 г. (50 000 рублей);

- 1459 от 02.12.2019 г. (302 787 рублей)

выплатило еще 672 787 руб. 

Итого 66 996,57 руб. + 672 787 руб. = 739 783,57 руб.

При таких обстоятельствах сумма оставшегося долга по арендным платежам по состоянию на 13.07.2020 составила 1 237 523,78 руб. -                       739 783,57 руб. = 497 740, 21 руб.

С расчетом суда апелляционная инстанция согласна.

Также истцом заявлено требование о взыскании 368 979 руб. 66 коп. пеней за период с 17.07.2018 по 21.01.2020. 

В соответствии со статьями 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды ответчику (арендатору) за каждый день просрочки внесения арендной платы начисляется пени в размере 0,1 % месячной арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 71, 72 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявил о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Суд первой инстанции, учитывая компенсационную природу неустойки (пени) как меры ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства, ставку рефинансирования, действующую в спорный период, пришел к выводу о возможности снижения размера неустойки до 100 000 руб. 

Оснований для переоценки данного вывода суда апелляционная коллегия не усматривает.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 07 апреля 2021 года по делу № А66-17252/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия

Председательствующий                                                 А.Н. Шадрина

Судьи                   О.Б. Ралько

                                                                                                            А.В. Романова